Congé pour reprise : récupérer son logement pour l'habiter ou y loger un proche, sans le faire annuler

La réponse en trente secondes. La liste des bénéficiaires est fermée. Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin¹. Un frère, un neveu, un ami n’y figurent pas.

Six mois de préavis, et trois mentions obligatoires. Le congé indique à peine de nullité le motif, et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire¹. Il faut y joindre la notice d’information⁴.

Et une reprise qui n’a pas lieu se paie. Le congé frauduleux est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique¹.

Ce guide traite du congé pour reprise — récupérer son logement pour l’habiter ou y loger un proche. Le congé pour vendre, qui obéit à d’autres règles et emporte un droit de préemption, est traité par notre guide sur la vente d’un bien loué. Et ce qu’il advient du logement une fois repris — prêt à titre gratuit, loyer minoré, conséquences fiscales — relève de notre guide sur la location à un proche.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Régis. Exemple construit, et non un dossier réel : un T2 loué vide 690 € par mois, bail de trois ans signé le 1^er juillet 2024, échéance au 30 juin 2027, qu’il envisage de reprendre pour y loger sa fille à la rentrée universitaire de septembre 2027. Le loyer d’un logement étudiant ailleurs, les charges et la tranche marginale sont des hypothèses déclarées. Les délais, les bénéficiaires admis et les sanctions sont ceux des textes.

Qu’est-ce qu’un congé pour reprise, exactement ?

L’un des trois motifs admis, et le seul qui ne suppose ni vente ni faute du locataire.

Le congé du bailleur doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations¹. Trois portes. Pas une de plus. La reprise est celle qu’emprunte le bailleur qui veut récupérer l’usage de son bien.

Deux limites se posent d’emblée. Le congé ne joue qu'à l'échéance du bail : il n’existe aucune faculté d’y mettre fin en cours de route, même en offrant une indemnité. Et le motif ne se change pas après notification — un congé pour reprise que l’on transforme en congé pour vente est un congé nouveau, avec son propre préavis de six mois, donc reporté d’une échéance entière.

Une troisième limite est moins connue et se vérifie avant tout le reste : la reprise suppose une occupation réelle. Le bénéficiaire doit habiter le logement. Un congé délivré pour quelqu’un qui n’emménage jamais expose à la sanction du congé frauduleux, que nous chiffrons plus bas.

Pour qui peut-on reprendre le logement ?

Pour un cercle limitativement énuméré, et la liste ne se négocie pas.

Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin¹.

La liste est fermée : ce qui n’y figure pas est exclu

Trois exclusions surprennent régulièrement, et chacune a fait tomber des congés. Le frère et la sœur n’y figurent pas — la fratrie n’est ni ascendante ni descendante. Le neveu non plus. Et la condition de date sur le pacte civil de solidarité est stricte : un pacte signé après la notification ne régularise rien, puisque le texte exige qu’il soit enregistré à la date du congé¹.

Le cas de Régis ne pose aucune difficulté : sa fille est sa descendante. Mais un bailleur qui souhaiterait loger sa sœur, ou le fils de sa sœur, n’a tout simplement pas ce motif à sa disposition.

Le calendrier se date à rebours

C’est ce qui décide, et cela se compte en mois, pas en semaines.

Le préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur¹. Partez donc de l'échéance et remontez. Le bail de Régis, signé le 1^er juillet 2024 pour trois ans, arrive à terme le 30 juin 2027. La date limite de notification tombe six mois avant, le 30 décembre 2026.

Loger sa fille à la rentrée de septembre 2027 : les dates qui commandent

Deux mois de marge entre la sortie du locataire et la rentrée. C’est court. Et c’est pourtant la configuration confortable : elle suppose que la décision ait été prise à l’automne 2026, soit près d’un an avant l’emménagement. Un bailleur qui y pense en mars 2027 a déjà perdu.

Ce que le congé doit contenir, à peine de nullité

Le motif, le bénéficiaire, le lien — et un document que presque personne ne joint.

Le congé indique, à peine de nullité, le motif allégué, et en cas de reprise les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire¹. Écrire « pour loger un membre de ma famille » ne suffit pas. Il faut le nom, l’adresse, et le lien nommé.

S’y ajoute la notice d’information. Un arrêté dispose que le contenu de la notice d’information, jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, est précisé en annexe du présent arrêté⁴. Elle expose au locataire la forme et le délai du congé, la protection dont il bénéficie éventuellement, les mentions que le bailleur devait respecter, et les voies de recours qui lui sont ouvertes⁵.

