Acheter un bien locatif exposé au recul du trait de côte : deux zones, une consignation centenaire, et des contrats frappés de nullité

La réponse en trente secondes. Deux zones, deux régimes. Le document graphique délimite « La zone exposée au recul du trait de côte à l’horizon de trente ans » et celle « à un horizon compris entre trente et cent ans »².

Dans la première, on ne peut plus densifier. Les travaux n’y sont autorisés que « sous réserve de ne pas augmenter la capacité d’habitation des constructions »⁴.

Un contrat qui ne le dit pas est nul. « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises aux obligations prévues au présent article doit les mentionner »⁵.

Le corpus traite le dossier de diagnostic technique, qui mentionne le recul du trait de côte parmi les risques à déclarer. Ce guide-ci porte sur ce que ce classement interdit, impose et annule.

D’où vient le classement d’une commune ?

D’une liste nationale, puis d’une carte locale. Deux étapes, et la seconde n’est due que si la première trouve la commune sans plan de prévention.

Le texte le pose ainsi : « Les communes incluses dans la liste établie en application de l’article L. 321-15 du code de l’environnement dont le territoire n’est pas couvert, à la date d’entrée en vigueur de la liste, par un plan de prévention des risques littoraux prescrit ou approuvé comportant des dispositions relatives au recul du trait de côte établissent une carte locale d’exposition de leur territoire au recul du trait de côte »¹.

Lisez la condition d’exemption, car elle explique pourquoi deux communes voisines peuvent être traitées différemment. Celle qui dispose déjà d’un plan de prévention des risques littoraux comportant des dispositions sur le recul n’établit pas de carte locale : son plan tient lieu de document.

La procédure qui suit est enfermée dans des délais courts : 1 an pour engager l’évolution du plan, 3 ans avant qu’une carte provisoire ne s’impose. La section suivante y revient.

Ce guide ne dit pas quelles communes figurent sur cette liste. Elle est établie en application d’un article du code de l’environnement que nous n’avons pas lu, et un investisseur doit la consulter avant toute offre.

Retenez que la liste précède tout le reste. Sans inscription sur elle, aucune des obligations exposées dans ce guide ne s’applique — et avec elle, une horloge se déclenche.

Comment les deux zones sont-elles découpées ?

Deux zones se dessinent sur le document graphique du plan local d’urbanisme : l’une couvre 30 ans, l’autre 70 ans. Elles se touchent sans se recouvrir, et leurs régimes s’opposent.

Le texte les nomme l’une après l’autre. Le document graphique « délimite sur le territoire de ces communes : 1° La zone exposée au recul du trait de côte à l’horizon de trente ans ; 2° La zone exposée au recul du trait de côte à un horizon compris entre trente et cent ans »².

Notez la bascule que produit cette découpe. La première zone couvre 30 ans, la seconde 70 : la plus lointaine est aussi la plus vaste en durée, et c’est pourtant celle où l’on peut encore construire.

Notez aussi le support, car il n’est pas indifférent : le texte les place au « document graphique du règlement du plan local d’urbanisme »², et non dans une annexe informative. Ce que ce support emporte exactement en termes d’opposabilité, ce guide ne le tranche pas ; il constate que le texte a choisi le règlement plutôt qu’une pièce d’information.

Un investisseur qui étudie un bien littoral a donc deux documents à demander, et non un seul. La liste nationale d’abord, le document graphique ensuite — et, on va le voir, une troisième pièce quand ce dernier n’est pas prêt.

Que se passe-t-il si le plan n’est pas prêt ?

Une carte provisoire prend le relais au bout de 3 ans, et elle permet de bloquer les permis. C’est le mécanisme le plus récent du dispositif, en vigueur depuis 3 mois au jour où ces lignes sont écrites.

Le calendrier est d’abord fixé : « la procédure d’évolution du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu est engagée au plus tard un an après la publication de la liste mentionnée à l’article L. 321-15 du code de l’environnement »³.

Puis vient le relais. Si le plan « n’entre pas en vigueur à l’expiration d’un délai de trois ans à compter de l’engagement de la procédure d’évolution »³, l’organe délibérant « adopte une carte de préfiguration des zones définies à l’article L. 121-22-2 avant cette échéance, cette carte étant applicable jusqu’à l’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme intégrant ces zones »³.

