L’option qui rend la TVA des travaux déductible, et l’engagement de vingt ans qui vient avec

La réponse en trente secondes. Un bailleur de locaux nus peut demander à payer la TVA. Le code ouvre cette faculté à ceux « qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée »¹.

L’engagement dure neuf ans, la régularisation vingt. L’option « peut être dénoncée à partir du 1^er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée »², mais la taxe déduite se régularise « par vingtième pendant vingt années »³.

Et l’article disparaît au 1^er janvier 2027. Sa page annonce son abrogation à cette date : le régime survit, le numéro change de code.

Le corpus décrit le local commercial en pied d’immeuble et la TVA des travaux en logement, sans jamais dire qu’un bailleur peut choisir de soumettre ses loyers à la taxe. C’est pourtant la décision qui commande la récupération de la TVA sur une rénovation.

Qui peut demander à payer la TVA sur ses loyers ?

Le bailleur de locaux nus, et le code le formule comme une faveur qu’on sollicite. L’article s’ouvre ainsi : « Peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée »¹ une liste de personnes, dont celles qui louent des locaux nus.

Trois expressions de cette phrase méritent d’être pesées. « Peuvent » indique une faculté, jamais une obligation. « Sur leur demande » indique une démarche, qui ne se présume pas. Et « acquitter » indique que le bailleur devient redevable de la taxe, non qu’il en est dispensé.

Le texte vise les personnes « qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1^er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti »¹.

Deux situations sont donc couvertes, et la seconde surprend : un preneur qui n’est pas lui-même assujetti n’interdit pas l’option, sous une condition de forme que ce guide examine plus loin.

Quels locaux l’option ne peut-elle pas couvrir ?

Deux catégories, et le texte les énumère sans détour : « L’option ne peut pas être exercée : a. Si les locaux nus donnés en location sont destinés à l’habitation ou à un usage agricole »¹.

La première exclusion ferme définitivement la porte pour les logements. Un immeuble de rapport entièrement composé d’appartements ne peut rien récupérer par cette voie, quelle que soit l’ampleur de sa rénovation.

La seconde vise l’usage agricole, et elle intéresse peu un investisseur urbain. Retenez surtout que le critère est la destination des locaux, non la qualité du locataire : un logement loué à une société reste un logement.

Il en découle une conséquence pratique pour un immeuble mixte. Seul le local commercial du rez-de-chaussée entre dans le champ ; les appartements des étages n’y entrent pas, et la TVA des travaux se partage entre ce qui est récupérable et ce qui ne l’est pas.

Le piège du preneur non assujetti

Une phrase du bail, et sans elle l’option tombe. Le texte pose la seconde exclusion en ces termes : l’option ne peut pas être exercée « b. Si le preneur est non assujetti, sauf lorsque le bail fait mention de l’option par le bailleur »¹.

Lisez la construction : c’est une exclusion assortie d’une exception. Le principe est que l’option est fermée face à un preneur non assujetti ; elle se rouvre si, et seulement si, le bail en fait mention.

La condition porte sur le bail, pas sur une lettre ni sur la déclaration faite au service des impôts. Un bailleur qui a régulièrement opté auprès de l’administration mais dont le bail est muet se trouve donc sans fondement dès lors que son locataire n’est pas assujetti.

Le cas est plus courant qu’il n’y paraît. Une association, un professionnel de santé, un organisme de formation exonéré : autant de preneurs sérieux et solvables qui ne sont pas assujettis à la taxe, et pour lesquels la clause devient la condition de tout.

Une option, un immeuble

L’option ne se répand pas sur un patrimoine. L’annexe le dit sans ambiguïté : « Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles »².

Un investisseur qui détient trois immeubles de rapport et qui a opté pour l’un des trois n’a rien fait pour les deux autres. La règle est simple à énoncer et facile à oublier au moment d’une acquisition nouvelle.

Le même texte ouvre une possibilité que peu connaissent : l’option « est ouverte même lorsque l’immeuble n’est pas encore achevé »². Un bailleur qui construit ou restructure peut donc opter avant la mise en location, ce qui compte quand la TVA des travaux commence à courir bien avant le premier loyer.

Pourquoi demander à payer une taxe ?

Parce qu’être redevable, c’est pouvoir déduire. Le bailleur qui opte facture la taxe sur ses loyers et récupère celle qui a grevé ses dépenses, à commencer par les travaux.

Sur le local d’Alphonsine, la mécanique se lit en trois lignes. Les travaux coûtent 60 000 € hors taxes, la taxe s’élève à 12 000 €, et le coût toutes taxes comprises atteint 72 000 €. Sans option, ces 12 000 € sont un coût définitif : ils représentent 16,7 % de la facture.

La taxe facturée au locataire n’est pas, elle, une charge pour lui s’il est assujetti : il la déduit à son tour. C’est ce qui rend l’option indolore face à un preneur assujetti, et coûteuse face à un preneur qui ne l’est pas — puisque celui-ci supportera 20 % de plus sans pouvoir les récupérer.

