Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière : occuper, louer, puis rendre le terrain à la nature

La réponse en trente secondes. Une durée bornée aux deux bouts. Le bailleur consent des droits réels « pour une durée comprise entre douze ans et quatre-vingt-dix-neuf ans »¹, sans reconduction tacite.

La fin du bail est une renaturation. Le terrain « fait l’objet d’une renaturation comprenant, le cas échéant, la démolition de l’ensemble des installations, des constructions ou des aménagements, y compris ceux réalisés par le preneur »¹.

Une clause écartant l’indemnisation ne tient pas. « Est réputée non écrite, quelle qu’en soit la forme, toute clause ayant pour effet de prévoir que la résiliation anticipée du bail […] ne peut donner lieu à aucune indemnisation »³.

Notre guide sur le recul du trait de côte expose le régime d’urbanisme applicable en zone exposée, et signale que ce bail en écarte les obligations. Le voici lu.

Qu’est-ce qu’un bail réel d’adaptation à l’érosion côtière ?

Un bail consenti par une personne publique, portant des droits réels, et limité dans le temps par la vitesse du recul. Il ne ressemble à aucun bail d’habitation.

La définition est longue et il faut la lire en entier. Est ainsi dénommé « le contrat de bail par lequel l’Etat, une commune ou un groupement de communes, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d’une opération d’aménagement, consent à un preneur pour une durée comprise entre douze ans et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels immobiliers en vue d’occuper lui-même ou de louer, exploiter, réaliser des installations, des constructions ou des aménagements »¹.

Relevez d’abord qui peut être bailleur. Quatre catégories, toutes publiques ou concessionnaires d’une opération d’aménagement : un particulier ne consent pas ce bail, et un investisseur ne peut y entrer que du côté du preneur.

Relevez ensuite ce qui est consenti : des « droits réels immobiliers »¹, et non un simple droit de jouissance. C’est ce qui permet au preneur de construire, d’exploiter et — sous conditions — de louer.

Le champ géographique est enfin délimité par renvoi. Le bail vise les biens situés « dans les zones exposées au recul du trait de côte délimitées dans les conditions prévues par l’article L. 121-22-2 du code de l’urbanisme »¹ : ce sont les deux zones que détaille notre guide sur le recul du trait de côte.

Une formalité précède toute conclusion, et elle mérite d’être connue de qui cherche ce type d’opération. « Toute intention de proposer la conclusion d’un bail réel d’adaptation à l’érosion côtière fait l’objet d’une publicité préalable »¹.

Comment se fixe la durée, et peut-elle être prolongée ?

Par l’état des connaissances sur le recul, entre 12 et 99 ans. Et la prorogation existe, sous plafond.

Le critère que retient le texte n’est pas la durée d’amortissement d’un investissement : « Le terme du bail est fixé par le contrat en fonction de l’état des connaissances à la date de conclusion du bail quant à l’évolution prévisible du recul du trait de côte »².

Comprenez ce que cela implique pour un preneur. La durée qu’on lui propose traduit une prévision d’érosion, et non un équilibre financier. Le texte ne dit pas comment cette prévision se convertit en années ; il dit seulement qu’elle en est le fondement, et l’amplitude légale — 87 ans entre le plancher et le plafond — laisse au bailleur une marge considérable.

La reconduction silencieuse est écartée : « Le bail ne peut faire l’objet d’une reconduction tacite »². Comme pour le bail à réhabilitation ou la convention d’usufruit, la sortie est automatique au terme.

Une prorogation reste possible, mais elle est conditionnelle et plafonnée. Le bail « peut être prorogé si la situation du bien […] permet de maintenir la destination, l’occupation et l’usage »², « sans que cette prorogation puisse avoir pour effet de porter sa durée totale à plus de quatre-vingt-dix-neuf ans »².

Sur un bail de 40 ans, il reste donc 59 ans de marge théorique avant le plafond. Mais cette marge ne vaut que si l’érosion le permet, et c’est le bailleur qui l’appréciera.

Ce qui arrive au terme : la démolition

Le terrain retourne à la nature, et les constructions du preneur partent avec. C’est l’objet même du contrat.