La conséquence pour un projet en cours est directe, et elle est écrite. L’autorité « peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délais prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des travaux, des constructions ou des installations qui sont situés dans les zones préfigurées »³.

Deux conditions encadrent ce sursis, et il faut les lire ensemble. Les travaux doivent être « de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan »³, et le sursis n’est possible que « dès lors qu’a été publiée la délibération d’adoption de la carte de préfiguration »³.

Notre guide sur le sursis à statuer expose ce que cette décision produit sur un projet et les droits qu’elle ouvre au propriétaire. Ici, il faut surtout retenir qu’un permis peut être suspendu avant même que le plan ne soit adopté.

Que peut-on encore faire dans la première zone ?

3 choses, et une condition qui les commande toutes. C’est le régime le plus restrictif du dispositif, et il vaut pour les 30 premières années de l’horizon.

La condition d’abord : dans les espaces urbanisés de cette zone, les autorisations ne sont possibles que « sous réserve de ne pas augmenter la capacité d’habitation des constructions »⁴. Aucune création de logement supplémentaire, donc, quelle que soit la nature des travaux.

Sont ensuite admis « Les travaux de réfection et d’adaptation des constructions existantes à la date d’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme délimitant les zones »⁴. La rénovation reste donc ouverte, à condition qu’elle ne densifie pas.

Le deuxième cas ne concerne pas le logement : il vise « Les constructions ou installations nouvelles nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau, à condition qu’elles présentent un caractère démontable »⁴.

Le troisième ouvre une porte étroite : « Les extensions des constructions existantes […] à condition qu’elles présentent un caractère démontable »⁴. Une extension est donc possible, mais elle doit pouvoir être démontée — et elle reste soumise à la condition de ne pas augmenter la capacité d’habitation.

Hors des espaces urbanisés, le régime se resserre encore. Seules y sont admises « les constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau »⁴, et toujours « à condition qu’elles présentent un caractère démontable »⁴.

Construire, mais avec obligation de démolir

La seconde zone autorise la construction et l’assortit d’une obligation qui court sur 70 ans. C’est le cœur du dispositif, et la seule partie qui engage des sommes.

L’obligation est posée avec son déclencheur : la démolition de toute construction nouvelle « ainsi que la remise en état du terrain, sous la responsabilité et aux frais de leur propriétaire, sont obligatoires lorsque le recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne pourra plus être assurée au delà d’une durée de trois ans »⁵.

Trois éléments méritent d’être isolés. L’obligation vise les constructions nouvelles et les extensions postérieures à l’entrée en vigueur du plan. Elle porte sur la démolition et sur la remise en état du terrain. Et elle est « aux frais de leur propriétaire »⁵, formule qui ne laisse aucune place au partage.

Le déclencheur mérite lui aussi d’être lu lentement. Ce n’est pas la survenue du dommage mais une prévision : la démolition est due quand la sécurité ne pourra plus être assurée au-delà de 3 ans. Le propriétaire démolit donc un bâtiment encore debout.

La mise en œuvre passe par le maire : « L’obligation de démolition et de remise en état est ordonnée par arrêté du maire »⁵, qui « ordonne l’exécution de ces obligations dans un délai déterminé, qui ne peut être inférieur à six mois »⁵.

Si l’arrêté reste sans effet, une seconde étape s’enclenche. Le maire « met en demeure le propriétaire de procéder à cette exécution dans un délai déterminé, qui ne peut être inférieur à un mois »⁵, puis « peut faire procéder d’office à tous les travaux nécessaires en lieu et place de la personne mise en demeure et aux frais de celle-ci »⁵.

Les deux délais minimaux s’additionnent donc : 6 mois pour l’arrêté, 1 mois pour la mise en demeure, soit 7 mois au plus court entre l’arrêté et l’exécution d’office. C’est court pour un chantier de démolition, et le seuil de sécurité qui déclenche tout — 3 ans, soit 36 mois — laisse 29 mois d’avance sur cette séquence.

Cent ans d’argent immobilisé

Le coût de la démolition se consigne avant les travaux. Et le délai de déchéance passe de 30 ans à 100 ans, soit 70 ans de plus.

