Le dépôt de garantie d'un local commercial : ce qui est plafonné, ce qui doit être rendu, et depuis quand

La réponse en trente secondes. Le dépôt est plafonné à un trimestre. Les sommes payées à titre de garantie « ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre »¹, et ce plafond couvre aussi les garanties non monétaires.

La restitution est enfermée dans trois mois. Les sommes sont restituées « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés »¹.

Et la vente du local transfère la dette. En cas de mutation, « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur »¹.

Le corpus traite abondamment le dépôt de garantie du logement — l’état des lieux de sortie, les dégâts des eaux, le recouvrement. Le régime commercial est différent, et il vient d’être réécrit.

Quel est le montant maximal d’un dépôt de garantie commercial ?

Un trimestre de loyer, depuis la réforme. Le texte pose la règle sans détour : les sommes payées à titre de garantie par le preneur « ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre »¹.

La portée du plafond dépasse l’argent, et c’est ce qui en fait la force. La phrase suivante l’étend à tout le reste : « Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail »¹.

Autrement dit, un bailleur ne peut pas réclamer un dépôt d’un trimestre et, par-dessus, une caution bancaire de deux trimestres. Le plafond porte sur l’ensemble de ce qui est demandé pour garantir le bail, quelle qu’en soit la forme.

Une précision sur ce que ces sommes rapportent, car elle sépare deux régimes voisins dans le même article. Le premier alinéa prévoit que les loyers payés d’avance « portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes »¹. Mais pour le dépôt de garantie proprement dit, le texte tranche autrement : « Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail »¹.

Le plafond s’applique-t-il à tous les baux commerciaux ?

Non, et c’est la lecture que la plupart des présentations rapides manquent. Le texte ne dit pas « le preneur à bail commercial » : il dit « le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 »¹. Il faut donc aller lire cet autre article pour savoir de quels locaux il s’agit.

Celui-ci vise le preneur « d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal »³.

Le champ est donc défini par l’activité exercée dans le local, et non par la qualification du bail. Un bail commercial portant sur des bureaux, un entrepôt de pure logistique ou un local industriel n’entre pas dans cette énumération telle qu’elle est écrite. Un notaire consulté sur un dossier précis dira si l’activité y figure ; le guide se borne à signaler que la question se pose.

Cette délimitation vaut pour le plafond. Elle explique aussi pourquoi le même article sert de porte d’entrée à une autre nouveauté de la même loi, le paiement mensuel du loyer, que traite notre guide sur la révision et le plafonnement du loyer commercial.

Dans quel délai le dépôt doit-il être rendu ?

Trois mois au plus, et le point de départ est un événement matériel. Les sommes « sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire »¹.

Deux modes de remise sont visés, et un seul laisse une trace opposable. Un preneur qui dépose les clés dans une boîte ou les confie à un tiers se prive du point de départ ; la lettre recommandée avec avis de réception, elle, date le déclenchement du délai.

Les retenues sont admises, mais encadrées : la restitution se fait « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées »¹.

Trois mots portent la charge du bailleur : « dûment justifiées ». Une retenue annoncée sans pièce n’est pas une retenue, et le délai de trois mois court pendant qu’on cherche les factures.

Six mois pour les garanties qui ne sont pas de l’argent

Une caution bancaire, un nantissement, un engagement de tiers ne se restituent pas comme un virement : il faut lever ce qui a été constitué. Le texte leur accorde donc un délai distinct.

« Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. À cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties »¹.

Deux obligations distinctes, donc, et la seconde s’oublie facilement : lever la garantie, et rendre les documents. Le bailleur dispose ainsi de 3 mois pour l’argent et de 6 mois pour le reste, deux horloges qui partent du même événement. Un preneur qui récupère sa mainlevée sans les pièces reste démuni le jour où sa banque lui demande de justifier la libération de son engagement.

Ce qui arrive au dépôt quand l’immeuble est vendu

Il change de débiteur, et les garanties qui l’accompagnaient disparaissent. C’est l’alinéa le plus lourd de conséquences pour un investisseur, et il enchaîne trois règles.

« En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur »¹. L’acquéreur reprend donc la dette, qu’il ait ou non reçu les fonds du vendeur.

