Refuser le renouvellement sans payer l’indemnité d’éviction : les deux cas, et la mise en demeure qui doit se recopier elle-même

La réponse en trente secondes. Refuser se paie, sauf exception. Le bailleur « peut refuser le renouvellement du bail » mais doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement »¹.

Deux cas seulement échappent à l’indemnité. Un motif grave et légitime contre le locataire, ou un immeuble insalubre ou dangereux².

Et la mise en demeure doit se recopier elle-même. Elle « doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa »².

Le corpus traite le local commercial en pied d’immeuble, la clause résolutoire et le changement d’activité du locataire. Deux de ces guides citent l’article des exceptions — mais seulement à l’intérieur de citations d’un autre article, sous la forme « sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants ». Voici ce que ces exceptions disent réellement.

Un bailleur peut-il refuser le renouvellement ?

Oui, toujours, et c’est la première surprise. Le texte ne subordonne le refus à aucune condition : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail »¹.

La contrepartie arrive dans la phrase suivante, et c’est elle qui coûte. Le bailleur « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement »¹.

Retenez la construction, parce qu’elle commande tout le reste. Le refus est libre, l’indemnité est le principe, et les exceptions sont limitativement renvoyées à d’autres articles. Un bailleur ne discute donc pas son droit de refuser : il discute son obligation de payer, qui pèse 86 400 € dans le dossier chiffré plus bas.

Notez enfin ce que le texte ne dit pas. Il définit l’indemnité comme égale au préjudice causé, et n’en donne aucune méthode de calcul. Ce guide n’en propose pas davantage, et le montant de son dossier chiffré — 86 400 €, soit trois années de loyer — est une hypothèse posée, non une estimation.

Dans quels cas aucune indemnité n’est due ?

Deux, et le texte les numérote. L’article s’ouvre ainsi : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité »², puis énumère.

Le premier vise le locataire : le bailleur le peut « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant »². Le second vise l’immeuble, et n’a rien à voir avec le comportement du preneur.

Cette distinction est utile parce qu’elle sépare deux logiques. Dans le premier cas, on reproche quelque chose à quelqu’un et il faut lui avoir laissé une chance de se corriger. Dans le second, on constate l’état d’un bâtiment, et le locataire n’y peut rien.

Une précision de vocabulaire s’impose avant d’aller plus loin. Le texte ne définit nulle part le motif grave et légitime : il en donne deux illustrations, encadrées de conditions, et laisse le reste à l’appréciation du juge. Ce guide s’en tient donc à ce qui est écrit.

Ce que le texte exige avant d’invoquer un manquement

Une mise en demeure restée sans effet plus d’un mois, dans deux hypothèses précises. Le texte les nomme : « s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds »².

Les deux hypothèses couvrent l’essentiel des dossiers réels. L’inexécution d’une obligation vise les manquements au bail — défaut d’entretien, sous-location prohibée, activité non autorisée. La cessation d’exploitation vise le rideau baissé, comme les 8 mois de fermeture du dossier chiffré plus bas.

La restriction qui suit est décisive pour le bailleur pressé. Dans ces deux hypothèses, « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser »².

Lisez le verbe : l’infraction ne peut pas être invoquée. Elle existe, elle est constatée, elle est peut-être grave — et elle reste inutilisable tant que la mise en demeure n’a pas été délivrée puis ignorée pendant plus d’un mois. Un bailleur qui découvre un manquement et délivre son congé la semaine suivante s’est privé de son moyen.

La formalité qui doit se recopier elle-même

Trois conditions de forme, toutes à peine de nullité, et la troisième est inhabituelle. Manquer l’une revient à les manquer toutes, et 86 400 € changent de camp. Le texte les pose d’une traite : la mise en demeure « doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa »².

La première condition écarte la lettre recommandée. Un acte extrajudiciaire suppose un commissaire de justice, et il n’y a pas d’équivalent toléré dans ce texte, là où d’autres articles du même chapitre acceptent expressément la lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La deuxième interdit la formule générale. Préciser le motif invoqué, c’est écrire ce qui est reproché, pas rappeler qu’un bail comporte des obligations.

La troisième est celle qu’on oublie, et c’est la plus vérifiable. Reproduire les termes du présent alinéa signifie recopier dans l’acte la phrase même qui impose cette formalité — de sorte que le locataire lise, dans le document qu’il reçoit, qu’il dispose d’un mois et ce qui se passera ensuite. Un acte qui ne contient pas ce paragraphe est nul, quelle que soit la gravité du manquement qu’il dénonce.

La conséquence pratique tient en une phrase, et elle vaut d’être posée franchement. La nullité de la mise en demeure ne rend pas le locataire irréprochable : elle rend son manquement inutilisable pour échapper à l’indemnité, ce qui ramène le bailleur au principe et lui coûte le prix du renouvellement refusé.

