Recouvrer une créance locative : trois voies vers le titre exécutoire, et ce que l'attentisme fait prescrire

La réponse en trente secondes. Trois ans, et le compteur court par échéance. Toutes les actions dérivant d’un contrat de location se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer⁴. Chaque loyer impayé court donc pour son compte.

Sous 5 000 €, un commissaire de justice peut délivrer un titre sans juge. La procédure simplifiée de recouvrement des petites créances aboutit en un mois, mais elle suppose l’accord du débiteur — et tous les frais sont à la charge exclusive du créancier¹.

Et depuis le 1^er juillet 2025, la saisie sur salaire ne passe plus par le juge. La procédure est confiée aux commissaires de justice, sans intervention préalable du juge de l’exécution⁵.

Ce guide ne traite pas des impayés en cours de bail, que notre guide sur les loyers impayés couvre de la relance à la résiliation. Il traite de ce qui reste après : une créance, un locataire parti, et la question de savoir si l’on poursuit.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Nadège, cas construit et non un dossier réel : 3 400 € de loyers et charges impayés, accumulés sur quatorze échéances, dont la plus ancienne approche du délai de trois ans. Les coûts de procédure, la fraction saisissable et les taux de recouvrement retenus sont des hypothèses déclarées. Tout se recalcule sur votre dossier.

Que peut-on réclamer, et pendant combien de temps ?

Trois ans. C’est plus court qu’on ne le croit.

Toutes les actions dérivant d’un contrat de location se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer⁴. Ce délai spécial est plus bref que la prescription quinquennale de droit commun, qui s’appliquait avant 2014.

Deux conséquences méritent d'être posées, parce qu’elles décident de tout ce qui suit.

La première est que chaque échéance impayée court pour son propre compte. La créance de Nadège n’est pas un bloc de 3 400 € qui se prescrirait d’un coup : c’est quatorze créances mensuelles de 243 € en moyenne, dont la plus ancienne s'éteindra la première. Le compteur ne s’arrête pas parce qu’on a écrit, relancé ou espéré.

La seconde est que ce qu’on peut réclamer dépasse le loyer. Les charges régularisées, l’indemnité d’occupation due après la résiliation, les réparations locatives non couvertes par le dépôt — dont notre guide sur la restitution du dépôt de garantie pose le calcul — entrent dans la même créance et suivent le même délai.

Un point de vigilance sur le point de départ. Il court de la connaissance des faits, ce qui, pour un loyer, coïncide avec son échéance : on sait qu’il n’est pas payé le jour où il aurait dû l'être. Il n’y a donc pas de latence protectrice à espérer.

La procédure de recouvrement des petites créances

Un titre exécutoire sans juge, en un mois. Quand elle fonctionne.

La loi permet à un commissaire de justice, à la demande du créancier, de mettre en œuvre une procédure simplifiée de recouvrement pour le paiement d’une créance ayant une cause contractuelle ou résultant d’une obligation de caractère statutaire, en dessous d’un montant fixé par décret¹. Ce montant est de 5 000 € en principal et intérêts². La créance de Nadège, à 3 400 €, y est éligible.

La mécanique est brève. Le commissaire de justice adresse au débiteur une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un message électronique, l’invitant à participer à la procédure. Le débiteur dispose d'un mois pour répondre. S’il donne son accord sur le montant et les modalités de paiement, le commissaire de justice délivre sans autre formalité un titre exécutoire¹.

Deux caractéristiques doivent être connues avant de s’y engager, et elles vont dans des sens opposés.

La première est favorable : l’accord du débiteur, constaté par le commissaire de justice, suspend la prescription¹. Même une négociation qui n’aboutit qu'à un échéancier fait gagner du temps sur le compteur.

La seconde l’est moins : tous les frais de la procédure sont à la charge exclusive du créancier¹. Contrairement à une décision de justice, qui peut mettre les dépens à la charge du perdant, cette voie ne se rembourse pas. Sur le dossier de Nadège, les 180 € qu’elle coûte représentent 5,3 % de la créance et resteront pour elle.