Puis vient la règle qui surprend : « Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article »¹. La caution bancaire obtenue par le vendeur ne se transmet pas : elle tombe, sans qu’aucune des parties ait à la dénoncer.

Enfin, une obligation qui pèse sur le vendeur et non sur l’acquéreur : la mutation « emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois »¹.

Pour qui achète un immeuble de rapport avec un commerce au rez-de-chaussée, la conséquence est directe et chiffrable. Sur le bail décrit plus loin, il hérite d’une dette de restitution de 13 800 € et se retrouve sans la garantie de 20 700 € que son vendeur avait exigée. S’il en veut une, il doit la négocier avec le preneur — dans la limite du plafond d’un trimestre, garanties comprises.

Depuis quand ces règles s’appliquent-elles ?

Pas toutes en même temps, et c’est ce qui décide de tout le reste. Le II de l’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique répartit ses règles en quatre paragraphes, dont trois concernent le dépôt de garantie.

Le plafond d’abord, qui ne rétroagit pas : « Le deuxième alinéa du 4° du même I est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la présente loi »². Un bail signé avant le 26 mai 2026 et non renouvelé depuis conserve donc son dépôt, même supérieur à un trimestre.

La transmission à la vente ensuite, décalée de trois mois : « Le troisième alinéa du même 4° est applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la présente loi »².

Le délai de restitution enfin, décalé lui aussi mais rattaché à un autre événement : « Le dernier alinéa dudit 4° est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la présente loi lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la même date »².

Quelle règle s’applique, et à partir de quand

La promulgation datant du 26 mai 2026, le délai de trois mois est venu à expiration le 26 août 2026. Les deux dernières lignes du tableau sont donc entrées en application deux jours avant la rédaction de ce guide, et un dossier en cours peut basculer d’un régime à l’autre selon la date à laquelle les clés sont remises.

Ce qui permet au bailleur de retenir, et ce qui l’en empêche

Une pièce, et un état des lieux. Le texte n’admet les déductions que « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées »¹, et la justification des dégradations passe par une comparaison entre deux états.

L’article L. 145-40-1 organise cette comparaison : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire […] et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux »⁴.

Si l’accord manque, le texte prévoit la sortie et son coût : l’état des lieux « est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire »⁴.

Et voici la sanction, qui vaut d’être lue lentement par tout bailleur : « Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil »⁴.

Cette présomption est celle qui, à défaut d’état des lieux, joue contre le preneur : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »⁵.

Le mécanisme complet se lit alors dans le bon ordre. Sans état des lieux, la présomption favorise le bailleur — mais s’il n’a rien fait pour qu’un état des lieux soit dressé, il en perd le bénéfice. Un bailleur négligent se retrouve donc à devoir prouver l’état initial du local, avec un dépôt qu’il doit rendre en trois mois. Un commissaire de justice mandaté à temps coûte la moitié d’un constat ; l’absence de constat coûte le dépôt entier.

Le dossier d’Ombeline, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Ombeline détient un local commercial loué 2 300 € par mois à un artisan. Le bail, ancien, prévoyait un dépôt de garantie de deux trimestres et une caution bancaire.

Ce que le plafond représente sur ce bail

Le tableau se relit de haut en bas : 2 300 € pour trois mois font les 6 900 € du plafond, et deux fois 6 900 € font les 13 800 € du dépôt prévu. L’excédent est donc exactement égal au plafond lui-même. Rapporté au loyer mensuel, ce dépôt de 13 800 € représentait 6 mois de loyer, là où le texte n’en autorise plus que 3 mois pour les baux qu’il vise.

Encore faut-il que le plafond s’applique à ce bail. S’il a été signé avant le 26 mai 2026 et n’a pas été renouvelé depuis, il n’y est pas soumis : les 13 800 € restent dus tels que le contrat les prévoit. C’est au renouvellement que la question se posera.

Ce qui revient au preneur après retenues

Les deux premières lignes se recomposent à la lecture : 3 400 € et 1 250 € font les 4 650 € du total. Retranchés des 6 900 € d’un dépôt plafonné, il reste les 2 250 € de la dernière ligne — à verser dans les trois mois de la remise des clés, faute de quoi c’est le bailleur qui se trouve en retard.

