Étupes et le secteur de Technoland : lire un bassin d’emploi avant d’acheter, et pourquoi le ratio d’emploi ne classe pas les marchés comme le parc locatif

La réponse en trente secondes. Étupes est un pôle d’emploi net. « Nombre d’emplois dans la zone 2023 : 4 638 »¹ pour une « Population municipale 2023 : 3 689 »¹, soit 1,26 emploi par habitant.

Mais son parc est majoritairement occupé par ses propriétaires. « Part de locataires parmi les résidences principales 2023 : 35,3 % »¹.

Les deux classements s’inversent. Étupes devance Montbéliard par l’emploi et le suit de 23,5 points par la part de locataires³.

Ce que ce guide ne contient pas. Aucun prix au mètre carré, aucun loyer, aucun rendement. La page de Pays de Montbéliard Agglomération consacrée au foncier a été ouverte : elle ne chiffre pas le parc d’activités de Technoland. Ce guide lit donc la commune, que l’INSEE documente, et non le parc, qu’aucune source vérifiée ne chiffre. C’est une limite, et elle vaut mieux qu’un nombre repris d’un annuaire.

Le corpus compare déjà Delle, Beaucourt et Héricourt et détaille un immeuble à Bavilliers. Ce guide-ci applique la même méthode à un bassin d’emploi, et montre ce qu’elle donne quand l’emploi et le logement ne racontent pas la même histoire.

Un pôle d’emploi fait-il un marché locatif ?

Pas nécessairement, et c’est tout l’objet de ce dossier. L’intuition dit qu’un bassin d’emploi attire des actifs, donc des locataires ; les chiffres disent que le lien n’est pas mécanique.

Le raisonnement courant tient en trois pas. Une zone d’activité concentre des emplois ; ces emplois amènent des salariés ; ces salariés cherchent à se loger à proximité. Chacun de ces pas est plausible, et aucun n’est automatique.

Le troisième, en particulier, suppose que se loger près de son travail soit possible et souhaité. Dans une aire urbaine où les distances sont courtes, un salarié peut habiter à quinze minutes sans que la commune du site d’emploi en profite.

Alban, qui cherche à lire un bassin d’emploi avant de choisir une commune, part de cette intuition et doit en éprouver chaque pas. Retenez la méthode plutôt que la conclusion. On mesure d’abord l’emploi, puis le parc locatif, puis on regarde si les deux classements coïncident. Quand ils divergent, c’est le second qui décrit le marché où vous achèterez.

Que signifie compter plus d’emplois que d’habitants ?

Que la commune reçoit chaque matin plus de travailleurs qu’elle n’héberge de résidents, enfants et retraités compris. C’est une situation peu fréquente, et elle définit Étupes.

Les deux nombres sont donnés par la même source : « Nombre d’emplois dans la zone 2023 : 4 638 »¹ et « Population municipale 2023 : 3 689 »¹. Le rapport vaut 1,26, et l’excédent 949 emplois — soit 25,7 % de la population de la commune.

Sochaux pousse la même logique plus loin, avec « Nombre d’emplois dans la zone 2023 : 6 030 »² pour une « Population municipale 2023 : 3 721 »², soit 1,62 emploi par habitant — un ratio 1,29 fois supérieur à celui d’Étupes.

Montbéliard, la ville-centre, affiche l’inverse : 16 172 emplois pour 24 672 habitants³, soit 0,66. Elle héberge plus de monde qu’elle n’offre de postes, ce qui est la configuration ordinaire d’une ville.

Une phrase suffit à dire pourquoi ce ratio mérite d’ouvrir toute analyse locale plutôt que de la conclure : il rend visible, en un seul nombre et sans aucune donnée payante, la différence entre une commune qui héberge des gens travaillant ailleurs et une commune où l’on vient travailler depuis ailleurs, différence dont tout le reste découle — la nature de la demande, le type de bien recherché, et jusqu’au moment de la journée où les rues se vident. Ces ratios se calculent en une division, et c’est leur mérite. Ils ne demandent ni abonnement ni estimation : deux nombres publiés par l’INSEE suffisent, et ils sont datés du même millésime.

