L’expulsion locative après jugement : la chaîne d’actes qui va du commandement à la sortie des meubles

La réponse en trente secondes. Un jugement ne suffit pas. « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »¹

Puis deux mois s’écoulent. L’expulsion « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement »².

Le juge peut en accorder d’autres. « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »³

Et l’hiver arrête tout. « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante »⁴.

Le corpus traite les loyers impayés, l’occupation illicite et l’abandon de logement. Ce guide traite ce qui vient après le jugement : la chaîne d’actes qui va du commandement à la sortie des meubles.

Que faut-il détenir pour expulser ?

Deux choses, et le jugement n’en est qu’une.

Le texte pose la condition en une phrase, et il y en met deux. « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »¹

Relevez la construction de la phrase, car elle porte tout le calendrier qui suit. Le « ou » ouvre une alternative entre deux titres possibles — la décision de justice ou le procès-verbal de conciliation — tandis que le « et » qui suit ajoute une condition qui, elle, ne se remplace pas¹.

Un bailleur qui tient un jugement n’a donc rien obtenu de matériel. Il détient un titre. Le commandement reste à signifier, et c’est lui qui fait courir la seule durée que le texte chiffre : 2 mois, soit 62 jours quand le point de départ est un 15 juillet.

Cette architecture explique pourquoi tant de dossiers s’enlisent après une victoire au tribunal, et pourquoi le sentiment d’avoir gagné y est si trompeur : la décision met fin au débat sur le droit, elle n’ouvre aucune porte, et l’acte qui déclenche vraiment le compte à rebours est un acte que le bailleur doit encore demander, payer et faire délivrer par un professionnel — de sorte que le temps perdu entre le jugement et le commandement est un temps que personne ne lui rendra.

Notez enfin l’ouverture par laquelle commence l’article. Le texte réserve les cas où une « disposition spéciale »¹ prévoit autre chose : ce guide ne les recense pas, faute d’avoir lu les textes qui les portent.

Combien de temps après le commandement ?

Deux mois, sauf deux exceptions écrites.

La règle de principe est courte et son point de départ est précis. L’expulsion d’un lieu habité « ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 »².

La fin de phrase mérite autant d’attention que le début, et elle est rarement lue. « sans préjudice »² signifie que ces deux mois ne sont pas le dernier délai : ils se chaînent avec ceux des articles suivants, examinés plus bas.

Une première dérogation permet au juge de raccourcir ce délai, et elle vise deux situations nommées. Le texte l’écrit ainsi : « Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. »²

Le mot « notamment »² de cette phrase compte, car il ouvre la liste. Les deux cas cités ne sont pas limitatifs, et le juge n’est pas tenu de s’y arrêter.

La seconde dérogation ne passe pas par une faculté du juge : elle écarte le délai purement et simplement. « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »²

Comptez les conditions de cette seconde phrase, car elles se lisent en deux branches. Ou bien le juge « constate la mauvaise foi », ou bien l’entrée s’est faite par l’un des quatre procédés énumérés² : la première branche suppose une constatation judiciaire, la seconde un fait matériel.

Ces deux exceptions datent de la même loi, celle du 27 juillet 2023². Elles ne changent rien au régime du locataire ordinaire en impayé, dont la mauvaise foi n’est pas constatée par le jugement de résiliation. Pour lui, les 2 mois restent entiers, et 4 procédés seulement — manœuvres, menaces, voies de fait, contrainte — permettent de les écarter.

Jusqu’où le juge peut-il repousser la sortie ?

Un an par délai, mais le texte se lit de deux façons.

Le pouvoir du juge est ouvert par une condition unique, et elle tient au relogement. « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. »³

L’adjectif « renouvelables »³ pourrait laisser croire à une prolongation sans fin. L’article suivant pose une borne, et il le fait avec une formule qui n’admet aucune souplesse : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »³

Deux lectures de cette phrase sont possibles, et le texte ne permet pas de les départager. Le mot « délais » y est au pluriel et l’article précédent les dit « renouvelables »³ : ou bien chaque délai accordé est plafonné à un an, et leur renouvellement peut porter le total au-delà ; ou bien c’est la durée totale qui ne peut excéder un an. Ce guide retient la première lecture, parce qu’elle est celle que le mot « renouvelables » appelle — mais il signale que le texte lu ne tranche pas, et qu’un bailleur qui construit son calendrier sur la seconde prend un risque que le texte n’écarte pas.

Notez que la borne basse existe aussi, ce qui surprend au premier abord. Un juge qui accorde un délai ne peut pas en accorder un de quinze jours : le plancher est d’un mois³, et il joue contre le locataire autant que le plafond joue contre le bailleur. Entre 1 et 12 mois, l’amplitude est de 11 mois, soit 6 820 € au loyer du dossier.

