La garantie d’éviction du vendeur : ce qu’une clause de non-garantie ne peut pas enlever, et le geste de procédure qui fait tout perdre

La réponse en trente secondes. La garantie d’éviction existe sans avoir été promise. « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente »¹.

Une clause peut l’écarter, sauf sur un point. « Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle »³.

Et même écartée, elle laisse debout la restitution du prix. Le vendeur « est tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction ou qu’il n’ait acheté à ses périls et risques »⁴.

Le corpus traite l’autre garantie du vendeur : le vice caché et sa clause d’exclusion. Elle répond à une question : la chose est-elle bonne ? Celle-ci en pose une autre, plus brutale : la chose est-elle vraiment à vous, et rien ne pèse-t-il dessus ? Huit articles y répondent, tous du 21 mars 1804, et l’un d’eux ne se contente pas de poser une règle : il prononce lui-même la nullité de la clause contraire.

De quoi le vendeur répond-il sans l’avoir promis ?

De l’éviction. Le texte se passe de toute stipulation : le vendeur « est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu »¹.

« Obligé de droit » : l’obligation naît de la vente elle-même, pas d’une promesse. Un acte qui ne dit rien de la garantie n’en est pas dépourvu — il est au contraire dans le régime le plus complet, celui que les articles suivants organisent.

Ce point mérite d’être posé avant tout le reste, parce que l’intuition commune fonctionne à l’envers. On imagine qu’une protection non écrite n’existe pas. Ici, c’est l’inverse : la protection est là par défaut, et il faut une clause pour l’enlever.

Que couvre exactement cette garantie ?

Deux choses, et la seconde est la moins connue. La fin de la même phrase les réunit : l’éviction « dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente »¹.

Le premier objet est l’éviction proprement dite : un tiers fait reconnaître un droit qui prive l’acquéreur de tout ou partie du bien. Le second est une charge — un droit d’un tiers qui pèse sur le bien sans en priver — à la double condition qu’elle soit prétendue sur cet objet et qu’elle n’ait pas été déclarée lors de la vente.

Retenez la condition de déclaration. Elle ne porte pas sur ce que l’acquéreur pouvait deviner, ni sur ce qu’un dossier annexé mentionnait de loin : elle porte sur ce qui a été déclaré. Une charge connue du vendeur et tue à la signature entre exactement dans cette phrase.

Peut-on écarter cette garantie par contrat ?

Oui, et le code le dit sans détour. « Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie »².

Trois libertés, donc : ajouter, diminuer, supprimer. Le « même » de la dernière branche signale que le code lui-même la tient pour la plus forte des trois, et il enchaîne aussitôt sur ce qu’elle ne peut pas faire.

C’est ici que la comparaison avec l’autre garantie du vendeur devient éclairante. Une clause d’exclusion des vices cachés a ses conditions propres, exposées ailleurs dans le corpus. Une clause de non-garantie d’éviction, elle, se heurte à deux verrous écrits l’un après l’autre dans les deux articles qui suivent.

Ce qu’aucune clause n’atteint

Le fait personnel du vendeur. Et le code ne se contente pas de le dire : il prononce lui-même la nullité. « Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle »³.

Trois mouvements dans une seule phrase. On suppose la clause écrite. On maintient malgré elle la garantie du fait personnel. Et l’on frappe de nullité toute convention contraire. Des huit articles lus pour ce dossier, c’est le seul qui prononce une nullité : les sept autres décrivent des effets, ils n’annulent rien.

Ce que recouvre exactement un « fait qui lui est personnel » n’est pas défini par l’article, et ce guide ne le définira pas à sa place. Il relève seulement ce que le texte oppose : d’un côté une éviction qui vient d’un tiers, de l’autre une éviction qui procède du vendeur. La clause tient contre la première et tombe contre la seconde.

La clause fait-elle tomber la restitution du prix ?

Non, sauf dans deux cas que le texte nomme. C’est le second verrou, et il est plus large que le premier : « Dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d’éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction ou qu’il n’ait acheté à ses périls et risques »⁴.

Une clause de non-garantie ne ramène donc pas l’acquéreur à zéro. Elle le ramène au prix. Sur l’achat de Barnabé, cela fait 540 000 € que le vendeur doit malgré une clause écrite pour ne rien devoir.

Les deux exceptions se lisent en creux, et elles sont exigeantes. La première suppose que l’acquéreur ait connu le danger d’éviction lors de la vente — un doute rétrospectif ne suffit pas à la lettre du texte. La seconde suppose qu’il ait acheté à ses périls et risques, formule qui décrit un achat consenti en connaissance du risque, et non une clause de style.

