Marché secondaire du LMNP : ce que le prix bas cache, et ce que la réforme de 2025 épargne

La réponse en trente secondes. L’écart n’est pas une remise, c’est une marge qui s’évapore. Le prix de lancement d’un lot de résidence gérée intègre la commercialisation, la marge du promoteur et celle du distributeur. À la première revente, tout cela sort du prix d’un coup. Les 46 000 € d’écart ne sont pas un cadeau fait au second acheteur : ils sont la perte du premier.

Le bail commercial ne vous protège pas, il protège l’exploitant. Refuser son renouvellement suppose de lui payer « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », qui comprend « la valeur marchande du fonds de commerce »².

La réforme de 2025 épargne précisément ce marché. Le texte qui réintègre les amortissements dans la plus-value ne s’applique pas aux résidences étudiantes ni aux établissements pour personnes âgées¹. Sur le cas chiffré plus bas, l’exclusion vaut 7 580 €.

Ce guide ne dit pas s’il faut acheter. Il dit ce qu’il faut avoir lu avant de décider, et il chiffre les trois lignes que les annonces ne portent jamais : les frais, les travaux que le bail ne peut pas déplacer, et le prix de la sortie.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Baptiste, 47 ans, ingénieur à Rennes. Il envisage un studio dans une résidence étudiante livrée en 2011, vendu 92 000 € par un propriétaire qui l’avait payé 138 000 € à la livraison. Le bail commercial en cours garantit 4 600 € de loyer annuel hors taxes ; les frais d’acquisition s’élèvent à 7 200 € ; l’assemblée a déjà évoqué un ravalement dont sa quote-part avoisinerait 6 800 €. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Pourquoi un LMNP d’occasion vaut-il si peu ?

Parce qu’il vaut ce qu’il rapporte, et qu’il l’a toujours valu.

Un lot de résidence gérée neuf ne se vend pas au prix du marché immobilier local. Il se vend au prix qu’une chaîne de commercialisation peut obtenir : promoteur, distributeur, conseiller, chacun prenant sa part. Le premier acheteur paie donc un bien plus une organisation. À la revente, l’organisation n’est plus dans le bien : il ne reste que le mètre carré et le loyer.

Le même studio, quinze ans plus tard

Le second acheteur n’obtient donc pas une remise. Il achète au prix, quand le premier avait payé au-dessus. C’est une nuance décisive pour la suite du raisonnement, parce qu’elle interdit d’espérer un rattrapage. Rien ne ramènera ce studio à 138 000 €, et le prochain acquéreur appliquera la même logique que Baptiste.

Reste que cette lecture a une conséquence favorable, et il faut la dire aussi. Acheté à 92 000 €, le lot est enfin évalué sur son loyer, ce qui est la seule base saine pour un actif dont le revenu est contractuel. Le risque de perte en capital liée à la marge, celui qui a coûté 46 000 € au premier propriétaire, a déjà été supporté par quelqu’un d’autre.

Le bail commercial protège l’exploitant, pas vous

C’est le renversement que la plupart des acheteurs découvrent après coup.

Le lot est loué à une société d’exploitation par un bail commercial, et ce bail relève du statut protecteur du code de commerce. Notre guide sur le bail commercial en pied d’immeuble en expose la mécanique générale — durée, révision, renouvellement. Ce qui suit ne reprend que ce qui change pour un lot de résidence gérée.

Le principe tient en deux phrases du texte. « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement »². Le droit de refuser existe donc. Il est payant.

Et il est cher, parce que l’indemnité ne se limite pas à un dédommagement symbolique. Elle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur »². Le propriétaire d’un studio se retrouve à devoir indemniser une fraction d’un fonds de commerce qu’il n’a jamais exploité.

Une conséquence pratique en découle, et elle gouverne tout le reste. Un propriétaire mécontent de son exploitant n’a pas la sortie qu’il imagine. Il peut vendre son lot — à un acquéreur qui héritera du même bail — mais il ne peut pas reprendre son bien pour le louer autrement sans payer. C’est pourquoi la qualité de l’exploitant se vérifie avant, pas après.

Qu’est-ce qui reste à votre charge malgré le bail ?

