La clause résolutoire d’un bail commercial : un compteur, pas un interrupteur

La réponse en trente secondes. La clause ne joue pas toute seule. « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai »¹.

Le juge peut l’arrêter, mais moins facilement qu’avant. Il peut « en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires »¹ — et depuis le 28 mai 2026, l’octroi de délais et la suspension sont « conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience »¹.

Et deux autres compteurs peuvent tout arrêter. Un mois de plus si le fonds est grevé d’inscriptions³, trois mois d’attente si une procédure collective s’ouvre⁴.

Le corpus traite les impayés du logement — la procédure résidentielle, ses six semaines et sa trêve hivernale. Il traite aussi le bail commercial sous d’autres angles : la révision du loyer, le dépôt de garantie, la préemption de la commune. Il ne disait rien de la seule procédure qui met fin au bail quand le locataire ne paie plus.

Ce qui déclenche le compteur, et ce qui ne le déclenche pas

Un acte, et un seul. Le texte est catégorique : la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux »¹. Ni la relance, ni la mise en demeure, ni la lettre du conseil ne font partir le délai.

Deux conditions se lisent dans cette phrase, et elles sont cumulatives. Il faut un commandement — le texte n’en précise ni la forme ni l’auteur, il dit seulement qu’il doit exister ; en pratique, c’est un commissaire de justice qui le délivre. Et il faut qu’il soit demeuré infructueux, c’est-à-dire qu’un mois s’écoule sans que le preneur paie. Un paiement dans le mois éteint tout : la clause n’a pas joué, et le bail continue.

La formule « de plein droit » trompe les bailleurs. Elle ne veut pas dire que la résiliation se produit automatiquement dès l’impayé : elle veut dire que, le mois écoulé sans paiement, elle est acquise sans que le juge ait à l’apprécier. Ce n’est pas la même chose, et confondre les deux fait délivrer l’assignation avant que le délai soit acquis.

Que doit contenir le commandement, à peine de nullité ?

Le délai lui-même. Le texte l’exige en cinq mots qui décident du sort de l’acte : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai »¹.

À peine de nullité. Ce n’est pas une formalité de confort : un commandement qui ne mentionne pas le délai d’un mois n’est pas un commandement irrégulier qu’on régularise, c’est un acte nul. Le compteur n’a jamais démarré, et il faut recommencer — un nouvel acte, un nouveau mois, un nouveau coût.

C’est une raison de confier cet acte à un commissaire de justice plutôt que de le rédiger soi-même. Le contrôle à faire tient pourtant en une lecture : ouvrir le projet d’acte, chercher la phrase qui indique le délai d’un mois, vérifier qu’elle y est. Trente secondes contre un mois perdu.

Le juge peut-il arrêter la clause une fois le mois écoulé ?

Oui, et c’est la moitié du sujet. Le texte lui en donne expressément le pouvoir : les juges « peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée »¹.

Une borne temporelle s’y cache, et c’est elle qui referme la porte : le juge ne peut plus suspendre une fois que la résiliation est constatée par une décision « ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». Tant que cette autorité n’est pas acquise, la porte reste ouverte au preneur.

Et si le preneur passe par cette porte, l’effet est radical. « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge »¹. Ne joue pas : le bail n’a pas été résilié, il continue comme s’il ne s’était rien passé.

Ce que le juge peut accorder, au maximum

Le texte du bail commercial ne fixe aucune durée. Il renvoie ailleurs, aux « formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil »¹, et c’est là que se trouve le plafond.

Cet article est le siège du délai de grâce : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »².

Deux années. C’est un plafond, pas un droit : le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, les deux figurant dans la même phrase. Un bailleur qui démontre ce que l’attente lui coûte n’argumente donc pas à côté du texte, il argumente dedans.

Trois conséquences accompagnent la décision, et elles pèsent lourd. « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Et « toute stipulation contraire est réputée non écrite »² : une clause du bail qui prétendrait écarter ce mécanisme ne vaut rien.

Qu’est-ce que la loi du 26 mai 2026 a changé ?

Elle a ajouté une condition qui n’existait pas, et elle change le rapport de force. Depuis le 28 mai 2026, l’article porte un alinéa de plus : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont […] conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience »¹.

