Immeuble à Bavilliers : la valeur vient du chantier, pas de l’achat

La réponse en trente secondes. L’opération publiée coûte 385 000 € et rapporte 35 220 € de loyers annuels, soit 9,15 % brut et 7,72 % après charges¹. L’achat représente 37,7 % du total, le chantier 57,1 %. La valeur ne vient pas de la bonne affaire à l’achat : elle vient de quatre logements créés là où il y en avait moins.

Le prix payé — 659 € le mètre carré — se situe 37 % sous la médiane des immeubles vendus à Bavilliers ces cinq dernières années, que nous avons recalculée sur les données publiques de mutation². L’achat était donc réellement bien négocié, et c’est mesurable.

La sortie, en revanche, ne se joue pas au mètre carré. Reconstruit à 1 750 € le m², l’immeuble se revend en bloc à un acheteur qui accepte le rendement construit : s’il en exige un point de plus, le vendeur perd 37 923 €.

Les études de cas d’immeubles de rapport se ressemblent toutes. Prix d’achat, montant des travaux, rendement brut, photo avant-après. Aucune ne dit à quel prix la commune vend réellement, ni comment on sort d’un immeuble entier, ni ce que devient le rendement affiché quand on y remet les honoraires de celui qui a monté l’opération. Ce guide fait les trois, sur un dossier que nous avons nous-mêmes réalisé.

Le fil rouge de ce guide. L’immeuble de Justine, à Bavilliers, dans le Territoire de Belfort : 220 m², quatre appartements, loués en meublé longue durée. Dossier publié dans son intégralité sur notre page de réalisations, avec le détail de chaque poste — ce n’est pas un exemple construit, et tous les montants cités sont vérifiables à la source.

Où s’est créée la valeur : dans l’achat ou dans le chantier ?

Dans le chantier, et de loin. Voici l’opération de Justine telle qu’elle est publiée, ramenée au mètre carré.

Le chantier pèse une fois et demie le prix d’achat

Mille euros du mètre carré de travaux sur un bâtiment acheté 659 € le mètre carré : le chantier a donc coûté une fois et demie le bien lui-même. Cela veut dire quelque chose de précis : ce dossier n’a pas été gagné en trouvant une bonne affaire, il a été gagné en transformant un volume en quatre logements de 55 m² en moyenne, loués 734 € chacun.

Cette structure de coût a une conséquence directe sur le risque. Sur un achat classique où le bien pèse 80 % du total, un dérapage de chantier de 20 % coûte 4 % de l’opération. Ici, il en coûte 11,4 % — soit 44 000 €. La compétence qui compte n’est pas celle du négociateur, c’est celle du maître d'œuvre et des artisans qui tiennent le devis.

145 000 € pour 220 m², était-ce bien acheté ?

La seule façon de répondre est d’aller voir ce que la commune vend, et nous avons donc repris les fichiers publics des mutations immobilières de Bavilliers sur cinq années pleines pour recalculer les prix au mètre carré, mutation par mutation².

Deux marchés cohabitent dans la même commune, à un rapport de un à un et demi

Deux marchés, pas un. Un immeuble entier se vend toujours moins cher au mètre carré qu’un appartement, pour une raison simple : il s’adresse à un investisseur qui compte en rendement, quand un appartement s’adresse à un ménage qui compte en surface habitable et en confort. L'écart est ici d’un tiers. À 659 € le mètre carré, l’achat de Justine se place encore un tiers en dessous de ce marché-là — c’est une vraie négociation, et le chiffre le prouve.

Une réserve honnête, maintenant. Six ventes d’immeubles en cinq ans, dans une commune de 4 678 habitants, cela ne fait pas une cote, et nous avons en outre écarté une mutation à 4 587 € le mètre carré, manifestement d’une autre nature que les cinq autres. Un échantillon aussi mince donne un ordre de grandeur, pas une valeur d’expertise. Sur un dossier réel, c’est un géomètre ou un notaire local qui tranche.

Ce que le rendement publié ne compte pas

Il faut ici parler de nos propres honoraires. Les quatre postes publiés — achat, frais, travaux, mobilier — font exactement 385 000 €, tandis que les 22 668 € d’honoraires figurent sur une cinquième ligne de la page, ce qui signifie que le rendement de 9,15 % mis en avant est calculé avant eux.

Remettez-les au dénominateur : l’opération coûte alors 407 668 €, le brut passe de 9,15 à 8,64 % et le net de 7,72 à 7,29 %. Nos honoraires coûtent donc 0,51 point de rendement brut, et représentent 5,89 % du coût publié — le bas de la fourchette de marché, qui va de 5 à 10 %³.

Le point de vigilance, et il vaut pour tous les dossiers vitrines. Avant de comparer deux réalisations publiées, vérifiez que les honoraires sont du même côté du trait. Un dossier qui les exclut du dénominateur affiche un demi-point de plus qu’un dossier identique qui les inclut. La question à poser tient en six mots : le rendement est-il calculé après honoraires ?

