Votre locataire commercial dépose le bilan : ce que devient votre créance de loyer

La réponse en trente secondes. Le bail ne tombe pas. « Le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur […]. Toute stipulation contraire est réputée non écrite »¹.

Vous ne pouvez plus agir en paiement. « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice […] tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent »⁴.

Deux mois pour déclarer l’arriéré. « Le délai de déclaration […] est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales »⁷.

Mais les loyers qui courent se paient normalement. Les créances nées après le jugement pour les besoins de la procédure « sont payées à leur échéance »³.

Notre guide sur la clause résolutoire du bail commercial traite ce que devient le bail. Celui-ci traite ce que devient la créance — deux questions distinctes, qui n’ont ni le même calendrier ni les mêmes textes.

Le dépôt de bilan résilie-t-il le bail ?

Non, et aucune clause ne peut en décider autrement.

La règle est posée dans le statut des baux commerciaux, et elle est catégorique. « Le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »¹

Relevez la seconde phrase, car elle neutralise une clause que beaucoup de baux contiennent encore. Une stipulation prévoyant la résiliation en cas de procédure collective n’est pas seulement inopérante : elle est « réputée non écrite »¹, c’est-à-dire retirée du contrat.

Notez aussi l’étendue de la protection, qui déborde le local d’exploitation. Elle couvre « les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille »¹ : le logement au-dessus de la boutique suit le même sort que la boutique.

Ce point de départ commande tout le reste. Le bailleur reste bailleur, le locataire reste locataire, et la question n’est donc plus celle de la sortie mais celle du paiement.

Une conséquence patrimoniale mérite d’être posée pour un investisseur, car elle n’est pas intuitive. L’immeuble reste loué et le bail conserve sa valeur : ce n’est pas un local vide qui figure à l’actif, c’est un local occupé dont le locataire est en difficulté — deux situations que le marché ne valorise pas de la même manière.

Notez enfin ce que la règle ne dit pas, et que la suite du guide traitera. Elle écarte la résiliation de plein droit ; elle n’interdit pas au bailleur d’agir par d’autres voies, ni à l’administrateur de décider de ne pas continuer le bail.

Pourquoi votre créance se coupe en deux au jour du jugement

Une date sépare deux régimes opposés. C’est la clé de tout le dossier.

Les loyers dus avant le jugement forment la créance antérieure, et elle doit être déclarée. « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. »⁵

Les loyers qui courent après obéissent à la règle inverse, et elle est bien plus favorable. Les créances nées régulièrement après le jugement « pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance »³.

Mesurez l’écart de traitement, il est considérable. D’un côté une créance qu’il faut déclarer sous peine de la perdre ; de l’autre une créance qui se paie normalement, à chaque terme, comme si de rien n’était.

Une précision de vocabulaire évite l’erreur la plus fréquente. La ligne de partage n’est pas la date d’exigibilité du loyer mais celle de la naissance de la créance : un loyer d’occupation postérieure au jugement est postérieur, même si le bail est antérieur.

Notez enfin que le texte prévoit lui-même le cas des créances postérieures qui ne relèvent pas de ce régime privilégié. Elles « sont soumises aux dispositions du présent article »⁵, c’est-à-dire à l’obligation de déclaration.

Pouvez-vous encore poursuivre votre locataire ?

Non, pour l’arriéré. Le jugement ferme la voie judiciaire ordinaire.

Le texte est direct, et il vise nommément l’action en paiement. « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. »⁴

Relevez le double verbe, qui couvre deux situations distinctes. Le jugement « interrompt »⁴ l’instance déjà engagée et « interdit » celle qui ne l’est pas encore : un bailleur déjà en procès voit son action arrêtée en cours de route.

Relevez surtout l’exception, car elle confirme la coupure de la section précédente. L’interdiction ne vaut que pour les créanciers dont la créance n’est pas visée par le régime des créances postérieures⁴ : le bailleur reste armé pour les loyers qui courent.

La conséquence pratique est un renversement complet de posture. Le bailleur cesse d’être un plaideur pour devenir un déclarant : son action ne se porte plus devant le juge du bail mais dans une déclaration adressée au mandataire judiciaire.

Comptez ce que ce renversement change dans un calendrier de gestion, l’écart est net. Une action en paiement se compte en mois d’instance et en honoraires ; une déclaration de créance se compte en jours de délai et en pièces à réunir. Les deux ne mobilisent ni les mêmes interlocuteurs ni les mêmes échéances.