Et surtout, elle suppose la coopération du débiteur. Un locataire parti sans laisser d’adresse, ou décidé à ne rien payer, ne répondra pas — et le mois s'écoulera pour rien.

Quand préférer l’injonction de payer ?

Quand on n’attend aucune coopération. C’est le cas le plus fréquent.

L’injonction de payer est une procédure sur requête : le créancier saisit le juge sans que le débiteur soit entendu, et obtient une ordonnance qu’il fait ensuite signifier. C’est sa nature non contradictoire qui en fait l’outil de la mauvaise foi — le débiteur n’a rien à approuver pour que le titre existe. Rien du tout.

Le débiteur conserve évidemment ses droits : il dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification pour former opposition, et l’affaire est alors renvoyée devant le juge en formation contradictoire⁶. Mais une opposition suppose une démarche, un motif et parfois un avocat, ce que beaucoup de débiteurs de mauvaise foi ne feront pas.

Sur le dossier de Nadège, cette voie coûte environ 250 € — requête, ordonnance et signification — soit 7,4 % de la créance, et aboutit en trois mois environ. C’est 70 € de plus et deux mois de plus que la procédure simplifiée, pour une probabilité d’aboutir sans commune mesure.

Un mot sur l’articulation avec la conciliation préalable, souvent mal comprise. L’obligation de tenter une conciliation vise les demandes en justice ; l’injonction de payer, procédure non contradictoire sur requête, relève des circonstances rendant nécessaire qu’une décision soit rendue non contradictoirement — l’un des cas de dispense expressément prévus³. C’est un avantage de calendrier considérable.

L’assignation, et la conciliation qui la précède

La voie complète. Et la seule, dans certains cas.

Lorsque la créance est contestée dans son principe — le locataire soutient que des travaux n’ont pas été faits, que les charges sont mal calculées, qu’il a compensé —, l’injonction de payer se heurtera à une opposition et l’on se retrouvera de toute façon au fond. Autant y aller directement.

Une étape s’impose alors. La demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une médiation ou d’une procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 €, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office³.

Des dispenses existent, et il faut les connaître : l’homologation d’un accord, l’urgence manifeste, des circonstances rendant impossible la tentative, la nécessité d’une décision non contradictoire, ou encore l’indisponibilité des conciliateurs lorsque le premier rendez-vous ne peut être fixé avant trois mois³.

Le coût de cette voie change d'échelle : environ 1 500 € avec l’assistance d’un avocat, soit 44,1 % de la créance de Nadège, pour un délai d’une dizaine de mois. C’est la voie qui ne se justifie que si la créance est importante ou la contestation sérieuse.

Laquelle choisir ?

Le seuil de rentabilité dépend moins du coût de la procédure que du taux de recouvrement espéré, ce qui déplace la question : on ne choisit pas une voie parce qu’elle est bon marché, on la choisit parce qu’elle est proportionnée à ce qu’on pense pouvoir encaisser au bout, et cette estimation-là ne figure dans aucun barème.

Les trois voies, sur la créance de 3 400 €. Procédure simplifiée : 180 €, un mois, accord du débiteur requis — 5,3 % de la créance. Injonction de payer : 250 €, trois mois, non contradictoire — 7,4 %. Assignation au fond : 1 500 €, dix mois, conciliation préalable — 44,1 %.

Écart entre la plus chère et la moins chère : 1 320 €, soit 39 % de la créance.

Le calcul intéressant n’est pas celui-là, mais celui du seuil de rentabilité. Une procédure ne vaut que si elle rapporte plus qu’elle ne coûte, et ce qu’elle rapporte dépend de ce qu’on parviendra effectivement à recouvrer.

Si l’on recouvre l’intégralité du titre, la procédure simplifiée est rentable au-delà de 180 € de créance, l’injonction au-delà de 250 €, l’assignation au-delà de 1 500 €. Si l’on n’en recouvre que 60 %, ces seuils passent à 300 €, 417 € et 2 500 €. Et si l’on n’en recouvre que 30 %, ils atteignent 600 €, 833 € et 5 000 €.

