Mensualités impayées sur un prêt locatif : ce que la banque peut exiger, et ce que le juge peut suspendre

La réponse en trente secondes. Deux voies, et elles s’excluent. Si le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat, il peut majorer le taux : « En cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer, dans des limites fixées par décret, le taux d’intérêt »¹.

La majoration est plafonnée à trois points. Le décret est net : « En cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque le remboursement immédiat du capital n’est pas demandé, la majoration de taux prévue à l’article L. 313-50 ne peut excéder trois points d’intérêt »⁴.

Et l’indemnité de résolution à 7 %. Elle « ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés »⁵.

Le juge peut tout suspendre deux ans. Il « peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »⁶.

Notre guide sur l’évaluation de solvabilité traite ce que la banque doit vérifier avant de prêter, et celui sur le fichier des incidents ce qui arrive après. Celui-ci traite l’entre-deux : ce que la banque peut exiger le jour où vous ne payez plus.

Que peut faire une banque quand vous ne payez plus ?

Choisir entre deux voies. Le texte les construit comme exclusives l’une de l’autre.

La première suppose que le prêt continue, et le texte la subordonne expressément à ce choix. « En cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer, dans des limites fixées par décret, le taux d’intérêt que l’emprunteur aura à payer jusqu’à ce qu’il ait repris le cours normal des échéances contractuelles. »¹

Relevez la condition d’ouverture, car c’est elle qui rend les deux voies exclusives. La majoration n’est possible que « lorsque le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat »¹ : celui qui prononce la déchéance renonce à majorer, celui qui majore renonce à la déchéance.

Relevez aussi le terme de la majoration, qui n’est pas une date mais un événement. Elle court « jusqu’à ce qu’il ait repris le cours normal des échéances contractuelles »¹ : elle cesse d’elle-même quand l’emprunteur se remet à jour.

La seconde voie est celle de la rupture, et elle est bien plus lourde. Le texte prévoit ce que le prêteur peut alors exiger : « Lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. »²

Retenez la conséquence pratique de cette alternative pour un investisseur en difficulté passagère. La majoration laisse l’immeuble en place et le prêt vivant ; la résolution rend tout exigible d’un coup, et c’est la garantie qui s’exécute ensuite.

Une chose mérite d’être dite sans détour à ce stade, parce qu’elle commande la conduite d’un dossier de difficulté passagère et qu’elle échappe à la plupart des emprunteurs qui découvrent leur situation à la lecture d’une mise en demeure : le choix entre ces deux voies appartient au prêteur, il n’appartient pas à l’emprunteur, et la seule chose que ce dernier puisse faire est de rendre la première plus attrayante que la seconde en démontrant que le cours normal des échéances sera repris. C’est tout. Mais ce n’est pas rien.

Jusqu’où la banque peut-elle aller ?

Trois points sur le taux, sept pour cent sur l’indemnité. Les deux chiffres sont dans des décrets.

Le plafond de la majoration est écrit en une phrase, et il renvoie lui-même à l’article précédent. « En cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque le remboursement immédiat du capital n’est pas demandé, la majoration de taux prévue à l’article L. 313-50 ne peut excéder trois points d’intérêt. »⁴

Mesurez ce que 3 points représentent sur un prêt ordinaire, l’écart n’est pas anodin. Sur le taux de 3,4 % du dossier de Lubin, la majoration maximale porte le taux à 6,4 % — soit 1,88 fois le taux initial.

Le plafond de l’indemnité obéit à la même logique de renvoi, et son assiette mérite attention. Le décret dispose : « L’indemnité prévue en cas de résolution du contrat de crédit ne peut dépasser 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés. »⁵

Notez la composition de cette assiette, qui n’est pas le seul capital. Elle additionne le capital restant dû et les intérêts échus non versés⁵ : sur le dossier de Lubin, 180 000 € et 2 400 €, soit une assiette de 182 400 € et une indemnité plafond de 12 768 €.

Une précision de lecture s’impose sur la nature de ces deux chiffres. Ce sont des plafonds, non des tarifs : le texte législatif renvoie à « un barème déterminé par décret »² qui dépend « de la durée restant à courir du contrat », et le décret fixe la limite haute de ce barème.

Cette distinction entre plafond et tarif n’est pas théorique. Elle signifie qu’un contrat peut prévoir moins, jamais plus, et qu’un décompte qui affiche exactement le maximum légal sur les deux postes à la fois mérite d’être relu ligne à ligne — d’autant que le barème auquel la loi renvoie fait dépendre l’indemnité de la durée restant à courir, de sorte qu’un prêt proche de son terme et un prêt à vingt ans de l’échéance ne se traitent pas de la même manière.

