Rendement, cash-flow, TRI : trois chiffres, une seule bonne question

La réponse en trente secondes. Le rendement mesure le bien, avant votre montage : il ignore le crédit, la durée et la revente. Le cash-flow mesure votre montage : il ignore ce que vous récupérez à la sortie. Le taux de rendement interne mesure l’argent que vous avez réellement immobilisé, sur la durée où vous l’immobilisez, revente comprise. C’est le seul comparable à un autre placement.

Sur le dossier qui sert de fil rouge, ces trois chiffres valent 7,22 %, − 296 € par mois et 0,76 % sur dix ans. Le rendement brut ne prédit pas le TRI, et l'écart de six points n’est pas une anomalie de calcul : il vient des frais d’acquisition, de l’impôt de sortie et du temps.

Ce qui déplace un TRI n’est pas ce qu’on croit. La durée de détention le fait varier de 21,2 points entre cinq et vingt ans, l’hypothèse de revente de 15,7 points. L’apport, dont tout le monde parle, ne le déplace que de 2,8 points entre 5 et 100 % du prix de revient.

Un TRI publié sans son hypothèse de revente ne veut rien dire. C’est la première chose à savoir, et c’est aussi celle que les simulateurs escamotent le plus systématiquement : ils rendent un pourcentage sans afficher les flux qui l’ont produit ni le prix de sortie qu’ils ont supposé.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Rachid, 41 ans, chef de chantier au Mans, un premier investissement derrière lui. Il achète un T3 de 62 m² : 95 000 € de prix, 7 885 € de frais d’acquisition calculés poste par poste plutôt que forfaitisés⁶, 25 000 € de travaux et 5 000 € de mobilier, loué 800 € hors charges en meublé, financé à 90 % sur vingt ans. Exemple construit à partir des fourchettes de marché citées dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Rendement, cash-flow, TRI : que mesure chacun ?

La façon la plus rapide de les distinguer n’est pas de dire ce qu’ils mesurent. C’est de dire ce qu’ils ignorent.

Chaque indicateur est aveugle à quelque chose, et c’est ce qui le rend utile

Cette dernière colonne explique pourquoi les trois coexistent, et pourquoi chaque interlocuteur vous en sert un seul : l’agent immobilier parle rendement, le courtier parle mensualité, l’expert-comptable parle résultat fiscal. Un investisseur qui compare deux appartements du même quartier a besoin du rendement. Celui qui vérifie qu’il tiendra le mois prochain a besoin du cash-flow. Celui qui hésite entre acheter un studio et abonder son plan d'épargne retraite a besoin du TRI, et de lui seul.

Les deux premiers sont détaillés ailleurs : notre guide du rendement brut, net et net-net descend les trois étages du calcul, et notre guide du cash-flow traite l’annuité et l’enrichissement. Celui-ci enseigne le troisième.

Le même dossier, trois chiffres qui semblent se contredire

Rachid achète 95 000 € un T3 de 62 m², soit 1 532 € du mètre carré. Sur les 6 061 ventes d’appartements enregistrées au Mans entre 2021 et 2025, dont la médiane ressort à 1 797 € du mètre carré, le premier quartile à 1 395 € et le troisième à 2 200 €, ce prix se situe au trente-troisième centile — il a acheté dans le tiers bas du marché, ce qui est cohérent avec un bien à rénover¹.

Après 25 000 € de travaux et 5 000 € de mobilier, son prix de revient atteint 132 885 €, soit 2 143 € du mètre carré — le soixante-douzième centile du même marché. Autrement dit, son opération coûte à peu près ce que vaut le quartile supérieur des appartements de la ville. Ce n’est pas une mauvaise nouvelle en soi, mais c’est le chiffre qui décidera de sa sortie.

Le loyer, 800 € hors charges pour 62 m², fait 12,90 € du mètre carré. La référence publique situe l’appartement manceau à 11,77 € charges comprises au millésime 2025, avec un intervalle de prédiction allant jusqu'à 14,73 €². Le loyer retenu est donc dans le haut de l’intervalle, ce qui est cohérent avec du meublé rénové mais suppose que la rénovation soit réellement faite.

