Acheter un immeuble déjà loué : lesquels de ces baux vous engagent vraiment

La réponse en trente secondes. Le code civil ne protège que les baux datés. « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine »¹.

Et « date certaine » a une définition étroite. « L’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique »⁸.

Mais la résidence principale échappe à cette règle. « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public »⁹ : pour un logement occupé au moins huit mois par an, c’est la loi de 1989 qui s’applique, quelle que soit la forme du bail.

Nous avons un guide sur la vente d’un bien loué, écrit du point de vue du vendeur. Aucun de nos 166 guides ne contient les articles 1743 à 1749 du code civil, ni les mots « bail opposable à l’acquéreur ». C’est pourtant une question que l’acheteur d’un immeuble de rapport ne peut pas contourner : lesquels de ces baux vais-je devoir respecter, et lesquels ne me lient pas ?

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Maylis, 44 ans, opticienne à Dole. Elle achète 320 000 € un immeuble de 6 lots : 4 logements loués 520 € chacun en résidence principale, un atelier loué 380 € à un artisan sous un bail sous seing privé jamais enregistré, et un garage loué 100 € à un tiers qui n’habite pas l’immeuble, par un accord verbal. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client. Hypothèse déclarée : le préavis d’usage de 3 mois retenu pour l’atelier sert de point de comparaison, il n’établit aucun usage local.

Un bail survit-il à la vente de l’immeuble ?

Oui, s’il est daté. Non, sinon.

L’article 1743 du code civil pose la règle en deux phrases : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail »¹.

Deux conditions et une exception, donc.

La première condition est alternative : un bail authentique, ou un bail dont la date est certaine. L’une des deux suffit, et il n’en faut pas plus. Le texte ne demande ni enregistrement au fichier immobilier, ni mention dans l’acte de vente, ni information de l’acquéreur.

La seconde tient au sens de la phrase, et elle se lit a contrario : un locataire qui n’a ni bail authentique ni date certaine n’est pas protégé par cet article. Le texte ne dit pas qu’il perd son bail — il dit que l’acquéreur peut l’expulser. C’est le rapport avec le nouveau propriétaire qui est en cause, pas le contrat lui-même.

L’exception, elle, est réservée aux biens non ruraux : si le bail lui-même a réservé à l’acquéreur le droit d’expulser, ce droit existe. Nous y revenons en section 04, parce qu’il coûte cher à celui qui l’exerce.

La version en vigueur de cet article date du 14 mai 2009 et procède de l’article 10 de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009¹. Les six articles qui le suivent sont plus anciens encore : trois datent du 21 mars 1804 et trois du 18 octobre 1945, ces derniers procédant de l’ordonnance n° 45-2380 du 17 octobre 1945.

Ce que « date certaine » veut dire

Trois événements, et trois seulement.

L’article 1377 du code civil les énumère : « L’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique »⁸.

Le mot « que » ferme la liste. Un bail signé, daté à la main, paraphé page à page, accompagné d’un état des lieux et de trois quittances n’a pas date certaine : il n’a qu’une date, celle que les parties ont écrite. La distinction paraît formaliste ; elle protège au contraire l’acquéreur contre un bail antidaté après le compromis.

Cet article est récent dans sa numérotation : sa version en vigueur date du 1er octobre 2016 et procède de l’article 4 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, celle qui a refondu le droit des contrats et de la preuve⁸. La règle, elle, lui est bien antérieure.

Les trois voies ne se valent pas en pratique.

L’enregistrement suppose une démarche que rien n’impose pour un bail d’habitation. La mort d’un signataire ne se planifie pas. Reste la troisième : la constatation de la substance du bail dans un acte authentique — et c’est celle qui se produit naturellement le jour de la vente, si le notaire y fait figurer les baux en cours.

Pour un acquéreur, cette dernière voie a un effet particulier : elle donne date certaine à compter de l’acte, donc après la vente. Elle sécurise l’avenir, pas le passé. C’est une raison de plus de faire lister les baux dans l’acte plutôt que de les recevoir dans une chemise.

Quels baux échappent au code civil ?

Ceux que la loi de 1989 protège, et ils sont majoritaires dans un immeuble de rapport.

L’article 2 de cette loi commence par une phrase qui règle la question : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public »⁹. Une disposition d’ordre public ne s’écarte pas par une clause du contrat.

Son champ suit immédiatement : « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation »⁹.

Une incise de ce passage décide du sort du garage de Maylis : « loués accessoirement au local principal par le même bailleur ». Un garage loué avec l’appartement, au même locataire, par le même bailleur, entre dans la loi de 1989. Le même garage loué séparément à quelqu’un qui n’habite pas l’immeuble n’y entre pas — et il retombe alors dans le code civil, donc sous l’article 1743.

La version en vigueur de cet article date du 29 juillet 2023 et procède de l’article 8 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023⁹. C’est le plus récent des neuf textes de ce guide, et le seul modifié dans les cinq dernières années.

