Vendre l'électricité de sa toiture à ses propres locataires : ce que le code autorise et ce qu'il interdit

La réponse en trente secondes. Un immeuble résidentiel est expressément visé. Le texte définit ainsi l’opération : « L’opération d’autoconsommation est collective lorsque la fourniture d’électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d’une personne morale et dont les points de soutirage et d’injection sont situés dans le même bâtiment, y compris des immeubles résidentiels. »¹

Mais ce ne peut pas être votre métier. Le dernier alinéa est net : « L’activité d’autoconsommation collective ne peut constituer, pour l’autoconsommateur, le consommateur ou le producteur qui n’est pas un ménage, son activité professionnelle ou commerciale principale. »¹

Le seuil de 3 kW ne veut pas dire ce qu’on croit. Il ne plafonne pas l’installation : il conditionne le sort du surplus³⁴.

Et depuis le 1^er juillet 2026, la transmission est quotidienne. À défaut, la production se répartit « au prorata de leur consommation »⁵.

Le corpus traite le financement de la rénovation énergétique et l’isolation de toiture. Celui-ci traite ce que la toiture peut produire, et à qui l’on a le droit de le vendre.

Un bailleur peut-il vendre son électricité à ses locataires ?

Oui, et le texte vise l’immeuble résidentiel par ces mots mêmes.

La définition est posée en une phrase, et chacun de ses éléments compte. Le texte dispose : « L’opération d’autoconsommation est collective lorsque la fourniture d’électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d’une personne morale et dont les points de soutirage et d’injection sont situés dans le même bâtiment, y compris des immeubles résidentiels. »¹

Comptez les trois conditions que cette phrase enchaîne, car elles sont cumulatives. Des producteurs et des consommateurs finals ; un lien entre eux au sein d’une personne morale ; et des points situés dans le même bâtiment¹.

La deuxième est celle qui surprend un propriétaire unique. Il ne suffit pas de posséder l’immeuble et de poser des panneaux : il faut une personne morale qui lie le producteur et les consommateurs, et c’est elle que le texte appellera l’organisatrice.

Une extension existe au-delà du bâtiment, et elle porte un nom. L’opération « peut être qualifiée d’étendue »¹ lorsque les points sont situés sur le réseau basse tension et respectent des critères « notamment de proximité géographique, fixés par arrêté du ministre chargé de l’énergie, après avis de la Commission de régulation de l’énergie »¹.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici. Il ne donne pas le contenu de cet arrêté, qui fixe les distances de l’opération étendue : nous ne l’avons pas lu, et un critère chiffré ne se publie pas de mémoire.

Une distance figure toutefois dans la loi elle-même, pour un cas particulier. Le texte prévoit : « Pour une opération d’autoconsommation collective étendue, lorsque l’un des producteurs ou des consommateurs participants est un service d’incendie et de secours, la distance séparant les deux participants les plus éloignés peut être portée à vingt kilomètres. »¹ C’est la seule distance que la loi chiffre.

La limite que personne ne lit

Cela ne peut pas devenir votre activité principale. Le texte le dit en toutes lettres.

Le troisième alinéa ferme une porte que beaucoup de montages voudraient ouvrir. Il énonce : « L’activité d’autoconsommation collective ne peut constituer, pour l’autoconsommateur, le consommateur ou le producteur qui n’est pas un ménage, son activité professionnelle ou commerciale principale. »¹

Relevez à qui la limite s’adresse, car la précision est décisive. Elle vise celui « qui n’est pas un ménage »¹ : un particulier n’est pas concerné, une société civile immobilière ou une société d’exploitation l’est.

La même limite existe pour l’autoconsommation individuelle, ce qui montre qu’elle n’est pas propre au collectif. L’article qui définit celle-ci prévoit également que l’activité ne peut constituer l’activité professionnelle principale de celui qui n’est pas un ménage² — point que nous rapportons sans le citer, l’article n’ayant pas été restitué en entier.

