Quand le locataire suspend son loyer parce que les travaux ne sont pas faits

La réponse en trente secondes. Le code civil autorise la retenue, à une condition de gravité. « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave »¹.

Mais la loi de 1989 offre une voie mesurée, ouverte aux deux parties. « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties […] peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement »⁵.

Et un logement impropre ferme l’expulsion. « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant »³.

Nos guides traitent l’impayé sous quatre angles : la prévention et la relance, le recouvrement, la conciliation, le surendettement. Aucun ne traitait celui qui s’annonce par une lettre plutôt que par un silence.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Firmin, 47 ans, technicien de maintenance à Montluçon, propriétaire d’un T3 loué 620 € par mois. La chaudière tombe en panne le 8 janvier ; elle est remplacée le 12 mars. Entre-temps, le locataire ne règle ni février, ni mars, ni avril. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client. Hypothèse déclarée : la réduction judiciaire de 50 % sur 2 mois sert de point de comparaison, elle n’anticipe aucune décision.

Qui doit quoi, et dans quel ordre ?

Les deux parties doivent, et elles doivent en même temps. C’est le point de départ, et il explique tout le reste.

Du côté du bailleur, l’article 1719 du code civil énumère quatre obligations, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » : « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent […] ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations »³.

La deuxième est celle qui nous occupe. Elle n’est pas ponctuelle : entretenir la chose « en état de servir » est une obligation continue, qui court chaque jour du bail.

Du côté du locataire, l’article 1728 est plus court : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus »⁴. Sa version en vigueur date du 6 août 2014 et procède de la loi n° 2014-873 du 4 août 2014.

Ce que chacun doit, et où c’est écrit

Aucune de ces obligations n’est subordonnée à l’autre dans le texte. Le locataire ne doit pas « parce que » le bailleur entretient, et réciproquement. Les deux dettes coexistent, et c’est précisément ce qui rend la question de la retenue difficile : il ne s’agit pas de savoir laquelle prime, mais de savoir si l’une peut légitimement s’arrêter parce que l’autre s’est arrêtée.

Ce que l’article 1219 autorise, et à quelle condition

Le texte tient en une phrase et il contient trois conditions.

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave »¹.

Première condition : il faut une inexécution de l’autre. Une gêne, un désagrément, un retard qui n’empêche rien ne suffit pas à ouvrir le mécanisme.

Deuxième condition : cette inexécution doit être « suffisamment grave ». L’expression est la charnière du texte, et elle n’est définie nulle part dans l’article. Nous ne dirons pas ce qu’ils recouvrent : cela relève d’une appréciation que les juges exercent au cas par cas et que nous n’avons pas étudiée.

Troisième condition, moins visible : le refus porte sur « son obligation », au singulier. Le texte autorise à ne pas exécuter, il n’autorise pas à exécuter partiellement selon un barème qu’on se serait donné.

Deux remarques sur ce que le texte ne dit pas. Il ne réserve pas ce mécanisme à une partie plutôt qu’à l’autre : il vise « une partie », donc le locataire comme le bailleur. Et il ne prévoit aucune formalité — ni mise en demeure préalable, ni notification, ni délai. C’est ce silence qui rend la retenue à la fois facile et risquée : rien n’oblige à prévenir, donc rien ne protège celui qui n’a pas prévenu.

L’article 1219 date du 1er octobre 2016 et procède de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016¹. Il n’a pas été modifié depuis.

Une conséquence pratique s’en déduit, et elle vaut pour les deux camps. Celui qui retient sans écrire ne peut pas dater sa position ; celui qui reçoit sans répondre ne peut pas dater son désaccord. Chez Firmin, entre le 8 janvier et le 12 mars, 63 jours se sont écoulés sans qu’aucune des deux parties n’ait produit un document qui fixe ce qu’elle réclame — et c’est ce vide, plus que la panne elle-même, qui rend l’arriéré de 1 860 € discutable des deux côtés.

Peut-on suspendre avant même l’inexécution ?

Oui, et cette fois le texte impose une formalité.

« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais »².

La différence avec l’article précédent tient en une phrase, la seconde. L’article 1219 n’exige aucune notification ; l’article 1220 en exige une, « dans les meilleurs délais ». Deux textes voisins, deux régimes de forme opposés.

Le seuil, lui, se durcit : il faut qu’il soit « manifeste » que l’autre ne s’exécutera pas, et que les conséquences soient « suffisamment graves ». On passe d’une inexécution constatée à une inexécution annoncée, et le texte compense cette anticipation par une exigence de preuve plus lourde.

Pour un locataire, l’article 1220 vise donc le cas où le bailleur a déjà fait savoir qu’il ne ferait pas les travaux. Pour un bailleur, il vise symétriquement le cas où le locataire a annoncé qu’il ne paierait pas — et il lui impose alors de notifier, ce qui vaut d’être noté par ceux qui envisagent de suspendre une prestation de leur côté.