Le texte le dit sans détour : « A l’échéance du bail, le terrain d’assiette du bien fait l’objet d’une renaturation comprenant, le cas échéant, la démolition de l’ensemble des installations, des constructions ou des aménagements, y compris ceux réalisés par le preneur, et les actions ou opérations de dépollution nécessaires »¹.

Trois éléments méritent d’être isolés. La renaturation est l’issue prévue, non une sanction. Elle comprend la démolition « le cas échéant », donc pas systématiquement. Et elle vise expressément ce que le preneur a construit.

Cette dernière précision éclaire un autre article, qui règle la propriété en cours de bail. Les constructions et améliorations du preneur « demeurent la propriété du preneur en cours de bail et deviennent celle du bailleur au terme du bail »⁵.

Lisez les deux dispositions ensemble, car leur combinaison est déroutante. Le preneur construit, reste propriétaire pendant la durée, transmet au bailleur au terme — et ce que le bailleur reçoit a vocation à être démoli. Le bâtiment n’est pas un actif transmis, c’est une occupation temporaire d’un sol destiné à revenir à la nature.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici : qui supporte le coût de la renaturation, les textes que nous avons lus ne le disent pas expressément. Le prix et la redevance en tiennent compte, on va le voir, mais l’imputation finale n’est pas écrite dans ces articles.

Que paie le preneur, et quand ?

Un prix à la signature, et parfois une redevance ensuite. Le texte organise la révision de la seconde ; il ne dit rien de celle du premier, et ce guide n’en conclut pas qu’elle serait impossible.

Le texte pose les deux composantes : « Le preneur s’acquitte d’un prix à la signature du bail pour les droits réels consentis et, le cas échéant, du paiement pendant la durée du bail d’une redevance »⁴.

Notez le « le cas échéant » : la redevance est facultative. Un bail peut donc se limiter à un prix initial, ce qui change radicalement le profil de trésorerie de l’opération.

La révision de la redevance est ouverte aux deux parties, et son motif est écrit. Elle « peut être révisée à la demande de l’une ou l’autre des parties, notamment lorsque cette révision est rendue nécessaire en raison d’un changement de destination ou de nouveaux travaux postérieurs à la signature de ce bail »⁴.

La raison de cette révision est la clé du dispositif, et elle relie le prix à la fin du bail. Les travaux visés sont ceux « entraînant une modification significative du bien, de nature à accroître le coût des actions et opérations de renaturation pris en compte lors de la fixation du montant du prix et de la redevance »⁴.

Autrement dit, le prix et la redevance intègrent dès l’origine un coût de démolition future. Agrandir, c’est augmenter ce coût — et le bailleur peut demander que la redevance suive.

Le bail peut-il s’arrêter avant son terme ?

Oui, du jour au lendemain, par un arrêté de police. Et une clause qui écarterait l’indemnisation ne tiendrait pas.

Le déclencheur est un acte administratif : le bail « est résilié de plein droit à la date de l’arrêté par lequel le maire de la commune […] ou le préfet […] prescrit les mesures nécessaires lorsque l’état du recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne peut plus être assurée »³.

Trois points s’y lisent. La résiliation opère « de plein droit », sans mise en demeure ni préavis. Elle prend effet à la date de l’arrêté : c’est cette date que le texte retient, et non celle d’une notification au preneur. Et son motif est la sécurité des personnes, appréciée par l’autorité de police.

Vient ensuite la disposition qui protège le preneur, et elle est rédigée en négatif : « Est réputée non écrite, quelle qu’en soit la forme, toute clause ayant pour effet de prévoir que la résiliation anticipée du bail pour le motif prévu à l’alinéa précédent ne peut donner lieu à aucune indemnisation »³.

Mesurez le contraste avec le régime d’urbanisme applicable dans les mêmes zones. Là, aucune indemnité n’est due aux titulaires de droits réels ou de baux ; ici, une clause qui l’exclurait est privée d’effet. Deux textes, deux logiques, sur le même littoral — et notre guide sur l’indemnité du propriétaire exproprié montre une troisième manière de traiter la même question.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé nettement. Le texte prive d’effet la clause d’exclusion ; il ne fixe ni le principe, ni le calcul, ni le débiteur d’une indemnisation. Nous ne déduirons pas d’un « réputée non écrite » un droit à indemnité dont le contenu resterait à écrire.