Un bailleur qui hésite entre les deux voies gagnera à poser la question dans l’ordre où elle se présente : la destination des locaux d’abord, parce qu’elle décide de l’accès au régime ; la qualité du preneur ensuite, parce qu’elle décide de qui supporte réellement la taxe facturée ; le calendrier des travaux enfin, parce qu’il décide de ce qui entre dans le champ de la déduction. Le calcul de l’opportunité tient donc en une question : mon locataire récupère-t-il la taxe que je vais lui facturer ? Si oui, la taxe facturée ne lui coûte rien et celle des travaux vous revient ; si non, elle déplace une charge sur lui, et cela se négocie sur le loyer.

Quand l’option produit-elle effet ?

Au premier jour du mois où elle est formulée, ce qui lui donne un léger effet rétroactif. Le texte est précis : « L’option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts »².

Une option formulée le 15 mai 2026 produit donc effet au 1^er mai 2026, soit 14 jours plus tôt. C’est peu, et c’est assez pour couvrir une facture de travaux émise en début de mois.

La règle vaut aussi pour la dénonciation, dans les mêmes termes et avec le même effet. Elle mérite d’être connue quand une échéance de fin d’engagement approche.

Quand peut-on revenir en arrière ?

Pas avant la neuvième année civile qui suit. Le texte fixe le point de départ de la faculté de dénoncer : l’option « peut être dénoncée à partir du 1^er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée »².

Comptez sur le dossier d’Alphonsine. L’option est exercée en 2026 ; les années civiles qui suivent sont 2027, 2028, et ainsi de suite jusqu’à 2035, qui est la neuvième. La dénonciation devient donc possible au 1^er janvier 2035, soit 3 153 jours après la demande.

Huit années révolues séparent l’option de la première sortie possible. Un bailleur qui envisage de revendre le local à cinq ans, ou de le transformer en logement, doit intégrer cette durée avant de signer sa demande.

La régularisation qui dépasse l’engagement

Une seconde durée court derrière la première, et elle est plus longue. La taxe déduite sur un immeuble n’est pas acquise le jour de la déduction : elle se régularise année après année.

Le texte pose le mécanisme pour les biens meubles puis l’étend aux immeubles : « Une régularisation de la taxe initialement déduite est opérée chaque année pendant cinq ans »³, et « cette régularisation s’opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années »³.

La conséquence est celle qu’un bailleur doit avoir en tête au moment de dénoncer. Sur les 12 000 € déduits par Alphonsine, une sortie du champ après 9 années laisse 11 vingtièmes non courus, soit 6 600 € susceptibles d’être reversés — 55 % de la taxe initialement déduite.

Neuf années d’engagement, vingt années de régularisation

L’écart entre les deux durées est de 11 années, et le rapport de 2,2. C’est le point que ce guide veut faire retenir : la faculté de sortir naît bien avant que la déduction soit définitivement acquise.

Que devient le texte au 1er janvier 2027 ?

Il est abrogé, et le régime continue ailleurs. La page de l’article affiche une version en vigueur qui court jusqu’au 1^er janvier 2027 et annonce son abrogation par une ordonnance du 17 décembre 2025.

Le calendrier de cette bascule a bougé, et c’est ce qui rend la date incertaine pour qui la lit de loin. Une ordonnance du 27 juillet 2026 est venue ajuster le code d’accueil, et son article 19 dispose qu’« à l’exception des articles 2, 3, 16 et 17, les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur le 1^er janvier 2027 »⁴.

Ce guide s’en tient à ce que les pages consultées affichent : l’article qui porte l’option est en vigueur jusqu’au 1^er janvier 2027, et son abrogation prend effet à cette date. Il ne décrit pas les articles qui le remplacent, ne les ayant pas lus, et il ne dit pas ce que l’ordonnance de juillet 2026 a exactement déplacé dans le calendrier.

Cette incertitude de calendrier n’est pas propre à ce texte, et elle appelle une méthode plutôt qu’une inquiétude : lorsqu’une page d’article affiche une fenêtre de version qui se ferme, la date qu’elle porte est celle qui fait foi tant qu’aucune lecture directe du texte modificateur ne la contredit, et c’est cette date que ce guide retient. La conséquence pratique est simple et vaut d’être anticipée. Un bail signé aujourd’hui, une clause d’option rédigée aujourd’hui, un dossier remis au service des impôts aujourd’hui visent un article qui ne portera plus ce numéro au 1^er janvier 2027. Les rédiger en visant aussi l’objet — l’option pour l’assujettissement des locations de locaux nus — plutôt que le seul numéro évite d’avoir à les reprendre.

Le dossier d’Alphonsine, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Alphonsine détient un immeuble de rapport de quatre logements et d’un local commercial en pied d’immeuble, loué nu à un commerçant assujetti pour 1 400 € hors taxes par mois.

Elle rénove le local et engage 60 000 € de travaux hors taxes. La question de la déductibilité se pose avant même la première facture, puisque l’option peut être formulée avant l’achèvement.