Reste la caution bancaire, et c’est elle qui réserve la surprise à un acquéreur. Assise sur trois trimestres, elle représente 20 700 €. Le jour où Ombeline vend le local, cette garantie tombe de droit, et l’acquéreur reprend l’obligation de restituer le dépôt sans disposer de la sûreté qui l’accompagnait.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le local était loué et le loyer payé. C’est le régime applicable qui a été mal identifié.

Le dépôt reconduit sans regarder la date. Le bail est renouvelé après le 26 mai 2026, et le dépôt de deux trimestres est repris tel quel dans le nouvel acte. Le plafond s’applique aux baux renouvelés à compter de la promulgation : ce sont 6 900 € appelés au-delà de ce que le texte autorise.

La restitution qu’on laisse traîner. Les clés sont remises par lettre recommandée après le 26 août 2026, sur un bail en cours. Le délai de trois mois court, et les retenues annoncées ne sont pas documentées. Les 2 250 € de solde deviennent exigibles sans que le bailleur puisse opposer ses déductions.

La garantie qu’on croit reprendre à la vente. L’acquéreur budgète l’opération en comptant sur la caution bancaire de 20 700 € qui figure au dossier. Pour une mutation intervenant après le 26 août 2026, cette garantie est caduque de droit : il reprend la dette de restitution de 13 800 €, montant que le bail ancien prévoit, et perd une sûreté de 20 700 €.

L’état des lieux qu’on ne dresse pas. Aucun état des lieux à l’entrée, aucune diligence à la sortie. Le bailleur perd le bénéfice de la présomption et ne peut plus justifier les 3 400 € de réparations qu’il entendait retenir. Le dépôt part en entier.

Le point commun des quatre tient en une phrase : la règle existait, mais elle ne s’appliquait pas encore — ou ne s’appliquait déjà plus au régime qu’on croyait.

Six gestes sur le dépôt de garantie d’un local commercial

Trois à la signature ou au renouvellement, trois à la sortie.

1. Datez le bail avant de discuter le plafond. Conclu ou renouvelé à compter du 26 mai 2026, il y est soumis. Signé avant et non renouvelé, il ne l’est pas : le contrat continue de faire loi.
2. Additionnez toutes les garanties, pas seulement le dépôt. Le plafond d’un trimestre couvre aussi les biens, les titres, les engagements et les garanties de toute nature demandés pour la bonne exécution du bail.
3. Vérifiez que l’activité du local entre dans l’énumération. Le plafond vise les locaux mentionnés à l’article L. 145-32-1, définis par l’activité qui s’y exerce et non par la nature du bail.
4. Faites dresser l’état des lieux, à l’entrée comme à la sortie. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences perd la présomption de l’article 1731, et avec elle la justification de ses retenues.
5. Exigez une remise des clés qui laisse une trace. En mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception : c’est cet événement qui fait courir les trois mois, pour le preneur comme pour le bailleur.
6. À l’achat d’un local loué, traitez la garantie comme perdue. Pour une mutation postérieure au 26 août 2026, les garanties tombent de droit et l’obligation de restitution passe à l’acquéreur. Un expert-comptable intégrera cette dette au plan de trésorerie.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise. Le notaire situe le bail dans le calendrier des trois régimes et vérifie si l’activité du local entre dans l’énumération du texte. Le commissaire de justice dresse l’état des lieux quand l’accord manque, à frais partagés par moitié — c’est la dépense qui évite de perdre la présomption. L’expert-comptable inscrit la dette de restitution au passif de l’acquisition, ce qu’un plan de trésorerie oublie volontiers. Un gestionnaire qui suit l’immeuble tient la date de remise des clés, laquelle commande tout le reste. Et un accompagnement de l’acquisition place ces vérifications avant la signature.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne décrit pas le régime du dépôt de garantie d’un logement, qui obéit à d’autres règles et que notre corpus traite ailleurs. Il ne reprend ni la révision du loyer ni son plafonnement, traités dans le guide voisin. Il ne dit rien du contentieux de la restitution, ni des intérêts de retard qui pourraient s’y attacher, ni du sort du dépôt lorsque le preneur fait l’objet d’une procédure collective. Il ne donne pas non plus la liste des activités qui entrent ou non dans l’énumération de l’article L. 145-32-1 : le texte les désigne par catégories, et l’application à un local précis se tranche au cas par cas.