Les dérogations au plan local d’urbanisme ne sont plus réservées aux zones tendues : ce qui a changé le 28 novembre 2025

La réponse en trente secondes. Le verrou géographique a sauté. La version antérieure de l’article s’ouvrait sur « Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants […] et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique »². La version en vigueur ne comporte plus cette phrase.

Trois dérogations intéressent un immeuble de rapport. La surélévation, la transformation en logements dans la limite de 30 % du gabarit, et le stationnement.

Et six vélos valent une place de voiture. L’autorité peut réduire l’obligation « à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de […] l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement »³.

Le corpus traite le droit de surélever, la purge du permis et le permis modificatif. Aucun guide ne dit ce qu’un maire peut accorder par dérogation au plan local, ni que ces dérogations ont changé de champ il y a moins d’un an.

Qui peut demander ces dérogations aujourd’hui ?

Tout le monde, et c’est la nouveauté. La démonstration se fait en comparant deux versions du même article, ce que Légifrance permet de faire en une consultation datée.

La version applicable du 25 octobre 2023 au 28 novembre 2025 s’ouvrait par une condition de territoire : « Dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique »².

La version en vigueur commence autrement : « Des dérogations au règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu peuvent être autorisées, dans les conditions et selon les modalités définies au présent article »¹. Aucune commune n’est nommée, aucun seuil d’habitants n’est posé.

Ce que le texte conserve, c’est une appréciation au cas par cas. Les dérogations sont accordées en tenant compte « de la nature du projet et de la zone d’implantation »¹ par l’autorité compétente pour délivrer le permis : la porte est ouverte partout, elle n’est pas ouverte à tout.

Un investisseur en ville moyenne doit donc reprendre un dossier qu’il croyait clos. Un refus opposé en 2024 au motif que la commune n’entrait pas dans le champ ne repose plus sur rien : la condition qui le fondait a disparu du texte après 765 jours d’application.

Que permet la dérogation de surélévation ?

De passer outre le règlement pour ajouter des logements en toiture. Le texte l’écrit ainsi : le 2° de l’article autorise à déroger au règlement pour permettre « la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logements ou un agrandissement de la surface de logement »¹.

Deux conditions seulement, et elles sont faciles à vérifier. La construction doit être achevée depuis plus de deux ans, ce qui écarte les opérations neuves qu’on voudrait grandir aussitôt ; et la surélévation doit créer du logement ou en agrandir la surface.

Notez ce que le texte ne dit pas. Il ne limite pas la dérogation à une règle particulière du plan local : il vise « le règlement », donc l’ensemble des règles que ce document pose, sans énumérer lesquelles peuvent céder.

Pour un immeuble de rapport, c’est la dérogation la plus directement utile. Elle vise exactement l’opération qu’un investisseur envisage sur un immeuble ancien dont les combles sont perdus, et elle ne suppose ni changement de destination ni démolition.

Reste que la dérogation ne dispense de rien d’autre. Elle porte sur le règlement du plan local, et sur lui seul : les servitudes de droit privé, les règles de la copropriété lorsque l’immeuble en relève, les prescriptions d’un site patrimonial ou l’avis d’un architecte des bâtiments de France continuent de s’appliquer. Un investisseur qui obtient la dérogation d’urbanisme n’a franchi qu’une des portes de son projet, et c’est souvent la plus prévisible.

Jusqu’où peut-on pousser une transformation en logements ?

Une dérogation double, plafonnée en gabarit. Le 3° ouvre la dérogation « aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement […] pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit de l’immeuble existant »¹.

Trois voies sont ouvertes par le même alinéa, et le mot compte. Reconstruction, rénovation, réhabilitation : un immeuble de bureaux vidé, un ancien local d’activité, un bâtiment vétuste qu’on refait entièrement entrent tous dans la formule.

Le plafond est exprimé en gabarit, non en surface de plancher. Sur l’immeuble de 480 m² du dossier ci-dessous, 30 % représentent 144 m² : la surélévation de 120 m² projetée reste sous ce plafond, et il resterait 24 m² de marge.

Une réserve figure au milieu de l’alinéa et mérite d’être signalée. La dérogation aux règles de mixité sociale adoptées en application d’un autre article n’est possible que « dès lors que la commune ne fait pas l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation »¹ — c’est-à-dire d’un arrêté de carence en logement social. Ce guide n’a pas lu cet article et n’en dit rien de plus.

Peut-on échapper aux places de stationnement ?