La conclusion pratique se lit directement : sous un taux de recouvrement de 30 %, l’assignation au fond n’est jamais rentable pour une créance inférieure au plafond de la procédure simplifiée. Autrement dit, pour les petites créances locatives, le fond ne se justifie que si la contestation est sérieuse — pas si le débiteur est simplement insolvable.

Le titre obtenu, que peut-on saisir ?

Ce que le débiteur possède. Rien de plus.

C’est le point où les dossiers se perdent, et il faut le dire sans détour : un titre exécutoire n’est pas de l’argent. C’est une autorisation. C’est le droit de saisir, et ce droit ne vaut que ce que vaut le patrimoine du débiteur.

Deux voies dominent en pratique. La saisie-attribution frappe les comptes bancaires : elle est immédiate, mais elle ne prend que ce qui s’y trouve le jour où elle est pratiquée, et un solde bancaire insaisissable doit être laissé au débiteur. Elle coûte environ 120 € et se joue en une fois.

La saisie des rémunérations frappe le salaire, dans la limite d’une fraction fixée par barème selon le niveau de revenu. Elle est lente mais régulière. Sur le dossier de Nadège, avec une fraction saisissable retenue à 145 € par mois, il faut 24 mois — deux ans — pour solder les 3 400 €.

Le coût total de la chaîne la plus économique — procédure simplifiée puis saisie — s'établit donc à 300 €, soit 8,8 % de la créance. C’est peu. Ce qui coûte cher n’est pas la procédure, c’est le temps et l’incertitude sur ce qu’il y aura à saisir.

Une conséquence pratique en découle, et elle remonte très en amont : la solvabilité du débiteur se vérifie avant l’entrée dans les lieux, pas après la sortie. C’est tout l’objet de notre guide sur les dossiers de candidature et de celui sur la caution, le garant et la garantie loyers impayés — qui reste, de loin, le meilleur outil de recouvrement.

Ce que le 1er juillet 2025 a changé

Le juge est sorti de la procédure. Cela raccourcit tout.

Jusqu'à cette date, saisir un salaire supposait une requête au juge de l’exécution, une tentative de conciliation devant lui, puis un jugement autorisant la saisie. C'était long, et cette longueur décourageait des créanciers pour des sommes moyennes.

La loi d’orientation et de programmation du ministère de la justice a confié cette procédure aux commissaires de justice, et le dispositif est entré en vigueur le 1^er juillet 2025⁵. Il n’y a plus d’intervention préalable du juge de l’exécution.

Trois éléments structurent le nouveau dispositif⁵. Le commissaire de justice délivre un commandement, qu’il inscrit sur un registre numérique national des saisies des rémunérations. Un commissaire de justice répartiteur reçoit les paiements du tiers saisi — l’employeur —, les reverse au créancier et répartit les fonds en cas de pluralité de créanciers. Et les tarifs de ces prestations sont réglementés.

Pour un bailleur, l’effet est net : la voie qui permettait de recouvrer régulièrement sur un débiteur salarié est devenue plus rapide et plus prévisible. Sur une créance de 3 400 € recouvrée en 24 mois, ce sont plusieurs mois de procédure préalable qui disparaissent.

Ce que l’attentisme coûte

Bien davantage que le choix de la mauvaise procédure.

Reprenons le dossier de Nadège en supposant — hypothèse déclarée, et c’est celle qui donne au calcul son sens — que la plus ancienne de ses quatorze échéances approche du délai de trois ans. Chaque mois qui passe fait alors prescrire une échéance, soit 243 €.

Ce que l’attente fait disparaître. Après trois mois : 729 € prescrits. Après six mois : 1 457 €. Après douze mois : 2 914 € — soit 86 % de la créance initiale.

Ces 2 914 € représentent 1,9 fois le coût de l’assignation au fond, la plus lourde des trois voies. Une année d’attentisme coûte donc davantage que la procédure la plus chère.

Le calcul complet achève la démonstration. Agir maintenant par la voie la moins chère laisse 3 100 € nets de frais. Agir dans douze mois n’en laisse plus que 186 €. Un rapport de 16,69, obtenu sans qu’aucun paramètre du dossier n’ait changé — seulement le calendrier.