Le preneur peut-il louer, et à quelles conditions ?

Oui, sauf si le bail l’interdit. Et chaque contrat d’occupation doit porter des mentions précises, sous peine d’annulation.

Le principe est libéral : « Le preneur peut librement consentir des baux et titres d’occupation de toute nature ne conférant pas de droits réels sur les installations, les constructions ou les aménagements qui font l’objet du bail »⁶.

Il souffre une exception que le bail peut activer. « Le contrat de bail peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques du bien objet des droits réels, prévoir que le preneur l’occupe ou l’exploite sans pouvoir le louer »⁶ : c’est la première clause à vérifier avant de bâtir un projet locatif.

Les obligations de forme sont ensuite lourdes. Tout contrat d’occupation « reproduit les dispositions du présent article et des articles L. 321-18 à L. 321-22 et mentionne la date du terme contractuel du bail réel d’adaptation au changement climatique, son effet sur le contrat de location et le risque de résiliation par anticipation »⁶.

La sanction accompagne l’obligation : « Toute mention contraire à ces dispositions est réputée non écrite. A défaut, le cocontractant occupant peut solliciter l’annulation du contrat ou la réduction du loyer »⁶. Un bail d’occupation incomplet expose donc à deux issues, dont l’annulation.

Le sort de l’occupant au terme est réglé sans ménagement. Il « ne peut ni céder le contrat d’occupation, ni sous-louer le bien »⁶ ; son contrat « s’éteint de plein droit au terme du bail réel d’adaptation à l’érosion côtière »⁶ ; et il « ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation »⁶.

Deux noms pour le même contrat

Le texte se donne deux dénominations, à deux articles d’écart. Nous le signalons sans en tirer de conséquence.

L’article de définition emploie la première : est ainsi dénommé « bail réel d’adaptation à l’érosion côtière »¹ le contrat qu’il décrit, et c’est aussi l’intitulé de la sous-section.

L’article sur les contrats d’occupation emploie la seconde, dans son obligation de mention : il faut y indiquer « la date du terme contractuel du bail réel d’adaptation au changement climatique »⁶.

Le même article revient pourtant à la première dénomination quelques lignes plus bas, en prévoyant que le contrat d’occupation « s’éteint de plein droit au terme du bail réel d’adaptation à l’érosion côtière »⁶. Les deux formules coexistent donc dans un même article.

Ce guide n’en tire aucune conséquence juridique et ne dit pas laquelle prévaut. Il signale la discordance parce qu’un rédacteur de bail d’occupation la rencontrera, et qu’il vaut mieux la connaître avant que de la découvrir.

La lecture a été faite deux fois, sur la même page et avec deux demandes distinctes, pour écarter une erreur de relevé. Les deux lectures concordent.

Ce que l’opération donne pour Armand

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Armand prend à bail pour 40 ans, contre un prix de 96 000 € à la signature et une redevance annuelle posée à 3 600 €.

Il loue le bien 9 000 € par an. Sa marge après redevance ressort donc à 5 400 € par an, et il lui faut 17,8 ans pour couvrir le prix des droits réels.

Quarante ans de bail, en hypothèses posées

Le tableau se recompose à l’écran. 96 000 + 144 000 font les 240 000 € de coût total ; 9 000 × 40 font les 360 000 € de loyer ; 360 000 − 240 000 laissent les 120 000 € de solde.

Le prix initial pèse 40 % du coût total, la redevance 60 %. Cette répartition n’a rien d’obligatoire : la redevance étant facultative, un autre bail pourrait la supprimer et concentrer la charge à la signature.

Le risque, lui, ne figure pas dans le tableau. Si l’arrêté de police tombe la 5^e année, Armand a récupéré 27 000 € de marge sur 96 000 € engagés : il reste 69 000 € non couverts. À la 10^e année, 42 000 € ; à la 15^e, 15 000 €. La perte décroît de 5 400 € par année écoulée.

