Les cavités souterraines sous un immeuble : un risque réel que l’état des risques ne mentionne pas, et où chercher l’information

La réponse en trente secondes. Les communes cartographient, quand il le faut. Elles « élaborent, en tant que de besoin, des cartes délimitant les sites où sont situées des cavités souterraines et des marnières susceptibles de provoquer l’effondrement du sol »¹.

Toute personne qui sait doit informer le maire. Y compris de « d’un indice susceptible de révéler cette existence »².

Mentir sur ce point coûte 30 000 €. « La diffusion d’informations manifestement erronées, mensongères ou résultant d’une intention dolosive relatives à l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière est punie d’une amende de 30 000 euros. »²

Mais l’état des risques ne cite pas les cavités. Son champ, énuméré par la loi, ne les mentionne pas⁵.

Le corpus traite le retrait-gonflement des argiles, le recul du trait de côte et le dossier de diagnostic technique. Ce guide traite le risque qui est sous l’immeuble, et l’information qui ne circule pas par le canal qu’on croit.

Qui recense les cavités, et avec quelle obligation ?

Les communes, mais « en tant que de besoin ».

Le premier paragraphe de l’article confie la cartographie aux communes, et il l’assortit d’une réserve que le lecteur pressé saute. « I.-Les communes ou leurs groupements compétents en matière de documents d’urbanisme élaborent, en tant que de besoin, des cartes délimitant les sites où sont situées des cavités souterraines et des marnières susceptibles de provoquer l’effondrement du sol. »¹

Relevez les quatre mots « en tant que de besoin »¹. Ils ne créent pas une obligation générale de cartographier : ils laissent à la commune l’appréciation du besoin, ce qui signifie qu’une commune sans carte n’est pas nécessairement une commune sans cavité.

Notez ensuite à qui la compétence est attribuée : aux communes « ou leurs groupements compétents en matière de documents d’urbanisme »¹. L’échelon peut donc être intercommunal, et c’est là qu’il faut chercher quand la mairie ne détient rien.

Il faut mesurer ce que cette architecture change pour un acquéreur, parce qu’elle explique pourquoi ce risque échappe si souvent aux vérifications d’usage. Sur la plupart des sujets, un investisseur interroge un document unique, produit par une autorité unique, à une date connue : le plan local d’urbanisme, le règlement de copropriété, le diagnostic. Ici, l’information existe peut-être, à un échelon qu’il faut deviner, sous une forme que le texte n’impose pas, et seulement si quelqu’un a jugé qu’il y avait « besoin ». Personne ne ment. L’information n’a simplement pas été produite.

Un texte réglementaire précise ce que l’information au public doit contenir, et il en désigne les deux supports. Cette information « est consignée dans un dossier départemental sur les risques majeurs établi par le préfet, ainsi que dans un document d’information communal sur les risques majeurs établi par le maire »⁶.

Qui doit signaler une cavité, et à qui ?

Toute personne, au maire — et même sur un simple indice.

Le deuxième paragraphe pose une obligation dont l’étendue surprend. « II.-Toute personne qui a connaissance de l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière dont l’effondrement est susceptible de porter atteinte aux personnes ou aux biens, ou d’un indice susceptible de révéler cette existence, en informe le maire, qui communique, sans délai, au représentant de l’Etat dans le département et au président du conseil départemental les éléments dont il dispose à ce sujet. »²

Comptez ce que « toute personne »² englobe. Le texte ne vise ni le propriétaire, ni le vendeur, ni un professionnel : il vise quiconque a connaissance du fait, ce qui inclut l’acquéreur, le locataire, l’entreprise qui creuse et le voisin.

Relevez surtout le seuil de déclenchement, qui est très bas. L’obligation naît de la connaissance d’une cavité, mais aussi de celle « d’un indice susceptible de révéler cette existence »² : un affaissement de terrain, une fissure, un document ancien suffisent à la faire naître.

Le maire n’est qu’un relais, et le texte lui impose sa propre diligence. Il « communique, sans délai, au représentant de l’Etat dans le département et au président du conseil départemental les éléments dont il dispose »² — deux destinataires, et une exigence d’immédiateté.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé. Le texte n’assortit cette obligation d’information d’aucun délai pour celui qui sait, ni d’aucune forme : il ne dit ni sous combien de temps, ni par quel moyen l’information doit parvenir au maire.

Que risque celui qui ment ou qui se tait ?

Trente mille euros d’un côté, une contravention de l’autre.

La première figure dans la loi, immédiatement après l’obligation d’informer. « La diffusion d’informations manifestement erronées, mensongères ou résultant d’une intention dolosive relatives à l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière est punie d’une amende de 30 000 euros. »²

Lisez ce qu’elle sanctionne exactement, car ce n’est pas le silence. Elle vise, dans les termes du texte, « La diffusion d’informations manifestement erronées, mensongères ou résultant d’une intention dolosive »² — trois natures — manifestement erronées, mensongères, ou résultant d’une intention dolosive : c’est le fait de dire quelque chose de faux, non celui de ne rien dire.