Quatre communes, quatre profils

Dossier documenté, et non exemple construit : les quatre communes sont réelles et tous les nombres viennent de leurs dossiers INSEE. Trois appartiennent à l’aire de Montbéliard, la quatrième non. Thise est située dans l’aire de Besançon et figure ici comme contre-exemple résidentiel, non comme voisine — le préciser évite une comparaison que ce guide ne fait pas.

Données INSEE 2023, quatre communes du Doubs

Le tableau se vérifie ligne à ligne : 6 030 divisés par 3 721 donnent bien 1,62, et 1 116 divisés par 2 994 donnent 0,37. Les quatre ratios s’échelonnent de 0,37 à 1,62, soit du simple au quadruple, et les quatre parts de locataires de 19,1 % à 65,6 %.

Deux lignes méritent d’être lues ensemble, et elles portent tout le dossier. Étupes et Sochaux ont des populations séparées de 32 habitants, soit 0,9 % — autant dire les mêmes — et des parts de locataires séparées de 30,3 points.

Si le nombre d’emplois commandait le marché locatif, deux communes de même taille, distantes de quelques kilomètres et toutes deux excédentaires en emplois, devraient afficher des parcs comparables. Elles ne le font pas.

Une dernière remarque sur la robustesse de ces quatre nombres, car elle conditionne tout ce qui suit. Ils proviennent tous du recensement de 2023, publiés sur quatre pages construites à l’identique, et se recalculent en une division que n’importe qui peut refaire. C’est précisément ce qui les distingue des ordres de grandeur qui circulent sur les sites d’annonces : ceux-ci varient d’une source à l’autre sans qu’on sache ni leur date ni leur périmètre, quand ceux-là portent l’un et l’autre écrits en toutes lettres. Alban peut donc les opposer à un vendeur, ce qu’il ne pourrait pas faire d’une moyenne trouvée en ligne : 4 638 emplois et 3 689 habitants sont deux nombres qui se vérifient en trente secondes.

Pourquoi le classement change-t-il selon ce qu’on mesure ?

Parce que l’emploi et le logement sont deux histoires distinctes, écrites à des époques différentes. Le classement par emploi ne se retrouve pas dans le classement par parc locatif.

Par emploi rapporté à la population, l’ordre est : Sochaux, Étupes, Montbéliard, Thise. Par part de locataires, il devient : Sochaux, Montbéliard, Étupes, Thise. Étupes et Montbéliard échangent leur place.

L’écart est net et se lit en points. Étupes devance Montbéliard de 0,60 point d’emploi par habitant, et Montbéliard devance Étupes de 23,5 points de part locative.

Ce guide n’explique pas cette inversion : il la constate. Les causes possibles — histoire industrielle, politique de logement social, forme du parc bâti, ancienneté des lotissements — relèvent de données qu’il n’a pas lues, et les avancer serait une conjecture.

Cette prudence n’est pas de la coquetterie. Un guide qui expliquerait l’inversion par l’histoire industrielle du secteur, par la politique de logement social des communes ou par l’ancienneté relative de leurs lotissements avancerait trois hypothèses plausibles, aucune vérifiée, et le lecteur n’aurait aucun moyen de distinguer ce qui est mesuré de ce qui est supposé — c’est exactement ce que ce guide reproche, quelques lignes plus loin, aux ordres de grandeur qui circulent sans date ni périmètre. Ce qu’il en tire est méthodologique. Un investisseur qui choisit une commune sur son bassin d’emploi choisit un indicateur qui, sur ces quatre exemples, ne classe pas les marchés dans le même ordre que le parc locatif lui-même.

Une précision sur ce que ces quatre ratios permettent et ne permettent pas. Ils comparent des communes entre elles à une date donnée, et rien de plus : ils ne disent pas si l’emploi progresse ou recule, puisque cela demanderait deux millésimes, ni d’où viennent les salariés, puisque cela relève des données de mobilité. Alban peut donc s’en servir pour trier une liste de communes, jamais pour trancher sur l’une d’elles isolément.