Deux précisions utiles. L’obligation vise les seuls congés pour reprise et pour vente⁴ : un congé pour motif légitime et sérieux n’a pas à en être accompagné. Et la notice n’est pas un formulaire à remplir mais un document type à joindre — la formalité la plus simple du dossier, et la plus souvent oubliée.

La notification se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par signification d’un commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé³. Quand l'échéance est serrée, la signification a un mérite que le recommandé n’a pas : elle date la remise sans dépendre du retrait du pli.

Le locataire que l’on ne peut pas faire partir

Deux conditions cumulatives, et une condition symétrique qui la lève.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures au plafond des logements conventionnés, sans lui offrir un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités¹. Les deux se cumulent : l'âge seul ne protège pas, les ressources seules non plus.

La protection tombe si le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans, ou dispose de ressources inférieures à ce même plafond¹. Elle protège donc le locataire modeste et âgé contre un bailleur qui ne l’est pas. Pas contre un propriétaire dans la même situation que lui.

Ce point se vérifie à froid, et tôt, parce qu’il ne dépend d’aucune décision du bailleur — au même titre que les pièces du dossier du locataire, qui portent son âge et ses ressources. L'âge qui compte est celui du locataire à la date de l'échéance, non à celle de la signature : un locataire de soixante-trois ans aujourd’hui sera protégé dans deux ans. Un bailleur qui envisage une reprise à moyen terme a intérêt à savoir dans quel sens court cette horloge.

J’ai acheté le logement occupé : quand puis-je reprendre ?

Pas tout de suite, et le délai ne se compte pas depuis l'échéance mais depuis l’achat.

Un bailleur qui acquiert un logement déjà loué ne récupère pas la faculté de congé du jour au lendemain. Si l’acquisition intervient plus de trois ans avant le terme du bail en cours, le congé pour reprise joue normalement au terme. Sinon, il ne prend effet qu'à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition¹.

La conséquence est directe et souvent découverte trop tard. Un investisseur qui achète en janvier 2027 un logement dont le bail échoit en juin 2027 ne peut pas reprendre à cette échéance — un point que notre guide sur l'immeuble de rapport retrouve à l'échelle d’un bâtiment entier : il devra attendre janvier 2029, et le bail aura entre-temps été reconduit. Tout plan construit sur l'échéance visible dans le bail est faux.

Ce que la reprise coûte vraiment

Voici le calcul que personne ne pose, et il renverse l’intuition.

Le logement de Régis rapporte 8 280 € de loyers annuels, dont il faut retrancher 980 € de taxe foncière, 130 € d’assurance propriétaire et 230 € de copropriété non récupérable — soit 6 940 € nets. Reprendre, c’est renoncer à cette somme. Mais c’est aussi éviter de payer un logement étudiant ailleurs, estimé à 520 € par mois, soit 6 240 € par an. À ce stade, la reprise semble coûter 700 € par an.

Le calcul est incomplet, parce qu’il compare un revenu avant impôt à une dépense qui, elle, ne se déduit de rien. Or ces 6 940 € de revenu foncier sont imposés à la tranche marginale de Régis, 30 %, augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux — 47,2 % au total. Ce que la location lui laisse réellement en poche, c’est 3 664 €.

Louer à un tiers ou reprendre pour loger sa fille — sur un an

La reprise rapporte 2 576 € par an au foyer, soit 7 727 € sur trois années d'études et l'équivalent de 3,7 mois de loyer. Et la raison tient en une ligne : un euro de loyer perçu ne vaut que 0,528 € une fois l’impôt payé, quand un euro de loyer versé ailleurs coûte un euro plein.

Le seuil se calcule d’ailleurs. Dès que le logement alternatif coûterait plus de 305 € par mois, la reprise devient gagnante. À 520 €, elle l’est de loin. Ce n’est qu’au-dessous de ce seuil — une chambre chez un proche, un logement du parc social — que garder le locataire l’emporterait.

Le logement sort des revenus fonciers

Une conséquence que le calcul ci-dessus intègre, et qu’il faut nommer.

Un logement laissé gratuitement à la disposition d’un proche est un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance : ses revenus ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu⁶. Aucun loyer n’est donc imposé — c’est l’avantage. Mais aucune charge n’est plus déductible, et aucun déficit ne peut naître — c’est le prix.

Sur le dossier de Régis, les 1 340 € de charges cessent d’ouvrir droit à déduction, ce qui représente 632 € d’avantage fiscal perdu chaque année. En contrepartie, il n’acquitte plus les 3 276 € d’impôt sur ses loyers. Le solde reste largement favorable, mais la ligne « charges » change de nature : elle devient une dépense sèche.