Son courtier lui a annoncé le premier, son notaire le deuxième sans le nommer ainsi, et personne ne lui a jamais présenté le troisième. Rendement brut : 7,22 %. Cash-flow de la première année, apport de 13 289 € et emprunt de 119 597 € sur vingt ans : − 296 € par mois. Taux de rendement interne sur dix ans : 0,76 %.

Le point de vigilance. Aucun de ces trois chiffres n’est faux, et aucun ne se déduit d’un autre. Un rendement brut élevé n’annonce pas un TRI élevé, parce qu’il ignore précisément les trois éléments qui font le TRI : les frais d’acquisition, la fiscalité de sortie et la durée.

Comment calcule-t-on un TRI, concrètement ?

Le taux de rendement interne est le taux qui annule la valeur actuelle nette d’une série de flux. Formulé sans jargon : c’est le taux d’intérêt qu’aurait dû servir un placement pour produire exactement les mêmes mouvements d’argent, aux mêmes dates.

Il faut donc trois choses. La mise initiale, en négatif. Les flux annuels, positifs ou négatifs. Et le flux de sortie, qui s’ajoute à la dernière année. Voici la série de Rachid, arrondie à l’euro.

Année zéro : − 13 289 €, son apport. Ces flux annuels intègrent 8 % de frais de gestion toutes taxes comprises sur les loyers encaissés⁷. Années une à dix : − 3 554 €, puis − 3 428 €, − 3 300 €, − 3 170 €, − 3 039 €, − 2 905 €, − 2 769 €, − 2 632 €, − 2 492 € — le complément diminue parce que le loyer se révise chaque année quand la mensualité ne bouge pas. Et la dixième année porte en plus le produit net de la vente.

C’est ce dernier flux qui demande le plus de travail, et c’est celui que les simulateurs bâclent.

Le produit de la vente, une fois tout le monde payé

Une ligne de ce tableau échappe à presque tous les tableurs : l’indemnité de remboursement anticipé. Vendre avant le terme solde le prêt par anticipation, et la banque perçoit une indemnité que le code de la consommation plafonne au moindre de deux montants — un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Sur ce dossier, le semestre l’emporte : 1 268 €. Ce n’est pas énorme, mais c’est prélevé sur le seul flux positif de toute la série, celui qui porte l’essentiel du TRI, et son effet dépasse donc largement son montant. Elle disparaît d’elle-même à l'échéance : à vingt ans le prêt est soldé, le capital restant dû est nul, l’indemnité aussi — ce qui explique que la ligne « vingt ans » du tableau de sensibilité soit la seule que cette correction ne déplace pas.

Deux lignes méritent qu’on s’y arrête. Le prix de revente est modélisé sur le marché du rénové, 2 100 € du mètre carré — le soixante-neuvième centile local — et non sur le prix d’achat majoré de l’inflation. Supposer que 25 000 € de travaux ne valent rien à la revente produit un TRI absurde, et c’est pourtant l’hypothèse implicite de la plupart des tableurs.

La plus-value imposable, ensuite. Rachid a pratiqué 64 570 € d’amortissements en dix ans, qui viennent minorer son prix d’acquisition depuis février 2025⁴ : celui-ci descend de 127 885 à 63 311 €. La plus-value imposable atteint donc 87 791 € alors que la valeur du bien n’a progressé que de 56 102 € au-dessus du prix payé. Les abattements pour durée de détention — 30 % sur l’impôt sur le revenu et 8,25 % sur les prélèvements sociaux après dix ans — n’effacent pas cet effet, et la surtaxe sur les plus-values élevées s’ajoute au-delà de 50 000 €⁵. Le mécanisme se vérifie sur le tableau d’amortissement que tient votre expert-comptable, ligne par ligne. Et les charges qui viennent en amont de ce calcul sont recensées dans notre guide des frais qu’on oublie de compter.

Le taux qui annule cette série vaut 0,76 %. Vous pouvez le vérifier : actualisez chaque flux à 0,76 % et la somme tombe à zéro.

Qu’est-ce qui fait vraiment bouger un TRI ?

Quatre hypothèses, quatre amplitudes très inégales. Le classement est la partie utile de ce guide.