La conséquence pour un investisseur mérite d’être posée nettement. Une société créée dans le seul but de produire et de vendre l’électricité de plusieurs immeubles se heurte à cette limite ; l’autoconsommation collective est conçue comme l’accessoire d’une activité, non comme l’activité elle-même.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici. Il ne dit pas comment s’apprécie le caractère principal d’une activité — par le chiffre d’affaires, par le temps consacré, par l’objet social : le texte ne le précise pas, et nous ne le complétons pas.

Un ordre de grandeur aide à situer l’enjeu, et il rassure plutôt qu’il n’inquiète. Sur l’immeuble d’Eloi, la production vaut 2 475 € par an quand les six loyers représentent une tout autre échelle : à 700 € par logement et par mois, ce sont 50 400 € annuels, dont l’électricité produite ne pèse que 4,9 %. La limite d’activité principale n’est pas près d’être atteinte.

Que devient l’électricité que personne ne consomme ?

Elle est vendue, ou cédée gratuitement. Le seuil de 3 kilowatts décide, et il ne dit pas ce qu’on croit.

La règle est écrite dans un article dont la longueur cache la simplicité. Il dispose : « Les injections d’électricité sur le réseau public de distribution effectuées dans le cadre d’une opération d’autoconsommation à partir d’une installation de production d’électricité, dont la puissance installée maximale est fixée par décret, et qui excèdent la consommation associée à cette opération d’autoconsommation sont, à défaut d’être vendues à un tiers, cédées à titre gratuit au gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité auquel cette installation de production est raccordée et rattachées au périmètre d’équilibre de ce dernier. »³

Le décret fixe ce seuil en une phrase, et le chiffre est bas. Il énonce : « La puissance installée maximale mentionnée à l’article L. 315-5 est fixée à 3 kilowatts. »⁴

Une vérification s’imposait sur la portée de ce chiffre, et elle change tout. Ces 3 kW ne plafonnent pas l’opération d’autoconsommation collective : ils délimitent le champ du régime de cession gratuite du surplus. Une installation plus puissante reste parfaitement licite ; simplement, son surplus ne relève pas de ce mécanisme.

Faites le rapport sur le projet d’Eloi, il est de 1 à 3. Ses 9 kWc représentent le triple du seuil : le surplus de son installation ne sera pas cédé gratuitement au gestionnaire par ce mécanisme, et la question de sa valorisation reste entière.

Traduisez ce rapport en euros, il devient plus parlant. Brider l’installation au seuil reviendrait à ne produire que 33 % du volume projeté : sur les 2 475 € de production annuelle, il en resterait 825 €, soit 1 650 € de valeur abandonnée chaque année pour une contrainte qui n’existe pas.

Rapportez enfin cette perte à la durée de vie d’une installation. Sur 20 ans, ces 1 650 € annuels représentent 33 000 € — et l’erreur de lecture qui les coûte tient en un seul chiffre mal interprété.

Le second alinéa précise le sort de cette électricité cédée, et il vaut d’être connu. Ces injections « sont alors affectées aux pertes techniques de ce réseau »³ : elles ne sont ni revendues ni comptabilisées au profit de qui que ce soit.

Qui reçoit combien, et qui le décide ?

La personne morale organisatrice le décide — à condition de le dire à temps.

L’obligation est quotidienne dans son principe, et elle pèse sur l’organisatrice. Le texte dispose : « Pour chaque pas de mesure, la personne morale mentionnée à l’article L. 315-2 indique au gestionnaire du réseau public de distribution le ou les coefficients de répartition de la production associés à chaque consommateur final participant à l’opération, selon les modalités et délais précisés dans la documentation technique de référence mentionnée à l’article D. 315-8. »⁵

Le délai a changé le 1^er juillet 2026, et il ne se compte pas en jours. Pour les contrats conclus après cette date, les coefficients sont transmis « avant la fermeture du carnet d’ordres du marché organisé de l’électricité à cours comptant pour livraison le lendemain »⁵ : l’échéance est celle d’un marché, pas celle d’un calendrier.