Une troisième durée s’ajoute, indépendante des deux précédentes et rarement citée. « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. »³

Distinguez bien ces deux mécanismes, car ils ne portent pas sur le même objet. La prorogation de trois mois allonge le délai de deux mois qui suit le commandement ; les délais d’un mois à un an sont accordés aux occupants après que l’expulsion a été ordonnée³.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici. Aucun des textes lus ne précise à quel moment ces délais se demandent, ni devant quelle formation, ni quelles pièces les appuient : ce sont des questions de procédure que le chapitre lu ne règle pas.

Le sursis du 1er novembre au 31 mars

Cinq mois pendant lesquels rien ne s’exécute.

Le premier alinéa est écrit pour couvrir tous les cas, et sa force vient de ses deux premiers mots. « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. »⁴

Relevez la date de référence, car c’est elle qui décide. Le sursis frappe toute mesure « non exécutée à la date du 1er novembre »⁴ : une expulsion menée le 30 octobre échappe au sursis, la même expulsion menée le 2 novembre l’attend jusqu’au printemps. Trois jours d’écart, 149 jours de conséquence — c’est ce que compte le calendrier du 2 novembre au 31 mars suivant.

Une porte de sortie existe dans ce même alinéa, et elle est conditionnelle. Le sursis ne joue pas si le relogement est « assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille »⁴ — une condition que le bailleur ne maîtrise pas et que le texte ne chiffre pas.

Deux dérogations ont été ajoutées en 2023, et il faut lire exactement ce qu’elles visent. La première est automatique : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »⁴

La seconde n’est pas automatique, et la nuance change tout pour un bailleur de local commercial ou de logement vacant. « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »⁴

Le partage se fait donc sur un mot. Dans le domicile, le sursis tombe de plein droit ; ailleurs, il faut le demander au juge, qui « peut » le supprimer ou le réduire⁴ — et qui peut aussi refuser.

Un mot sur la stabilité de ces textes, car elle est notable. Cinq des articles lus portent la même date : en vigueur depuis le 29 juillet 2023, modifiés par la loi du 27 juillet 2023²⁴. Aucun n’annonce de version postérieure. Trois ans sans retouche.

Deux dates, et 197 jours d’écart

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un loyer ni une indemnité d’occupation : ces montants sont des hypothèses posées. Les durées, elles, sont celles des textes.

Baptiste loue un T2 620 € par mois. Le jugement de résiliation est acquis, le locataire est en place, et la seule décision qui reste à Baptiste est la date à laquelle il fait signifier le commandement. Tout le reste est déjà écrit.

Les deux colonnes se recomposent à l’écran. Du 15 juillet au 15 septembre, il y a 62 jours ; du 15 septembre au 31 mars suivant, il y en a 197. L’indemnité d’occupation ramenée au jour vaut 620 € multipliés par 12 puis divisés par 365, soit 20,38 € — et 197 jours à ce tarif font 4 014,86 €.

Mesurez le rapport entre ces deux nombres, car c’est la démonstration du guide. Soixante-deux jours de retard sur le commandement en produisent 197 sur la sortie : le retard est multiplié par 3,2, et ce multiplicateur n’est pas une pénalité, c’est un effet de calendrier.

Ce qui frappe, dans ce dossier, c’est que Baptiste n’a commis aucune faute au sens ordinaire du mot : il n’a rien oublié, rien mal rédigé, rien négligé de ce que son avocat lui avait demandé, et il a simplement laissé passer deux mois entre le jugement et la signification, ce que fait à peu près tout le monde. Le calendrier a fait le reste. Six mois et demi de loyer.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. Il suppose que le juge n’accorde aucun délai supplémentaire, que le locataire ne conteste rien et que l’expulsion se fasse dès le premier jour possible : trois hypothèses favorables, dont aucune n’est garantie.

Que devient ce qui reste dans le logement ?

Une procédure à part, et six mentions à peine de nullité.

Le principe est que les meubles suivent leur propriétaire, à ses frais. « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »⁵

Le délai renvoyé au règlement est de deux mois, et il ne se prolonge pas. Le décret impose une sommation « d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte »⁶.

Ce que devient le mobilier à l’expiration dépend d’une seule qualification. « A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés. »⁵

Le produit de cette vente ne revient pas au bailleur en premier, mais il n’est pas oublié. « Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur. »⁵

Le procès-verbal qui constate tout cela est l’acte le plus contraignant de la chaîne, car le décret l’assortit d’une nullité. Il doit contenir, « à peine de nullité »⁶, six mentions : l’inventaire des biens avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ; le lieu et les conditions d’accès au local de dépôt ; la sommation de retrait en caractères très apparents, dans les 2 mois ; la mention de la possibilité de contester l’absence de valeur marchande, dans le délai d’1 mois ; l’indication du juge de l’exécution compétent ; et la reproduction de six textes que le décret énumère⁶.