Qu’est-ce qui court entre la déchéance et le paiement ?

Des intérêts de retard au taux du prêt. Ni plus, ni moins.

La règle figure dans la même phrase que l’exigibilité, et elle est précise sur le taux applicable. « Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. »²

Relevez que le texte ne prévoit ici aucune majoration, ce qui distingue nettement les deux voies. Le taux des intérêts de retard est « égal à celui du prêt »² : la banque qui a choisi la résolution ne peut pas y ajouter les trois points réservés à l’autre branche.

Notez le point de départ et le terme, qui sont l’un et l’autre des faits et non des dates. Les intérêts courent jusqu’au « règlement effectif »² — c’est le paiement qui les arrête, pas une échéance ni une décision.

Une réserve figure dans le texte sur l’indemnité, et elle est explicite. Elle joue « sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil »². Ce que cet article prévoit, ce guide ne le dit pas : nous ne l’avons pas lu, et nous n’en décrivons pas le contenu.

Que la banque ne peut-elle réclamer en aucun cas ?

Rien d’autre. Le texte ferme la liste, puis rouvre une exception étroite.

La fermeture est catégorique, et elle vise autant les indemnités que les frais. « Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés à l’article L. 313-51 ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de défaillance prévus par les dispositions de cet article. »³

L’exception suit immédiatement, et elle est doublement encadrée. « Toutefois, le prêteur peut réclamer à l’emprunteur, en cas de défaillance de celui-ci, le remboursement, sur justification, des frais taxables qui lui ont été occasionnés par cette défaillance à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement. »³

Comptez les deux conditions de cette exception, elles se cumulent. Les frais doivent être taxables, et ils doivent être justifiés³ : une ligne intitulée frais de dossier de recouvrement, sur un décompte, ne remplit ni l’une ni l’autre.

La formule finale mérite d’être retenue telle quelle, parce qu’elle vise une pratique précise. Le texte exclut « tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement »³ : c’est le forfait qui est prohibé, quel que soit son montant et quel que soit ce que le contrat prévoit.

Retenez la méthode de lecture d’un décompte de déchéance. Trois postes seulement sont admis — le capital, les intérêts échus, l’indemnité plafonnée —, plus les frais taxables justifiés ; toute autre ligne se conteste sur le fondement de ce texte.

Ce que le juge peut suspendre, et qu’aucune clause n’écarte

Deux ans de report, la suspension des poursuites, et la neutralisation des pénalités.

Le pouvoir du juge est posé en termes larges, avec une limite chiffrée. « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »⁶

Relevez la formule qui encadre son appréciation, car elle est à double détente. Il statue « compte tenu de la situation du débiteur » mais aussi « en considération des besoins du créancier »⁶ : ce n’est pas une faveur automatique accordée à celui qui ne paie pas.

Le juge dispose en outre de deux leviers sur le coût de la dette, et le second est souvent décisif. « Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. »⁶

L’effet le plus immédiat porte cependant sur les procédures en cours. « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »⁶

Et le texte se protège lui-même contre la rédaction des contrats, en une phrase de cinq mots. « Toute stipulation contraire est réputée non écrite. »⁶ Aucune clause d’un prêt ne peut donc priver l’emprunteur de cette faculté.

Relisez cette phrase. Cinq mots. Elle règle d’avance toutes les clauses de renonciation anticipée que l’on trouve dans les contrats de prêt, et elle les règle de la manière la plus radicale que connaisse le droit des contrats — non pas en les déclarant nulles, ce qui supposerait de les attaquer, mais en les tenant pour absentes, ce qui dispense d’agir contre elles.

Une exclusion figure au dernier alinéa, et elle ne concerne pas notre sujet. Les dispositions « ne sont pas applicables aux dettes d’aliment »⁶ — une dette de prêt immobilier n’en est pas une.

Ce que les deux voies coûtent à Lubin

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un capital ni un taux : ce sont des hypothèses posées.

Lubin doit encore 180 000 € sur le prêt de son immeuble, au taux de 3,4 %, avec 1 050 € de mensualité. Trois échéances impayées laissent 2 400 € d’intérêts échus non versés.

Deux voies exclusives, sur le même dossier

La colonne de gauche s’additionne à l’écran : 180 000 plus 2 400 plus 12 768 font 195 168 €. Celle de droite aussi : 2 400 plus 5 400 font 7 800 €. Rapporté au seul capital, le total de la résolution représente 108,4 % — la déchéance coûte donc 8,4 points de plus que le remboursement du capital.

