La contenance d’un immeuble vendu : ce que le vendeur doit quand la surface manque, et l’année pendant laquelle on peut le lui demander

La réponse en trente secondes. Le vendeur doit la contenance écrite au contrat. « Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées »¹.

Vendu au mètre, tout manque se paie, sans seuil. Le vendeur est alors « obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix »².

Vendu comme un corps certain, rien ne se paie sous un vingtième. L’expression de la mesure « ne donne lieu à aucun supplément de prix […] ni […] à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins »⁴.

Le corpus traite la mesure des surfaces — surface habitable, Carrez, Boutin — et ce que valent les limites d’un terrain : le bornage, la prescription acquisitive. Il ne disait rien de la sanction civile d’une surface manquante dans une vente d’immeuble entier. Ce sont huit articles du code civil, et ils datent tous du 21 mars 1804.

Que doit livrer le vendeur ?

La contenance écrite au contrat. Le principe tient en une ligne et se retourne dans la seconde moitié de sa propre phrase : « Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées »¹.

Un article qui pose une règle et annonce dans le même souffle qu’elle sera modifiée mérite qu’on lise la suite. Ces « modifications ci-après exprimées » occupent 7 articles, et elles ne disent pas toutes la même chose. Deux régimes s’y opposent, séparés par une seule question : comment le prix a-t-il été exprimé dans l’acte ?

La question paraît formelle. Elle décide de tout, et elle se joue au moment de la rédaction, dans une pièce où l’acquéreur regarde rarement ce détail.

Une diminution du prix, sans seuil

Premier régime. « Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix »².

Lisez le texte deux fois : il ne contient aucun seuil. Pas de vingtième, pas de tolérance, pas de minimum. Un manque de 2 m² sur 450 ouvre la même diminution qu’un manque de 40 m², à proportion près.

Une formule porte ce régime : « à raison de tant la mesure ». Elle désigne une vente dont le prix a été construit sur une surface — tant d’euros le mètre carré, multiplié par tant de mètres carrés. C’est ainsi que raisonne un investisseur devant un immeuble de rapport ; ce n’est pas toujours ainsi que l’acte est écrit.

L’acquéreur a d’ailleurs une option antérieure, que l’on oublie : exiger la quantité indiquée. Le vendeur n’échappe à la diminution que si la délivrance de la surface manquante est impossible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas. Sur un immeuble bâti, cette délivrance est rarement concevable. Sur du terrain attenant appartenant au même vendeur, elle mérite d’être examinée avant de renoncer, car le texte la place avant la diminution.

Qu’est-ce qu’un corps certain ?

Un bien désigné pour lui-même, et non par sa mesure. L’article 1619 ouvre le second régime en énumérant ce qu’il couvre : « Dans tous les autres cas, Soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité, Soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés, Soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure »⁴.

Le troisième membre de cette énumération est le plus redoutable. Un acte qui désigne l’immeuble par sa rue, sa référence cadastrale, puis sa contenance approximative relève de ce régime : la mesure y suit la désignation, elle ne fonde pas le prix. La mention d’une contenance approchée n’y change rien, et son absence non plus.

L’article range donc dans ce second régime toute vente où la mesure vient après la désignation du bien, et il le fait par une formule d’ouverture qui ne laisse pas de reste : « Dans tous les autres cas »⁴. Le premier régime suppose au contraire que le prix soit exprimé par la mesure — alors que l’acheteur, lui, a pu raisonner en euros par mètre carré du début à la fin de sa négociation sans que l’acte le dise.

Que change le vingtième ?

Tout, parce qu’il transforme un droit en condition. Dans le second régime, l’expression de la mesure « ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire »⁴.

Un vingtième, c’est 5 %. Sur les 450 m² annoncés à Armelle, le seuil se situe à 22,5 m². En dessous, le texte dit « aucune diminution ». Pas une diminution réduite : aucune.

Deux précisions du texte méritent d’être relevées, et ce guide ne les dépassera pas. La première : la différence s’apprécie « eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus ». L’article impose ce rapport à la valeur sans en donner la méthode, et nous ne l’inventerons pas. La seconde : l’article dit à quelle condition l’ajustement devient possible, mais il ne dit pas de combien le prix bouge une fois cette condition remplie. Le seul montant que le code qualifie lui-même est celui de l’article 1617, « proportionnelle ». C’est donc le seul que ce guide chiffre.

Un excédent enrichit-il le vendeur ?

Non, pas de plein droit. Et c’est l’acquéreur qui choisit, ce qui surprend tout le monde. « Si, au contraire, dans le cas de l’article précédent, il se trouve une contenance plus grande que celle exprimée au contrat, l’acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l’excédent est d’un vingtième au-dessus de la contenance déclarée »³.

Le second régime répète l’alternative dans les mêmes termes : « l’acquéreur a le choix ou de se désister du contrat ou de fournir le supplément du prix, et ce, avec les intérêts s’il a gardé l’immeuble »⁵.