Ce que le parc locatif pèse réellement

Les pourcentages cachent des volumes, et les volumes changent la lecture. Une part de 35,3 % sur un petit parc ne représente pas grand-chose en nombre de logements.

Le parc d’Étupes compte 1 769 logements¹, dont environ 624 sont loués si l’on applique la part publiée. Celui de Sochaux en compte 2 108², dont environ 1 383 — plus du double.

Montbéliard change d’échelle avec 14 006 logements³ et environ 8 236 logements loués, soit treize fois le parc locatif d’Étupes. Thise, à l’autre extrémité, en compte environ 283 sur 1 480⁴.

Notez que ces volumes sont calculés, non publiés. Ils résultent de la part de locataires appliquée au nombre de logements : ce sont des ordres de grandeur cohérents avec la source, pas des dénombrements de l’INSEE.

La conséquence pratique tient à la profondeur du marché. Un parc locatif de 624 logements offre peu de comparables, ce qui rend l’estimation d’un loyer plus incertaine — notre guide sur le calcul du risque de vacance montre ce qu’un marché étroit implique.

Un ordre de grandeur permet de situer ces volumes les uns par rapport aux autres. Les 624 logements loués d’Étupes représentent 7,6 % des 8 236 de Montbéliard, alors que sa population en représente 15,0 % : le parc locatif d’Étupes est donc proportionnellement deux fois plus petit que sa population ne le laisserait attendre. C’est une autre façon de dire ce que la part de 35,3 % annonce déjà, mais elle se compare mieux d’une commune à l’autre.

Combien d’emplois pour un logement locatif ?

Sept et demi à Étupes, deux à Montbéliard. Ce rapport n’est pas une prévision, mais il éclaire ce que le ratio d’emploi seul laisse dans l’ombre.

En rapportant les emplois au parc locatif estimé, on obtient 7,43 à Étupes, 4,36 à Sochaux, 3,94 à Thise et 1,96 à Montbéliard. Étupes présente donc le rapport le plus élevé des quatre, 3,79 fois celui de la ville-centre.

Ce que cela décrit est une configuration, pas une demande. Beaucoup d’emplois pour peu de logements loués peut signifier que les salariés habitent ailleurs — auquel cas le rapport élevé ne profite à personne — ou qu’ils peinent à se loger sur place.

Distinguer les deux exigerait des données de mobilité domicile-travail que ce guide n’a pas lues. Il livre donc le rapport et sa méthode de calcul, et laisse la conclusion à qui dispose de la donnée manquante.

Alban peut en revanche s’en servir comme d’un filtre. Un rapport élevé signale un endroit où la question du logement des actifs mérite d’être posée localement, avant tout calcul de rendement.

Reste à dire pourquoi ce guide s’arrête là où il s’arrête. Une analyse de marché complète croiserait ces ratios avec des prix constatés, des loyers observés et des délais de relocation, et déboucherait sur un rendement. Nous n’avons vérifié aucune de ces trois séries pour ces communes, et les publier sur la foi d’un agrégateur reviendrait à faire exactement ce que le guide reproche dans son quatrième dérapage. Ce que nous livrons est donc une méthode de tri, appuyée sur quatre dossiers officiels du même millésime, et le reste appartient au terrain — Alban devra le chercher auprès de gens qui louent réellement dans ces communes.

Quatre lectures qui trompent

Quatre erreurs d’interprétation, sur des données pourtant exactes et publiques.

Le ratio d’emploi pris pour une mesure de demande locative. Étupes affiche 1,26 emploi par habitant et 35,3 % de locataires ; Montbéliard 0,66 et 58,8 %. Le premier indicateur classe les deux communes dans un ordre, le second dans l’ordre inverse — 23,5 points d’écart en sens contraire.