Une distance, et elle se mesure sur un plan. Le texte ouvre la dérogation « aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 800 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre »¹.

La formule vise trois objets, et le troisième est plus large qu’il n’y paraît. Une gare, une station de transport public guidé — métro, tramway —, et une station de transport collectif en site propre, ce qui inclut les lignes de bus disposant de leur propre voie.

La dérogation n’est pas automatique pour autant. Elle s’apprécie en tenant compte « de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet […] des capacités de stationnement existantes à proximité »¹ : quatre critères, que le porteur de projet a intérêt à documenter lui-même dans sa demande.

Un second alinéa vise les travaux sur l’existant sans condition de distance. Il permet de déroger « pour les travaux de transformation ou d’amélioration effectués sur des logements existants qui n’entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire supérieure à 30 % de la surface existante »¹.

La réhabilitation en centre-ville et sa délibération

Une porte de plus, et elle passe par le conseil municipal. Le texte prévoit : « Pour les opérations de réhabilitation d’immeubles en centre-ville, la collectivité compétente peut, par délibération motivée, déroger à l’obligation de création de places de stationnement prévue par le règlement du plan local d’urbanisme »¹.

La différence de mécanique est importante et souvent ignorée. Les dérogations précédentes se demandent au coup par coup, avec le permis ; celle-ci suppose une délibération de la collectivité, c’est-à-dire une décision générale prise en amont des projets.

Un investisseur qui réhabilite en centre-ville a donc deux questions à poser, et pas une. La première au service instructeur — puis-je obtenir une dérogation sur mon dossier ? La seconde à la collectivité — une délibération existe-t-elle déjà, et sinon peut-elle être provoquée ?

Six vélos valent-ils une place de voiture ?

Un troc que le code organise, chiffre à l’appui. Un article voisin permet à l’autorité, lorsque le plan local impose des aires de stationnement, de « réduire cette obligation à raison d’une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d’infrastructures ou de l’aménagement d’espaces permettant le stationnement sécurisé d’au moins six vélos par aire de stationnement »³.

Le rapport est explicite : une place de voiture contre au moins six vélos abrités et sécurisés. Deux places supprimées appellent donc 12 vélos, et le mot « au moins » indique un plancher, non un plafond.

La décision est motivée, et elle appartient à la même autorité que le permis. Le texte le précise : elle intervient « par décision motivée »³, ce qui donne au demandeur un écrit sur lequel s’appuyer, ou qu’il pourra discuter.

L’arbitrage économique est celui d’un local technique contre un ouvrage. Le dossier chiffré plus bas oppose 36 000 € de places à créer et 4 800 € de local vélos, soit 31 200 € d’écart pour un immeuble de huit logements.

Il faut mesurer ce que la substitution change pour les futurs locataires avant d’y voir une aubaine. Un immeuble de 8 logements sans place de stationnement se loue autrement qu’un immeuble qui en offre huit, et l’économie de 31 200 € se paie en partie sur le loyer ou sur la vacance. La dérogation est un outil de faisabilité — elle rend le projet possible là où le règlement l’interdisait — plus qu’un gain net, et c’est ainsi qu’il faut la porter au plan de financement.

Pourquoi vos réflexes sur ce sujet sont périmés

Parce que la section entière a été réécrite en dix mois. C’est un fait vérifiable sur la page du code, et il explique pourquoi les conseils reçus il y a deux ans ne valent plus.

La section compte 18 articles, de L. 152-3 à L. 152-6-11. Onze d’entre eux portent une version en vigueur postérieure au 1^er janvier 2025⁴.

Trois lois s’y sont succédé. La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement⁵ a refait sept articles, dont celui qui porte les dérogations utiles à un investisseur ; la loi du 26 mai 2026 en a modifié deux ; la loi du 29 juin 2026 en a modifié deux autres, en vigueur depuis le 1^er juillet 2026⁴.

Entre la première et la dernière de ces lois, il s’est écoulé 215 jours. Ce guide ne décrit pas le contenu des articles nouveaux L. 152-6-5 à L. 152-6-11, dont seuls les premiers mots ont été relevés, et il le déclare plutôt que de les résumer de loin.

Le dossier de Casimir, dérogation par dérogation

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Casimir détient un immeuble de rapport de 480 m² de surface de plancher, six logements, dans une commune de 22 000 habitants qui n’est ni en zone tendue ni en forte croissance démographique.

Il projette une surélévation de 120 m² créant 2 logements de 60 m², loués 550 € chacun. La surface passe à 600 m², les logements à 8, et l’ajout représente 25 % de l’existant. Le plan local impose une place de stationnement par logement : 2 places à créer.