L’indemnité seule mérite d’être rapportée à la mensualité, la comparaison est parlante. Ces 12 768 € représentent 12,2 mois de mensualité — plus d’une année de remboursement, pour une pénalité.

Le rapport entre les deux voies se mesure en années, et il est instructif. Il faut 3 années de majoration à 5 400 € pour dépasser l’indemnité de résolution, le cumul atteignant alors 16 200 € : la majoration est nettement moins coûteuse tant que la difficulté reste passagère.

Le contrepoids du juge se chiffre lui aussi, et sur ce dossier il est double. Vingt-quatre mensualités reportées représentent 25 200 €, soit 14 % du capital restant dû ; et pendant ces 2 ans, les 10 800 € de majoration ne sont pas encourus.

Ce que ce tableau ne dit pas mérite d’être posé. Il ne chiffre ni les frais taxables, qui se remboursent sur justification, ni le coût de l’exécution de la garantie, ni ce que la revente de l’immeuble produirait. Il compare deux voies sur leur seul coût contractuel.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs d’emprunteurs de bonne foi. Les montants sont ceux du dossier de Lubin.

Le décompte accepté sans le lire. L’emprunteur reçoit un décompte de déchéance et le tient pour exact. Aucun coût autre que ceux du texte ne peut lui être imputé : une ligne de frais forfaitaires de recouvrement se conteste, et l’indemnité elle-même est plafonnée à 12 768 € sur ce dossier.

La majoration cumulée avec la déchéance. La banque prononce l’exigibilité et applique en outre trois points. La majoration n’est ouverte que « lorsque le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat » : les 5 400 € annuels réclamés en plus des 195 168 € n’ont pas de fondement.

Le délai de grâce jamais demandé. L’emprunteur subit les poursuites en pensant n’avoir aucun recours. Le juge peut reporter jusqu’à 2 ans, suspendre les procédures d’exécution et neutraliser les pénalités : 25 200 € de mensualités et 10 800 € de majoration étaient en jeu.

La clause du prêt prise au sérieux. Le contrat stipule que l’emprunteur renonce à tout délai. « Toute stipulation contraire est réputée non écrite » : la clause ne vaut rien, et l’avoir crue a coûté deux ans de report jamais demandés, soit 25 200 €.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, l’emprunteur a considéré le contrat comme la seule règle, alors que le code en fixe les limites.

Six gestes le jour où vous ne pouvez plus payer

Trois avant que la banque agisse. Trois quand le décompte arrive.

1. Demandez par écrit quelle voie la banque retient. Majoration ou résolution : les deux s’excluent, et la réponse détermine tout le reste.
2. Vérifiez que la majoration ne dépasse pas trois points. Sur un prêt à 3,4 %, le plafond porte le taux à 6,4 % et pas au-delà.
3. Sachez que la majoration cesse d’elle-même. Elle court jusqu’à la reprise du cours normal des échéances : ce n’est pas une sanction définitive.
4. Recalculez l’indemnité sur la bonne assiette. 7 % du capital restant dû augmenté des intérêts échus non versés, soit 12 768 € ici — et rien de plus.
5. Contestez toute ligne forfaitaire. Seuls les frais taxables justifiés s’ajoutent ; le remboursement forfaitaire de frais de recouvrement est exclu par le texte.
6. Demandez le délai de grâce au juge. Deux ans au maximum, avec suspension des procédures d’exécution — et aucune clause du prêt ne peut vous en priver.

Un mot sur les professionnels que cette situation mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le conseiller bancaire annonce la voie retenue, et c’est la première information à obtenir par écrit. L’avocat recalcule le décompte poste par poste et saisit le juge d’une demande de délai, ce qui suspend les procédures en cours. Le commissaire de justice signifie les actes d’exécution, et son intervention marque le passage à la phase contentieuse. L’expert-comptable établit la situation qui justifiera la demande de délai, puisque le juge statue au vu de la situation du débiteur. Le courtier peut chercher un rachat avant la déchéance, qui devient très difficile après. Et le gestionnaire locatif documente les loyers effectivement perçus, dont dépend l’appréciation portée sur la capacité de reprise.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur l’évaluation de solvabilité avant le prêt, ni sur le fichier des incidents de remboursement, ni sur la renégociation et le rachat de crédit. Il ne décrit pas l’exécution des garanties, ni la procédure de surendettement, ni la délégation de loyers au prêteur. Il ne dit rien du contenu de l’article 1231-5 du code civil, auquel le texte réserve l’application.