Le bail d’habitation de moins de trois ans : quatre conditions, une confirmation, et dix-huit mois qui basculent

La réponse en trente secondes. Un bail plus court est possible, sous conditions. « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. »²

Le contrat doit dire pourquoi. « Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. »²

Et le bailleur doit confirmer. Il « confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement »³.

Sinon, le bail devient un bail de trois ans. « Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. »⁴

Le corpus traite le congé pour reprise et la comparaison des trois baux. Ce guide traite une quatrième voie, ouverte au seul bailleur personne physique.

Combien de temps dure un bail d’habitation ?

Trois ans, ou six selon qui loue.

La règle distingue selon la qualité du bailleur, et l’écart est du simple au double. « Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. »¹

Relevez que ce sont des planchers, non des durées fixes. Le texte dit « au moins égale »¹ : rien n’interdit de conclure plus long, c’est le plus court qui suppose une justification.

La sortie du bail n’est pas automatique au terme, et c’est ce qui rend la durée initiale décisive. À défaut de congé donné dans les formes de l’article 15, « le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé »¹.

La reconduction repart pour la même durée, et non pour une période courte. En cas de reconduction tacite, le troisième alinéa fixe la durée du contrat reconduit à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les bailleurs personnes morales¹.

Il faut mesurer ce que représente cette différence de durée sur un dossier réel, parce qu’un an d’écart en apparence anodin se transforme, quand la reconduction joue, en un engagement dont la sortie n’était pas prévue au moment où l’on cherchait simplement à loger quelqu’un pendant une absence temporaire. Dix-huit mois espérés. Trente-six mois obtenus. Le rapport n’est pas de un à deux sur le papier seulement : il l’est sur le calendrier du projet familial qui avait motivé la location.

Une remarque sur l’architecture de ces deux durées, car elle explique tout le reste du guide. Le législateur n’a pas fixé un terme, il a fixé un plancher assorti d’une reconduction de même durée : un bailleur qui laisse passer l’échéance sans agir ne se retrouve pas libre au bout de trois ans, il se retrouve engagé pour trois ans de plus, et c’est cette mécanique de renouvellement automatique — bien plus que la durée initiale — qui rend la question de la reprise si sensible pour qui a un projet daté.

Une conséquence de calendrier s’impose donc à qui prévoit de récupérer son bien. Sans anticipation, un bailleur personne physique s’engage par tranches de trois ans, et c’est cette mécanique que l’article suivant permet d’assouplir.

Quand peut-on conclure un bail plus court ?

Quand un événement précis justifie une reprise, et pour un an au moins.

La condition est posée en une phrase qui contient déjà tous les critères. « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. »²

Quatre exigences se lisent dans cette phrase, et elles sont cumulatives. Un événement, qui doit être précis ; un bailleur personne physique ; des raisons professionnelles ou familiales ; une durée d’au moins un an et de moins de trois ans².

La première exclusion est nette et elle écarte beaucoup de montages. Une société civile immobilière est une personne morale : elle ne peut pas conclure ce bail², et se trouve tenue par la durée de six ans du droit commun¹.

Les motifs admis sont limités à deux catégories, et le texte ne les définit pas. « pour des raisons professionnelles ou familiales »² : la mutation, la retraite, le retour d’expatriation, le logement d’un enfant relèvent de l’énoncé, mais aucun texte lu ne dresse la liste de ce qui est admis.

L’amplitude laissée aux parties court d’un an à moins de trois ans, et la borne haute est exclue. Un an au minimum, trente-cinq mois au maximum² : un bail de dix-huit mois, comme celui du dossier examiné plus bas, se situe dans la première moitié de cette amplitude.

Que doit dire le contrat ?

Deux choses, et leur absence se paie au terme.

L’obligation tient en une seule phrase, placée juste après la condition. « Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. »²

Comptez les deux objets, car ils ne se confondent pas. Les raisons — professionnelles ou familiales — et l’événement lui-même² : écrire raisons familiales sans dire lequel des événements possibles est invoqué ne satisfait qu’à la moitié de l’exigence.

Le mot « précis » du premier membre de phrase éclaire ce que l’événement doit être. Il ne suffit pas d’annoncer une intention : c’est un fait identifiable, daté ou datable, que le contrat doit nommer².