Davantage que ce que l’annonce laisse entendre, et depuis 2014 la liste est fermée.

Tout bail commercial doit comporter « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail », avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur⁴. Le mot qui compte est limitatif. Ce qui n’y figure pas ne se refacture pas, et un bail muet joue contre celui qui voudrait imputer — ce qui, sur un acte signé quinze ans plus tôt par un premier propriétaire qui n’a rien négocié et sur un modèle fourni par l’exploitant lui-même, arrive plus souvent qu’on ne l’imagine et se vérifie en trois minutes de lecture.

Surtout, un décret dresse la liste de ce qui ne peut en aucun cas être mis à la charge du preneur. En tête figurent « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 » du code civil ainsi que les honoraires liés à leur réalisation³.

Ce que le bail ne peut pas déplacer vers l’exploitant

Sur une résidence livrée en 2011, cette liste cesse d’être théorique. Toiture, façades, ascenseurs, réseaux : ce sont exactement les postes que l’article 606 vise, et ce sont ceux qui arrivent entre quinze et vingt-cinq ans. La quote-part de 6 800 € évoquée dans le dossier de Baptiste représente 1,48 année de loyer, encaissée par avance sans qu’il l’ait su.

Un mot sur la mise en conformité, parce qu’elle est plus insidieuse encore. Elle ne dépend ni de l’âge du bâtiment ni de son entretien, mais de l’évolution de la réglementation — accessibilité, sécurité incendie, performance énergétique. Elle tombe sans préavis. Elle est à la charge du bailleur. Et aucune assemblée ne l’a votée, puisqu’elle s’impose.

La réforme de 2025 épargne précisément ce marché

La réforme existe, ses exclusions aussi, et notre guide sur la plus-value de revente les expose déjà. Ce qui suit n’ajoute pas une exclusion à la liste : il tire la conclusion que personne ne tire, parce qu’elle ne se voit qu’en regardant ce marché-ci.

Reprenons le texte. Depuis la loi de finances pour 2025, « le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction »¹ lors du calcul de la plus-value. Un avantage pris pendant l’exploitation se paie donc à la sortie, ce qui a été présenté comme la fin de l’attrait fiscal du meublé.

Le même texte pose immédiatement trois exclusions. La réintégration ne s’applique pas aux biens situés dans « une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans »¹. Ni aux établissements médico-sociaux, ni à « une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées » ayant obtenu l’agrément prévu au code du travail ou l’autorisation prévue au code de l’action sociale et des familles¹. Ni aux établissements délivrant des soins de longue durée¹.

Résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes âgées dépendantes. Ce sont exactement les trois familles qui composent le marché de la revente de lots gérés, celui où se traitent chaque année des milliers de lots dont les propriétaires cherchent une sortie et dont les acquéreurs cherchent un rendement, et il se trouve que le législateur les a toutes trois écartées du dispositif dont on annonçait qu’il allait fermer ce marché. La réforme frappe le meublé classique, celui d’un appartement loué en direct, et laisse de côté celui qui est enfermé dans un bail commercial.

Chiffrons ce que l’exclusion vaut pour Baptiste. Sur un prix de 92 000 € dont 85 % amortissables hors terrain, soit 78 200 €, l’amortissement annuel s’établit à 2 607 € sur trente ans, et le cumul atteint 26 067 € au bout de dix ans de détention. Si ces amortissements devaient venir minorer le prix d’acquisition, la plus-value imposable augmenterait d’autant. À dix ans, les abattements pour durée de détention exposés dans notre guide sur la plus-value de revente ramènent le taux d’impôt sur le revenu à 13,30 % et celui des prélèvements sociaux à 15,78 %, soit 29,08 % au total. L’exclusion vaut donc 7 580 €.

Une réserve s’impose, et elle est de méthode. L’article a déjà bougé deux fois : le paragraphe qui porte la réintégration date de la loi de finances pour 2025, et sa version en vigueur est celle du 21 février 2026¹. Un texte qui change deux fois en un an peut changer une troisième fois. Ce guide date sa lecture, et il vous invite à dater la vôtre.

Quel est le rendement réel d’un lot d’occasion ?

Un point de moins que l’affiche, et le point manquant est toujours le même.

