Delle, Beaucourt, Héricourt : 2,23 points d’écart, et ce qu’ils paient

La réponse en trente secondes. Nous avons recalculé les trois marchés depuis les fichiers publics de mutation, sur cinq années pleines : 155 ventes d’appartements à Delle, 135 à Héricourt, 77 à Beaucourt¹. Les médianes ressortent à 1 280, 1 128 et 1 000 € du mètre carré. Croisées avec les loyers de référence du ministère², elles donnent le classement ci-dessus.

Beaucourt gagne sur le rendement et perd sur tout le reste. La commune compte 49,7 emplois pour 100 actifs occupés résidents, contre 104,5 à Delle et 110,3 à Héricourt³. Et son marché d’appartements enregistre quinze ventes par an, contre trente et une à Delle.

Une réserve, enfin, que les comparatifs de villes ne publient jamais. Les intervalles de prédiction des loyers se chevauchent largement : de 6,65 à 10,66 % de rendement à Delle, de 8,19 à 12,95 % à Beaucourt. Le classement par médiane est réel, il est aussi plus fragile qu’il n’y paraît.

Un comparatif de communes ne se conclut pas par un vainqueur. Il sert à savoir où chercher en premier, et ce qu’on accepte en le faisant. Les trois marchés dont il est question ici sont voisins, industriels, et beaucoup moins interchangeables que la carte ne le suggère.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Fanny, 35 ans, aide-soignante à Belfort, 70 000 € de budget d’achat pour un premier investissement et des week-ends libres pour visiter. Elle a lu que Beaucourt rapporte davantage et s’apprête à y chercher en priorité. Exemple construit à partir des fourchettes de marché citées dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Trois communes à vingt minutes, trois marchés

Delle compte 5 623 habitants, Beaucourt 4 966, Héricourt 10 621, et les trois sont d’anciennes communes industrielles du Nord Franche-Comté situées à moins de vingt-cinq minutes de voiture les unes des autres, dont les marchés immobiliers n’ont pourtant presque rien en commun.

Delle est la plus locative : 50,4 % de ses résidences principales sont occupées par des locataires, et 44,2 % de ses ménages ne comptent qu’une personne. Beaucourt est la plus propriétaire, avec 41,2 % de locataires. Héricourt, la plus grande des trois, se situe entre les deux à 45 %.

Ces trois pourcentages décident du produit à chercher, et ils le décident avant le prix. Une commune où quatre ménages sur dix vivent seuls appelle des petites surfaces ; une commune de propriétaires appelle de la maison ou de l’immeuble divisé. Chercher un T3 partout serait la façon la plus rapide de se tromper trois fois.

Où le mètre carré coûte-t-il le moins cher ?

À Beaucourt, et l'écart est net. Voici les trois marchés, recalculés mutation par mutation sur cinq années pleines.

Trois communes voisines, jusqu'à 28 % d'écart sur l’appartement

Trois observations, et la troisième est la plus utile. D’abord l’appartement : 1 000 € à Beaucourt contre 1 280 € à Delle, soit 28 % d'écart entre deux communes distantes de neuf kilomètres. Ensuite la maison, qui ne suit pas du tout, puisqu’elle coûte 1 642 €/m² à Beaucourt, soit davantage qu'à Delle et 7 % de plus qu'à Héricourt : les deux segments obéissent à des logiques opposées à l’intérieur de la même commune.

Enfin l’immeuble. Beaucourt est le seul des trois à disposer d’un vrai marché du bâtiment entier — dix-huit ventes en cinq ans — et le moins cher de loin, à 551 € du mètre carré contre 797 et 896. C’est un segment que les comparatifs ignorent parce qu’il est confidentiel, et c’est précisément là que se logent les opérations de division, comme le montre notre étude de cas d’un immeuble de rapport.

Quel rendement brut chaque commune permet-elle ?

Le calcul tient en trois lignes, et il vaut la peine de le faire devant vous plutôt que d’en donner le résultat.

La carte des loyers du ministère publie, pour chaque commune, un loyer d’annonce prédit charges comprises : 9,98 € du mètre carré à Delle, 9,53 € à Beaucourt, 8,42 € à Héricourt². On en retire environ 10 % pour repasser hors charges, on multiplie par douze, et on divise par le prix médian de la commune.

Le classement existe, la certitude beaucoup moins

Lisez la dernière colonne avant l’avant-dernière. Les trois fourchettes se recouvrent sur toute la plage de 8,19 à 10,66 % : un appartement bien placé à Delle peut parfaitement rendre davantage qu’un appartement mal placé à Beaucourt. Le classement des médianes dit où les chances sont les meilleures, il ne dit pas ce que rendra votre bien.