Le reste des charges est publié : 2 150 € de taxe foncière, 720 € d’assurance propriétaire non occupant, 2 642 € de frais de gestion, soit 5 512 €. Ce total n’intègre ni l’entretien courant, ni la vacance, ni l’expert-comptable. Notre guide du rendement brut, net et net-net explique quel étage manque encore à ce calcul et combien il pèse.

Un immeuble reconstruit se revend-il au mètre carré ?

Non. Deux sorties existent, elles ne se valorisent pas de la même façon, et l’une des deux est nettement plus fragile qu’elle n’en a l’air — c’est sans doute le point le plus mal compris de ce type d’opération.

En bloc, c’est l’acheteur suivant qui fixe le prix, par le rendement qu’il exige

Ce tableau raisonne en rendement brut, comme le fait la page de réalisation ; un acheteur qui calcule en net aboutit à des prix plus bas encore. Lisez maintenant la deuxième ligne. Revendre en bloc rembourse l’opération à la condition exacte que l’acheteur suivant accepte le rendement que vous avez construit, ni plus ni moins. Un point de rendement exigé en plus coûte 37 923 € au vendeur, et c’est toute la fragilité du modèle : votre prix de sortie dépend de l’humeur du marché des investisseurs bien plus que de la qualité de votre rénovation.

La seconde sortie consiste à mettre l’immeuble en copropriété et à vendre les quatre logements séparément, à des ménages cette fois. Le coût de revient est de 1 750 € le mètre carré, ce qui le place au soixantième centile du marché local des appartements. Vendre à la médiane de 1 514 € ferait perdre 51 942 € ; vendre au troisième quartile de 1 980 € en ferait gagner 50 622 €. Autrement dit, la découpe fonctionne à condition de se placer dans la moitié haute du marché, ce qui est jouable sur du rénové récent mais n’est pas acquis.

Surtout, cette sortie-là se prépare pendant le chantier et non le jour de la revente : compteurs individuels, isolation acoustique entre logements, accès indépendants, état descriptif de division établi par un géomètre. L’immeuble de Justine n’est d’ailleurs pas en copropriété. Un bâtiment conçu pour être loué en bloc se découpe mal.

Douze ans sans impôt, puis l’année treize

Le dossier annonce douze années sans impôt sous le régime de la location meublée. Ce n’est pas un argument commercial mais un résultat de calcul, qui se reconstruit à condition de dire ce qui le produit et, surtout, ce qui l’arrête.

La base amortissable part du prix, des frais et des travaux, honoraires inclus, moins la quote-part de terrain qui ne s’amortit jamais⁴. À 15 % de terrain, elle s'établit à 340 398 €. Elle se ventile ensuite par composant, chacun avec sa durée : gros œuvre 35 % sur cinquante ans, soit 2 383 € par an ; réseaux techniques 20 % sur vingt ans, 3 404 € ; étanchéité et façade 10 % sur quinze ans, 2 269 € ; aménagements intérieurs 35 % sur douze ans, 9 928 €. Ajoutez le mobilier, 7 200 € sur sept ans, soit 1 029 €. Dotation totale de la première année : 19 013 €.

En face, le résultat avant amortissement. Posons l’emprunt : 385 000 € sur vingt ans à 3,5 %, soit une mensualité de 2 233 € et 13 259 € d’intérêts la première année. Les 35 220 € de loyers, moins 5 512 € de charges publiées et moins ces intérêts, laissent 16 449 €. La dotation de 19 013 € l’absorbe intégralement, et le plafond de l’article 39 C empêche simplement l’excédent de créer un déficit : il devient un amortissement différé, reportable sans limite de durée⁵. Impôt nul, effectivement.

Reste à savoir si ce résultat tient quand on bouge l’hypothèse la plus discutable, celle des 15 % de terrain. À 20 %, la dotation tombe à 17 955 € et l’impôt reste nul ; à 25 %, elle tombe à 16 897 € et il reste nul de justesse ; à 30 %, elle passe sous le résultat et l’impôt réapparaît. La quote-part de terrain est donc le vrai levier de cette annonce, et c’est précisément celle qu’aucune page de réalisation ne publie.

L’année treize. Les aménagements intérieurs, qui représentent 35 % de la base et 9 928 € de dotation annuelle, arrivent à terme. La dotation perd 52 % de son montant d’un seul coup. Au même moment, les intérêts d’emprunt ont fondu. Le résultat imposable ne remonte pas doucement : il saute.

C’est la raison pour laquelle « douze ans sans impôt » est une information vraie et incomplète. Le mécanisme complet — les durées par composant et le traitement de la revente — se fait établir par un expert-comptable avant l’achat, pas après. Retenez au moins ceci : depuis février 2025, les amortissements pratiqués se réintègrent au calcul de la plus-value à la revente⁶. L’avantage est différé, pas offert.

