Le pourcentage d'honoraires n'est qu'une ligne du budget. Pour savoir ce que coûte réellement un investissement locatif clé en main, additionnez le bien, les frais d'acquisition, les travaux, l'ameublement, le financement et l'accompagnement. Gardez ensuite les réserves à part : elles sécurisent le projet, mais ne sont pas forcément dépensées.
Réponse directe
Dans le cas fictif détaillé plus bas, un projet affiché à 151 000 € pour l'acquisition, les travaux et l'ameublement conduit à 173 160 € de coûts engagés après frais d'acquisition, financement et honoraires. Avec 6 500 € de réserves, l'enveloppe de décision atteint 179 660 €. Ce n'est ni un prix moyen ni un devis : c'est une méthode de calcul à refaire avec vos pièces.
01 · Vocabulaire
Trois montants à ne plus confondre
Une discussion sur le « prix du clé en main » mélange souvent trois nombres. Le premier est le prix du bien. Le deuxième est le coût du projet immobilier. Le troisième est l'argent qu'il faut pouvoir mobiliser jusqu'à la première location. Si vous les mettez dans une seule colonne, vous ne voyez plus ce que chaque euro finance.
Cette séparation évite deux erreurs opposées. La première consiste à présenter seulement le prix d'achat et les honoraires. La seconde ajoute toutes les réserves au « coût » comme si elles allaient nécessairement disparaître. Une trésorerie intacte reste votre argent ; une réserve travaux inutilisée n'est pas une facture.
02 · Carte des coûts
La carte complète avant de demander « combien ? »
| Bloc | Ce qu'il contient | Pièce attendue | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Acquisition | Prix du bien et honoraires de transaction s'ils sont à votre charge | Annonce, offre, projet d'acte | Comparer le prix net vendeur et le prix présenté |
| Frais d'acquisition | Droits et taxes, émoluments, formalités et débours | Simulation puis décompte du notaire | Ne pas appliquer un taux générique à tous les dossiers |
| Travaux | Dépose, rénovation, équipements, finitions et éventuels honoraires techniques | Devis poste par poste | Distinguer devis signé, option et provision |
| Ameublement | Mobilier, électroménager, livraison, montage et accessoires si location meublée | Panier ou devis détaillé | Vérifier ce qui est fourni, posé et garanti |
| Financement | Intérêts, assurance, dossier, garantie, courtage et frais imposés pour obtenir le prêt | FISE, offre de prêt, devis de courtage | Comparer le TAEG et le coût total, pas le taux nominal seul |
| Accompagnement | Recherche, analyse, coordination, suivi et mise en location selon le contrat | Mandat ou lettre de mission | Lire l'assiette, le TTC, les exclusions et les échéances |
| Démarrage locatif | Assurance, abonnements temporaires, annonce, état des lieux, gestion et vacance initiale selon le cas | Devis et hypothèses datées | Ne pas présumer que tout est inclus dans « mise en location » |
L'ANIL rappelle que les frais d'acquisition regroupent des taxes, la rémunération réglementée du notaire, des formalités et des débours ; leur composition dépend notamment de la nature du bien et de sa localisation.2 Son simulateur donne un ordre de grandeur indicatif à partir des informations saisies, sans valeur contractuelle.4 Le décompte du notaire reste la pièce du dossier.
03 · Honoraires
Un pourcentage n'a de sens qu'avec son assiette
Au 21 juillet 2026, la page Tarifs de Hagnéré Investissement affiche pour les particuliers des honoraires de 6 % TTC calculés sur le budget global composé de l'acquisition, des travaux et de l'ameublement.1 La lettre de mission applicable à votre projet prévaut : elle doit préciser les prestations, l'assiette, les échéances et les conditions propres au dossier.
Le mot « 6 % » ne permet donc pas, à lui seul, de comparer deux offres. Un prestataire peut appliquer son taux au prix net vendeur, un autre à l'enveloppe travaux comprise, un troisième facturer un forfait et des options. Ramenez chaque proposition à un montant TTC et placez les prestations exclues sur des lignes séparées.
Le test de l'assiette
Demandez trois nombres écrits : l'assiette en euros, le taux ou forfait TTC, puis le montant total d'honoraires. Ajoutez ensuite les options. Si l'une de ces lignes manque, vous ne comparez pas encore des prix.
04 · Cas reproductible
Du budget annoncé à l'enveloppe de décision
Voici un cas fictif au 21 juillet 2026. Il sert uniquement à montrer le calcul. Le bien, le financement, les travaux et les frais sont des hypothèses ; aucun de ces montants ne constitue une moyenne de marché ou une proposition commerciale.
| Ligne | Hypothèse | Nature |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 120 000 € | Coût engagé |
| Travaux | 25 000 € | Coût engagé selon devis fictif |
| Ameublement | 6 000 € | Coût engagé selon panier fictif |
| Assiette des honoraires | 151 000 € | 120 000 + 25 000 + 6 000 |
| Honoraires Hagnéré | 9 060 € TTC | 151 000 × 6 % |
| Frais d'acquisition | 9 600 € | Hypothèse à remplacer par le calcul du notaire |
| Frais de financement | 3 500 € | Hypothèse à remplacer par l'offre |
| Total des coûts engagés | 173 160 € | Dépenses contractées dans ce scénario |
| Réserve travaux | 2 500 € | Trésorerie, pas dépense certaine |
| Trésorerie de départ | 4 000 € | Trésorerie, pas dépense certaine |
| Enveloppe de décision | 179 660 € | Coûts engagés + réserves disponibles |
Le projet « acquisition + travaux + meubles » vaut 151 000 € dans l'exemple. Les coûts engagés sont supérieurs de 22 160 € parce qu'ils ajoutent honoraires, acquisition et financement. L'enveloppe de décision ajoute encore 6 500 € de sécurité. Si cette somme reste intacte, elle ne réduit pas votre patrimoine de 6 500 € : elle vous évite seulement de bâtir le projet sans marge de manœuvre.