La règle est écrite pour les projets soumis à autorisation : leur mise en œuvre « est subordonnée […] à la consignation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations d’une somme, correspondant au coût prévisionnel de la démolition et de la remise en état »⁵, « dont le montant est fixé par l’autorisation d’urbanisme »⁵.

La preuve précède le chantier. « Le bénéficiaire de l’autorisation adresse au maire le récépissé de consignation délivré par la Caisse des dépôts et consignations avant la mise en œuvre de l’autorisation »⁵ : sans récépissé, pas de démarrage.

Vient ensuite la dérogation qui allonge tout. « Par dérogation à l’article L. 518-24 du code monétaire et financier, le délai de trente ans mentionné aux premier et avant-dernier alinéas du même article L. 518-24 est porté à cent ans »⁵. Le délai est donc multiplié par 3,33, soit 70 ans de plus, et il coïncide avec l’horizon de 100 ans de la zone.

Une protection accompagne cette immobilisation : « Les sommes consignées sont insaisissables, au sens de l’article L. 112-2 du code des procédures civiles d’exécution »⁵. Elles échappent donc aux créanciers du propriétaire, ce qui les met hors de portée d’un financement.

Le cas de la copropriété est réglé séparément, et il vaut d’être connu. « Si l’immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est émis à l’encontre de chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable »⁵.

Que touche le propriétaire quand on démolit ?

0 €, et le texte l’écrit en écartant d’avance toute clause contraire. C’est la disposition la plus dure du régime.

Elle est formulée ainsi : « Nonobstant toutes dispositions contraires, les titulaires de droits réels ou de baux de toute nature portant sur des constructions créées ou aménagées en application du présent paragraphe ne peuvent prétendre à aucune indemnité de la part de l’autorité qui a fait procéder à la démolition et à la remise en état »⁵.

Deux mots portent la charge. « Nonobstant toutes dispositions contraires » neutralise par avance tout aménagement conventionnel. Et « de toute nature » élargit la privation à l’ensemble des baux, sans distinction de régime.

Comparez avec le mécanisme voisin de l’expropriation, que traite notre guide sur l’indemnité du propriétaire : là, la privation ouvre une indemnisation. Ici, elle n’en ouvre aucune, et c’est l’une des raisons pour lesquelles la consignation existe.

Notez enfin ce que cette règle ne dit pas. Elle vise l’absence d’indemnité « de la part de l’autorité qui a fait procéder à la démolition »⁵ ; ce que le propriétaire peut ou non réclamer à un tiers, le texte ne le règle pas, et ce guide ne l’étendra pas.

Le bail qui ne le dit pas est nul

La sanction ne vise pas seulement la vente : elle vise aussi la location. 4 familles de contrats sont énumérées, et le bail figure parmi elles.

Le texte est bref et il frappe fort : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises aux obligations prévues au présent article doit les mentionner »⁵.

Comptez les contrats visés : la promesse de vente, la vente, la location, et tout contrat constitutif de droits réels. Quatre familles, et le bail d’habitation figure dans la troisième.

Notez le champ exact, car il limite la portée. La mention n’est due que pour les constructions « soumises aux obligations prévues au présent article »⁵ — c’est-à-dire celles de la zone à cent ans qui relèvent de l’obligation de démolition, non tout bien situé en commune littorale.

La sanction, elle, est d’une sévérité rare en droit locatif. Ce n’est ni une amende ni une réduction de loyer : c’est la nullité de l’acte, et le texte l’énonce en tête de phrase.

Une exclusion ferme le dispositif, et elle mérite d’être signalée. Les obligations de cet article « ne s’appliquent pas aux constructions nouvelles ou extensions de constructions existantes réalisées dans le cadre d’un bail réel conclu dans les conditions prévues à l’article L. 321-18 du code de l’environnement »⁵ — bail que ce guide n’a pas lu et ne décrit donc pas.

Ce que le classement change pour Anicet

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Anicet détient un immeuble de 5 logements posé à 310 000 € dans une commune littorale inscrite sur la liste.

Son projet consistait à créer 2 logements supplémentaires par division. Le classement décide de sa faisabilité, et les deux zones y répondent de manière opposée.

Deux zones, deux régimes pour le même immeuble

La lecture du tableau se fait ligne par ligne, et le paradoxe saute aux yeux. La zone la plus proche du danger interdit de densifier mais n’impose aucune démolition par cet article ; la plus lointaine autorise la construction en la grevant d’une obligation de démolir.