Le pourcentage lu sans le volume. Une part de 35,3 % à Étupes représente environ 624 logements loués, contre 8 236 à Montbéliard. Le rapport entre les deux parcs est de treize pour un, alors que les deux pourcentages ne sont séparés que de 23,5 points — l’écart de volume est sans commune mesure avec l’écart de points.

Deux communes comparées sur des millésimes différents. Les quatre dossiers lus portent tous sur 2023. Croiser une donnée de 2023 avec une autre de 2017 fabrique un écart qui n’est qu’un décalage de date : sur ces communes, les recensements successifs figurent sur la même page, et confondre deux millésimes peut déplacer une part de locataires de plusieurs points sans qu’aucun marché ait bougé, là où l’écart réel entre Étupes et Montbéliard est de 23,5 points.

Une commune retenue comme voisine alors qu’elle ne l’est pas. Thise appartient à l’aire de Besançon. La faire figurer dans un comparatif de l’aire de Montbéliard sans le dire transformerait un contre-exemple en voisine, et les 16,2 points qui la séparent d’Étupes en écart de marché local — alors qu’ils séparent deux aires urbaines distantes.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, un chiffre exact a servi à répondre à une question qu’il ne documente pas.

Une phrase pour résumer ce que ces quatre dérapages ont en commun sur le plan des chiffres, car elle vaut au-delà de ces communes. Dans le premier, deux indicateurs séparés de 23,5 points classent les mêmes communes en sens inverse. Dans le deuxième, un écart de 23,5 points recouvre un rapport de volumes de 13,2 pour 1. Dans le troisième, un décalage de millésime fabrique des points d’écart qui n’existent pas. Et dans le quatrième, 16,2 points séparent deux communes que quatre-vingts kilomètres séparent aussi. Le point est toujours la même unité ; ce qu’il mesure change à chaque fois.

Six vérifications avant d’acheter dans un bassin d’emploi

Trois sur les données. Trois sur le terrain.

1. Calculez le ratio emplois sur habitants, et notez son millésime. Deux nombres du même dossier INSEE suffisent : 4 638 sur 3 689 donnent 1,26 à Étupes.
2. Regardez la part de locataires séparément. Elle ne suit pas le ratio d’emploi : 35,3 % à Étupes contre 58,8 % à Montbéliard, dans l’ordre inverse du premier indicateur.
3. Convertissez les pourcentages en volumes. Environ 624 logements loués à Étupes contre 8 236 à Montbéliard : c’est le volume qui dit combien de comparables vous aurez.
4. Vérifiez que les communes comparées appartiennent au même territoire. Thise sert ici de contre-exemple, pas de voisine, et le guide le dit plutôt que de le laisser supposer.
5. Cherchez la donnée manquante avant de conclure. Un rapport de 7,43 emplois par logement loué ne dit pas si les salariés cherchent à se loger sur place : cela se demande localement.
6. Ne remplacez jamais une donnée absente par un ordre de grandeur trouvé en ligne. Aucun prix ni loyer ne figure ici, faute de source vérifiée — et le calcul du cash-flow se fait sur des chiffres de votre dossier, pas sur des moyennes.

Un mot sur les professionnels que cette lecture mobilise, et sur leur ordre. L’agent immobilier local dit combien de biens se louent réellement dans la commune, ce qu’aucun ratio ne remplace. Le gestionnaire connaît les délais de relocation, donc la profondeur effective du marché. Le notaire dispose des prix constatés dans son secteur. L’artisan chiffre l’écart entre un parc ancien et un parc récent, qui pèse sur le prix de revient. Et le courtier dira si l’opération tient une fois la mensualité intégrée, ce que le choix d’un appartement locatif aborde sous un autre angle.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne chiffre pas le parc d’activités de Technoland : la page de la collectivité consacrée au foncier a été ouverte et n’en donne aucune donnée. Il ne publie ni prix, ni loyer, ni rendement, faute de source qu’il ait pu vérifier. Il n’explique pas l’inversion des deux classements, dont les causes relèvent de données non lues. Et il ne recommande aucune des quatre communes : il fournit une méthode de lecture, applicable à n’importe quelle autre.