Une précision de périmètre s’impose sur ce que l’interdiction ne couvre pas. Le texte vise les actions « tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent »⁴ ; ce guide ne décrit pas les autres branches de l’article, qu’il n’a pas lues, ni les actions qui poursuivraient un autre objet.

Combien de temps pour déclarer, et à qui ?

Deux mois, au mandataire judiciaire. Quatre si vous ne résidez pas en métropole.

La loi renvoie à un décret, et le décret fixe le compte. « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. »⁷

Notez le point de départ, qui n’est ni le jugement ni sa notification. C’est la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales⁷ : un bailleur qui attend un courrier attend une chose que le texte ne prévoit pas.

Un allongement existe, et il vise la distance. « Lorsque la procédure est ouverte par une juridiction qui a son siège sur le territoire de la France métropolitaine, le délai de déclaration est augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas sur ce territoire. »⁷ Le délai passe alors de 2 à 4 mois.

Une facilité est prévue pour le bailleur qui ne connaît pas encore son montant exact. Les créances « dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation »⁵ : l’incertitude sur un décompte de charges n’est pas un motif d’attendre.

Datons ce texte, car il est récent. L’article qui porte l’obligation de déclaration est en vigueur depuis le 31 décembre 2025, dans une rédaction issue de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025⁵.

Rapportez ce délai de 2 mois au montant en jeu sur un dossier ordinaire, la proportion frappe. Sur les 21 600 € d’arriéré du dossier construit plus loin, chaque mois de délai porte 10 800 € — et la déclaration elle-même n’a d’autre coût que le temps de l’établir.

Un repère de calendrier aide à situer cette échéance parmi les autres. Le délai de déclaration expire à 2 mois, celui qui ouvre au bailleur l’action en résiliation pour les loyers postérieurs à 3 mois, et l’action en relevé de forclusion à 6 : la première échéance du dossier est donc celle de la déclaration, avant toute considération sur le bail.

Que se passe-t-il si vous ne déclarez pas à temps ?

Vous sortez des répartitions. Et vous avez six mois pour tenter de revenir.

La sanction est écrite sans détour. « A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6. »⁶

Deux portes de sortie figurent dans cette phrase, et la seconde est celle qu’on néglige. Établir que la défaillance n’est pas de son fait, ou bien qu’elle tient à une omission du débiteur⁶ — un bailleur oublié de la liste des créanciers dispose donc d’un argument propre.

Le relevé n’efface toutefois pas le passé. Les créanciers relevés « ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande »⁶ : ce qui a déjà été réparti est perdu.

Le délai pour agir est écrit et bref. « L’action en relevé de forclusion ne peut être exercée que dans le délai de six mois. Ce délai court à compter de la publication du jugement d’ouverture. »⁶ Six mois de rattrapage pour deux mois de délai initial : un rapport de 3.

La sanction ultime dépasse la seule procédure, et c’est elle qu’il faut retenir. « Les créances et les sûretés non déclarées régulièrement dans ces délais sont inopposables au débiteur pendant l’exécution du plan et après cette exécution lorsque les engagements énoncés dans le plan ou décidés par le tribunal ont été tenus. »⁶ La créance ne disparaît pas, elle devient inopposable — ce qui, pour le bailleur, revient au même.

Qui décide de continuer le bail ?

L’administrateur, et lui seul. Le bailleur peut seulement le forcer à se prononcer.

Le texte lui réserve l’initiative en termes exclusifs. « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise. »²

Le bailleur n’est pourtant pas condamné à attendre indéfiniment, et c’est son principal levier. Une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat, adressée à l’administrateur et « restée plus d’un mois sans réponse »², produit effet.

Retenez la nature de ce levier, qui est procédural et non financier. Il ne fait pas payer ; il oblige à choisir, et il transforme un silence en décision au bout d’1 mois.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici. Il ne décrit pas les conséquences complètes de cette mise en demeure ni les cas où l’administrateur n’est pas désigné : l’article n’a pas été restitué en entier, et nous ne complétons pas ce que nous n’avons pas lu.

Ce que la procédure coûte à Bertille

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un loyer ni une durée d’observation : ce sont des hypothèses posées.

Bertille loue un local commercial 2 400 € par mois, soit 7 200 € par trimestre. Son locataire dépose le bilan avec 3 trimestres impayés, soit 21 600 € d’arriéré — l’équivalent de 9 mois de loyer.