Si le bien est en zone 2 et qu’Anicet construit, la consignation s’impose. Sur un coût prévisionnel de démolition posé à 38 000 €, c’est 12,3 % de la valeur de l’immeuble qui part à la Caisse des dépôts, soit 7 600 € par logement — des fonds insaisissables, donc inutilisables en garantie.

Rapportée au délai de déchéance porté à 100 ans, cette somme représente 380 € par année d’immobilisation. Le calcul n’a rien d’une actualisation financière : il donne l’ordre de grandeur d’un capital qui sort du patrimoine disponible pour une durée qu’aucun plan de financement ne couvre.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de lecture, sur des opérations régulières en tout autre point. Les montants sont ceux du dossier d’Anicet.

Le bail signé sans la mention. Le bailleur loue un logement soumis à l’obligation de démolition sans en faire état dans le contrat. Le texte ouvre sa phrase par « A peine de nullité » : c’est le bail entier qui est en cause, non une clause, et sur les 5 logements du dossier ce sont 5 baux à reprendre, pour un immeuble posé à 310 000 €.

La division maintenue en zone 1. Le projet de créer 2 logements est déposé malgré le classement. Les travaux n’y sont autorisés que « sous réserve de ne pas augmenter la capacité d’habitation des constructions » : le dossier tombe, et avec lui les études engagées sur un immeuble posé à 310 000 €.

La consignation oubliée dans le plan de financement. Le budget prévoit les travaux mais pas les 38 000 € à consigner, soit 12,3 % de la valeur du bien. Le récépissé devant être adressé au maire « avant la mise en œuvre de l’autorisation », le chantier ne peut pas démarrer.

L’indemnité attendue à la démolition. Le propriétaire compte sur une compensation le jour venu. Le texte l’écarte « Nonobstant toutes dispositions contraires », et les 310 000 € de valeur ne donnent lieu à aucune indemnité de la part de l’autorité qui fait démolir.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, une règle d’urbanisme a été traitée comme une information sur un risque.

Six vérifications avant d’acheter sur le littoral

Trois avant l’offre. Trois sur le contrat.

1. Vérifiez si la commune figure sur la liste. C’est elle qui déclenche tout le dispositif, et elle est établie en application du code de l’environnement.
2. Demandez le document graphique du règlement, pas une carte d’aléa. Les deux zones y sont délimitées, et elles sont opposables comme le reste du règlement.
3. Demandez aussi la carte de préfiguration. Elle s’applique quand le plan n’est pas entré en vigueur dans les 3 ans, et elle ouvre un sursis à statuer.
4. Abandonnez tout projet de densification en zone 1. La condition de ne pas augmenter la capacité d’habitation commande les trois cas autorisés.
5. Provisionnez la consignation si vous construisez en zone 2. Son montant est fixé par l’autorisation, les sommes sont insaisissables, et le délai de déchéance est porté à 100 ans.
6. Faites porter la mention dans tous vos actes. Promesse, vente, location et contrats constitutifs de droits réels : l’omission est sanctionnée par la nullité.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre. Le notaire est le premier concerné : c’est lui qui porte la mention dans la promesse et dans l’acte, et son omission est sanctionnée par la nullité. L’architecte ou le maître d’œuvre dit si un projet augmente la capacité d’habitation, question qui décide de tout en zone 1, et si une extension présente le caractère démontable exigé. Le diagnostiqueur établit l’état des risques, qui mentionne le recul du trait de côte sans exposer ces règles. Le gestionnaire locatif doit connaître la mention à porter dans les baux qu’il rédige. L’agent immobilier, à la commercialisation, informe l’acquéreur avant la promesse. Et le courtier n’a rien à financer sur les sommes consignées : elles sont insaisissables.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas quelles communes figurent sur la liste, l’article du code de l’environnement qui l’établit n’ayant pas été lu. Il ne décrit pas le bail réel de l’article L. 321-18 du même code, auquel le texte renvoie pour écarter ses obligations. Il ne traite pas le droit de préemption propre à ces territoires. Il ne traite ni les zones de bruit d’aérodrome, ni la vente d’un bien loué, ni la déclaration préalable de travaux. Et il ne dit pas si un bien littoral se déprécie : aucune donnée publiée n’a été lue sur ce point.