Combien de temps le locataire a-t-il pour se corriger ?

Plus d’un mois, et le texte compte à partir de la mise en demeure. L’infraction doit s’être « poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure »² pour devenir invocable.

Deux verbes, deux situations différentes. « Poursuivie » vise le manquement qui dure, comme une exploitation arrêtée qui ne reprend pas. « Renouvelée » vise le manquement qui cesse puis recommence, ce qui interdit au locataire de se mettre en règle huit jours et de rechuter ensuite.

Le mois est bref rapporté à ce qu’il protège. Dans le dossier chiffré plus bas, il représente 31 jours et 2 400 € de loyer, quand l’indemnité en jeu se compte en dizaines de milliers d’euros — soit 2,8 % de cette indemnité.

Le second cas, qui ne regarde pas le locataire

L’insalubrité constatée ou le danger, et la démolition qui s’ensuit. Le texte ouvre le refus sans indemnité « s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état »².

Deux branches, deux exigences de preuve. La première suppose une insalubrité « reconnue par l’autorité administrative », donc un acte administratif — l’appréciation du bailleur ne suffit pas. La seconde parle d’un immeuble qui « ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état », sans exiger de reconnaissance administrative dans les termes du texte.

Ce cas n’exige aucune mise en demeure, et pour cause : rien n’est reproché au locataire. Il est réservé aux situations où le bâtiment lui-même met fin à l’occupation, et il n’offre aucune ressource au bailleur dont l’immeuble est simplement vétuste : celui-là paiera les 86 400 € comme les autres.

Une contrepartie existe si le propriétaire reconstruit. Le locataire « a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit »², et les deux sections suivantes disent à quelles conditions.

Reprendre pour construire, mais avec indemnité

C’est un autre article, et il ne relève pas des exceptions. Le bailleur « a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 »³.

La différence avec le cas de l’immeuble insalubre est nette et souvent confondue. Un immeuble que l’on choisit de reconstruire n’est pas un immeuble que l’on doit démolir : le premier ouvre un droit de reprise payant, le second une exception gratuite.

Pour un investisseur qui projette une opération sur un immeuble de rapport, la conséquence est budgétaire. Le coût de la reprise du local commercial — 86 400 € dans le dossier chiffré plus bas — entre dans le plan de financement au même titre que les travaux, et il ne s’efface pas parce que le projet est ambitieux.

Que doit faire le locataire évincé pour revenir ?

Notifier, dans un délai court, et surveiller son courrier ensuite. Le texte impose la première démarche au locataire : il « doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en lui faisant connaître son nouveau domicile »⁴. Ces trois mois valent 90 jours dans le dossier chiffré plus bas.

Une déchéance guette celui qui déménage ensuite. Le locataire « doit notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile »⁴ : un commerçant qui s’installe ailleurs sans le dire perd, au terme de ces 90 jours, son droit de priorité sans qu’aucune décision ne le lui retire.

Le bailleur a ensuite ses propres obligations, et elles sont sanctionnées. Il « doit, avant de louer ou d’occuper lui-même un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu’il est prêt à lui consentir un nouveau bail »⁴, et le propriétaire qui ne s’y conforme pas « est passible, sur demande de son locataire, du paiement à ce dernier de dommages-intérêts »⁴.

Un délai symétrique clôt le mécanisme, et il porte lui aussi une nullité. Le locataire « a un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente », et « Ce délai doit, à peine de nullité, être indiqué dans la notification »⁴. Une seconde formalité qui consiste, encore, à écrire dans l’acte ce que l’acte déclenche.

Le droit de priorité n’est enfin pas un droit au même local. Si l’immeuble reconstruit est plus grand, « le droit de priorité est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux »⁵ ; et s’il ne permet pas de reloger tout le monde, « la préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens »⁵.

Une clause du bail peut-elle écarter tout cela ?

Non, et le code le dit d’une formule large. Sont réputés non écrits « quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre »⁶.

Trois expressions méritent d’être pesées dans cette phrase. « Quelle qu’en soit la forme » vise l’avenant comme la clause initiale. « Arrangements » vise ce qui n’est pas écrit dans le bail. Et « ont pour effet » regarde le résultat, non l’intention affichée.

Cet article a été retouché récemment, ce qui mérite d’être signalé. Sa version en vigueur date du 28 mai 2026 et procède de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique : la liste des articles protégés vise désormais un article L. 145-32-1 que ce guide n’a pas lu et dont il ne dira donc rien.

Le dossier de Léonie, échéance par échéance

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Léonie détient un immeuble de rapport dont le local en pied d’immeuble est loué 2 400 € par mois, soit 28 800 € par an, à un commerçant qui a cessé son activité.

L’indemnité d’éviction que le refus déclencherait est ici posée à trois années de loyer, soit 86 400 €. Ce multiple est une hypothèse de travail choisie pour que les calculs se refassent à la main : le texte définit l’indemnité comme égale au préjudice causé et n’en donne aucune méthode, et ce guide n’en invente pas.