Les crochets signalent deux mots retirés — une incise sans portée normative — et la phrase entière figure dans la question correspondante et dans le bloc de sources. Deux exigences se cumulent dans cet alinéa, et il faut les compter séparément. Une capacité à régler la dette : le preneur doit démontrer qu’il peut effectivement payer l’arriéré, ce qui appelle des pièces comptables et non des promesses. Et une reprise du versement intégral du loyer courant, avec une date butoir : avant la première audience.

Intégral, et avant l’audience. Un preneur qui reprend des paiements partiels, ou qui ne les reprend qu’à la veille du jugement, ne remplit pas la condition telle qu’elle est écrite. Pour un bailleur, cela déplace le débat : la question n’est plus seulement de savoir si le juge sera clément, elle devient de savoir si le preneur a repris le loyer courant en entier, et s’il l’a fait à temps.

À quelles demandes le nouveau texte s’applique-t-il ?

Pas à toutes, et le texte le dit lui-même. Le même article porte sa propre règle d’application : « Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 »¹.

Ce qui compte est donc la date de la demande de suspension, et non la date du bail, ni celle de l’impayé, ni celle du commandement. Une demande introduite avant relève de l’ancien régime ; une demande introduite après supporte la condition nouvelle.

Le détail vaut d’être vérifié dossier par dossier, parce que la charnière est récente et que les dates s’emmêlent vite. Un impayé de 2025, un commandement de 2026 et une demande de suspension déposée cet automne ne relèvent pas du même texte selon l’ordre exact dans lequel ces actes se sont succédé.

La condition nouvelle, et sa charnière

Le mois que personne n’attend

Un fonds de commerce peut être nanti, et le bailleur qui l’ignore perd un mois. Le code lui impose une notification : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions »³.

Et la sanction est un temps d’arrêt : « Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification »³. Un mois de plus, qui s’ajoute au mois du commandement, et que rien ne permet de rattraper une fois la procédure engagée.

Le même texte règle une seconde situation, celle où l’on croit s’être entendu à l’amiable : « La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions »³. Un accord signé avec le preneur ne suffit donc pas : tant que le mois n’est pas passé, la résiliation amiable n’est pas définitive.

La vérification à faire est simple et se fait en amont : le fonds exploité dans les murs porte-t-il des inscriptions ? La réponse conditionne le calendrier entier, et elle se demande avant de délivrer le commandement, pas après.

Que devient la clause quand le preneur dépose le bilan ?

Elle se heurte à une attente et à une restriction, posées par un autre texte. Lorsque le bailleur demande la résiliation « pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture », il ne peut « agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement »⁴.

Deux limites se lisent dans cette phrase, et la première est celle qu’on oublie. Le texte vise les loyers d’une occupation postérieure au jugement d’ouverture : l’arriéré antérieur ne fonde pas cette action-là. Et même pour les loyers postérieurs, trois mois d’attente s’imposent.

La sortie est écrite juste après, et elle est nette : « Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation »⁴. Trois mois pour payer, et le bail est sauvé.

Une dernière phrase protège le preneur d’une manière que beaucoup de baux prétendent écarter : « Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail »⁴. Un rideau baissé pendant l’observation n’est donc pas un motif, quoi qu’en dise la clause d’exploitation. C’est un point à connaître avant d’acheter à un vendeur en difficulté un immeuble dont le locataire vacille.

Le dossier de Ludivine, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Ludivine loue un local commercial 4 500 € par trimestre. Le preneur cesse de payer pendant trois trimestres, ce qui porte l’arriéré à 13 500 €. Le bail contient une clause résolutoire.

Le dossier de Ludivine, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Trois fois 4 500 € font les 13 500 € d’arriéré, quatre fois 4 500 € font les 18 000 € de loyer annuel. Les 320 € du commandement et les 2 800 € d’honoraires font les 3 120 € engagés. Et si le juge accorde le maximum de 2 ans, les 13 500 € s’étalent sur 24 mois, soit 562,50 € par mois — que le preneur devra payer en plus du loyer courant de 4 500 € par trimestre : des délais portent sur la dette, ils ne dispensent pas du loyer qui continue de courir. Et la condition posée en mai 2026 exige précisément que ce loyer courant ait été repris intégralement avant la première audience.

C’est ce cumul qui décide, et c’est lui que la loi de mai 2026 a mis au centre. Un preneur qui ne peut pas assumer les 562,50 € mensuels et les 4 500 € trimestriels ensemble ne démontre pas sa capacité à régler la dette. La question posée au juge devient arithmétique avant d’être humaine, et un expert-comptable y répond mieux qu’un plaidoyer.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, la clause existait et l’impayé était réel. C’est un acte ou une date qui a coûté.