Ce que doit le vendeur quand la garantie joue

Quatre chefs, énumérés dans l’ordre. Quand la garantie a été promise ou que rien n’a été stipulé, l’acquéreur évincé « a droit de demander contre le vendeur : 1° La restitution du prix ; 2° Celle des fruits, lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince ; 3° Les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ; 4° Enfin les dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat »⁵.

Le deuxième chef porte une condition qu’on lit trop vite : les fruits sont dus lorsque l’acquéreur est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince. Ce n’est pas un chef automatique ; il suit le sort de la restitution des loyers.

Le quatrième en réunit deux. Les dommages et intérêts dépendent du préjudice, que le texte ne chiffre pas et que ce guide ne chiffrera pas davantage. Les frais et loyaux coûts du contrat, en revanche, sont ceux de l’acte, et le dossier de Barnabé les fait apparaître.

Le vendeur paie-t-il la hausse du marché ?

Oui, et l’article le dit d’une manière qui ne laisse aucune échappatoire : « Si la chose vendue se trouve avoir augmenté de prix à l’époque de l’éviction, indépendamment même du fait de l’acquéreur, le vendeur est tenu de lui payer ce qu’elle vaut au-dessus du prix de la vente »⁶.

« Indépendamment même du fait de l’acquéreur » : la hausse est due qu’elle vienne du marché, du quartier, d’une opération publique voisine ou de rien d’identifiable. Le vendeur ne doit pas la moitié, ni une part : il doit « ce qu’elle vaut au-dessus du prix de la vente ».

Pour un investisseur, c’est le chef le plus lourd de la section, et le plus contre-intuitif. Le bien de Barnabé valait 540 000 € à l’achat et 690 000 € au jour de l’éviction : la plus-value due au titre de cet article est de 150 000 €, qui s’ajoutent à la restitution du prix.

Ce que le guide ne chiffre pas, en revanche, ce sont les dépenses faites par l’acquéreur sur le bien. Les articles qui les règlent n’ont pas été lus pour ce dossier, et le cas construit repose donc sur une hausse de marché, sans un euro de travaux.

La servitude non apparente que personne n’a déclarée

Un article traite à part le cas où le bien est grevé sans qu’on l’ait dit. « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité »⁷.

Deux conditions, cumulatives. La servitude doit être non apparente — ce que le corpus détaille à propos de la naissance et de l’extinction des servitudes et de la servitude de passage. Et elle doit être d’une importance telle qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté.

Le choix, lui, appartient à l’acquéreur, et la formule de 1804 le dit joliment : la résiliation du contrat, « si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». Un acquéreur à qui l’on propose une indemnité sans lui rappeler qu’il pouvait rendre le bien n’a pas exercé un choix : il en a subi un.

Comment perd-on une garantie qu’aucune clause n’a écartée ?

En ne l’appelant pas au procès. C’est le seul mécanisme de la section qui éteint la garantie sans qu’aucune clause soit intervenue, et il tient à un geste de procédure. La garantie « cesse lorsque l’acquéreur s’est laissé condamner par un jugement en dernier ressort, ou dont l’appel n’est plus recevable, sans appeler son vendeur, si celui-ci prouve qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande »⁸.

Trois conditions, et elles se cumulent. Un jugement en dernier ressort, ou dont l’appel n’est plus recevable. L’absence d’appel du vendeur dans l’instance. Et la preuve, par le vendeur, qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande. La troisième pèse sur lui, pas sur l’acquéreur.

La leçon pratique est simple et se joue au tout début d’un litige. Un acquéreur assigné par un tiers qui revendique un droit sur son bien a un réflexe à avoir avant tout autre : appeler son vendeur dans la cause. Ce guide ne décrit pas comment cet appel se fait, faute d’avoir lu les textes de procédure qui l’organisent.

Quatre issues pour la même éviction, selon l’acte et le procès

Le tableau se lit de haut en bas comme une chute. La clause retire 267 500 € et laisse le prix. La nullité de l’article 1628 la rend inopérante quand l’éviction vient du vendeur. Et l’oubli d’un appel en garantie fait tomber l’ensemble à zéro, sans qu’aucune clause y soit pour rien.

Le dossier de Barnabé, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Barnabé a acheté 540 000 € le 28 août 2024 un immeuble loué 2 700 € par mois. Il en a été évincé le 28 août 2026, soit 730 jours plus tard, alors que le bien valait 690 000 € par le seul effet du marché.

Le dossier de Barnabé, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran, et il porte une vérification que le lecteur peut refaire sur son propre dossier. Les 540 000 € du prix et les 150 000 € de plus-value font exactement les 690 000 € que le bien valait au jour de l’éviction : l’article 1633 replace l’acquéreur à la valeur du jour, ni plus ni moins. Le reste — 64 800 €, 9 500 € et 43 200 € — s’y ajoute au titre des chefs de l’article 1630.

