La fin d’un usufruit locatif : les trois options du nu-propriétaire, et la lettre qu’il doit envoyer six mois avant

La réponse en trente secondes. Le bail s’éteint avec l’usufruit. Il « prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué »⁴.

Le nu-propriétaire a trois options, six mois avant. Il peut renouveler la convention s’il est occupant, proposer un nouveau bail, ou « donner congé pour vendre ou pour occuper le bien »⁵.

Le manquement du bailleur ne lui est pas opposable. « Le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire »⁶.

Notre guide sur l’achat en nue-propriété traite la décote, les grosses réparations et la déduction des intérêts. Celui-ci porte sur le régime du bail pendant l’usufruit, et sur ce qui se passe à son terme.

Qu’est-ce qu’un usufruit établi par convention ?

Un usufruit créé par contrat, au profit d’une personne morale, et pour quinze ans au moins. Trois conditions. Chacune restreint le champ du montage, et leur réunion écarte d’emblée le démembrement entre particuliers, puisque l’usufruit doit être établi au profit d’une personne morale et en vue de la location — deux exigences que le texte pose expressément et que ce guide n’a pas à interpréter.

Le texte les pose en une phrase : « L’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements »¹.

Relevez les trois conditions cumulatives. Le bénéficiaire de l’usufruit doit être une personne morale — un particulier ne peut pas y prétendre. La durée ne peut pas descendre sous quinze ans. Et la finalité est écrite : la location.

Notez que le texte parle d’« un logement ou d’un ensemble de logements »¹. Le montage n’est donc pas réservé aux opérations groupées : il peut porter sur un seul logement, ce qui élargit son usage bien au-delà des programmes neufs.

Le financement de ces logements est prévu par un article distinct. Ils « peuvent être financés par des prêts aidés dans des conditions définies par décret »², et ils « peuvent faire l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 831-1, conclue pour une durée identique à celle de l’usufruit »².

Retenez l’alignement des durées, qui revient plusieurs fois dans ce régime. Le conventionnement, s’il existe, épouse la durée de l’usufruit — et le bail, on va le voir, s’éteint avec lui.

Que doit dire le bail au locataire ?

Trois mentions obligatoires, et une exigence de forme. Le locataire doit savoir dès la signature que son bail a un terme certain.

Le texte est exigeant sur la présentation : « Le bail doit expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat tel que prévu à l’article L. 253-4 et reproduire les termes des articles L. 253-5 à L. 253-7 »³.

Décomposez cette obligation, car elle comporte trois objets distincts. Le statut juridique du logement — donc le fait qu’il est détenu en usufruit temporaire. Le terme ultime du contrat, c’est-à-dire une date. Et la reproduction intégrale de trois articles, ceux qui organisent la sortie.

L’exigence « de manière apparente »³ porte sur la présentation, non sur le contenu. Ce qu’elle impose exactement — un encadré, une typographie, une place dans l’acte — le texte ne le dit pas, et ce guide ne le tranchera pas.

Pour un investisseur, cette obligation est une pièce à vérifier avant l’acquisition. Elle pèse sur le bailleur, donc sur l’usufruitier ; ce que produit son inobservation, en revanche, les textes lus ne le disent pas, et nous ne le déduirons pas d’un autre régime.

Le bail prend fin de plein droit

Sans congé. Sans formalité. À une date connue d’avance, inscrite dans le bail lui-même, et que le locataire a dû lire au moment de signer puisque le texte impose qu’elle y figure de manière apparente : c’est la règle centrale du régime, et elle explique tout ce qui suit.

Elle tient en une ligne : le bail « prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué »⁴.

Trois membres de phrase méritent d’être pesés. Le bail prend fin « de plein droit »⁴, ce qui signifie qu’aucune démarche n’est nécessaire pour qu’il cesse. Il y prend fin « au plus tard »⁴ à la date de l’extinction, formule qui laisse la place à un bail plus court mais interdit qu’il déborde. Et c’est « l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué »⁴ qui fixe la date de référence.

Ce que cette règle ne dit pas est aussi important. Elle met fin au bail, elle ne fait pas partir l’occupant : c’est l’objet des articles suivants, et c’est là que le nu-propriétaire a un rôle à jouer.

Notre guide sur l’usufruit temporaire cédé à une société traite un montage voisin, où le démembrement sert un objectif différent, et celui sur la vente d’un bien loué occupé ou libre montre ce que la présence d’un locataire change à la revente. Le régime des articles L. 253-1 et suivants, lui, est écrit pour la location.

Que peut faire le nu-propriétaire six mois avant ?

Trois choses. Une seule lettre pour les exercer, recommandée avec avis de réception, dans une fenêtre qui s’ouvre 6 mois avant l’extinction et que rien, dans les textes lus, ne permet de rouvrir ensuite.

Le texte ouvre la fenêtre et impose la forme : « Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut »⁵ exercer l’une des trois options qu’il énumère ensuite.