La sanction de l’oubli n’est pas une amende, et c’est ce qui la rend traître. Le texte prévoit : « A défaut de communication des coefficients de répartition […] ou […] de l’ordre de priorité […] dans le délai imparti, la répartition de la production affectée entre les consommateurs finals participant à l’opération se fait, à chaque pas de mesure, au prorata de leur consommation, dans la limite de leur quantité d’électricité consommée. »⁵

Mesurez ce que ce basculement produit, car il n’est pas neutre entre locataires. Le prorata avantage mécaniquement les gros consommateurs : sur le groupe d’Eloi, le plus gros reçoit 2 295,65 kWh quand une répartition égalitaire lui en aurait donné 1 650, soit 645,65 kWh de plus — et 161,41 € de valeur à 0,25 € le kilowattheure.

Retenez la nature exacte de cette règle par défaut. Ce n’est pas une pénalité : c’est une clé de répartition supplétive, qui s’applique silencieusement et que personne ne conteste, puisqu’elle est prévue par le texte.

Chiffrez ce que l’inattention coûte sur la durée, l’ordre de grandeur surprend. Ces 161,41 € de transfert annuel représentent 6,5 % de la production valorisée, et 3 228 € sur 20 ans : c’est le prix d’une transmission oubliée chaque jour pendant vingt ans.

Qui peut être la personne morale organisatrice ?

Le texte ne dresse pas de liste. Il ne nomme expressément qu’un cas.

L’exigence d’une personne morale figure dans la définition elle-même, sans autre précision. Les participants doivent être « liés entre eux au sein d’une personne morale »¹ — le texte ne dit ni sa forme, ni son objet, ni qui la constitue.

Un cas est toutefois nommé, et il concerne le logement social. Le code prévoit : « Lorsque l’opération d’autoconsommation collective réunit un organisme d’habitations à loyer modéré […] la personne morale organisatrice mentionnée à l’article L. 315-2 du présent code peut être ledit organisme. »⁶

Relevez le verbe employé, qui est une faculté et non une obligation. L’organisme « peut être » l’organisatrice⁶ : le texte lève un doute pour ce cas précis plutôt qu’il n’impose une solution.

Ce même article traite les droits des locataires, et ce guide ne les développe pas. Il détaille leurs droits d’information et de refus⁶ — point rapporté et non cité, l’article n’ayant pas été restitué en entier.

Une conséquence de méthode s’impose pour un bailleur privé. Le texte ne lui interdit rien, mais il ne lui offre pas non plus le régime nommé dont bénéficie l’organisme de logement social : le choix de la personne morale et la rédaction de ses statuts sont une question à traiter avec un conseil, pas une formalité.

Ce que la toiture d’Eloi peut produire

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe une production ni un prix du kilowattheure : ce sont des hypothèses posées.

Eloi installe 9 kWc sur la toiture de son immeuble de 6 logements. La production annuelle est posée à 9 900 kWh, le prix du kilowattheure à 0,25 € : la production vaut 2 475 € par an, soit 1 650 kWh et 412,50 € par logement en répartition égalitaire.

Le même volume, réparti de deux manières

La colonne du prorata se vérifie par une règle de trois : 3 200 divisé par 13 800, multiplié par 9 900, donne bien 2 295,65 kWh. Et les six parts recomposent exactement les 9 900 kWh produits.

L’écart entre les deux colonnes est le vrai sujet de ce tableau. Le plus gros consommateur reçoit 645,65 kWh de plus au prorata qu’à parts égales, le plus petit 502,17 kWh de moins : c’est un transfert de 161,41 € vers celui qui consomme le plus.

Une donnée manque à ce tableau et mérite d’être posée. La production de 9 900 kWh ne couvre que 71,7 % des 13 800 kWh consommés par le groupe : l’autoconsommation collective ne remplace pas la fourniture, elle s’y ajoute.

Rapportée au loyer, la production dessine le vrai ordre de grandeur de l’opération. Les 412,50 € annuels par logement représentent 34,38 € par mois, soit 4,9 % d’un loyer posé à 700 € : c’est un complément de revenu, pas un changement de modèle économique.