La seconde figure dans la partie réglementaire, et elle vise un comportement différent. « Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la troisième classe le fait, pour toute personne possédant des documents ayant trait à l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière dont l’effondrement est susceptible de porter atteinte aux personnes ou aux biens, de refuser d’en transmettre copie au maire en méconnaissance des dispositions de l’article L. 563-6. »⁴

Comparez les deux : l’une punit une affirmation fausse, l’autre un refus de communiquer une pièce. Elles ne se recouvrent pas, et la seconde suppose une personne « possédant des documents »⁴.

Une observation s’impose ici, et ce guide la signale sans la trancher. L’article réglementaire sanctionne un refus de transmettre copie « en méconnaissance des dispositions de l’article L. 563-6 »⁴, alors que le II de cet article, dans sa rédaction lue, prévoit que la personne « en informe le maire »² sans mentionner expressément une transmission de copie. Ce guide ne dit pas comment ces deux rédactions s’articulent : aucun des textes lus ne le règle.

Que trouve-t-on dans la liste préfectorale ?

Une liste de communes, et deux catégories dedans.

Le troisième paragraphe organise la remontée de l’information vers le public. « III.-Le représentant de l’Etat dans le département publie et met à jour, selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat, la liste des communes pour lesquelles il a été informé par le maire de l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière et de celles où il existe une présomption réelle et sérieuse de l’existence d’une telle cavité. »³

Comptez les deux catégories que cette liste réunit, car elles n’ont pas la même valeur. Les communes où l’existence a été signalée, et celles « où il existe une présomption réelle et sérieuse »³ : la seconde repose sur une appréciation, la première sur un signalement.

Notez ce que la liste porte : des communes, non des parcelles. Figurer sur cette liste ne dit rien de l’immeuble que l’on regarde ; c’est une entrée en matière, pas un diagnostic.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé. Les modalités de cette publication sont renvoyées à un décret en Conseil d’État³ que ce guide n’a pas lu : il ne dit donc ni où la liste est publiée, ni à quelle fréquence elle est mise à jour.

Il faut ajouter une remarque de méthode, parce qu’elle vaut plus que la lecture du texte. Une liste qui recense des communes signalées ne recense pas les communes concernées : elle recense celles dont un maire a informé le préfet. Entre les deux, il y a exactement la différence qui sépare ce qui existe de ce qui a été déclaré, et cette différence est invisible pour celui qui consulte.

Pourquoi le document remis ne les mentionne pas

Parce que la loi ne les fait pas entrer dans son champ.

Le document que l’acquéreur ou le locataire reçoit obéit à un autre article, dont le champ est énuméré. Sont concernés les biens « situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte […] ou assujettis à des obligations de débroussaillement »⁵.

Parcourez cette énumération jusqu’au bout : plans technologiques, miniers, naturels prévisibles, sismicité, radon, trait de côte, débroussaillement. 7 catégories, et pas une ne nomme les cavités souterraines ou les marnières⁵.

La conséquence est directe et elle contredit une attente très répandue. Un état des risques régulier peut être muet sur une cavité connue : il n’est pas incomplet pour autant, parce que le texte ne lui demande pas de la mentionner. Sur les 7 catégories du I, 0 ne la vise.

Une nuance doit être immédiatement apportée, sans quoi le propos serait faux. Les cavités entrent bien dans le champ si elles font l’objet d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles — c’est alors le plan, et non la cavité, qui déclenche l’obligation⁵. Ce guide ne dit pas dans quelle proportion les cavités connues sont couvertes par un tel plan, aucune source lue ne le chiffrant.

On touche ici à quelque chose qui dépasse le sujet des cavités, et qu’un investisseur gagne à comprendre une fois pour toutes : un document réglementaire n’est jamais un inventaire des risques, c’est la réponse à une question que le législateur a posée. L’état des risques répond à sept questions, précisément énumérées. Tout ce qui n’y figure pas n’est pas absent du terrain — c’est absent de la question. Le document est complet. Le terrain ne l’est pas.

Retenez enfin les deux moments où le document doit circuler en location. L’état des risques « est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu »⁵, et toute annonce de location « comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations »⁵ correspondantes.

Ce que l’étude non commandée coûte à Corentin

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe le prix d’une étude de sol ni d’un confortement : ces montants sont des hypothèses posées. Le champ de l’état des risques, lui, est celui de la loi.

Corentin achète un immeuble pour 410 000 €, dans une commune figurant sur la liste préfectorale. L’étude de sol est posée à 3 400 €, le confortement du sous-sol à 96 000 €, et l’immeuble produit 27 600 € de loyers par an.

Les deux colonnes se recomposent à l’écran. L’étude coûte 3 400 € dans les deux cas — avant l’acte elle éclaire la décision, après elle ne fait que constater. Le confortement, lui, n’apparaît que dans la seconde : 96 000 €, soit 23,4 % du prix d’acquisition, et 3,5 années de loyer.