Observez que l’exigence porte sur le contrat lui-même, et non sur une pièce annexe ou un échange préalable. C’est le contrat qui « doit mentionner »² : un courrier explicatif remis au locataire à la signature, si convaincant soit-il, ne remplace pas une clause absente du bail, et l’on ne répare pas au terme ce qui manquait à l’origine.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici. Le texte ne fixe ni forme ni emplacement pour cette mention, et il n’énonce pas la sanction propre à son absence : ce sont les issues du terme, examinées plus bas, qui règlent le sort du contrat.

Une règle de prix s’ajoute lorsque le locataire est déjà en place, et elle est peu connue. « Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien éventuellement révisé conformément à l’article 17-1. »⁵

Cette règle ferme une porte que l’on pourrait croire ouverte. Enchaîner un bail court sur un bail en cours avec le même locataire ne permet pas de réajuster le loyer⁵ : la révision de droit commun reste la seule voie.

Que se passe-t-il deux mois avant le terme ?

Le bailleur confirme, ou il perd le bénéfice de la clause.

L’obligation est écrite au présent de l’indicatif, ce qui en dit le caractère. « Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement. »³

Notez que ce délai déroge expressément au droit commun du congé, et qu’il est plus court. Le texte le dit lui-même — « Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15 »³ : ce n’est pas un congé qui est donné ici, c’est une confirmation.

Une seconde faculté s’ouvre dans le même délai, et elle ne joue qu’une fois. « Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois. »³

Lisez ce que le report suppose, car il n’est pas discrétionnaire. Il est ouvert « si la réalisation de l’événement est différée »³ : c’est l’événement qui doit avoir bougé, non le confort du bailleur.

Le mot « proposer » mérite d’être relevé, et il distingue le report de la confirmation. Le bailleur confirme la réalisation de l’événement, mais il propose le report³ — deux verbes différents pour deux actes qui n’ont pas la même force.

Ce que ce guide ne dit pas doit être signalé. Le texte ne fixe ni la forme de la confirmation ni celle de la proposition de report, et il ne dit pas ce qu’il advient si le locataire refuse le report proposé.

Ce qui arrive selon que l’événement se produit ou non

Deux phrases, deux sorts opposés.

La première issue est brutale pour le locataire, et elle ne suppose aucune formalité supplémentaire. « Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat. »⁴

Relevez la conjonction « et », qui rend les deux conditions cumulatives. Il faut que l’événement se soit produit et qu’il ait été confirmé⁴ : un événement survenu mais non confirmé ne suffit pas.

La seconde issue est la sanction, et elle est écrite comme une conséquence automatique. « Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. »⁴

Le « ou » de cette phrase est cette fois alternatif, et c’est ce qui rend la clause fragile. L’une des deux défaillances suffit⁴ : un bailleur dont l’événement s’est parfaitement réalisé perd le bénéfice de son bail court s’il omet la confirmation.

Mesurez ce que « réputé être de trois ans » signifie sur le calendrier. Ce n’est pas une prolongation de quelques mois : le contrat est traité comme s’il avait été conclu pour trois ans dès l’origine, ce qui, sur un bail de dix-huit mois, double la durée d’engagement.

On mesure ici pourquoi la lettre recommandée, qui coûte sept euros et prend un quart d’heure, sépare deux situations dont l’écart se compte en dix-huit mois d’usage du bien et en onze mille cinq cent vingt euros de relogement à financer pour le proche que l’on voulait précisément installer. Sept euros. Le rapport est de un à mille six cent quarante-six.

Une lecture d’ensemble de ces deux issues montre où le texte place le risque, et ce n’est pas là qu’on l’attend. Le locataire d’un bail court sait dès la signature qu’il partira au terme si l’événement se réalise ; le bailleur, lui, ne conserve ce bénéfice qu’à la condition d’accomplir un acte deux mois avant l’échéance, plusieurs mois ou plusieurs années après avoir signé. La charge de la vigilance pèse donc sur celui qui a demandé la dérogation, et elle pèse au moment où il l’a le plus probablement oubliée.

Un mot sur la stabilité de ces deux articles, car elle est notable. L’un et l’autre sont en vigueur depuis le 27 mars 2014, modifiés par la même loi du 24 mars 2014. Aucun n’annonce de version postérieure ni n’affiche de fenêtre de version fermée⁶ : douze ans sans retouche.

Ce que l’oubli d’Édouard met en jeu

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un loyer ni un coût de relogement : ces montants sont des hypothèses posées. Les durées et la règle de requalification, elles, sont celles du texte.