Ce que le juge peut faire, et qui peut le saisir

La loi de 1989 organise une autre route, et elle n’est pas réservée au locataire.

L’article 20-1 ouvre d’abord une phase amiable : le locataire peut demander la mise en conformité du logement « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours », et « à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie »⁵.

Le texte précise aussitôt que ce passage n’est pas obligatoire : « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. »

Vient ensuite le pouvoir du juge : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux »⁵.

Une expression compte ici, et elle est répétée deux fois dans l’article : « l’une ou l’autre ». Le bailleur peut saisir le juge lui-même. Face à un locataire qui a cessé de payer et qui campe sur sa position, il n’est pas condamné à attendre que l’autre agisse : il peut faire fixer par le juge ce que vaut réellement la gêne, et sortir de l’incertitude par le haut.

Une seconde différence saute aux yeux quand on met les deux routes côte à côte. L’article 1219 est binaire — on exécute ou on n’exécute pas. L’article 20-1 est gradué : le juge « peut réduire », ou suspendre, avec ou sans consignation, et il peut aussi allonger la durée du bail. Ce sont deux façons opposées de traiter le même désordre.

La version en vigueur de cet article date du 1er janvier 2025 et procède de l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021⁵. Ses derniers alinéas, qui limitent le pouvoir du juge d’ordonner des travaux de performance énergétique en copropriété ou sur un bâtiment contraint, sortent du champ de ce guide : notre guide sur les passoires thermiques les traite.

Que coûte une suspension de trois mois ?

Chez Firmin, la panne dure 63 jours, du 8 janvier au 12 mars. Le locataire retient trois termes : février, mars et avril. À 620 € par mois, cela fait 1 860 €.

Le troisième terme mérite un arrêt. La chaudière a été remplacée le 12 mars ; le terme d’avril est donc retenu alors que le bailleur exécute à nouveau son obligation. Or l’article 1219 autorise à refuser d’exécuter « si l’autre n’exécute pas la sienne » — au présent. Il permet de suspendre pendant, il ne dit rien du rattrapage après. Un locataire qui continue de retenir une fois les travaux faits ne prolonge pas une exception d’inexécution : il ouvre un impayé ordinaire.

Mettons ce montant en regard de ce qu’une réduction judiciaire aurait produit. Nous retenons, à titre de comparaison et sans anticiper aucune décision, une réduction de 50 % sur les 2 mois d’indisponibilité : 620 €.

Ce que chaque route déplace, sur un loyer de 620 €

Le locataire a donc pris trois fois ce que la comparaison retenue ici lui aurait donné, et l’écart — 1 240 €, soit 2 mois de loyer — est exactement ce qu’il risque de devoir restituer si la gravité n’est pas retenue à la hauteur qu’il a fixée lui-même.

C’est là que se trouve le déséquilibre du mécanisme, et il joue dans les deux sens. Le locataire qui retient trop s’expose à un arriéré ; le bailleur qui laisse courir voit son arriéré grossir de 620 € par mois sans qu’aucune décision ne tranche. Ni l’un ni l’autre n’a intérêt à ce que la situation dure, et pourtant l’article 1219 n’oblige personne à en sortir.

Une troisième lecture des mêmes chiffres éclaire la décision du bailleur. Saisir le juge coûte du temps et des frais ; laisser courir coûte 620 € par mois d’arriéré non tranché. Au bout de 6 mois, l’écart en jeu n’est plus de 1 240 € mais du triple, et la question n’est plus celle d’une chaudière : c’est celle d’un impayé de plusieurs milliers d’euros dont l’origine se sera brouillée. Le calendrier travaille contre les deux parties, ce qui est rare dans un litige et mérite d’être dit à Firmin comme à son locataire.

Un logement impropre ferme l’expulsion

Avant de compter sur la clause résolutoire, un bailleur doit lire la fin du 1° de l’article 1719.

« Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant »³.

La phrase est brève et sa portée ne l’est pas. Elle ferme deux voies d’un coup — la nullité et la résiliation — et elle les ferme pour un objet précis : l’expulsion. Elle a été introduite dans l’article par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dont procède la version en vigueur depuis le 28 mars 2009³.

Nous ne dirons pas ce que recouvre « impropre à cet usage », ni si une chaudière hors service y suffit : le texte ne le définit pas et nous n’avons pas étudié la façon dont les juges l’apprécient. Ce que le bailleur doit retenir, c’est qu’un état dégradé n’est pas seulement un motif de retenue pour le locataire — c’est aussi, potentiellement, un obstacle à la seule sanction sur laquelle il comptait.