Trois seuils du texte, et où se situe le dossier

Les trois lignes se vérifient l’une après l’autre. La gare est à 600 mètres, soit 75 % du seuil de 800 ; 30 % de 480 m² font 144 m², et la surélévation de 120 m² reste dessous ; deux places supprimées appellent 12 vélos au rapport de six.

Trente-six mille euros de places, ou quatre mille huit cents de vélos

Le tableau se lit à l’écran : 36 000 moins 4 800 font 31 200 €. Le local vélos revient à 13,3 % du coût des places, et l’écart représente 2,4 années de loyer des logements créés.

Les deux montants sont des hypothèses posées, et il faut le dire nettement : aucun texte lu ne tarife une place de stationnement ni un local à vélos. Ces chiffres servent à comparer deux ordres de grandeur, non à annoncer des prix.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas si la dérogation sera accordée : le texte la soumet à une appréciation de l’autorité compétente, que ce guide ne peut pas anticiper. Il ne dit pas non plus quelles règles précises du plan local peuvent céder devant une surélévation, le texte visant « le règlement » sans les énumérer.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le projet était techniquement réalisable.

Le porteur de projet qui se croit hors zone. Il renonce à demander la dérogation parce que sa commune compte 22 000 habitants et n’est pas en croissance. La condition de territoire a disparu du texte : 2 logements et 13 200 € de loyer annuel sont abandonnés sur une lecture périmée.

La demande de dérogation qui ne documente rien. Le dossier invoque la proximité de la gare sans un mot sur la desserte ni sur les capacités de stationnement existantes. Le texte fixe quatre critères d’appréciation : la demande est rejetée, et 36 000 € de places restent à financer.

Le local vélos sous-dimensionné. Huit emplacements sont prévus pour supprimer deux places, là où le texte en demande au moins six par place, soit 12. La dérogation ne porte que sur une place, et 18 000 € d’ouvrage réapparaissent au budget.

La réhabilitation en centre-ville sans délibération. Le porteur de projet demande au service instructeur une dérogation que seule une délibération de la collectivité peut ouvrir. La demande est sans objet, et les 36 000 € de places se rediscutent après le dépôt plutôt qu’avant.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a raisonné sur une version du texte ou sur une procédure qui n’était pas la sienne, alors que la section a été refaite trois fois en dix mois.

Six gestes avant de déposer une demande

Trois pour savoir ce que vous pouvez demander. Trois pour le demander utilement.

1. Relisez l’article dans sa version en vigueur, pas dans un commentaire. La condition de territoire a disparu le 28 novembre 2025, après 765 jours d’application.
2. Vérifiez l’âge de votre immeuble. La dérogation de surélévation suppose une construction achevée depuis plus de deux ans.
3. Mesurez la distance à la gare ou à la station. Le seuil est de 800 mètres, et il vise aussi les transports collectifs en site propre.
4. Documentez les quatre critères dans votre demande. Qualité de la desserte, densité urbaine, besoins du projet, capacités de stationnement à proximité.
5. Chiffrez le local vélos avant de renoncer aux places. Six vélos sécurisés valent une place, et l’écart atteint 31 200 € dans le dossier ci-dessus.
6. Pour une réhabilitation en centre-ville, cherchez la délibération. Cette dérogation-là ne se demande pas au guichet, elle se vote.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’architecte identifie les règles du plan local qui bloquent le projet, et c’est de cette liste que dépend la dérogation à demander. Le géomètre mesure la distance à la gare et la surface de plancher créée, deux chiffres que le service instructeur vérifiera. L’artisan chiffre le local vélos face à l’ouvrage de stationnement, seule comparaison qui rende la dérogation intéressante. Le notaire, enfin, contrôlera que la surélévation est possible du point de vue des titres avant que l’urbanisme n’entre en jeu.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne reproduit pas l’article entier : les alinéas qu’il n’a pas demandés ne sont pas décrits. Il ne décrit pas le contenu des articles nouveaux de cette section, dont seuls les premiers mots ont été relevés. Il ne lit pas l’article relatif aux arrêtés de carence en logement social, auquel la dérogation de transformation renvoie. Il ne dit pas ce que la loi du 26 novembre 2025 change ailleurs. Et il ne traite ni le droit de surélever du point de vue des titres, qui relève de la copropriété et non de l’urbanisme, ni le recours d’un voisin contre le permis obtenu, ni la taxe d’aménagement due sur la surface créée.