Une mise en demeure du 12 janvier 2026, trois échéances

Les deux premières lignes courent depuis la mise en demeure, la troisième depuis le départ des lieux. C’est le premier délai qui décide de tout : si l’exploitation n’a pas repris au 12 février 2026, le manquement devient invocable ; si la mise en demeure était nulle, il ne le devient jamais.

Vingt-huit mille huit cents euros de loyer, deux issues

Le tableau se lit à l’écran : 28 800 € multipliés par trois donnent bien 86 400 €. L’écart entre les deux issues est de 86 400 €, soit trois années de loyer, et il ne tient qu’à la forme d’un acte.

Mesurez le rapport entre l’enjeu et le geste. Le mois laissé au locataire représente 31 jours et 2 400 € de loyer, c’est-à-dire 2,8 % de l’indemnité en jeu. Un bailleur qui refuse d’attendre ce mois-là joue trois années de loyer pour en gagner une douzième.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas ce que vaudrait réellement l’indemnité, faute de méthode dans le texte lu. Il ne dit pas si une exploitation arrêtée depuis huit mois constitue une cessation sans raison sérieuse et légitime, appréciation qui appartient au juge et que ce guide n’anticipe pas.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le manquement du locataire était réel.

La mise en demeure par lettre recommandée. Le bailleur écrit, le locataire reçoit, rien ne bouge. Le texte exige un acte extrajudiciaire à peine de nullité : le motif devient inutilisable et l’indemnité posée à 86 400 € redevient due.

L’acte qui ne se recopie pas. Un commissaire de justice signifie une mise en demeure en bonne et due forme, mais l’acte ne reproduit pas les termes de l’alinéa. La nullité est encourue pour cette seule omission, et les 86 400 € basculent du même côté.

Le congé délivré trois semaines après le constat. Le bailleur ne laisse pas s’écouler le mois. L’infraction n’est pas invocable, quel que soit son sérieux : 28 800 € de loyer annuel se transforment en trois années d’indemnité.

La reprise pour reconstruire présentée comme une exception. Le bailleur croit que démolir pour rebâtir le dispense de payer. L’article sur la reconstruction impose l’indemnité : 86 400 € entrent dans le plan de financement de l’opération, ou celle-ci ne se fait pas.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité une exception comme un principe, alors que le texte fait exactement l’inverse : le principe est de payer, et les exceptions sont écrites, comptées et assorties de formes.

Six gestes avant de refuser un renouvellement

Trois avant d’agir. Trois au moment de faire signifier.

1. Vérifiez d’abord si vous êtes dans une exception ou dans le principe. Hors des deux cas énumérés, le refus reste possible mais l’indemnité est due.
2. Chiffrez l’indemnité avant de décider, pas après. Elle est définie comme égale au préjudice causé, elle atteint 86 400 € dans le dossier chiffré, et son montant commande l’intérêt même de la démarche.
3. Ne comptez pas sur la reconstruction pour l’éviter. Le droit de reprendre pour construire s’exerce à charge de payer l’indemnité prévue par le texte.
4. Faites signifier par un commissaire de justice, jamais par courrier. Le texte exige un acte extrajudiciaire à peine de nullité, sans équivalent toléré : le coût de l’acte est sans commune mesure avec les 86 400 € qu’il protège.
5. Exigez que l’acte reproduise les termes de l’alinéa. C’est la condition de forme la plus oubliée, et elle se vérifie en lisant l’acte avant signification.
6. Laissez passer plus d’un mois, puis constatez. L’infraction ne devient invocable que si elle s’est poursuivie ou renouvelée au-delà de ce délai, soit 31 jours dans le dossier chiffré.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le commissaire de justice signifie la mise en demeure, et c’est lui qui garantit les trois conditions de forme que le texte impose à peine de nullité. Le notaire relit le bail pour y chercher les clauses qui, réputées non écrites, ne protègent personne. L’expert-comptable chiffre ce que la perte du local représente dans le compte de résultat de l’immeuble, avant que la décision ne soit prise. L’agent immobilier, enfin, dit à quel loyer le local se relouerait, seule donnée qui permette de comparer l’indemnité à ce qu’elle achète.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas comment l’indemnité d’éviction s’évalue : l’article la définit par le préjudice causé et n’en donne pas la méthode. Il ne lit pas les articles sur la reprise pour habiter, sur la surélévation, ni sur les opérations de restauration immobilière, qui ouvrent d’autres droits de reprise. Il ne dit pas ce qu’est un motif grave et légitime au-delà des deux illustrations que le texte donne. Il ne décrit pas l’article que la loi du 26 mai 2026 a ajouté à la liste des dispositions protégées, ne l’ayant pas lu. Et il ne traite ni la révision du loyer commercial, ni la restitution du dépôt de garantie.