L’annonce divise le loyer par le prix demandé : 4 600 € sur 92 000 €, soit 5 %. Deux corrections s’imposent. Aucune n’est discutable.

Du rendement de l’annonce au rendement du compte en banque

La première correction porte sur le dénominateur. Les 7 200 € de frais d’acquisition sont sortis du compte de Baptiste au même titre que le prix ; les ignorer revient à calculer un rendement sur une somme qu’il n’a pas dépensée. Le prix de revient s’établit à 99 200 €, et le taux tombe à 4,64 %. Notre guide sur le coût total des frais d’acquisition détaille la composition de cette ligne.

La seconde porte sur le numérateur, et c’est celle que personne ne fait. Les 6 800 € de gros travaux ne sont pas une éventualité : ils relèvent d’une catégorie que le bail ne peut légalement pas déplacer vers l’exploitant. Lissés sur dix ans, ils valent 680 € par an, et le loyer réellement conservé n’est plus que de 3 920 €. Le rendement s’établit à 3,95 %.

Un point et cinq centièmes d’écart entre l’affiche et le compte en banque. Sur dix ans, cela représente à peu près une année de loyer, entièrement absorbée par deux lignes qui figuraient toutes deux dans les documents remis avant la vente.

Disons maintenant ce qui ne nous arrange pas. À 3,95 % net de travaux mais brut d’impôt, de charges de copropriété non refacturées et de vacance d’exploitant, ce type d’actif ne bat pas un investissement locatif classique bien acheté — il le paie en tranquillité de gestion, ce qui est une contrepartie réelle mais qui se choisit en connaissance de cause. Un expert-comptable qui a déjà vu passer des liasses de résidences gérées dira en un quart d’heure si le loyer affiché a été révisé à la baisse dans le passé, et c’est la question qui compte davantage que le taux.

Reprendre son lot coûte une indemnité d’éviction

La question revient à chaque déception, et la réponse ne change pas.

Un propriétaire qui voit son loyer renégocié à la baisse, ou son exploitant tarder à payer, songe naturellement à récupérer son studio pour le louer lui-même à un étudiant. Le calcul paraît simple : le loyer direct dépasserait le loyer versé par l’exploitant, moins la commission.

Il se heurte à l’indemnité d’éviction. Refuser le renouvellement ouvre au preneur le droit à une indemnité « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », comprenant « la valeur marchande du fonds de commerce »². Sur un lot dont la valeur est de l’ordre de 92 000 €, une indemnité qui représenterait une fraction significative d’un fonds d’exploitation efface plusieurs années de l’écart de loyer espéré.

Il reste que le texte réserve des exceptions, « prévues aux articles L. 145-17 et suivants »², et qu’un manquement grave du preneur relève d’un autre terrain que le refus de renouvellement. La question se pose à un avocat spécialisé, sur pièces, et pas à une page web — y compris celle-ci.

La conclusion pratique est ailleurs, et elle est plus utile. Puisque la sortie est coûteuse et incertaine, la seule décision qui compte réellement se prend avant la signature : celle d’acheter ou non chez cet exploitant-là. Un agent immobilier spécialisé sur ce marché connaît l’historique des révisions de loyer de chaque enseigne, et un notaire peut exiger la production du bail complet et de ses avenants avant le compromis.

Les résidences de tourisme suivent-elles les mêmes règles ?

Non, et la différence est écrite dans un article qui ne concerne qu’elles.

« Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale »⁵.

La règle a deux faces. Il faut les regarder toutes les deux. Du côté du propriétaire, elle sécurise : l’exploitant ne peut pas rendre les clés au bout de trois ans en laissant un lot vide dans une station qu’il a jugée décevante. Du côté du même propriétaire, elle enferme : neuf ans, c’est long lorsque le loyer a été fixé haut à la commercialisation et qu’il faudra le renégocier.

La conséquence sur le marché secondaire est directe. Un lot de résidence de tourisme s’achète avec une durée résiduelle de bail qui se compte en années, et cette durée est un élément du prix au même titre que le loyer. Demandez la date de prise d’effet du bail en cours avant de discuter le prix : elle vous dit dans combien de temps la question du loyer se rouvrira.