Le commandement sans la mention du délai. L’acte est délivré, le mois s’écoule, l’assignation part. La nullité est soulevée : le commandement ne mentionnait pas le délai d’un mois. Le compteur n’a jamais démarré, les 320 € sont à repayer, et les 2 800 € d’honoraires ont produit une audience pour rien.

La mise en demeure prise pour un commandement. Une lettre recommandée réclame les 13 500 €, puis le bailleur attend un mois et assigne. Aucun commandement n’a été délivré : la clause n’a pas pu jouer, et l’arriéré a grossi d’un trimestre de plus pendant que la procédure se cherchait un fondement.

Les créanciers inscrits découverts à l’audience. Le fonds était nanti. La notification aux créanciers antérieurement inscrits n’a pas été faite, et le jugement ne peut intervenir qu’un mois après elle. Un mois de plus s’ajoute, pendant lequel le loyer courant de 4 500 € par trimestre continue de ne pas rentrer.

Le jugement d’ouverture reçu en cours de procédure. Le preneur est placé en procédure collective. Pour les loyers postérieurs, le bailleur ne peut agir qu’au terme de trois mois, et l’arriéré antérieur de 13 500 € ne fonde pas cette action-là. Les 3 120 € engagés restent engagés, mais le calendrier repart d’ailleurs.

Le point commun des quatre : la clause résolutoire est un compteur, et un compteur se déclenche par un acte précis, à une date précise.

Six gestes avant de délivrer le commandement

Quatre avant de faire délivrer l’acte. Deux une fois le compteur lancé.

1. Vérifiez que le bail contient bien une clause résolutoire. Sans clause, il n’y a pas de résiliation de plein droit : il reste l’action en résiliation judiciaire, qui n’obéit pas au même calendrier. Une lecture du bail, avant tout le reste.
2. Cherchez les inscriptions sur le fonds. Un fonds grevé impose une notification aux créanciers antérieurement inscrits, et un mois d’attente avant le jugement. Cette vérification se fait avant, jamais à l’audience.
3. Faites relire le projet de commandement. La mention du délai d’un mois est exigée à peine de nullité. Le commissaire de justice la connaît, mais c’est le bailleur qui paiera l’acte à refaire.
4. Chiffrez ce que le preneur devrait payer en cas de délais. Le maximum est de 2 ans : sur 13 500 €, cela fait 562,50 € par mois, à ajouter au loyer courant. Un expert-comptable pose ce calcul en une heure, et c’est lui qui éclaire la condition de capacité.
5. Surveillez la reprise du loyer courant avant la première audience. Depuis mai 2026, l’octroi de délais y est conditionné, et le mot du texte est « intégral ». Un paiement partiel se documente et se produit.
6. Notez la date de la demande de suspension. C’est elle qui détermine le texte applicable, et non la date du bail ni celle de l’impayé. Votre gestionnaire ou votre agent immobilier tient ce calendrier plus sûrement qu’une mémoire.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le commissaire de justice délivre le commandement et c’est lui qui porte la mention exigée à peine de nullité : c’est le premier appelé, et le seul qui puisse faire courir le délai. L’expert-comptable chiffre la capacité du preneur à régler la dette, question devenue centrale depuis mai 2026 et qui se traite avec des pièces. Le notaire conserve le bail et sait si le fonds porte des inscriptions. L’agent immobilier ou le gestionnaire tient le calendrier des paiements, celui qui prouvera si le loyer courant a été repris intégralement. Le tout se joue sur des dates, et les dates se documentent au fur et à mesure, jamais à l’audience.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne décrit pas l’action en résiliation judiciaire, qui existe sans clause résolutoire et suit d’autres règles. Il ne dit pas ce que les tribunaux retiennent comme capacité suffisante à régler la dette : le texte est trop récent et la jurisprudence n’a pas été vérifiée. Il ne traite ni de la procédure d’expulsion qui suit la résiliation, ni du sort du dépôt de garantie. Il ne décrit pas les manquements autres que l’impayé, alors que la clause peut les viser aussi : la condition nouvelle de mai 2026 ne concerne, elle, que le non-paiement des loyers. Et il ne dit pas ce que la loi n° 2026-403 modifie ailleurs dans le statut des baux commerciaux.