Ce qu’il advient ensuite du logement — prêt à titre gratuit, loyer minoré à un descendant, effet sur les aides au logement — est un sujet à part entière, que traite notre guide sur la location à un proche. La reprise ouvre la porte ; elle ne dit pas ce qu’on fait de la pièce.

En meublé, la reprise est-elle plus simple ?

Plus rapide, et sur un bail plus court — donc plus souvent possible.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler un bail meublé informe le locataire en respectant un préavis de trois mois, et le congé doit être justifié par la décision de reprendre le logement ou par un motif légitime et sérieux³. Les mentions obligatoires sont les mêmes : le motif, et en cas de reprise les nom, adresse et lien du bénéficiaire.

Deux différences comptent. Le bail meublé étant d’un an, l'échéance revient chaque année : un congé manqué reporte de douze mois, non de trois ans. Et le préavis de trois mois raccourcit d’autant la fenêtre de décision — six mois au total contre douze en location vide.

Notre guide sur les différences entre bail nu, meublé et mobilité replace cet écart dans l’ensemble du tableau : la souplesse de sortie est l’un des rares avantages structurels du meublé que les comparaisons oublient.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs, et la première est une date.

Notifier après la date limite. Un congé posté le 15 janvier pour une échéance au 30 juin arrive quinze jours trop tard. Le bail est reconduit pour la durée du contrat initial², soit trois ans, la fille se loge ailleurs, et le foyer débourse 18 720 € de loyers pendant que Régis en encaisse 10 993 € nets — soit 7 727 € de plus sortis de la poche familiale.

Reprendre pour un frère ou un neveu. Ils ne figurent pas dans la liste. Le congé est nul, le bail court trois ans de plus, et le bailleur aura payé un commissaire de justice pour un acte sans effet — sur ce dossier, 7 727 € qui ne reviennent pas au foyer.

Omettre le lien de parenté. Nommer le bénéficiaire sans préciser la nature du lien suffit à faire tomber le congé. La mention est exigée à peine de nullité, et son oubli coûte les mêmes trois ans de report que l’oubli de la date — soit 18 720 € de loyers payés ailleurs pendant que le logement reste loué à un tiers.

Oublier la notice d’information. Obligatoire depuis 2017 pour les congés pour reprise, elle ne coûte rien à joindre. Son absence expose au même report — et sur le dossier décrit, ce report représente 7 727 € pour le foyer.

Donner un congé pour reprise sans reprendre. Le congé frauduleux est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale¹. Rapportée au revenu net annuel de 6 940 €, l’amende maximale représente près d’une année entière de location.

Comment préparer une reprise sans se tromper ?

Sept étapes, et les trois premières se font un an avant l’emménagement.

1. Vérifiez que le bénéficiaire figure dans la liste avant toute autre chose. Bailleur, conjoint, partenaire de pacs enregistré à la date du congé, concubin depuis un an, ascendants, descendants. Un frère ou un neveu ferment le motif.
2. Datez l'échéance et remontez de six mois — trois en meublé. Inscrivez la date limite dans un calendrier, pas dans votre mémoire.
3. Vérifiez l'âge et les ressources du locataire à la date de l'échéance, pas à celle de la signature. Au-delà de soixante-cinq ans et sous le plafond des logements conventionnés, un relogement devient obligatoire — sauf si vous êtes vous-même dans cette situation.
4. Si vous avez acheté occupé, comptez deux ans depuis l’acquisition et non depuis l'échéance : le congé pour reprise ne prend effet qu'à ce terme.
5. Rédigez les trois mentions : le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire, la nature du lien. Aucune n’est facultative.
6. Joignez la notice d’information. Elle est obligatoire pour la reprise, et ne l’est pas pour un congé fondé sur un motif légitime et sérieux.
7. Notifiez par voie datable, et gardez la preuve. La signification par commissaire de justice date la remise sans dépendre du retrait du pli.

Une remarque pour finir sur la façon dont ce sujet se présente d’ordinaire. On explique au bailleur qu’il doit respecter un préavis de six mois, et on s’arrête là. C’est vrai, et insuffisant : six mois est le délai de la notification, pas celui de la décision. Entre le moment où l’on se dit que sa fille pourrait habiter l’appartement et celui où l’on peut notifier un congé régulier, il faut avoir vérifié le lien de parenté, l'âge du locataire, ses ressources, et la date d’acquisition du bien.

Le gestionnaire locatif, quand il y en a un, est le mieux placé pour poser la question un an avant : c’est lui qui connaît la date d'échéance et qui voit venir la reconduction. Le notaire, lui, n’intervient que si une vente se profile, et l'agent immobilier pas du tout — une reprise ne passe par aucun mandat. Autrement dit, sur ce dossier précis, personne ne vous préviendra. La date est à vous.