Ce que votre banque devait vérifier avant de vous prêter, et ce qu'elle risque si elle ne l'a pas fait

La réponse en trente secondes. Prêter n’est pas un droit du banquier. « Le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées »¹.

Trois obligations, un plafond chacune. Explications, mise en garde, évaluation de solvabilité : le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts « pour chacun des manquements énumérés ci-après, 30 % des intérêts et plafonné à 30 000 euros »⁶.

Et une sanction sans plafond. « Le prêteur qui accorde un crédit sans réaliser l’étude de solvabilité mentionnée à l’article L. 313-16 peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge »⁷.

Le corpus traite le formalisme de l’offre de prêt, le calcul d’une capacité d’emprunt et le taux d’usure. Le premier déclarait ne pas traiter les sanctions attachées à la mise en garde et à l’évaluation de solvabilité. Ce guide s’en charge.

Que doit vérifier une banque avant de prêter ?

Que vous rembourserez. La formule du code est plus exigeante qu’il n’y paraît, parce qu’elle fait de la vérification une condition de l’octroi, non une précaution.

Le texte pose : « Le crédit n’est accordé à l’emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat »¹.

Puis il en donne le moyen : « A cette fin, avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur procède à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur »¹. L’adjectif « rigoureuse » n’est pas de l’ornement : c’est le mot que le code a choisi, et c’est à cette exigence-là que l’évaluation doit répondre.

Sur quoi cette évaluation repose, le texte le dit aussi. Le prêteur « s’appuie dans ce cadre sur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives aux revenus et dépenses de l’emprunteur ainsi que sur d’autres critères économiques et financiers »¹.

Trois adjectifs se suivent, et ils tirent dans deux directions. Nécessaires et suffisantes commandent d’en demander assez ; proportionnées interdit d’en demander trop. Une banque qui multiplie les pièces ne devient pas plus rigoureuse pour autant. Où passe la limite ? Les textes lus ne le disent pas, et ce guide se garde bien de la fixer à leur place sur la foi d’un adjectif.

Le contrôle des pièces est également prescrit : « Les informations sont contrôlées de façon appropriée, en se référant notamment à des documents vérifiables »¹. Une déclaration sur l’honneur ne suffit donc pas, et c’est la banque que le texte oblige, pas vous.

Le fichier consulté, et ce qu’on doit vous en dire

Une obligation passe souvent inaperçue, et elle joue en votre faveur le jour d’un refus.

Le texte prévoit que le prêteur « consulte également le fichier prévu à l’article L. 751-1, dans les conditions prévues par l’arrêté mentionné à l’article L. 751-6 »¹. Ce guide ne dit pas ce que ce fichier contient : les textes lus le désignent sans le décrire.

Vient ensuite l’obligation de vous répondre. « A l’issue de la vérification de la solvabilité, le prêteur informe, dans les meilleurs délais, l’emprunteur du rejet, le cas échéant, de sa demande de crédit »¹.

Et si le refus vient du fichier, l’obligation va plus loin encore : « Lorsque cette décision est fondée sur le résultat de la consultation du fichier mentionné ci-dessus, le prêteur en informe l’emprunteur. Il lui communique ce résultat ainsi que les renseignements issus de cette consultation »¹.

Deux phrases, deux niveaux. Un refus ordinaire se signale ; un refus fondé sur le fichier se documente — il faut en dire l’origine, puis en communiquer le résultat. Un investisseur qui essuie un refus sans explication tient là une question précise à poser, et elle a une base textuelle.

Que doit-on vous expliquer avant de signer ?

Assez pour que vous puissiez juger si le prêt vous convient. Le texte ne parle pas d’information, il parle d’explications, et il en fixe le but.

Le prêteur ou l’intermédiaire « fournit gratuitement à l’emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière »⁵.

Le mot « gratuitement » mérite d’être relevé. Ces explications ne sont pas une prestation de conseil que l’on facture : elles sont dues, et leur absence est sanctionnée.

Quatre composantes sont ensuite énumérées, dont deux comptent particulièrement pour un investisseur. Le texte impose de dire « Les principales caractéristiques du ou des crédits et services accessoires proposés »⁵. La composante suivante ajoute : « Les effets spécifiques que le ou les crédits et services accessoires proposés peuvent avoir sur l’emprunteur, y compris les conséquences d’un défaut de paiement de l’emprunteur, notamment en cas de réalisation des garanties »⁵.

La suite vise le cautionnement, et c’est l’angle mort de beaucoup de dossiers. Quand la garantie vient d’un organisme professionnel, le prêteur « informe l’emprunteur de la nature, des bénéficiaires et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être actionnée et des conséquences pour l’emprunteur »⁵. Le guide sur la caution personnelle d’un prêt de SCI traite la garantie elle-même ; ici, c’est l’obligation de l’expliquer.