La première est conditionnelle : « soit, s’il est occupant, informer l’usufruitier de son intention de renouveler la convention d’usufruit »⁵. Elle suppose donc une qualité particulière, et elle ne consiste pas à reprendre le bien mais à prolonger le montage.

La deuxième maintient le locataire en place, sous un régime nouveau : « soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 »⁵. Le logement bascule alors dans le droit commun de la location.

La troisième est celle de la reprise : « soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l’usufruit »⁵. Le texte précise qui peut le délivrer : « Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire »⁵.

Cette dernière précision règle une difficulté que le lecteur aurait pu voir venir. Le nu-propriétaire n’est pas le bailleur pendant l’usufruit ; le texte lui donne pourtant qualité pour délivrer seul le congé, ce qui évite de dépendre de la diligence de l’usufruitier.

Que doit faire l’usufruitier-bailleur, et quand ?

Un rappel, puis une proposition de relogement. Les deux pèsent sur l’usufruitier, non sur le nu-propriétaire.

La première précède la fenêtre de décision : « Un an avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l’article L. 253-5 »⁶. Le nu-propriétaire est donc averti 6 mois avant que sa propre fenêtre ne s’ouvre, et 12 mois avant l’échéance elle-même.

La seconde intervient après : « Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités »⁶.

Deux conditions encadrent cette obligation de relogement, et elles se cumulent. Le locataire ne doit pas avoir conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire, et il doit remplir des conditions de ressources fixées par un décret que ce guide n’a pas lu.

Vient enfin la phrase qui protège l’investisseur, et elle mérite d’être lue deux fois : « Le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire »⁶.

Comprenez sa portée. Si l’usufruitier néglige de proposer un relogement, le locataire ne peut pas se retourner contre le nu-propriétaire pour se maintenir dans les lieux : le manquement reste entre le locataire et le bailleur défaillant.

Que devient le locataire qui refuse les deux offres ?

Il perd son titre d’occupation. Le texte le dit sans détour, en une seule phrase qui referme la séquence ouverte douze mois plus tôt par le rappel du bailleur, et qui suppose que les deux offres prévues aient bien été faites, l’une par le nu-propriétaire et l’autre par l’usufruitier.

La règle est écrite ainsi : « Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit »⁷.

Relevez la structure : deux offres, faites par deux personnes différentes. Le nu-propriétaire propose un contrat de location ; l’usufruitier-bailleur propose un relogement. La déchéance ne joue que si le locataire n’a accepté ni l’une ni l’autre.

Une conséquence pratique pour le nu-propriétaire qui veut récupérer son bien libre. S’il n’a fait aucune offre, il n’y a qu’une seule offre à refuser, celle du relogement — et ce guide ne dit pas comment la déchéance s’apprécie alors, le texte étant écrit sur l’hypothèse de deux offres.

Une précision de vocabulaire s’impose ici, car le texte l’emploie sans le définir. Il parle de « l’usufruitier-bailleur »⁶ : c’est la même personne sous deux casquettes, celle qui détient l’usufruit et celle qui donne le bien à bail. Cette identité de personne explique que les obligations de rappel et de relogement lui incombent, et non au nu-propriétaire, qui n’est bailleur de rien pendant la durée de l’usufruit.

C’est la raison pour laquelle la fenêtre de 6 mois n’est pas une simple formalité. Elle est le moment où le nu-propriétaire choisit son scénario de sortie, et où il se donne les moyens de le tenir.

Un ordre public sous condition

Ces règles ne sont impératives que pour certains logements. C’est une différence notable avec des régimes voisins.

Le texte pose la limite : « Les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public, dès lors que les logements concernés sont soit des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5, soit des logements locatifs intermédiaires tels que définis à l’article L. 302-16 »⁸.

La formule « dès lors que » subordonne le caractère impératif à la nature du logement. Ce guide ne dit pas ce que recouvrent exactement ces deux catégories — les articles L. 302-5 et L. 302-16 n’ont pas été lus —, et il ne dira donc pas quel logement échappe à cet ordre public.

La comparaison avec le bail à réhabilitation éclaire cette rédaction. Là-bas, notre guide sur ce contrat montre que le chapitre est d’ordre public sans réserve ; ici, l’impérativité dépend du logement.

Un rapprochement mérite d’être fait avec le conventionnement, car les deux textes emploient la même technique. La convention de l’article L. 831-1, lorsqu’elle existe, est « conclue pour une durée identique à celle de l’usufruit »² ; le bail, lui, prend fin « au plus tard » à l’extinction. Trois durées sont donc alignées sur une seule date, et c’est elle que le nu-propriétaire doit connaître au jour près.

Pour un investisseur, la conséquence est une question à poser avant de signer. Si le logement relève de l’une de ces deux catégories, aucune clause ne peut aménager les règles de sortie ; sinon, la question se pose, et ce guide ne la tranche pas.

Ce que la sortie change pour Balthazar

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Balthazar a acquis la nue-propriété d’un logement pour 144 000 €, soit 60 % d’une valeur en pleine propriété posée à 240 000 €.