Il faut souligner que ce calcul repose entièrement sur l’hypothèse de départ, et l’on ne saurait le présenter autrement : si la créance est récente, si la plus ancienne échéance date de dix-huit mois plutôt que de trente-quatre, alors la prescription ne mord pas encore, l’urgence est moindre et les chiffres ci-dessus décrivent un avenir lointain plutôt qu’un présent. Mais la vérification prend une minute — il suffit de dater la plus ancienne échéance impayée — et c’est la première chose à faire, avant même de choisir une procédure.

Qui fait quoi

Un acteur central. Et trois qui préparent le terrain bien avant qu’il n’y ait quoi que ce soit à recouvrer.

Le commissaire de justice est l’acteur central de toute la chaîne : il conduit la procédure simplifiée, signifie l’ordonnance d’injonction, pratique les saisies, et depuis 2025 mène seul la saisie des rémunérations. Le choix de l'étude compte, car toutes ne pratiquent pas le recouvrement locatif avec la même régularité.

Le gestionnaire, lorsqu’il y en a un, détient l’historique des quittances et des relances — pièces indispensables pour établir la créance échéance par échéance. Encore faut-il que le mandat prévoie le déclenchement des procédures, ce que notre comparatif de la gestion en agence ou en direct montre rarement acquis.

L'agent immobilier intervient très en amont, à la sélection du candidat. C’est la seule étape où le taux de recouvrement futur se décide encore.

Le notaire n’intervient pas dans le recouvrement, mais il a rédigé le bail et, le cas échéant, l’acte de cautionnement. Un acte de caution régulier transforme un dossier insolvable en dossier recouvrable.

L'expert-comptable, enfin, traite une question que l’on oublie : une créance devenue irrécouvrable peut, sous conditions, être passée en perte au régime réel. Ce n’est pas une consolation, mais cela change le coût net de l'échec.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq erreurs. La première est de loin la plus coûteuse.

Attendre. Douze mois d’attentisme font prescrire 2 914 € sur une créance de 3 400 € dont la plus ancienne échéance approche du terme. C’est 1,9 fois le coût de la procédure la plus lourde, perdu sans avoir rien tenté.

Choisir le fond par réflexe. L’assignation coûte 1 500 €, soit 44,1 % de la créance, et n’est rentable au-delà de 30 % de recouvrement que pour des créances supérieures à 5 000 €. Sur une petite créance non contestée, c’est un choix qui détruit de la valeur.

Compter sur la procédure simplifiée face à un débiteur de mauvaise foi. Elle suppose son accord, et tous les frais restent à la charge du créancier. Un mois s'écoule, 180 € sont dépensés, et l’on se retrouve au point de départ avec un mois de prescription en moins.

Obtenir un titre sans avoir vérifié ce qu’il y a à saisir. Un titre exécutoire n’est pas de l’argent. Les 300 € de la chaîne complète sont vite engagés, mais ils ne rapportent que si le débiteur a un compte ou un salaire.

Négliger l’acte de cautionnement. C’est le seul document qui transforme une créance sur un insolvable en créance sur quelqu’un d’autre. Sur 3 400 €, il vaut à lui seul plus que tout le reste de ce guide.

Que faire, dans l’ordre ?

Six gestes. Le premier prend une minute.

Une remarque pour finir sur ce que ce sujet a de particulier. Le recouvrement est le seul domaine de la gestion locative où l’inaction ne conserve rien. Un loyer non révisé se rattrape mal mais le bien reste ; un diagnostic périmé se refait ; un travaux reporté se fera. Une créance non poursuivie, elle, disparaît purement et simplement à l'échéance du délai.

Et elle disparaît par tranches, discrètement, à raison d’une échéance par mois. C’est ce caractère progressif qui la rend si facile à négliger : aucun jour ne marque la perte, aucun courrier ne l’annonce, aucun tiers ne s’en émeut, et le dossier a exactement la même apparence le lendemain que la veille — pourtant chaque mois en emporte 243 €.

Deux cent quarante-trois euros. Chaque mois.