Que peut faire le bailleur pendant ce temps ?

Trois choses, et aucune ne consiste à attendre.

La première est de répondre par écrit, et vite. L’article 20-1 fait courir un délai de deux mois « à défaut de réponse du propriétaire » : le silence n’est pas neutre, il ouvre la phase suivante. Une réponse datée qui reconnaît le désordre, annonce l’intervention et donne une date change la nature du dossier, même si les travaux prennent du retard ensuite.

La deuxième est de faire constater et chiffrer. Un devis d’artisan daté, une facture, un procès-verbal de commissaire de justice décrivant l’état du logement : ce sont les pièces qui permettront, le jour venu, de discuter la gravité sur des faits plutôt que sur des adjectifs. Le gestionnaire ou l’agent immobilier qui suit le bien peut les réunir sans attendre l’issue.

La troisième est de saisir le juge soi-même, si la situation se bloque. Le texte le permet expressément, et cela transforme un arriéré qui grossit en une question tranchée. Saisir, c’est accepter que la question soit tranchée dans les deux sens — et obtenir en échange que quelqu’un dise ce que vaut le désordre, ce que trois mois de courriers ne donneront pas.

Et pendant ce temps, l’arriéré reste dû dans son principe : rien dans l’article 1219 n’efface la dette, il autorise à en différer l’exécution. Le locataire qui retient ne se libère pas, il attend.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose un locataire de mauvaise foi. Ce sont des réactions humaines mal cadrées.

La retenue calculée au jugé. Le locataire estime lui-même ce que vaut la gêne et arrondit au terme entier. Il retient 1 860 € là où la réduction supposée ici en aurait donné 620 €. L’écart n’est pas un gain : c’est une dette différée.

Le bailleur qui ne répond pas. Il attend de savoir combien coûteront les travaux avant d’écrire. Le délai de deux mois de l’article 20-1 court « à défaut de réponse du propriétaire », et le silence l’a ouvert. Pendant ce temps, l’arriéré progresse de 620 € par mois.

Le commandement de payer envoyé trop vite. Le bailleur enclenche la clause résolutoire sans mesurer que l’article 1719 lui ferme l’expulsion si les locaux sont impropres à l’habitation. La procédure coûte, et le point de départ n’est pas celui qu’il croyait : les 1 240 € qu’il voulait récupérer par la contrainte se discutent toujours.

La suspension annoncée sans être notifiée. Le locataire prévient par téléphone qu’il va cesser de payer, ce que l’article 1220 impose de notifier « dans les meilleurs délais » lorsqu’on suspend par anticipation. Sans trace, la démarche perd la forme que le texte lui donne, et l’arriéré de 1 860 € se présente comme un impayé ordinaire.

Le point commun des quatre est une absence d’écrit daté. Deux se corrigent par une lettre envoyée dans la semaine ; un troisième par une lecture de l’article 1719 avant d’agir.

Six gestes quand le loyer s’arrête pour un motif

Aucun ne suppose de donner raison à l’autre. Ils supposent seulement de traiter la situation comme un litige daté, et non comme un bras de fer.

1. Distinguer l’impayé motivé de l’impayé silencieux. Les deux se traitent différemment. Le premier s’annonce par un écrit du locataire ; ce document fixe la date à partir de laquelle la discussion existe.
2. Répondre par écrit sous quelques jours. L’article 20-1 fait courir deux mois à défaut de réponse. Une lettre qui reconnaît le désordre et annonce une date d’intervention n’est pas un aveu de faute, c’est une pièce.
3. Faire dater l’état du logement. Un devis d’artisan, une facture, un constat de commissaire de justice. C’est ce qui permettra de discuter la gravité sur des faits.
4. Chiffrer les deux routes avant de choisir. Chez Firmin, 1 860 € retenus contre 620 € de réduction supposée : l’écart de 1 240 € est ce qui se discute.
5. Ne pas enclencher la clause résolutoire sans avoir lu l’article 1719. Un logement impropre à l’habitation ferme l’expulsion fondée sur la résiliation. La question se pose avant l’acte, pas après.
6. Saisir le juge plutôt que laisser courir. Le texte l’ouvre « à l’une ou l’autre des parties ». Un arriéré qui grossit sans décision est le pire des deux mondes pour le bailleur comme pour le locataire.

Une dernière remarque sur ce que ce guide dit du métier. Un bail est présenté partout comme un revenu, et nos guides sur le rendement le traitent ainsi. Celui-ci rappelle qu’un bail est d’abord un échange d’obligations continues, et que la défaillance de l’une n’éteint pas l’autre — elle ouvre une discussion sur ce qu’elle vaut. C’est aussi pour cela qu’une ligne de gros entretien figure dans les budgets des dossiers que nous publions : elle protège le loyer autant que le bâti.