Quand la banque doit-elle vous mettre en garde ?

Quand votre situation rend ce prêt-là risqué pour vous. Et le texte prend soin, dès ses premiers mots, de la distinguer de l’évaluation de solvabilité.

L’article dispose : « Sans préjudice de l’examen de solvabilité mentionné à l’article L. 313-16, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit met en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui »⁴.

La formule d’ouverture verrouille tout. « Sans préjudice » signifie que la mise en garde ne se confond pas avec l’évaluation de solvabilité et ne s’y absorbe pas : une banque peut avoir parfaitement évalué votre dossier et devoir encore vous alerter.

La condition de déclenchement est double, et elle est personnelle. Il faut un risque « spécifique », donc propre à ce contrat, et il faut qu’il le soit « compte tenu de sa situation financière », donc d’après votre dossier à vous, non d’après un profil moyen.

Là encore, l’obligation est gratuite. Un investisseur qui empile les opérations, dont le taux d’endettement se tend, ou qui finance à taux variable un bien à vacance élevée, présente le genre de situation que la condition du texte décrit. Encore faut-il qu’un risque spécifique ait été identifié, et ce guide ne dit pas qui en juge.

La banque peut-elle revenir sur son propre prêt ?

Non. La règle interdit au prêteur de se prévaloir devant vous d’une défaillance qui est la sienne, et elle vaut pour toute la durée du contrat.

Le texte est net : « Le prêteur ne peut ni résilier ni modifier ultérieurement le contrat de crédit conclu avec l’emprunteur au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu’il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte »².

Une exception existe, et elle est étroite. La règle cède « sauf dans l’hypothèse où il est avéré que des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l’emprunteur »².

Quatre conditions se lisent dans cette exception, et elles se cumulent. Il faut que ce soit avéré, que les informations soient essentielles, qu’elles aient été dissimulées ou falsifiées, et que ce soit sciemment. Un oubli, une pièce égarée, une erreur de bonne foi ne sont donc pas ce que vise le texte.

Une dernière obligation se place plus tard dans la vie du prêt. Le prêteur « réévalue la solvabilité de l’emprunteur, sur la base d’informations mises à jour, avant qu’une augmentation significative du montant total du crédit ne soit accordée après la conclusion du contrat de crédit »³, sauf si ce crédit supplémentaire avait déjà été intégré à l’évaluation initiale.

Trente pour cent, trente mille euros, par manquement

Voici la partie que le corpus n’avait pas encore posée, et c’est celle qui donne son poids à tout le reste.

Le texte ouvre par la sanction, avant même de nommer les fautes : « Peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, jusqu’à un montant ne pouvant excéder, pour chacun des manquements énumérés ci-après, 30 % des intérêts et plafonné à 30 000 euros, le prêteur qui accorde un crédit »⁶.

Trois manquements suivent, dans l’ordre où le code les pose : les explications, la mise en garde, la solvabilité. Le premier vise le prêteur qui a accordé le crédit « Sans avoir fourni à l’emprunteur les explications adéquates permettant à celui-ci de déterminer si le contrat de crédit et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière »⁶.

Le deuxième vise celui qui a prêté « Sans avoir, en méconnaissance de l’article L. 313-12, mis en garde l’emprunteur, sur le risque spécifique que peut induire pour lui le contrat compte tenu de sa situation financière, lorsqu’un tel risque a été identifié »⁶.

La dernière incise de ce deuxième cas est à retenir : « lorsqu’un tel risque a été identifié ». Le texte ne sanctionne pas l’absence de mise en garde dans l’abstrait, mais l’absence de mise en garde alors qu’un risque existait.

Le troisième vise celui qui a prêté « Sans avoir respecté les conditions prévues aux articles L. 313-16 à L. 313-18, applicables en matière d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur »⁶ — soit l’évaluation elle-même, la protection contre la remise en cause, et la réévaluation.

Et s’il n’a rien fait du tout, le plafond disparaît

Un second article suit le premier, dans le même paragraphe du code, et il change d’échelle. Il ne vise plus l’étude mal faite. Il vise l’étude absente.

Il tient en une phrase : « Le prêteur qui accorde un crédit sans réaliser l’étude de solvabilité mentionnée à l’article L. 313-16 peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge »⁷.

Comparez les deux rédactions, mot pour mot. La première plafonne à 30 % et à 30 000 € ; la seconde dit « en totalité ». Rien d’autre. Aucun plafond n’y figure, ni en pourcentage, ni en euros, ni sous une forme qui permettrait à un prêteur de borner son risque à l’avance.

Ce que ce guide ne dit pas, en revanche, c’est comment un juge choisit entre la totalité et une proportion. Les deux textes emploient la même formule — « dans la proportion fixée par le juge » — et n’en donnent aucun critère.