Mesurez le rapport entre les deux colonnes, car c’est la démonstration du guide. La seconde coûte 29,2 fois la première, et l’écart de 96 000 € ne tient pas à la qualité du bien : il tient au moment où l’information est arrivée.

Ce qui frappe dans ce dossier, c’est que Corentin n’a manqué aucune vérification obligatoire. Il a reçu son état des risques, il l’a lu, le document était régulier — et il ne mentionnait pas les cavités parce que la loi ne le lui demande pas⁵. Le document était juste. La conclusion qu’il en a tirée ne l’était pas.

Une comparaison éclaire ce dossier, et le corpus la permet. Sur la contenance d’un immeuble vendu comme sur le choix d’un bien locatif, l’acquéreur dispose de documents qui décrivent ce qu’il achète. Ici, aucun document ne décrit ce qu’il y a dessous : il faut le faire produire.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. Il suppose qu’une cavité existe effectivement sous l’immeuble, qu’un confortement soit techniquement nécessaire, et que son coût s’établisse à 96 000 € : trois hypothèses, dont aucune n’est fixée par un texte. Il ne dit rien non plus de ce qu’un effondrement emporterait, ni des recours contre le vendeur.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs d’acquéreurs. Les montants sont ceux du dossier de Corentin.

L’état des risques pris pour un inventaire complet. L’acquéreur lit un document régulier et en conclut que le sol est sain. L’énumération du I ne cite ni cavité ni marnière⁵ : la conclusion est fausse, et l’écart se chiffre à 96 000 € de confortement, soit 23,4 % du prix.

L’absence de carte prise pour l’absence de risque. La mairie ne détient aucune carte, l’acquéreur en déduit qu’il n’y a rien. Les communes n’élaborent ces cartes qu’« en tant que de besoin »¹ : une commune sans carte n’est pas une commune sans cavité, et l’étude à 3 400 € reste la seule réponse.

L’indice observé et gardé pour soi. Un affaissement apparaît dans la cour, personne ne le signale. Le texte impose d’informer le maire dès la connaissance « d’un indice susceptible de révéler cette existence »², et le refus de transmettre des documents détenus est puni d’une contravention de troisième classe⁴. Le silence ne fait pas disparaître le vide : l’étude à 3 400 € reste due, et le confortement à 96 000 € avec elle.

Le vendeur qui minimise par écrit. Interrogé, il affirme qu’aucune cavité n’existe alors qu’il détient un rapport contraire. La loi le dit sans détour : « La diffusion d’informations manifestement erronées, mensongères ou résultant d’une intention dolosive relatives à l’existence d’une cavité souterraine ou d’une marnière est punie d’une amende de 30 000 euros. »² — soit 30 000 €, près de 9 fois le prix de l’étude à 3 400 € qu’il aurait suffi de produire.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, l’acquéreur a traité un document régulier comme une garantie, alors que le texte ne fait circuler cette information que par des canaux qu’il faut aller chercher — la liste préfectorale, le document communal, et l’étude qu’aucune loi n’impose.

Six vérifications avant d’acheter

Six gestes, dans l’ordre où ils se posent.

1. Ne cherchez pas les cavités dans l’état des risques. Son champ est énuméré par la loi, et il ne les nomme pas.
2. Consultez la liste préfectorale des communes. Elle réunit celles qui ont été signalées et celles où une présomption réelle et sérieuse existe.
3. Demandez le document d’information communal sur les risques majeurs. C’est l’un des deux supports que le texte désigne.
4. Interrogez aussi l’intercommunalité. La compétence appartient aux communes ou à leurs groupements compétents en urbanisme.
5. Ne concluez rien de l’absence de carte. Les communes n’en élaborent qu’en tant que de besoin.
6. Commandez l’étude de sol avant l’acte, pas après. Elle coûte le même prix aux deux moments, et ne sert qu’au premier.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le géomètre et le bureau d’études géotechnique produisent l’étude, seule pièce qui parle de la parcelle plutôt que de la commune. Le notaire interroge la mairie et annexe l’état des risques, dont il connaît le champ exact. L’architecte chiffre le confortement si l’étude conclut à un vide. L’avocat traite le recours contre un vendeur qui aurait diffusé une information mensongère. L’expert-comptable ventile un confortement qui n’est pas un entretien courant. Et l’agent immobilier doit savoir que l’annonce de location porte une mention d’accès aux informations sur les risques.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur le retrait-gonflement des argiles, ni sur le recul du trait de côte, ni sur les travaux non déclarés découverts après l’achat. Il ne traite ni les plans de prévention des risques naturels eux-mêmes, ni le régime des carrières exploitées. Il ne dit pas ce qu’il advient si l’effondrement survient : ni l’indemnisation, ni les responsabilités, qui relèvent de textes non lus ici.