Refuser le renouvellement d’un bail commercial : le locataire reste, et vous avez quinze jours pour reculer

La réponse en trente secondes. Le locataire reste tant qu’il n’est pas payé. « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré »¹.

Le bailleur garde quinze jours pour renoncer. Il peut, « jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail »³.

Et une fois choisi, on ne revient plus. La décision « de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58, est irrévocable »⁴.

Le corpus décrit déjà le statut vu du bailleur — le commerce en pied d’immeuble et son indemnité d’éviction, la révision du loyer, la clause résolutoire. Il ne disait rien de ce qui se passe une fois le refus prononcé : la période où le local n’est ni loué ni libre.

Le locataire doit-il partir après le refus de renouvellement ?

Non. Le texte ne laisse aucune marge : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue »¹.

Trois mots portent la condition, et il faut les lire ensemble : pouvant prétendre à. Ce n’est pas le paiement effectif qui ouvre le droit au maintien, c’est la vocation à l’indemnité. Un locataire qui y a droit reste dans les lieux avant même qu’un montant soit fixé.

Et le régime de cette occupation est écrit juste après : « Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré »¹. Aux conditions du bail expiré — c’est-à-dire que le contrat continue de régir l’occupation alors même qu’il n’existe plus comme bail.

Ce que le locataire paie pendant qu’il reste

Pas le loyer. Une indemnité d’occupation, et le texte prend soin de la distinguer : « Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation »¹.

Le mot « toutefois » fait tout le travail. L’alinéa précédent dit que l’occupation suit les conditions du bail expiré ; celui-ci en retire le prix. L’occupation continue sous l’ancien contrat, mais ce qu’elle coûte se détermine autrement, selon les règles de fixation des loyers et « compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

Ce que le guide ne dira pas, c’est comment ces sections 6 et 7 fixent concrètement le montant : elles n’ont pas été lues ici, et les décrire de mémoire serait pire que se taire. Ce qui se dit sans risque tient en une phrase : l’indemnité d’occupation n’est pas le loyer reconduit, et un bailleur qui la calcule seul en recopiant l’ancienne quittance se trompe de méthode.

Le bailleur peut-il encore changer d’avis ?

Oui, pendant quinze jours. C’est la seule disposition du chapitre qui permette de reculer : le propriétaire peut, « jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité »³.

Le point de départ n’est pas la décision, c’est le moment où elle passe « en force de chose jugée ». La nuance décide du calendrier. Le texte ne définit pas cette expression, et ce guide ne la définira pas à sa place : ce qui est certain, c’est que le point de départ n’est pas la date du jugement, et qu’une date mal retenue fait manquer les 15 jours.

Et le repentir n’est pas gratuit. Il se paie de deux façons, écrites dans la même phrase : « à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet »³. Les frais du procès qu’il a lui-même provoqué, et le renouvellement du bail qu’il voulait éviter.

Encore dans les lieux, et pas relogé

Le repentir n’est pas toujours disponible. La dernière phrase de l’article pose deux conditions cumulatives, et il suffit qu’une seule tombe pour que la porte se referme : « Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation »³.

Premier verrou : le locataire doit être encore dans les lieux. S’il est parti, même volontairement, le bailleur ne peut plus se repentir.

Second verrou : il ne doit pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Une signature ailleurs suffit, et le bailleur n’en est pas informé. C’est une condition qui échappe entièrement à celui qui voudrait s’en prévaloir, et qui rend les 15 jours plus courts qu’ils n’en ont l’air.

Le repentir : ce qui l’ouvre, ce qui le ferme

Ce qui ne se reprend pas

Un article entier, d’une seule phrase, pour dire qu’on ne revient pas en arrière. « La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58, est irrévocable »⁴.

Deux décisions sont visées, et le guide n’en traite qu’une. Celle de se soustraire au paiement — le repentir — relève de l’article lu ici. Celle de refuser le renouvellement en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57 renvoie à un texte qui n’a pas été lu pour ce guide, et dont rien ne sera donc dit.