Une précision de vocabulaire s’impose ici. Les textes lus écrivent « huissier de justice »⁵⁶ — ce guide reprend leurs mots, sans se prononcer sur l’appellation en vigueur aujourd’hui, qu’aucun des textes lus ne fixe.

Retenez le sort réservé aux papiers, qui échappe aux deux catégories. Le délai y est de 24 mois, soit douze fois celui du retrait des meubles. Les documents de nature personnelle ne sont ni vendus ni réputés abandonnés : ils « seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans »⁶.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de calendrier ou de forme. Les montants sont ceux du dossier de Baptiste.

Le commandement signifié trop tard. Deux mois de retard sur la signification, et l’échéance tombe après le 1er novembre⁴ : 197 jours d’attente en plus, soit 4 014,86 € d’occupation impayée pour un retard de 62 jours.

Le délai du juge tenu pour acquis. Le bailleur prévoit une sortie dans un mois parce que c’est le plancher légal, et le juge retient un an, ce que le texte lui permet³. Onze mois d’écart, à 620 € le mois : 6 820 € de différence entre les deux bornes du même article.

Le cumul sous-estimé. Deux mois après le commandement, trois mois de prorogation pour dureté exceptionnelle, un an de délais accordés, puis cinq mois de sursis hivernal²³⁴ : le pire enchaînement mène à 22 mois là où le meilleur en compte 2, soit 13 640 € contre 1 240 € — et ce pire cas suppose un seul délai d’un an, non renouvelé, ainsi qu’un sursis arrondi à 5 mois. Un rapport de un à onze, sur la même situation de départ.

Le procès-verbal incomplet. Une seule des six mentions manque et l’acte est nul⁶. La sortie, elle, reste acquise : ce qui s’effondre est l’inventaire, donc la vente et l’imputation du produit sur la créance — et le locataire retrouve un moyen de contestation devant le juge de l’exécution. Refaire l’acte, c’est repartir sur 2 mois de sommation et 1 mois de contestation, soit 3 mois pendant lesquels le local reste encombré : 1 860 € de loyer que Baptiste ne peut demander à personne.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le bailleur a compté les délais comme s’ils se succédaient sagement, alors que le texte les fait se chaîner, se proroger et se heurter à une date fixe que personne ne déplace.

Six vérifications avant de lancer l’exécution

Six gestes, dans l’ordre où ils se posent.

1. Vérifiez que vous détenez les deux éléments. Une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, et un commandement signifié : le premier sans le second ne permet rien.
2. Signifiez le commandement au moins deux mois avant le 1er novembre. C’est la seule date du calendrier que ni le juge ni vous ne pouvez déplacer.
3. Comptez le délai du juge à son plafond, pas à son plancher. Un mois est le minimum légal, un an le maximum, et rien n’oblige le juge à choisir le premier.
4. Ajoutez la prorogation de trois mois à votre pire cas. Elle joue sur le délai qui suit le commandement, indépendamment des délais accordés aux occupants.
5. Relisez le procès-verbal avant qu’il soit signifié. Six mentions y sont exigées sous peine de nullité, et l’absence d’une seule fait tomber l’acte.
6. Ne comptez pas sur la vente du mobilier. Le produit vient après les frais, et les biens sans valeur marchande sont réputés abandonnés — donc invendus.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le commissaire de justice signifie le commandement, dresse le procès-verbal et répond de ses six mentions. L’avocat porte la demande de délais ou s’y oppose, et c’est lui qui plaide la mauvaise foi si le dossier s’y prête. Le gestionnaire tient le calendrier, la seule variable que le bailleur maîtrise encore. L’expert-comptable traite l’indemnité d’occupation, imposable comme un loyer, et la créance qui sera imputée sur le produit de la vente. L’agent immobilier qui reloue derrière doit connaître la date de sortie réelle, non celle du jugement. Et le notaire, si le bien est vendu occupé, doit savoir où en est la chaîne d’actes.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur la procédure judiciaire qui précède le jugement, ni sur l’effet d’un dossier de surendettement, ni sur le congé pour motif légitime et sérieux. Il ne traite pas le concours de la force publique ni la responsabilité de l’État en cas de refus, qui relèvent d’un autre article. Il ne dit pas non plus si un arrêté de mise en sécurité écarte le sursis hivernal, faute d’avoir lu un texte qui le dise.