05 · Financement
Le coût du crédit ne se résume pas au taux nominal
Le taux annuel effectif global (TAEG) représente le coût total du crédit selon les éléments connus et nécessaires à son obtention ; il intègre notamment les intérêts, l'assurance et les frais de dossier. Il sert à comparer des offres de prêt.3 La fiche standardisée européenne (FISE) et l'offre indiquent aussi le coût total, la garantie et les échéances.
Pour votre budget de départ, séparez deux questions. Combien le crédit coûtera-t-il sur toute sa durée ? Combien devez-vous décaisser avant la première location ? Les intérêts futurs répondent à la première. Les frais de dossier, garantie, courtage, assurance et apports demandés influencent la seconde. Le financement accordé peut aussi ne pas couvrir chaque ligne du projet.
- reprenez le montant réellement financé, pas le budget que vous espériez financer ;
- placez les frais dus au départ sur le calendrier de trésorerie ;
- conservez le coût total du crédit pour comparer les offres ;
- testez une date de mise en location plus tardive que prévu.
06 · Calendrier
Le même total peut produire deux besoins de cash très différents
Un budget équilibré sur le papier peut devenir tendu si plusieurs paiements arrivent avant le déblocage bancaire ou avant les premiers loyers. La page Tarifs de Hagnéré affiche actuellement un échelonnement de 30 % à l'ouverture de la mission, 30 % à la signature de l'acte et 40 % à la levée des réserves travaux.1 Votre lettre de mission et vos appels de fonds restent la référence.
- Avant l'offre : identifiez les sommes déjà dues ou immobilisées.
- Au compromis : notez le dépôt éventuel et les conditions de restitution.
- À l'acte : rapprochez apport, prêt, frais d'acquisition et honoraires dus.
- Pendant les travaux : placez chaque acompte, situation et solde sur une date.
- Avant la location : ajoutez mobilier, assurance, abonnements et mise en service.
- Après la remise : conservez de quoi absorber vacance, réparation et décalage d'encaissement.
Le bon indicateur n'est donc pas uniquement « combien au total ? ». C'est aussi le point bas de votre trésorerie mois par mois. Un projet peut être finançable à terme et manquer de liquidités au milieu du chantier.
07 · Après livraison
Le clé en main s'arrête, certaines dépenses commencent
La remise d'un logement prêt à louer ne met pas fin aux charges de propriétaire. Taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable, entretien, gestion, comptabilité éventuelle et vacance doivent être modélisés séparément. La taxe foncière dépend de la valeur locative cadastrale et des taux votés localement ; recopier un pourcentage national serait trompeur.6
Demandez le dernier avis de taxe foncière, les relevés de charges et les contrats existants. Pour une charge variable, utilisez au moins un scénario central et un scénario dégradé. Ne glissez pas ces dépenses dans les honoraires d'accompagnement : elles décrivent l'exploitation du bien, pas le prix du service.
Objection loyale
Une délégation plus chère peut rester rationnelle si elle retire une contrainte que vous ne pouvez pas assumer et si les livrables sont solides. L'inverse est vrai : un taux inférieur n'est pas une économie si les travaux, la location ou le suivi restent à acheter ailleurs. Le calcul chiffre l'écart ; il ne décide pas à votre place.
08 · Comparaison
Comparez deux offres avec la même feuille
La loi Hoguet impose, pour les activités qu'elle encadre, une convention écrite précisant notamment les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui la supporte.5 Au-delà de ce socle, votre comparaison doit traduire chaque promesse en tâche, livrable, responsable, échéance et prix.
- Écrivez le prix d'achat net et les honoraires de transaction séparément.
- Remplacez le taux indicatif de frais d'acquisition par une simulation datée, puis par le décompte du notaire.
- Conservez uniquement les travaux appuyés par un devis identifiable.
- Détaillez l'ameublement, la livraison et le montage.
- Transformez tous les honoraires en montants TTC sur leur assiette exacte.
- Ajoutez les prestations exclues et les contrats séparés.
- Reprenez le TAEG, le coût total et les frais payés au départ.
- Placez chaque décaissement sur un mois.
- Séparez coûts certains, provisions et trésorerie disponible.
- Testez un chantier plus cher et une première location plus tardive.
Consultez notre grille tarifaire, puis demandez une lettre de mission seulement si le périmètre et le calendrier correspondent à votre projet.
Le coût réel d'un investissement locatif clé en main n'est pas un pourcentage isolé. C'est un budget réconcilié, un calendrier de cash et une réserve assumée. Lorsque chaque ligne possède une pièce et une date, vous pouvez enfin juger le service pour ce qu'il vous retire comme travail — et pour ce qu'il vous laisse encore à financer et à décider.