Soixante mille euros de travaux, deux coûts

Les deux premières lignes s’additionnent à l’écran : 60 000 et 12 000 font 72 000 €. La taxe représente 16,7 % du coût toutes taxes comprises, et c’est exactement ce que l’option permet de récupérer.

Alphonsine formule sa demande le 15 mai 2026. L’option prend effet au 1^er mai 2026, elle facture 20 % sur ses loyers à compter de cette date, soit 3 360 € de taxe collectée sur une année de 16 800 € de loyer. Il lui faut 3,6 années de loyer pour collecter l’équivalent de ce qu’elle a déduit sur les travaux.

Sa faculté de dénoncer s’ouvrira au 1^er janvier 2035. Si elle sort alors du champ, 6 600 € seront susceptibles d’être reversés et son gain net se réduira à 5 400 €. Si elle tient vingt années, rien ne se reverse.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas dans quels cas précis la régularisation est effectivement déclenchée : le texte lu en pose le mécanisme et la durée, pas la liste des événements qui l’ouvrent. Et il ne chiffre pas l’effet de l’option sur les loyers des quatre logements, qui n’entrent pas dans son champ.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels les travaux étaient faits et le local loué.

Le bail muet devant un preneur non assujetti. Le bailleur opte auprès du service des impôts, mais son bail ne mentionne rien et son locataire n’est pas assujetti. L’exception qui rouvrait l’option ne joue pas : 12 000 € de taxe déduite sur des travaux de 60 000 € reposent sur un fondement que le texte n’offre pas.

L’option supposée acquise sur tout le patrimoine. L’investisseur a opté pour son premier immeuble et acquiert le deuxième trois ans plus tard. Une option distincte est exigée pour chaque immeuble : la TVA des travaux du second, 12 000 € sur une opération comparable, n’est pas récupérable faute de demande.

La dénonciation à la première échéance. Le bailleur dénonce au 1^er janvier 2035, dès que la faculté s’ouvre, en pensant l’affaire close. Il reste 11 vingtièmes non courus : 6 600 € susceptibles d’être reversés, et un gain net ramené de 12 000 € à 5 400 €.

Les travaux engagés avant la demande. Le bailleur attend l’achèvement pour formuler son option, alors que le texte l’ouvre même sur un immeuble inachevé. Les factures antérieures au premier jour du mois de la demande restent hors du champ, sur un chantier de 60 000 € dont la taxe s’élève à 12 000 €.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité l’option comme une case à cocher, alors que le texte en fait une demande datée, propre à un immeuble, conditionnée par une clause du bail et engageante bien au-delà de sa durée minimale.

Six gestes autour de l’option

Trois avant les travaux. Trois au moment de rédiger.

1. Vérifiez la destination des locaux avant tout calcul. L’habitation et l’usage agricole sont exclus : dans un immeuble mixte, seul le local professionnel entre dans le champ.
2. Demandez à votre locataire s’il est assujetti. C’est la question qui décide de l’opportunité, puisqu’un preneur assujetti récupère la taxe que vous lui facturez.
3. Formulez la demande avant les premières factures. L’option est ouverte même sur un immeuble inachevé, et elle prend effet au premier jour du mois où elle est formulée.
4. Faites figurer l’option dans le bail, toujours. Devant un preneur non assujetti, c’est la mention au bail qui rouvre une option que le texte ferme.
5. Comptez vingt ans, pas neuf. La faculté de dénoncer s’ouvre à la neuvième année civile suivante, mais la régularisation court par vingtièmes pendant vingt années.
6. Visez l’objet, pas seulement le numéro d’article. Le texte qui porte l’option est abrogé au 1^er janvier 2027 et le régime se poursuit dans un autre code.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’expert-comptable formule la demande et suit les déclarations, et c’est à lui qu’il faut poser la question de l’opportunité avant le premier devis. L’architecte et l’artisan établissent des factures dont la date décide de ce qui entre dans le champ, ce qui rend le calendrier de l’option indissociable de celui du chantier. Le notaire rédige ou relit le bail, seul endroit où la mention exigée devant un preneur non assujetti peut figurer. L’agent immobilier, enfin, connaît la qualité du preneur qu’il présente — et la révision du loyer commercial comme la transformation d’un local en logement répondent à d’autres besoins que celui-ci.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne lit pas l’article qui pose l’exonération de principe des locations de locaux nus, et il ne décrit donc pas le régime auquel l’option déroge. Il ne dit pas dans quels cas la régularisation est effectivement déclenchée, ni comment elle se calcule au-delà du mécanisme des vingtièmes. Il ne décrit pas les articles du code des impositions sur les biens et services qui prendront le relais, ne les ayant pas lus. Il ne dit pas ce que l’ordonnance de juillet 2026 a exactement modifié dans le calendrier de la recodification, son article 2 n’ayant pas pu être obtenu mot à mot. Et il ne traite ni l’imputation du déficit foncier ni la décote de bloc.