Ce qui se retient tient en une ligne : le repentir exercé ne se déprend pas. Un bailleur qui se repent parce qu’il n’a pas les 96 000 €, puis qui les trouve trois semaines plus tard, ne peut plus revenir au refus. Le bail est renouvelé, et il l’est pour la durée d’un bail.

À qui l’indemnité est-elle versée ?

Au locataire, ou à un tiers. Le texte prévoit les deux et fait courir le délai de sortie dans les deux cas : les lieux doivent être remis « à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre »².

Qui nomme ce séquestre ? « À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête »². Deux voies, donc, et la seconde reste ouverte si le jugement n’a rien prévu.

La libération des fonds obéit ensuite à quatre conditions, et elles se lisent comme une liste de contrôle : « L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives »².

Pas d’opposition des créanciers, clés du local vide, impôts et loyers justifiés, réparations locatives réservées. Pour un bailleur, ce mécanisme est une protection : il évite de payer 96 000 € à un locataire qui garderait les clés, et il tient compte de ce qui reste dû.

Quand le local est-il vraiment libre ?

Trois mois après le versement, et pas avant. « En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction »².

Ce délai s’ajoute à tout ce qui précède, et c’est ce cumul qui surprend. Le bailleur attend la force de chose jugée, laisse passer ses 15 jours de repentir, verse l’indemnité, puis attend encore 3 mois. Pendant tout ce temps, le local n’est ni relouable ni livrable libre à un acquéreur.

Un investisseur qui achète un immeuble avec un commerce en place et qui compte récupérer le local doit donc raisonner en trimestres, pas en semaines. C’est le même ordre de grandeur que celui qu’impose le droit de préférence du locataire lorsqu’on veut vendre : le statut protège le fonds, et cette protection se compte en mois.

Dans quel cas le locataire part-il avant d’être payé ?

Un seul, et le texte le borne strictement. « Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’État, en application de l’article L. 145-56 »¹.

Trois éléments méritent d’être isolés. La dérogation vaut « dans le seul cas » prévu par un autre article — l’article L. 145-18, qui n’a pas été lu ici et dont le contenu ne sera donc pas décrit. Le versement est provisionnel, non définitif. Et c’est le président du tribunal judiciaire qui le fixe, au vu d’une expertise ordonnée au préalable.

Pour un bailleur ordinaire, la conclusion pratique est décevante mais claire : cette porte n’est pas la sienne. Le principe reste que le locataire part après avoir été payé, et l’exception suppose de relever d’un cas précis que ce guide n’a pas vérifié.

Le dossier d’Isaure, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Isaure loue un local commercial 2 000 € par mois. Elle refuse le renouvellement, le juge fixe l’indemnité d’éviction à 96 000 €, et huit mois s’écoulent entre la décision et le paiement. L’indemnité d’occupation est posée ici, par hypothèse, au niveau de l’ancien loyer : le texte ne l’impose pas, comme la deuxième section l’a dit, et c’est même le quatrième dérapage de ce guide. L’hypothèse sert à rendre le tableau lisible, elle ne dit pas le droit.

Le dossier d’Isaure, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Douze fois 2 000 € font les 24 000 € de loyer annuel, et quatre fois 24 000 € font les 96 000 € d’indemnité. Huit mois de maintien à 2 000 € font 16 000 € d’indemnité d’occupation encaissée, qui viennent en atténuation. Et les 96 000 € valent huit fois les 12 000 € que coûterait un repentir.

C’est ce rapport de huit qui pose le vrai choix, et il n’est pas seulement financier. Se repentir coûte 12 000 € et rend le local pour la durée d’un bail entier ; ne pas se repentir coûte 96 000 € et rend le local dans 3 mois après paiement. Isaure ne choisit donc pas entre deux prix : elle choisit entre un local libre cher et un local occupé bon marché — et elle a 15 jours pour trancher.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, le refus était fondé et l’indemnité justement fixée. C’est la période d’après qui a coûté.