Un vendeur qui découvre après coup que son bien était plus grand n’a donc pas un droit au supplément : il a une prétention dont l’acquéreur décide du sort, entre payer et rendre. Encore faut-il que l’acquéreur sache que la seconde branche existe, car les deux articles la lui ouvrent sans que personne soit tenu de la lui signaler.

Une ambiguïté demeure dans la phrase de 1804, et il faut la dire plutôt que la trancher. Le « si l’excédent est d’un vingtième » se rattache-t-il au choix tout entier, ou seulement au désistement ? Selon la réponse, un excédent inférieur au vingtième ouvre soit rien du tout, soit une obligation de payer sans possibilité de rendre. Le texte ne le dit pas. Ce guide construit ses calculs de manière à n’en pas dépendre.

Ce que le vendeur restitue si l’acquéreur se retire

Le prix, et les frais de l’acte. C’est le plus favorable des huit articles à l’acquéreur : « Dans tous les cas où l’acquéreur a le droit de se désister du contrat, le vendeur est tenu de lui restituer, outre le prix, s’il l’a reçu, les frais de ce contrat »⁶.

« Outre le prix » : les frais viennent en plus. Sur l’acquisition d’Armelle, l’acte a coûté 48 000 € — hypothèse posée pour l’exemple, et non un barème. Ce sont 48 000 € qui reviennent avec les 675 000 €, ce qu’un vendeur pressé de conclure n’a généralement pas mis en balance.

Notez la portée de la formule : « dans tous les cas où l’acquéreur a le droit de se désister ». Elle ne distingue pas entre le manque et l’excédent, ni entre les deux régimes. Partout où le désistement est ouvert, la restitution des frais suit.

Combien de temps pour agir ?

Un an, et il ne court pas d’où l’on croit. « L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance »⁷.

« À compter du jour du contrat ». Pas du jour du mesurage. Pas du jour où le manque a été découvert. Pas du jour où le géomètre a rendu son rapport. Armelle a signé le 12 mai 2026 : son échéance tombe le 12 mai 2027, et 108 jours en sont déjà passés.

« À peine de déchéance » n’est pas une formule de style. Ce n’est pas une prescription que l’on interrompt, c’est un couperet. Un acquéreur qui découvre le manque au bout de quatorze mois arrive après, et la qualité de sa cause n’y change rien. Le géomètre se commande dans les semaines qui suivent la signature, pas quand le doute s’installe.

Deux fonds, un seul prix, et une compensation

Un huitième article règle le cas où l’acte porte sur deux biens. « S’il a été vendu deux fonds par le même contrat, et pour un seul et même prix, avec désignation de la mesure de chacun, et qu’il se trouve moins de contenance en l’un et plus en l’autre, on fait compensation jusqu’à due concurrence ; et l’action, soit en supplément, soit en diminution du prix, n’a lieu que suivant les règles ci-dessus établies »⁸.

Quatre conditions, cumulatives : deux fonds, un même contrat, un seul et même prix, chacun avec sa mesure. Réunies, elles imposent la compensation — et la compensation n’est pas neutre.

Sur le dossier d’Armelle, l’immeuble manque de 18 m² et la parcelle en présente 9 de trop. Pris isolément, l’immeuble accuse un écart de 5,81 %, au-dessus du vingtième. Après compensation, l’écart tombe à 9 m² sur 450, soit 2,00 %, très en dessous. La même journée de géomètre produit deux conclusions opposées selon que l’acte a réuni les deux biens ou les a séparés.

Un acquéreur qui achète un immeuble et sa parcelle attenante a donc intérêt à savoir, avant de signer, que l’acte unique et le prix global peuvent lui coûter un droit. C’est un arbitrage de rédaction, pas une fatalité, et il se discute avec le notaire pendant la préparation.

Une clause peut-elle écarter ces règles ?

Le texte en réserve une, et à un seul endroit. L’article 1619 s’achève sur une réserve expresse : « s’il n’y a stipulation contraire »⁴. Elle ne figure pas à l’article 1617.

La différence se vérifie en lisant les deux textes l’un après l’autre, et les sources les portent en entier. Le régime du corps certain se termine par une réserve expresse. Le régime de la vente au mètre n’en comporte aucune dans sa propre rédaction. Ce guide relève cet écart de rédaction sans en tirer de conclusion sur la validité d’une clause : le code réserve la stipulation contraire là où il l’écrit, et se tait ailleurs.

Ce qu’un acquéreur peut en faire est simple. Une mention écartant la garantie de contenance, ou présentant la surface comme purement indicative, se lit dans le projet d’acte, avant la signature — c’est le moment où elle se discute. Après, elle se subit.

Les huit articles, et ce que chacun commande

Le dossier d’Armelle, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Armelle a acheté le 12 mai 2026, par un seul acte et pour un seul prix de 675 000 €, un immeuble annoncé 310 m² et une parcelle attenante annoncée 140 m². Le géomètre a mesuré 292 m² et 149 m².

Le dossier d’Armelle, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 310 m² de l’immeuble et les 140 m² de la parcelle font les 450 m² annoncés, que les 675 000 € ramènent à 1 500 € le mètre carré. Les 18 m² manquants et les 9 m² excédentaires font le manque net de 9 m², qui vaut 13 500 € au mètre et zéro en corps certain.