La décote à l’acquisition ressort donc à 96 000 €, soit 40 % de la pleine propriété. Rapportée aux 15 ans de l’usufruit, elle représente 6 400 € par an — c’est ce que la décote lui a consenti en contrepartie de quinze années sans revenu.

Les trois échéances avant l’extinction de l’usufruit

La colonne des échéances se lit de haut en bas : 12 mois, puis 6, puis 3. Entre le rappel et la fenêtre de décision, 6 mois s’écoulent ; entre la fenêtre et le relogement, 3 mois. L’ensemble de la séquence tient dans les 12 derniers mois d’un usufruit qui en compte au moins 180.

Une comparaison éclaire ce que la décote représente, à condition de la lire pour ce qu’elle est. Si le logement se loue 780 € par mois, soit 9 360 € par an, les 6 400 € de décote annualisée en représentent 68,4 % : l’écart annuel est de 2 960 €, soit 44 400 € sur toute la durée.

Ce calcul ignore délibérément plusieurs choses, et il faut le dire. Les charges, la taxe foncière, la fiscalité et la vacance ne sont pas dans les textes que nous avons lus, et ce guide ne les chiffre pas : la comparaison situe un ordre de grandeur, elle ne conclut pas.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de lecture, sur des opérations régulières en tout autre point. Les montants sont ceux du dossier de Balthazar.

La fenêtre de six mois laissée passer. Le nu-propriétaire attend l’extinction pour se manifester. Le texte ouvre la fenêtre « Six mois avant l’extinction de l’usufruit », et aucune des trois options ne s’exerce après : les 240 000 € de bien reviennent sans que le scénario de sortie ait été choisi.

Le congé délivré par l’usufruitier. Le nu-propriétaire compte sur le bailleur pour donner congé. Le texte prévoit l’inverse : « Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataire ». Un congé délivré par le mauvais auteur n’a pas la valeur attendue, et c’est la reprise d’un bien de 240 000 € qui se joue sur l’identité du signataire.

Le relogement attendu du nu-propriétaire. Le locataire réclame un relogement à celui qui redevient propriétaire. L’obligation pèse sur l’usufruitier-bailleur, et son manquement « est inopposable au nu-propriétaire » : les 144 000 € investis ne portent pas cette charge.

La lettre simple à la place du recommandé. L’option est exercée dans les temps, mais par courriel ou lettre simple. Le texte impose la « lettre recommandée avec demande d’avis de réception », et la forme conditionne ici la preuve de l’exercice — sur une opération à 96 000 € de décote, la démonstration compte.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, une obligation a été attribuée à la mauvaise personne, ou exercée hors de sa fenêtre.

Six vérifications avant l’extinction

Trois sur le calendrier. Trois sur le contrat.

1. Notez la date d’extinction dès l’acquisition. C’est elle qui fait courir les trois échéances, et la vôtre s’ouvre 6 mois avant.
2. Attendez le rappel, mais ne comptez pas dessus. Le bailleur doit vous le faire un an avant ; son manquement ne rouvre aucun délai que le texte ne prévoit pas.
3. Exercez votre option par lettre recommandée avec avis de réception. C’est la seule forme que le texte prévoit pour les trois options.
4. Relisez les mentions obligatoires du bail. Statut juridique du logement, terme ultime, et reproduction des articles L. 253-5 à L. 253-7, le tout « de manière apparente ».
5. Vérifiez la nature du logement. L’ordre public de ce chapitre est subordonné au fait qu’il s’agisse d’un logement locatif social ou intermédiaire.
6. Ne prenez pas à votre charge le relogement. Il incombe à l’usufruitier-bailleur, et son manquement vous est inopposable.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre. Le notaire est le premier concerné : c’est lui qui a reçu la convention d’usufruit et qui en connaît le terme exact, date à partir de laquelle tout se compte. Le gestionnaire locatif intervient si le nu-propriétaire choisit de proposer un nouveau bail, car le logement bascule alors dans le droit commun — situation que décrit notre guide sur le conventionnement d’un logement lorsqu’il est reconduit. Le commissaire de justice délivre le congé si c’est l’option retenue, et il en assure la preuve. L’expert-comptable regarde ce que la sortie produit si la nue-propriété est logée dans une société, sujet que ce guide ne traite pas. L’agent immobilier n’intervient qu’après, à la relocation ou à la vente. Et le chasseur immobilier n’a rien à y faire : le bien est acquis depuis quinze ans.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne traite ni la décote ni la fiscalité de la nue-propriété, exposées dans notre guide sur l’achat en nue-propriété. Il n’a pas lu le décret qui fixe les conditions de ressources du relogement, ni les articles L. 302-5 et L. 302-16 qui définissent les catégories de logements, ni les articles L. 353-7 et L. 353-16 auxquels renvoie le texte sur le conventionnement. Il ne traite pas la répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire. Et il ne dit pas si ce montage est un bon placement : il expose ce qui se passe à sa sortie.