Notons enfin ce que cet article ne dit pas. Il vise les résidences de tourisme, pas les résidences étudiantes ni les établissements pour personnes âgées, qui restent sous le régime général du bail commercial. Une page qui annonce « neuf ans fermes » pour toutes les résidences gérées se trompe de texte.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Le rendement calculé sur le prix affiché. Diviser 4 600 € par 92 000 € donne 5 % et ignore 7 200 € réellement décaissés. Le taux honnête est 4,64 %, et l’écart de 0,36 point paraît mince jusqu’à ce qu’on le rapporte à la durée : sur dix ans, il représente près de 3 600 € de rendement surestimé. Ce n’est pas le montant des frais oubliés — un décaissement unique ne se convertit pas en points de rendement à l’identique — mais c’est l’écart entre ce qu’on croyait encaisser et ce qu’on encaisse.

Les gros travaux crus à la charge de l’exploitant. C’est l’erreur la plus coûteuse, parce qu’elle repose sur une intuition raisonnable : l’exploitant occupe, donc il entretient. Le décret dit l’inverse pour l’article 606 et pour la mise en conformité. Sur ce dossier, 6 800 € — soit 1,48 année de loyer — que personne n’avait provisionnés.

Le lot acheté pour être repris plus tard. Le raisonnement se tient sur le papier : loué directement à un étudiant, ce studio se placerait autour de 6 200 € par an, contre 4 600 € versés par l’exploitant, soit 1 600 € d’écart annuel espéré. Il se heurte à l’indemnité d’éviction, qui comprend la valeur marchande du fonds de commerce et absorbe cet écart pendant des années avant tout gain. Le plan de sortie n’existait pas. Sa disparition ne se découvre qu’au moment où l’on en avait besoin.

La revente vendue comme fiscalement condamnée. Un propriétaire de résidence étudiante qui brade son lot en croyant la réforme de 2025 applicable à son cas se prive de 7 580 € d’exclusion sur un horizon de dix ans, et vend à un acheteur qui, lui, aura lu le texte jusqu’aux exclusions.

Que vérifier avant d’acheter d’occasion ?

1. Exigez le bail complet et tous ses avenants. Pas un résumé, pas une fiche commerciale : l’acte et ses modifications. C’est là que se lisent la durée résiduelle et les révisions déjà consenties.
2. Cherchez l’inventaire des charges. Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif ; s’il est absent ou vague, c’est le bailleur qui supporte le doute.
3. Datez la prise d’effet du bail en cours. Elle vous dit dans combien d’années la question du loyer se rouvrira, et donc ce que vous achetez vraiment.
4. Demandez les procès-verbaux d’assemblée des trois dernières années. Les gros travaux ne surgissent pas : ils s’annoncent, se chiffrent, puis se votent. Un commissaire de justice peut constater l’état des parties communes si le dossier est muet.
5. Reconstituez le rendement sur le prix de revient, frais compris, et retranchez la quote-part de travaux lissée. C’est ce taux-là, et lui seul, qui se compare à autre chose.
6. Vérifiez la catégorie exacte de la résidence. Étudiante, seniors, médico-sociale, tourisme : les exclusions fiscales et la durée des baux ne sont pas les mêmes, et l’annonce emploie souvent le mot le plus vendeur.
7. Renseignez-vous sur l’exploitant avant le bien. Puisque la sortie est coûteuse, c’est la seule décision qui compte, et elle se prend avant la signature.

Un mot pour finir sur ce que ce guide ne dit pas. Il ne dit pas que le marché secondaire est un piège : acheter un actif au prix de son loyer plutôt qu’au prix de sa commercialisation est une base saine, et la gestion déléguée a une valeur pour qui ne veut pas gérer. Il dit que le rendement affiché n’est pas le rendement, que deux lignes légalement inévitables le rabotent d’un point, et que la réforme fiscale dont tout le monde parle ne s’applique pas aux résidences qui composent ce marché. Pour la fiscalité de la détention elle-même, notre guide sur le statut de loueur en meublé professionnel expose les deux seuils qui font basculer d’un régime à l’autre, et celui sur l’évaluation d’un bien loué à l’IFI traite ce que ces lots deviennent dans une assiette taxable.