Une durée manque enfin à ce tableau, et elle conditionne tout le reste. Une installation en toiture s’amortit sur 20 ans au moins ; les 2 475 € annuels représentent alors 49 500 € cumulés, à comparer au coût de pose que ce guide ne chiffre pas.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé nettement. Il ne chiffre ni le coût de l’installation, ni le tarif de rachat du surplus, ni les frais d’accès au réseau, ni la fiscalité de la vente. Il compare deux clés de répartition d’un même volume produit.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de bailleurs bien intentionnés. Les montants sont ceux du dossier d’Eloi.

Les panneaux posés sans personne morale. Le propriétaire installe et facture directement ses locataires. La définition exige des participants « liés entre eux au sein d’une personne morale » : sans elle, l’opération n’est pas une autoconsommation collective, et les 2 475 € de production annuelle n’ont pas le cadre qu’on leur prêtait.

La société créée pour en faire un métier. L’investisseur constitue une structure dédiée à la production et à la vente sur plusieurs immeubles. Le texte interdit que ce soit l’activité professionnelle ou commerciale principale de qui n’est pas un ménage : le montage se heurte à une limite écrite, sur une opération de 2 475 € par an.

Le seuil de 3 kW pris pour un plafond. Le bailleur bride son installation à 3 kWc en croyant y être obligé. Ce seuil ne plafonne pas l’opération, il conditionne la cession gratuite du surplus : la production tombe des 9 900 kWh projetés au tiers, soit 1 650 € de valeur annuelle perdue.

Les coefficients jamais transmis. L’organisatrice ne renseigne rien, faute d’avoir vu que le délai était quotidien. La répartition se fait alors au prorata de la consommation : 161,41 € de valeur basculent chaque année vers le plus gros consommateur, sans que personne ne l’ait décidé.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le bailleur a traité un chiffre ou un mot du texte comme un détail technique, alors qu’il commandait le régime.

Six vérifications avant d’équiper une toiture

Trois sur le montage. Trois sur l’exploitation.

1. Constituez la personne morale avant tout. Elle est dans la définition même de l’opération, et son absence disqualifie le montage entier.
2. Vérifiez que ce ne sera pas votre activité principale. La limite vise celui qui n’est pas un ménage, donc toute société.
3. Ne bridez pas l’installation à 3 kW. Ce seuil conditionne le sort du surplus, il ne plafonne pas la puissance installable.
4. Décidez des coefficients, et transmettez-les. Le délai est quotidien depuis le 1^er juillet 2026 et se cale sur la fermeture d’un carnet d’ordres.
5. Mesurez ce que le prorata produirait. Sur six logements, il transfère 161,41 € par an vers le plus gros consommateur.
6. Traitez le surplus comme une question distincte. Au-delà du seuil, il faut le vendre : sa valorisation ne va pas de soi.

Un mot sur les professionnels que ce montage mobilise, et sur leur ordre d’intervention. L’avocat constitue la personne morale organisatrice et rédige ses statuts, ce qui est la première étape et non la dernière. L’installateur dimensionne la puissance, et il doit savoir que le seuil de trois kilowatts ne le contraint pas. Le gestionnaire du réseau public de distribution reçoit les coefficients de répartition, et c’est sa documentation technique qui fixe les modalités. L’expert-comptable traite la vente d’électricité dans les comptes de la société, et vérifie qu’elle ne devient pas l’activité principale. L’assureur couvre une installation en toiture, qui n’est pas un équipement ordinaire. L’architecte est requis si la pose modifie l’aspect extérieur du bâtiment, ce qui est presque toujours le cas en toiture. Le notaire intervient si l’immeuble se vend, puisque l’opération suit le bien et engage l’acquéreur. Un agent immobilier consulté sur la valeur d’un immeuble équipé doit savoir ce qui se transmet. Et le gestionnaire locatif informe les locataires, dont la participation suppose l’adhésion à la personne morale.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur les aides à la rénovation énergétique, ni sur l’isolation de toiture en copropriété, ni sur le droit de surélever. Il ne dit rien de l’individualisation des frais de chauffage, ni de le diagnostic de performance énergétique collectif, ni des autorisations de travaux en copropriété. Il ne donne ni le contenu de l’arrêté sur la proximité géographique, ni le tarif de rachat du surplus.