Nous ne détaillons pas ici le congé que l’acquéreur d’un logement soumis à la loi de 1989 peut délivrer : notre guide sur le congé pour reprise le traite, et il obéit à des règles propres qui n’ont rien à voir avec l’article 1743.

Un mot encore sur la portée de cette frontière. Elle ne sépare pas les bons baux des mauvais : elle sépare deux régimes de protection, dont l’un est d’ordre public et l’autre conditionnel. Un locataire de résidence principale est protégé sans avoir rien à prouver ; un locataire d’atelier doit produire un acte authentique ou une date certaine. Sur les 6 lots de Maylis, 4 relèvent du premier régime et 2 du second, et c’est cette proportion — pas la valeur des lots — qui décide de ce qui est acquis dans son rendement.

Le droit d’expulser, et ce qu’il coûte

Il existe, et il se paie.

La seconde phrase de l’article 1743 le réserve : l’acquéreur « peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail »¹. Le droit doit donc figurer dans le bail lui-même, pas dans l’acte de vente, et il ne joue que pour les biens non ruraux.

L’article suivant en tire la conséquence financière : « S’il a été convenu lors du bail qu’en cas de vente l’acquéreur pourrait expulser le locataire et qu’il n’ait été fait aucune stipulation sur les dommages-intérêts, le bailleur est tenu d’indemniser le locataire de la manière suivante »².

Notons qui paie : le bailleur. Celui qui a vendu, donc, et non celui qui expulse. Nous verrons en section 06 que cette répartition ne tient pas jusqu’au bout.

Une formalité s’y ajoute, et elle est facile à manquer. « L’acquéreur qui veut user de la faculté réservée par le bail d’expulser le locataire en cas de vente est, en outre, tenu de l’avertir au temps d’avance usité dans le lieu pour les congés »⁶. Le délai n’est pas fixé par le code : il renvoie à l’usage local, ce qui suppose de le connaître avant d’agir.

Combien vaut une éviction ?

Cela dépend de ce qui est loué, et le code prévoit trois régimes.

Trois natures de biens, trois façons de compter

Le premier régime est celui qui concerne un immeuble de rapport : « S’il s’agit d’une maison, appartement ou boutique, le bailleur paye, à titre de dommages et intérêts, au locataire évincé, une somme égale au prix du loyer, pendant le temps qui, suivant l’usage des lieux, est accordé entre le congé et la sortie »³.

L’indemnité est donc un loyer, et sa durée est un usage. Rien dans le texte ne la plafonne, rien ne la majore : elle vaut exactement ce que le locataire aurait payé pendant le préavis, et elle lui est versée au lieu d’être encaissée.

Le deuxième régime change de logique : « S’il s’agit de biens ruraux, l’indemnité que le bailleur doit payer au fermier est du tiers du prix du bail pour tout le temps qui reste à courir »⁴. Ce n’est plus un préavis, c’est une fraction de ce qui restait à venir.

Le troisième renonce à compter : « L’indemnité se réglera par experts, s’il s’agit de manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances »⁵. Un local qui a exigé de grandes avances ne s’indemnise pas au barème.

Qui paie si le vendeur ne paie pas ?

L’acquéreur. C’est écrit, et c’est le passage le plus important de ce guide pour un acheteur.

« Les locataires ne peuvent être expulsés qu’ils ne soient payés par le bailleur ou, à son défaut, par le nouvel acquéreur, des dommages et intérêts ci-dessus expliqués »⁷.

Trois choses tiennent dans cette phrase.

D’abord, un ordre de conditions : le paiement précède l’expulsion. Tant que l’indemnité n’est pas versée, le locataire reste. La clause de reprise ne produit donc son effet qu’après la dépense, jamais avant.

Ensuite, une subsidiarité : « à son défaut ». Le bailleur doit, l’acquéreur paie s’il ne le fait pas. Un vendeur qui a encaissé son prix et disparu laisse la charge à celui qui reste.

Enfin, une conséquence pratique que le chiffrage rend visible : la clause qui donne à l’acquéreur le droit d’expulser lui donne aussi, en cas de défaillance du vendeur, l’obligation de payer l’éviction. Ce n’est pas une faveur qu’on obtient dans un bail : c’est une option dont le prix d’exercice est écrit deux articles plus loin.

Ce que deux baux fragiles retirent au rendement

Chez Maylis, 1,8 point.

L’immeuble produit 2 560 € par mois : 2 080 € pour les quatre logements, 480 € pour l’atelier et le garage. Sur l’année, 30 720 €, soit un rendement brut de 9,60 % sur un prix de 320 000 €.

Deux lectures du même immeuble

Les deux baux relevant du code civil pèsent 18,75 % des loyers. Ni l’un ni l’autre n’a de date certaine : l’atelier repose sur un écrit jamais enregistré, le garage sur un accord verbal. Si Maylis les traite comme acquis, elle achète à 9,60 % un immeuble dont 7,80 % seulement sont adossés à des baux qu’un texte d’ordre public rend opposables — dans les deux sens.