Le point de vigilance. Ces rendements sont bruts et théoriques. Ils ignorent les frais d’acquisition, les travaux, la vacance et les onze postes de charges qu’un compte complet fait apparaître — lesquels retirent facilement trois points, comme le détaille notre guide des frais qu’on oublie de compter. Aucun des trois chiffres de ce tableau n’est un revenu.

Ce que le rendement ne dit pas

Le rendement mesure un rapport entre deux prix. Il ne dit rien de ce qui fait tenir ces prix, et c’est là que les trois communes divergent le plus.

La commune la plus rentable est aussi la plus dépendante

L’indicateur de concentration d’emploi mesure le nombre d’emplois pour cent actifs occupés résidents. Au-dessus de cent, la commune attire des travailleurs de l’extérieur ; en dessous, elle les exporte. Beaucourt est à 49,7 : elle compte 976 emplois pour 1 965 actifs occupés résidents, autrement dit la moitié de sa population active travaille ailleurs.

Ce n’est pas rédhibitoire, et la raison tient en un mot que l’indicateur ne peut pas voir : la frontière. Mais cela signifie que la demande locative de Beaucourt dépend de bassins d’emploi qui ne sont pas les siens, et qu’un plan social à trente kilomètres s’y ressentira. C’est exactement ce que rémunère l'écart de rendement supplémentaire.

Il faut ici sortir des tableaux, parce que la variable la plus lourde de ce trio n’y figure pas. Delle est une commune frontalière au sens strict — le poste de Boncourt est à quelques kilomètres — et Beaucourt s’en trouve à une dizaine de minutes, quand Héricourt en est séparée par une cinquantaine de kilomètres. Le travail frontalier ne compte pas dans l’emploi communal recensé par l’INSEE, puisque l’emploi occupé se situe hors du territoire national : un actif de Delle employé dans le canton du Jura fait baisser la concentration d’emploi de sa commune tout en soutenant fortement son pouvoir d’achat.

Cette asymétrie change la lecture des trois colonnes. Le 49,7 de Beaucourt et le 104,5 de Delle ne se comparent pas au 110,3 d’Héricourt de la même manière, parce que les deux premières communes tirent une partie de leurs revenus d’un bassin que l’indicateur ne mesure pas. En pratique, cela soutient les loyers et les prix des communes frontalières, et cela y déplace le risque : au lieu de dépendre d’une usine locale, on dépend d’un taux de change et d’une politique de main-d'œuvre étrangère. Ce n’est ni mieux ni pire, c’est un autre risque, et il ne se lit dans aucun des chiffres publiés ci-dessus.

Delle affiche le meilleur profil locatif des trois — la moitié de locataires, plus de quatre ménages sur dix vivant seuls — avec un chômage de 18,4 % qui est le revers de la même médaille industrielle. Héricourt est la plus équilibrée : la plus peuplée, la plus autonome en emploi, le chômage le plus bas, et le rendement le plus faible. La cohérence est parfaite, et c’est bien le problème : il n’y a pas de repas gratuit dans ce trio.

Combien de temps pour revendre ?

C’est la question qu’aucun comparatif ne pose, et elle se mesure pourtant avec les mêmes données que les prix. Il suffit de compter les transactions.

Sur le segment des appartements, Delle enregistre trente et une ventes par an, Héricourt vingt-sept, Beaucourt quinze. Ramené au mois, un vendeur beaucourtois se trouve sur un marché où il se signe 1,3 transaction mensuelle sur son segment, contre 2,6 à Delle. Cela ne signifie pas qu’il mettra deux fois plus de temps à vendre, mais qu’il aura deux fois moins d’acheteurs en face de lui, et donc deux fois moins de marge de négociation le jour où il devra sortir vite, ce qui est exactement le moment où l’on n’a pas le choix.

Le marché des maisons inverse partiellement le classement : Héricourt en enregistre 283 en cinq ans, soit plus que les deux autres réunies. Si votre stratégie de sortie passe par une vente à un ménage plutôt qu'à un investisseur, ce chiffre pèse davantage que le rendement d’entrée. Notre guide du stress test montre ce que coûte une revente contrainte quand le marché est étroit.

Reste à transformer ces chiffres en visites, et cela suppose des interlocuteurs locaux plutôt qu’un tableur. Fanny appellera d’abord, dans chacune des trois communes, deux ou trois cabinets où un agent immobilier voudra bien lui parler pour leur demander non pas des biens à vendre mais des délais de vente constatés et des loyers signés dans les six derniers mois — une information qu’ils détiennent et qui n’existe dans aucune base. Elle demandera ensuite au notaire local, qui voit passer toutes les mutations bien avant qu’elles n’apparaissent dans les fichiers publics, si le marché s’est retourné depuis le dernier millésime disponible.