L’appartement a été acheté 195 000 € et se loue 720 € par mois. Le bail est conclu pour 18 mois — une durée admise par le texte, qui va de douze mois à moins de trente-six². L’événement invoqué : la fille d’Édouard doit s’y installer.

Ce que la confirmation oubliée change

Les loyers se recomposent à l’écran : 720 € multipliés par 18 font 12 960 €, et par 36 font 25 920 €. Le relogement est posé à 640 € par mois sur les 18 mois d’occupation supplémentaires, soit 11 520 € — 5,9 % du prix d’acquisition.

Vient alors un constat qui contredit l’intuition, et qu’il faut regarder en face. Les loyers supplémentaires encaissés — 12 960 € — dépassent le coût du relogement de 1 440 €, soit 12,5 % de celui-ci : en trésorerie, la requalification laisse Édouard légèrement gagnant.

Ce n’est donc pas l’argent qui se perd, et c’est là que le guide doit être exact. Ce qui se perd, ce sont 18 mois d’usage du bien — précisément ce pour quoi le bail court avait été conclu. Un montage juridique manqué ne se mesure pas toujours en euros.

Le geste omis, lui, se chiffre à peu de chose. Un envoi recommandé posé à 7 € sépare les deux colonnes du tableau : le rapport entre le relogement à financer et ce courrier est de 1 646.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. Il suppose que le relogement se fasse au prix indiqué et pendant toute la durée : les deux points sont des hypothèses, et le solde de trésorerie changerait de signe avec un loyer de relogement plus élevé.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de bailleurs pressés. Les montants sont ceux du dossier d’Édouard.

La confirmation oubliée. L’événement s’est produit, mais rien n’a été envoyé. Le bail est « réputé être de trois ans »⁴ : 18 mois d’usage perdus et 11 520 € de relogement, pour un recommandé à 7 €.

Le bail court signé par une société civile. Le texte réserve cette voie au « bailleur personne physique »². Une personne morale est tenue par six ans¹ — soit 72 mois, quatre fois la durée espérée sur ce dossier, et 51 840 € de loyers avant toute reprise possible.

L’événement écrit en termes vagues. Le contrat porte raisons familiales, sans plus de précision. Le texte exige de mentionner « les raisons et l’événement invoqués »², et l’événement doit être précis : la clause se discute au terme, quand il est trop tard pour la corriger — et l’issue de cette discussion vaut 18 mois d’usage et 11 520 € de relogement.

Le second report demandé. Le bailleur a déjà reporté une fois et tente à nouveau. Le texte ferme la porte, l’événement n’est donc pas réalisé au terme et la requalification joue : « Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois »³ — et 18 mois d’occupation supplémentaires s’ouvrent, à 720 € par mois encaissés mais sans usage du bien.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le bailleur a traité la durée courte comme un choix contractuel, alors que le texte en fait une faveur conditionnelle qui s’entretient jusqu’au terme.

Six vérifications avant de signer un bail court

Six gestes, dans l’ordre où ils se posent.

1. Vérifiez que vous louez en personne physique. Une société civile est exclue de cette faculté et reste tenue par six ans.
2. Nommez l’événement, pas seulement la raison. Le texte exige les deux, et l’événement doit être précis.
3. Choisissez une durée entre un an et moins de trois ans. C’est l’amplitude que le texte ouvre.
4. Inscrivez la date de confirmation à l’agenda le jour de la signature. Deux mois au moins avant le terme, sans quoi le bail devient triennal.
5. Ne comptez le report qu’une fois. Le texte le dit expressément, et il suppose que l’événement soit différé.
6. Si le locataire est déjà en place, ne relevez pas le loyer. Le nouveau loyer ne peut excéder l’ancien, révisé le cas échéant.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le notaire rédige la clause qui nomme l’événement, et c’est elle qui décide de tout au terme. L’avocat traite la contestation du locataire lorsque la précision de l’événement est discutée. Le gestionnaire tient le calendrier de la confirmation, qui est la seule échéance à ne pas manquer. L’expert-comptable distingue les loyers d’une période requalifiée, qui restent imposables comme les autres. L’agent immobilier qui rédige le bail doit savoir que cette voie est fermée aux sociétés. Et le courtier, si l’opération est financée, doit connaître la date de reprise réellement opposable.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur le congé pour reprise, ni sur la comparaison des trois baux, ni sur le congé pour motif légitime et sérieux. Il ne traite pas le contenu du contrat type, ni les clauses réputées non écrites. Il ne dit pas quels événements sont admis, faute de liste dans les textes lus.