Le local reloué avant le départ. Le bailleur signe avec un nouveau preneur en comptant sur une libération rapide. Le locataire en place a droit au maintien tant qu’il n’est pas payé : les 96 000 € ne sont pas réunis, la sortie n’a pas lieu, et le nouveau bail se retourne contre celui qui l’a signé.

Les quinze jours laissés passer. Le bailleur hésite, cherche un financement, et le délai s’écoule. Le repentir qui aurait coûté 12 000 € n’est plus possible : restent les 96 000 € à payer, huit fois plus, et la décision est irrévocable.

Le repentir tenté trop tard. Le bailleur se décide dans les 15 jours, mais le locataire a déjà signé un bail ailleurs pour sa réinstallation. Le second verrou est tombé : le repentir n’est plus exerçable, et les 12 000 € de frais engagés pour le tenter s’ajoutent aux 96 000 €.

L’indemnité d’occupation calculée comme un loyer. Le bailleur continue d’appeler 2 000 € par mois en recopiant l’ancienne quittance. L’indemnité d’occupation se détermine selon d’autres règles et compte tenu de tous éléments d’appréciation : sur 8 mois, l’écart se règle plus tard, et il se règle rarement à l’avantage de celui qui n’a rien demandé.

Le point commun des quatre : le refus de renouvellement n’est pas la fin de l’affaire, c’est le début d’une seconde procédure — au même titre que la préemption commerciale transforme une cession réglée en une opération à recommencer.

Six gestes avant de refuser le renouvellement

Trois avant le refus. Trois une fois la décision rendue.

1. Chiffrez l’indemnité avant de refuser, pas après. Un refus se prend en connaissance du montant qu’il déclenche. Un expert-comptable et un agent immobilier donnent un ordre de grandeur de la valeur du fonds avant que le juge ne le fixe.
2. Vérifiez que vous pourrez payer. Le maintien dans les lieux dure jusqu’au paiement : un bailleur qui ne réunit pas la somme ne récupère pas son local, il prolonge simplement une occupation qu’il ne maîtrise plus.
3. Ne relouez rien et ne promettez rien. Tant que l’indemnité n’est pas versée, la date de libération n’existe pas. Un engagement pris avec un futur preneur se retourne contre celui qui l’a signé.
4. Notez la date de force de chose jugée, pas celle du jugement. C’est elle qui fait courir les 15 jours du repentir. Un commissaire de justice établit cette date mieux qu’une lecture de calendrier.
5. Décidez du repentir dans les quinze jours, en vérifiant les deux verrous. Le locataire est-il encore dans les lieux ? A-t-il déjà loué ou acheté ailleurs ? La seconde question ne se vérifie pas seul, et elle ferme la porte sans prévenir.
6. Préparez le séquestre et les justificatifs. Les fonds se libèrent contre remise des clés du local vide et sur justification du paiement des impôts et des loyers. Votre gestionnaire réunit ces pièces pendant la procédure, pas après.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’expert-comptable et l’agent immobilier chiffrent la valeur du fonds avant le refus : c’est le seul moment où le montant est encore une hypothèse et non une condamnation. Le commissaire de justice établit la date à laquelle la décision passe en force de chose jugée, celle qui fait courir les 15 jours. Le notaire conserve la trace du refus et de ses suites, qui suivront l’immeuble s’il est vendu. Le gestionnaire réunit les justificatifs d’impôts et de loyers que le séquestre exigera avant de libérer les fonds. Chacun intervient à un moment précis, et aucun ne rattrape le retard d’un autre.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas comment se calcule l’indemnité d’éviction elle-même, qui relève d’un autre article et fait l’objet d’un autre guide. Il ne décrit pas les sections 6 et 7 auxquelles renvoie l’indemnité d’occupation, faute de les avoir lues. Il ne dit rien du deuxième alinéa de l’article L. 145-18, qui ouvre la seule dérogation au maintien dans les lieux, ni du dernier alinéa de l’article L. 145-57 : ces deux textes n’ont pas été lus pour ce guide. Il ne traite pas non plus le refus fondé sur un motif grave et légitime, qui dispense d’indemnité et suit d’autres règles. Et il ne donne aucun barème de frais d’instance.