La leçon du dossier tient en une phrase. Le même géomètre, le même jour, le même immeuble : ce qui décide du résultat n’est ni la mesure ni le manque, c’est la façon dont l’acte a exprimé le prix, et le fait que deux biens y aient été réunis.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, la surface manquait vraiment et le géomètre avait raison. C’est le reste qui a coûté.

Le mesurage fait après l’année. L’acquéreur soupçonne un manque au bout de dix mois, consulte, hésite, commande le géomètre au quatorzième. L’article 1622 enferme l’action dans l’année à compter du jour du contrat, à peine de déchéance : 13 500 € de diminution deviennent inaccessibles, et la qualité du dossier n’y change rien.

Le prix négocié au mètre, l’acte rédigé au corps certain. L’acquéreur a bâti son offre sur 1 500 € le mètre carré et n’a pas vérifié comment l’acte exprimait le prix. La désignation y précède la contenance : le manque de 9 m² relève de l’article 1619 et non de l’article 1617, les 2,00 % restent sous le vingtième, et les 13 500 € qu’il croyait pouvoir réclamer n’ont jamais existé.

Les deux biens réunis dans un même acte. L’acquéreur fait mesurer, découvre 5,81 % d’écart sur l’immeuble et se croit largement au-dessus du vingtième. L’article 1623 impose la compensation avec la parcelle excédentaire : l’écart retombe à 2,00 %, l’action se ferme, et les 3 400 € de géomètre et de conseil sont engagés pour rien.

Le supplément payé sans savoir qu’il y avait un choix. Le mesurage révèle un excédent de 14 m², le vendeur réclame 21 000 € et l’acquéreur paie. Les articles 1618 et 1620 lui ouvraient pourtant une alternative — fournir le supplément ou se désister —, et l’article 1621 lui aurait rendu le prix et les frais s’il avait choisi la seconde branche. Il a payé sans avoir su qu’il décidait.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Aucun n’a lu l’acte avant de le signer, ni le code avant de renoncer. 51 400 € au total.

Six gestes avant de signer, et un après

Cinq se font avant la signature. Le dernier se fait dans les semaines qui suivent, et c’est celui qu’on oublie.

1. Cherchez dans le projet d’acte comment le prix est exprimé. « À raison de tant la mesure » ouvre un régime sans seuil ; une désignation suivie d’une contenance en ouvre un autre, où rien ne joue sous 5 %. C’est la seule phrase qui décide.
2. Repérez toute mention qui écarte la garantie de contenance. L’article 1619 réserve la stipulation contraire. Une fois signée, elle se subit ; en préparation, elle se discute avec le notaire.
3. Comptez le vingtième avant d’espérer quoi que ce soit. Sur 450 m², il faut 22,5 m² de manque pour franchir le seuil. Un écart de 3 % ne donne rien dans le régime du corps certain.
4. Regardez si l’acte réunit plusieurs biens sous un prix unique. La compensation de l’article 1623 peut effacer un manque avec un excédent voisin, et vous retirer un droit que vous auriez eu sur chaque bien pris à part.
5. Demandez à l’agent immobilier d’où vient la surface annoncée. Un chiffre repris d’une annonce ancienne, d’un plan d’architecte ou d’un ancien acte n’a pas la même valeur qu’un relevé de géomètre, et il finit pourtant dans les mêmes pages.
6. Commandez le géomètre dans le mois qui suit la signature. L’année de l’article 1622 court du jour du contrat, pas du jour du doute. C’est le seul délai du dossier qui ne se rattrape pas.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire rédige la phrase qui décide du régime, et c’est en préparation qu’elle se discute : il est le premier interlocuteur, avant la signature et non après. Le géomètre établit la mesure réelle, seule pièce qui fasse le poids face à une contenance recopiée de titre en titre. L’agent immobilier sait d’où vient le chiffre de son annonce, et cette réponse mérite d’être demandée. Le commissaire de justice date les constats quand une discussion s’engage. L’architecte, enfin, dit ce que la surface manquante retire au projet — un mètre carré bâti sur le fonds voisin ne se règle pas par une diminution de prix, et une servitude ignorée se découvre souvent au même moment.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas de combien le prix bouge une fois le vingtième franchi dans le régime du corps certain : l’article 1619 pose la condition sans donner la mesure de l’ajustement, et le seul montant que le code qualifie lui-même est la diminution « proportionnelle » de l’article 1617. Il ne dit pas comment rapporter la différence « à la valeur de la totalité des objets vendus », méthode que le texte exige sans la fournir. Il ne tranche pas l’ambiguïté du « si » de l’article 1618. Il ne décrit pas la procédure par laquelle l’action se conduit. Il ne dit pas quel régime s’applique à un lot de copropriété, question que les normes de mesurage règlent ailleurs. Il ne traite ni ces normes, ni l’erreur de surface dans un bail, ni les documents d’un lotissement. Et il ne donne aucun tarif de géomètre.