Le dossier de Barnabé, sanction par sanction

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Barnabé emprunte 260 000 € sur 240 mois au taux nominal de 3,60 %, pour un immeuble de rapport.

La mensualité s’établit à 1 521,29 €, et le coût du crédit se lit dans le tableau.

Ce que coûtent vingt ans à 3,60 %

Le tableau s’additionne à l’écran : 260 000 et 105 110 font 365 110 €. C’est sur la ligne du milieu que les deux sanctions du code viennent mordre, et pas de la même façon.

Trente pour cent de 105 110 € font 31 533 €. Le plafond de 30 000 € est donc dépassé de 1 533 € : c’est lui qui s’applique, et non le pourcentage.

Deux articles, deux échelles

La dernière ligne renverse l’intuition. Trois manquements caractérisés, chacun plafonné, atteignent 90 000 €, soit 85,6 % des intérêts. L’absence pure et simple d’étude en atteint 105 110 €, c’est-à-dire 15 110 € de plus.

Autrement dit : pour ce dossier, un prêteur qui bâcle trois obligations distinctes risque moins qu’un prêteur qui n’en a rempli aucune. Le code n’a pas gradué la faute, il a séparé deux régimes.

Côté emprunteur, l’effet est mécanique. Une déchéance totale ramènerait Barnabé à rembourser 260 000 € sur 240 mois, soit 1 083,33 € par mois au lieu de 1 521,29 € — un allègement de 437,96 € mensuels.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas quelle proportion un juge retiendrait, ni si les plafonds se cumulent bien de la façon arithmétique retenue ici : le texte dit « pour chacun des manquements », le calcul en tire la conséquence, et cette lecture est celle du guide, non une citation.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le prêt avait été régulièrement débloqué.

Le dossier monté sur des déclarations. La banque accepte des revenus locatifs prévisionnels annoncés, sans une seule pièce. Le texte exige des informations « contrôlées de façon appropriée, en se référant notamment à des documents vérifiables » : 105 110 € d’intérêts reposent sur une étude que rien ne documente.

Le taux variable jamais expliqué. L’emprunteur découvre en année trois que sa mensualité bouge. Aucune trace d’explications sur les caractéristiques du crédit : le manquement du 1° est constitué, et il vaut jusqu’à 30 000 €.

La cinquième opération sans un mot. L’investisseur enchaîne les acquisitions, son endettement se tend, et personne ne l’alerte. Si un risque spécifique a été identifié, le défaut de mise en garde ouvre une seconde sanction de 30 000 €.

La banque qui veut revenir en arrière. Trois ans après, elle prétend modifier le contrat parce que son analyse était fausse. Le texte le lui interdit hors dissimulation avérée : le prêt de 260 000 € reste ce qu’il est, aux conditions signées.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun de ces dossiers, pourtant instruits par des professionnels du crédit, l’emprunteur a cru que ces obligations étaient des usages de la profession, alors que le code en fait des conditions dont l’inexécution se chiffre.

Six gestes pour un emprunteur qui veut des traces

Trois avant de signer. Trois à conserver.

1. Demandez par écrit les explications adéquates, et gardez la réponse. Le texte les rend gratuites et obligatoires ; leur absence vaut jusqu’à 30 000 €.
2. Faites dire par écrit si un risque spécifique a été identifié. Le manquement du 2° suppose qu’un tel risque existait : la réponse fixe le débat à l’avance.
3. Conservez la liste des pièces que la banque a réellement exigées. C’est la trace de l’évaluation, et le texte demande des documents vérifiables.
4. En cas de refus, demandez s’il vient du fichier. Le prêteur doit alors communiquer le résultat et les renseignements issus de la consultation.
5. Ne laissez pas modifier le prêt au motif d’une analyse mal faite. Le texte l’interdit, sauf dissimulation ou falsification sciemment commise.
6. Avant toute augmentation significative du crédit, exigez une réévaluation. Elle est due, sauf si le crédit supplémentaire figurait déjà dans l’évaluation initiale.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le courtier construit le dossier et reçoit du texte les mêmes obligations que la banque : l’article vise « le prêteur ou l’intermédiaire de crédit ». Le notaire recevra l’acte et vérifiera que l’offre acceptée correspond au prêt débloqué. L’expert-comptable sait ce que 437,96 € de mensualité en moins changent à un plan de trésorerie. Et le commissaire de justice, si le litige va jusque-là, établira les constats que le juge lira.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas comment un juge fixe la proportion de la déchéance, faute d’un critère dans les textes lus. Il ne traite pas le crédit à la consommation, dont les sanctions relèvent d’autres articles. Il ne traite ni le taux d’effort ni les normes du Haut Conseil de stabilité financière, absents de ces sept textes. Il ne décrit pas le fichier consulté, que les textes désignent sans le définir. Et il ne traite ni le formalisme de l’offre, ni l’assurance emprunteur, ni le rachat de crédit.