Un dernier chiffre, celui que le rendement ne dit pas. Avec cette même mensualité de 2 233 €, les 2 935 € de loyers laissent 243 € par mois une fois les charges publiées payées, et la première année rembourse 13 535 € de capital. L’enrichissement annuel — trésorerie plus capital remboursé — atteint donc 16 451 €, quand la trésorerie seule affiche 2 916 €. Notre guide du calcul de cash-flow détaille cette distinction, qui décide de la lecture qu’on fait d’une opération.

Ce qui rate sur un immeuble entier

Trois incidents propres à ce format, chacun avec ce qu’il coûte sur ce dossier précis.

Le défaut commun qui touche les quatre locations d’un coup. Une toiture, une descente d’eaux usées ou un tableau électrique de colonne montante ne concernent pas un logement mais tout le bâtiment, et là où un copropriétaire partage la facture avec les autres, le propriétaire en bloc la porte seul.

Chiffrez-la plutôt que de l’estimer. Sur ce bâtiment de deux niveaux, la toiture développe de l’ordre de 130 m², et une réfection de couverture se situe entre 120 et 235 € du mètre carré, soit 15 600 à 30 550 € — jusqu'à 41 600 € si la charpente est à reprendre⁹. Cinq à quatorze mois de loyers de l’immeuble entier, pour un poste que personne ne regarde avant l’offre.

La vacance qui se cumule au lieu de se compenser. Quatre logements semblables, loués à la même période à des locataires du même profil, se libèrent souvent ensemble, de sorte que les 2 935 € mensuels affichés par le dossier masquent en réalité quatre marchés locatifs distincts.

Deux lots vacants deux mois font 2 935 € de loyers perdus — exactement un mois de l’immeuble entier — et les charges continuent de courir pendant ce temps. La parade n’est pas financière, elle est de conception : quatre typologies différentes visant quatre publics, et des baux décalés dans le temps.

Le dérapage de chantier, amplifié par la structure de coût. Quand le chantier pèse 57 % de l’opération, un dépassement se répercute une fois et demie plus fort qu’un achat mal négocié. Sur ce dossier, un devis tenu à 20 % près coûte 44 000 €.

Ces 44 000 € font tomber le rendement brut de 9,15 à 8,21 %, soit 0,94 point, et représentent quinze mois de loyers. C’est aussi la raison pour laquelle nous chiffrons les lots techniques avant l’offre plutôt qu’après le compromis, comme le détaille notre guide du coût d’un investissement locatif clé en main.

Comment chercher un autre Bavilliers

Bavilliers n’est pas une ville isolée, c’est la première couronne de Belfort. La commune compte 4 678 habitants, 2 087 logements, 8,4 % de vacance, 40,7 % de locataires et 37,8 % de ménages d’une seule personne⁷. Elle abrite surtout 2 051 emplois pour 1 622 actifs occupés résidents, soit un indicateur de concentration de 126,5 : la commune importe des travailleurs, ce qui est rare en périphérie et soutient la demande locative.

Ces deux chiffres — 37,8 % de personnes seules et 2,20 personnes par ménage — expliquent à eux seuls le choix de quatre logements de 55 m² plutôt que de deux de 110 m². Le produit a été calé sur la structure des ménages, pas sur la surface disponible.

Le loyer atteint 13,34 € du mètre carré par mois. La référence publique nationale situe l’appartement de la commune à 11,10 € charges comprises, avec un intervalle de prédiction de 8,61 à 14,30 € établi sur 437 observations⁸. Autrement dit, les loyers de cet immeuble dépassent de 20,2 % la prédiction communale et sortent par le haut de son intervalle. L'écart s’explique par trois choses, et trois seulement : le logement est meublé, il sort de rénovation, et une surface de 55 m² se loue toujours plus cher au mètre carré qu’un grand logement. Aucune de ces trois causes n’est un don du marché ; les trois se paient au chantier.

1. Relever la médiane des immeubles vendus, pas celle des appartements. Ce sont deux marchés distincts, à un tiers d'écart, et les données sont publiques.
2. Vérifier l’indicateur de concentration d’emploi. Au-dessus de 100, la commune attire des actifs ; en dessous, elle les exporte.
3. Caler le nombre de lots sur la taille des ménages, pas sur la surface à découper.
4. Chiffrer toiture, réseaux et façade avant l’offre. Ce sont les trois postes qui décident du sort de l’opération.
5. Décider la sortie au moment du chantier. Découper plus tard un immeuble conçu pour le bloc coûte plus cher que de le prévoir.

Le même raisonnement, appliqué à d’autres communes de l’aire urbaine, donne des résultats très différents selon la profondeur du marché : nos comparatifs de Delle, Beaucourt et Héricourt et de la zone de Technoland à Étupes reprennent la même méthode commune par commune.