Une créance coupée en deux par le jugement d’ouverture

Les deux lignes s’additionnent à l’écran : 21 600 plus 14 400 font bien 36 000 €. La première représente 60 % du total, la seconde 40 %.

Le chiffre qui commande la conduite du dossier est celui de la première ligne. Ce sont ces 21 600 € qu’une déclaration tardive rend inopposables, soit 10 800 € par mois de délai — et la déclaration, elle, ne coûte rien d’autre que le temps de l’établir.

La seconde ligne appelle une vigilance d’une autre nature. Les 14 400 € de loyers postérieurs doivent être payés à leur échéance : leur non-paiement n’est pas un incident de la procédure, c’est un défaut qui ouvre d’autres voies, décrites dans notre guide sur la clause résolutoire.

Ce que ce tableau ne dit pas mérite d’être posé. Il ne dit pas ce que Bertille percevra effectivement : le sort de la créance déclarée dépend du plan et du rang des créanciers, que ce guide ne traite pas. Il chiffre ce qui est en jeu, pas ce qui sera versé.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de bailleurs attentifs. Les montants sont ceux du dossier de Bertille.

L’assignation maintenue après le jugement. Le bailleur poursuit son action en paiement, engagée avant l’ouverture. Le jugement « interrompt ou interdit » ces actions : la procédure s’arrête, les frais engagés sont perdus, et les 21 600 € n’ont toujours pas été déclarés.

L’attente d’un courrier du mandataire. Le bailleur attend d’être informé. Le délai court depuis la publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, pas depuis une notification : les 2 mois s’écoulent, et 21 600 € deviennent inopposables.

La déclaration repoussée faute de décompte exact. Le bailleur attend d’avoir arrêté ses charges. Les créances dont le montant n’est pas définitivement fixé se déclarent « sur la base d’une évaluation » : rien n’obligeait à attendre, et 10 800 € par mois de retard sont exposés.

Les loyers courants réclamés comme l’arriéré. Le bailleur mélange les deux masses dans une seule demande. Les 14 400 € de loyers postérieurs relèvent du régime des créances payées à leur échéance et n’avaient pas à être déclarés ; les traiter comme l’arriéré fait perdre du temps sur les seuls 21 600 € qui en exigeaient.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le bailleur a continué de se comporter en créancier ordinaire alors que le jugement en avait fait un déclarant.

Six gestes le jour où vous apprenez la procédure

Trois dans les deux mois. Trois ensuite.

1. Datez la publication au Bulletin officiel. C’est de là que courent les 2 mois, et non d’un courrier que personne ne vous doit.
2. Coupez votre créance en deux au jour du jugement. L’arriéré se déclare, les loyers postérieurs se réclament à échéance : ce sont deux dossiers, pas un.
3. Déclarez même sans décompte définitif. Le texte admet la déclaration sur la base d’une évaluation ; attendre est le seul risque réel.
4. Arrêtez toute action en paiement. Le jugement interrompt l’instance en cours et interdit celle qui ne l’est pas : la poursuivre coûte des frais sans rien produire.
5. Mettez l’administrateur en demeure de prendre parti. C’est le seul levier du bailleur, et il joue au bout d’1 mois de silence.
6. Si le délai est passé, comptez six mois. L’action en relevé de forclusion s’exerce dans ce délai, à compter de la publication du jugement — et une omission du débiteur est un argument à faire valoir.

Un mot sur les professionnels que cette situation mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le mandataire judiciaire est le destinataire de la déclaration : c’est vers lui, et non vers le locataire, que le bailleur doit se tourner. L’administrateur judiciaire décide seul de la continuation du bail, et c’est lui que vise la mise en demeure. Le juge-commissaire statue sur le relevé de forclusion. L’avocat rédige la déclaration et vérifie le décompte des deux masses, ce qui est l’opération la plus délicate du dossier. L’expert-comptable du bailleur arrête les charges récupérables, dont l’évaluation suffit à déclarer. Le notaire est concerné si l’immeuble se vend pendant la procédure. Et le gestionnaire locatif a intérêt à surveiller le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales pour les locataires commerciaux dont les impayés s’installent.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte pas sur la clause résolutoire ni sur la résiliation du bail, qui font l’objet de leur propre guide. Il ne traite ni le dépôt de garantie commercial, ni l’achat à un vendeur en difficulté, ni les loyers impayés hors procédure collective. Il ne dit rien du plan de cession, du rang des créanciers ni de la caution du locataire, et il ne décrit pas la cession du bail commercial.