Un poste manque volontairement à cette addition. Le quatrième chef vise aussi les dommages et intérêts, que le texte ne chiffre pas et qui dépendent d’un préjudice. Le dossier ne les inscrit donc pas, et le total de 807 500 € est un plancher, pas un plafond.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, l’éviction était réelle et le droit du tiers établi. C’est la réaction de l’acquéreur qui a coûté.

Le vendeur non appelé au procès. L’acquéreur se défend seul contre le tiers, perd, et n’a plus d’appel recevable. Le vendeur démontre ensuite qu’il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande : l’article 1640 éteint la garantie, et les 807 500 € disparaissent parce qu’une convocation n’a pas été faite au bon moment.

La clause lue comme une exonération totale. L’acquéreur voit « sans aucune garantie » dans son acte et renonce à agir. L’article 1629 lui laissait pourtant la restitution du prix : 540 000 € abandonnés sans qu’un juge ait eu à trancher quoi que ce soit.

L’acquéreur averti du danger. Une mention de l’acte signalait un litige en cours sur une parcelle. Le danger d’éviction était donc connu lors de la vente, première exception de l’article 1629 : la clause joue pleinement, et les 540 000 € s’éteignent pour de bon.

La servitude non apparente et l’indemnité acceptée. Une servitude non déclarée apparaît après l’achat. Le vendeur propose 18 000 € d’indemnité, que l’acquéreur accepte sans savoir que l’article 1638 lui ouvrait aussi la résiliation du contrat. Le choix appartenait à l’acquéreur, et il ne l’a pas exercé.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Aucun n’a lu la section avant de réagir, et deux d’entre eux ont renoncé à un droit que le texte leur laissait par écrit. 1 905 500 € au total, répartis sur quatre dossiers distincts.

Six gestes autour d’une éviction

Trois avant de signer. Trois le jour où un tiers se manifeste.

1. Cherchez la clause de non-garantie dans le projet d’acte. Elle est permise par le code, et elle change ce que vous pourrez réclamer. Le notaire vous dira si elle est là et pourquoi ; c’est en préparation qu’elle se discute.
2. Faites déclarer les charges, une par une. La garantie couvre les charges « non déclarées lors de la vente » : ce qui est déclaré sort du champ, ce qui est tu y entre. La liste se demande, elle ne se devine pas.
3. Demandez au géomètre un état des limites avant l’acte. Une revendication de voisin sur une bande de terrain est une éviction partielle en puissance, et elle se voit mieux sur un relevé que sur un plan cadastral.
4. Le jour où un tiers revendique, appelez votre vendeur dans la cause. C’est le geste de l’article 1640, et c’est le seul de cette liste qui ne se rattrape pas une fois le jugement devenu définitif.
5. Ne signez aucune transaction avant d’avoir lu l’article 1638. Sur une servitude non apparente et non déclarée, le choix entre l’indemnité et la résiliation vous appartient. Une indemnité proposée n’est pas une indemnité imposée.
6. Faites établir la valeur du bien au jour de l’éviction. L’article 1633 met la hausse à la charge du vendeur, et cette valeur se prouve — par un commissaire de justice pour l’état des lieux, par un agent immobilier ou un expert pour le prix.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire rédige et lit la clause de garantie, et c’est lui qui recense les charges à déclarer : il intervient avant, pas après. Le géomètre établit les limites, dont dépendent la plupart des évictions partielles — une possession prolongée du voisin comme une construction empiétante commencent toujours par une ligne mal placée. Le commissaire de justice constate l’état du bien au jour de l’éviction, pièce sur laquelle se calcule la plus-value. L’agent immobilier documente la valeur du jour. L’architecte, enfin, dit ce qu’une charge révélée retire au projet.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce que recouvre un « fait qui lui est personnel », que l’article ne définit pas. Il ne chiffre pas les dommages et intérêts du quatrième chef, qui dépendent d’un préjudice. Il ne traite ni les dépenses faites par l’acquéreur sur le bien, ni l’éviction partielle, ni la procédure de l’appel en garantie : les articles qui les règlent n’ont pas été lus pour ce dossier. Il ne dit pas non plus dans quel délai l’action se prescrit, et pour une raison qui mérite d’être notée : aucun des huit articles lus ne fixe de délai, là où la garantie de contenance en porte un d’un an dans son propre texte. Il ne traite pas la garantie des vices cachés, ni la garantie de contenance, ni les documents d’un lotissement. Et il ne donne aucun barème de frais d’acte.