Deux autres appels valent leur temps. Un artisan du secteur donnera un prix au mètre carré de rénovation qui peut varier de trente pour cent d’une vallée à l’autre selon la disponibilité des entreprises, et un diagnostiqueur dira quelle proportion des logements qu’il visite dans la commune ressort en classe E ou pire — ce qui, avec l'échéance de 2034, décide de ce qu’il faudra provisionner. Ces quatre coups de téléphone coûtent une matinée et valent plus que tous les baromètres en ligne réunis.

Ce qui rate dans ces communes

Trois erreurs reviennent sur ces marchés, et aucune n’est propre au Nord Franche-Comté : elles se rejouent partout où les prix sont bas et les volumes faibles.

Prendre la médiane pour un prix. Le premier quartile de Beaucourt est à 815 € du mètre carré et le troisième à 1 370 €, soit un écart de 68 % à l’intérieur de la même commune. Fanny, qui négocierait « au prix du marché » sans savoir dans quel quartile se situe le bien visité, négocierait contre un chiffre qui n’existe pas.

Sur un logement de 70 m², la différence entre les deux quartiles représente 38 850 € — davantage que le budget d’achat total de Fanny. C’est la raison pour laquelle un prix au mètre carré ne remplace jamais une visite et trois comparables de la même rue.

Acheter la maison parce que l’appartement est cher. À Beaucourt, la maison coûte 1 642 € du mètre carré quand l’appartement en coûte 1 000. Le réflexe consistant à monter en gamme quand le prix au mètre carré paraît bas se retourne ici complètement.

Une maison de 90 m² à Beaucourt coûte 147 780 €, un appartement de 70 m² 70 000 €. Pour un loyer qui ne sera pas proportionnel — les grandes surfaces se louent toujours moins cher au mètre carré — le rendement s’effondre. Le calcul du prix maximal à partir d’un rendement visé, détaillé dans notre guide sur la négociation à partir d’un rendement cible, tranche cette question en une division.

Oublier de demander la taxe foncière. Elle varie d’une commune à l’autre par le taux voté localement, et aucun barème public ne permet de la prédire pour un logement précis.

Sur un immeuble de 300 m² que nous avons rénové à Beaucourt, elle ressort à 2 800 € par an, soit 9,33 € du mètre carré⁴. Un dossier ne fait pas une moyenne, mais il donne l’ordre de grandeur et surtout la méthode : réclamez l’avis d’imposition au vendeur avant l’offre. C’est une pièce qu’il possède, qui ne coûte rien à transmettre, et dont le refus vous apprend quelque chose.

Laquelle choisir, selon ce que vous cherchez

Reprenons le budget de Fanny — 70 000 € — et regardons ce qu’il achète dans chaque commune, au prix médian.

À Beaucourt, il achète 70 m² pour un loyer attendu de 600 € par mois, soit 7 205 € par an ; à Delle, 55 m² pour 491 € mensuels et 5 894 € annuels ; à Héricourt, 62 m² pour 470 € et 5 644 €. L'écart entre la meilleure et la moins bonne atteint 1 561 € par an, soit 15 610 € sur dix ans. Voilà ce que pèse le choix de la commune, à budget identique.

1. Vous cherchez le rendement et vous tenez un aléa d’emploi. Beaucourt, et de préférence sur le segment de l’immeuble à diviser, où elle est deux fois moins chère que ses voisines.
2. Vous cherchez la demande locative la plus profonde. Delle, avec la moitié de locataires et 44,2 % de personnes seules — le petit logement s’y reloue le plus facilement.
3. Vous cherchez la sécurité et une sortie possible vers des ménages. Héricourt, la plus peuplée, la plus autonome en emploi, et de très loin le marché de maisons le plus liquide des trois.

Une dernière chose, et elle va contre l’intérêt de qui vend de l’accompagnement dans cette région. L'écart entre Beaucourt et Héricourt — 0,89 point sur le millésime 2025 de la carte des loyers, publié le 11 décembre 2025, contre 2,23 points un an plus tôt — n’est pas une opportunité à saisir : c’est le prix affiché d’une dépendance économique mesurable. Il s’est réduit de plus de moitié en un millésime quand la dépendance, elle, n’a pas bougé — preuve qu’il rémunère un risque et non une qualité du bien. Quelqu’un qui achète à Beaucourt pour le rendement doit le faire en connaissance de cause, avec une réserve dimensionnée en conséquence, et non parce qu’un tableau l’a classée première.

Et si aucune des trois ne correspond à ce que vous cherchez, la zone d’emploi voisine offre d’autres configurations : notre guide sur le secteur de Technoland à Étupes applique exactement la même méthode à un bassin où la concentration d’emploi raconte une histoire inverse.