Car la symétrie est le point. Un bail sans date certaine ne lie pas l’acquéreur ; il ne l’engage donc à rien, mais il ne lui garantit rien non plus. Le locataire de l’atelier peut partir le mois suivant sans que Maylis puisse lui opposer une durée qu’elle serait bien en peine de dater.

Reste l’autre hypothèse, celle où le bail de l’atelier aurait réservé le droit d’expulser. L’indemnité de l’article 1745 vaudrait alors le loyer pendant le préavis d’usage. Sur un loyer de 380 € et un préavis supposé de 3 mois, cela fait 1 140 €, soit 25,00 % d’une année de loyer de ce lot. Ce préavis de 3 mois est une hypothèse de comparaison : le texte renvoie à l’usage des lieux, que nous n’avons pas relevé.

Une remarque de méthode, pour finir sur les chiffres. Les 1,8 point d’écart ne mesurent pas une perte certaine : ils mesurent ce qui n’est pas garanti. Les deux locataires du code civil peuvent parfaitement rester dix ans, payer chaque mois et ne poser aucun problème — le texte ne les chasse pas, il se contente de ne pas les protéger contre Maylis, ni Maylis contre eux. Ce que le chiffrage isole, c’est la part du rendement qui repose sur la bonne volonté plutôt que sur un contrat opposable.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose un vendeur de mauvaise foi. Un immeuble ancien porte des baux de plusieurs générations de propriétaires.

Le rendement calculé sur la chemise de baux. L’acquéreur additionne ce que le vendeur lui présente sans distinguer les régimes. Chez Maylis, l’écart entre les deux lectures est de 5 760 € par an, soit 1,8 point de rendement.

Le bail verbal compté comme un bail. Un accord verbal n’a pas de date certaine et ne peut pas en acquérir une : l’article 1377 vise l’acte sous signature privée. Le garage à 100 € par mois n’est opposable ni dans un sens ni dans l’autre.

La clause de reprise crue gratuite. L’acquéreur se félicite de trouver dans un bail la faculté d’expulser en cas de vente, sans lire les articles suivants. L’indemnité vaut ici 1 140 €, et elle se paie avant l’expulsion, pas après.

Le vendeur qui ne règle pas l’indemnité. L’article 1749 la met alors à la charge du nouvel acquéreur. Sur un immeuble acheté 320 000 €, une éviction imprévue s’ajoute au prix sans figurer nulle part au plan de financement.

Le point commun des quatre est une pièce qu’on n’a pas datée. Les quatre se règlent avant la signature de l’acte, et trois d’entre eux dès la lecture des baux.

Six gestes à la lecture des baux d’un immeuble

Aucun ne suppose de renoncer à acheter occupé. Un immeuble vendu en bloc se paie moins cher précisément parce qu’il est occupé : l’enjeu n’est pas d’éviter les baux, c’est de savoir lesquels tiennent.

1. Trier les baux par régime, pas par lot. D’un côté les résidences principales et leurs accessoires loués au même locataire ; de l’autre tout le reste. Chez Maylis, cela sépare 24 960 € de 5 760 € de loyers annuels.
2. Chercher la date certaine, pas la date. Enregistrement, décès d’un signataire, constatation dans un acte authentique. En dehors de ces trois cas, un écrit n’a que la date que les parties ont écrite.
3. Faire lister les baux dans l’acte de vente. C’est la troisième voie de l’article 1377, et la seule qu’un acquéreur puisse provoquer. Le notaire le fait s’il en est chargé, et un chasseur ou un agent immobilier peut le porter au compromis.
4. Recalculer le rendement sur les seuls baux datés. Deux chiffres valent mieux qu’un : celui du vendeur et celui qui ne retient que ce qui vous lie. Chez Maylis, 9,60 % et 7,80 %.
5. Lire chaque bail à la recherche d’une clause de reprise. Elle donne un droit et déclenche une indemnité. Sur l’atelier, 1 140 € payables avant toute expulsion.
6. Prévoir au compromis qui règle une éviction. L’article 1749 met l’indemnité à la charge de l’acquéreur si le vendeur ne paie pas. Une clause de séquestre ou de retenue sur le prix règle la question pendant qu’elle est encore négociable.

Une dernière remarque sur ce que ce guide dit du métier. Un rendement se calcule sur des loyers, et des loyers reposent sur des baux. Nos guides descendent d’ordinaire du rendement vers les charges ; celui-ci descend d’un cran de plus, jusqu’à la question de savoir si le contrat qui produit le loyer vous concerne. C’est une vérification de clause suspensive autant qu’une vérification de calcul — et elle se lit dans le détail des baux, pas dans la ligne de loyer d’un dossier publié.