C’est cette décroissance qui rend la question de l’indemnisation décisive, et c’est pourquoi la clause qui l’écarterait est privée d’effet. Ce que le preneur toucherait, en revanche, les textes lus ne le disent pas.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de lecture, sur des projets sérieux en tout autre point. Les montants sont ceux du dossier d’Armand.

Le projet locatif bâti sur un bail qui l’interdit. Le preneur signe sans vérifier la clause du II. Le bail peut « prévoir que le preneur l’occupe ou l’exploite sans pouvoir le louer » : les 9 000 € de loyer annuel attendus n’existent pas, et les 96 000 € de prix ont été engagés sur un modèle impossible.

Le bail d’occupation sans les mentions. Le preneur loue avec un contrat ordinaire, sans reproduire les articles ni mentionner le terme et le risque. L’occupant « peut solliciter l’annulation du contrat ou la réduction du loyer », et ce sont les 9 000 € annuels qui deviennent discutables.

L’extension réalisée sans anticiper la redevance. Le preneur agrandit, ce qui accroît le coût futur de renaturation. La redevance « peut être révisée à la demande de l’une ou l’autre des parties » pour ce motif : les 3 600 € annuels posés peuvent augmenter, sur 40 ans de bail.

La valeur résiduelle attendue au terme. Le preneur compte récupérer ou valoriser ce qu’il a construit. Les constructions « deviennent celle du bailleur au terme du bail », et le terrain « fait l’objet d’une renaturation » : la valeur résiduelle est de 0 € par construction.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, un bail réel a été traité comme un droit de propriété temporaire, alors qu’il organise une occupation vouée à disparaître.

Six vérifications avant de signer

Trois sur le contrat. Trois sur l’exploitation.

1. Vérifiez la clause du II avant tout modèle locatif. Le bail peut interdire au preneur de louer, et cette interdiction ruine un projet bâti sur des loyers.
2. Lisez la durée comme une prévision d’érosion. Elle est fixée « en fonction de l’état des connaissances » sur le recul, entre 12 et 99 ans.
3. Ne comptez sur aucune valeur au terme. Vos constructions deviennent celles du bailleur, et le terrain fait l’objet d’une renaturation.
4. Faites porter les mentions dans chaque contrat d’occupation. Reproduction des articles, date du terme, effet sur le contrat et risque de résiliation : à défaut, annulation ou réduction du loyer.
5. Anticipez la révision de la redevance avant d’agrandir. Des travaux qui accroissent le coût de renaturation ouvrent une révision, à la demande de l’une ou l’autre des parties.
6. Chiffrez le scénario de résiliation anticipée. Elle opère de plein droit à la date de l’arrêté, et sur ce dossier la perte atteint 69 000 € si elle survient la 5^e année.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre. Le notaire est au centre : le bail porte des droits réels immobiliers, et c’est lui qui vérifie la clause d’interdiction de louer comme les mentions à reproduire. L’architecte ou le maître d’œuvre chiffre ce que l’extension ajoutera au coût de renaturation, donc à la redevance. Le gestionnaire locatif rédige les contrats d’occupation, dont la forme est ici sanctionnée par l’annulation. L’expert-comptable traite l’amortissement d’un droit dont la valeur s’éteint au terme, sujet que ce guide ne couvre pas. L’agent immobilier n’a pas de rôle propre : ces baux font l’objet d’une publicité préalable organisée par le bailleur public. Et le chasseur immobilier non plus, puisqu’il ne s’agit pas d’acheter.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il n’a pas lu les articles L. 321-25 à L. 321-33 de la même sous-section, et ne dit donc rien de la cession du bail ni de sa publicité foncière. Il ne traite pas le droit de préemption propre à ces territoires. Il ne dit pas comment se fixe le prix, le texte prévoyant un prix et une redevance sans en donner la méthode. Il ne traite ni le régime d’urbanisme des zones exposées autrement que par renvoi, ni le bail réel solidaire, ni le bail à réhabilitation.