Deux leviers décident, deux ne font presque rien

La durée écrase tout. À cinq ans, le TRI de Rachid vaut − 12 % : les frais d’acquisition et l’impôt de sortie n’ont pas eu le temps d'être absorbés. À huit ans, il est encore à − 2,14 %. Il ne devient franchement positif qu’au-delà de dix ans. C’est la traduction chiffrée d’une phrase qu’on entend partout sans jamais la voir démontrée : l’immobilier locatif se juge sur le long terme.

La revalorisation vient ensuite, et c’est le problème du TRI. Personne ne connaît le prix de revente dans dix ans. Publier un TRI sans dire quelle revalorisation on a supposée revient à publier un chiffre dont l’incertitude dépasse la valeur — quinze points d'écart entre une hypothèse pessimiste et une hypothèse optimiste, toutes deux plausibles.

Le loyer arrive troisième, et il reste un levier sérieux : deux cents euros mensuels d'écart déplacent le TRI de près de huit points. C’est aussi le seul des quatre sur lequel on peut agir après l’achat, par la qualité du travail des artisans et par le choix du régime de location.

Mettre plus d’apport améliore-t-il le rendement ?

Non, et c’est le résultat le plus contre-intuitif de ce guide.

Passer de 5 % à 100 % d’apport — soit 126 241 € de capital immobilisé en plus — fait monter le TRI de − 0,03 à 3,33 %. Moins de trois points et demi, pour une somme qui aurait pu financer une seconde opération. Dans le même mouvement, le cash-flow passe de − 4 043 € à + 5 250 € par an : l’apport règle un problème de trésorerie, pas un problème de rendement.

La raison tient en une phrase. L’effet de levier n’ajoute de la valeur que si le rendement de l’actif dépasse le coût du crédit. Ici, le TRI de l’opération tourne autour de 1 à 3 % quand le crédit coûte 3,60 % plus 0,34 % d’assurance emprunteur, soit environ 4 %. L'écart est négatif, donc emprunter davantage tire le TRI vers le bas au lieu de l’amplifier.

Ce constat mérite d'être retourné, parce qu’il est utile dans les deux sens. Sur une opération dont le rendement dépasse nettement le coût du crédit — au-delà de 9 ou 10 % brut, ce qui existe dans certains marchés —, le levier joue à plein et l’apport détruit du TRI. Sur une opération à 7 %, il ne joue plus. La question « faut-il mettre de l’apport » n’a donc pas de réponse générale : elle dépend d’un écart que vous pouvez calculer.

Ce qui fausse un TRI

Trois erreurs suffisent à rendre un TRI décoratif. Elles se rencontrent dans presque tous les tableurs et dans la plupart des simulateurs en ligne.

Oublier l’impôt de sortie. C’est de loin l’erreur la plus fréquente, et elle est arithmétiquement massive, parce que la réintégration des amortissements crée une plus-value imposable là où le propriétaire, qui a vu son bien prendre quelques dizaines de milliers d’euros, n’en voit qu’une fraction.

Sur ce dossier, l’impôt de sortie atteint 26 760 €. Le retirer du modèle fait passer le TRI de 0,76 % à 7,80 %, soit sept points offerts par un oubli. Un TRI qui ne montre pas sa ligne d’impôt n’a pas été calculé, il a été estimé.

Modéliser la revente sur le prix d’achat. Le tableur reprend le prix payé, lui applique une inflation annuelle, et considère implicitement que les travaux de rénovation ne valent plus rien le jour de la vente, alors qu’ils sont précisément ce qui distingue le bien de celui d’en face.

La différence se chiffre : avec une sortie modélisée sur le prix d’achat au lieu du marché du rénové, le TRI de Rachid tombe de 0,76 % à − 13,17 %. Quatorze points d'écart sur une seule ligne du tableur, et l’erreur est invisible parce que le résultat reste un nombre plausible.

Compter le capital remboursé comme un revenu. Certains modèles ajoutent chaque année la part de capital remboursée aux flux de trésorerie, au motif parfaitement exact qu’il s’agit d’un enrichissement pour le propriétaire, et cette bonne intention produit une erreur de méthode.

C’est un double compte : le capital remboursé se retrouve déjà dans le produit de la vente, sous la forme d’un capital restant dû plus faible. Le compter deux fois ajoute mécaniquement 3 à 4 points au TRI. La règle est simple : dans un TRI, on ne compte que l’argent qui bouge réellement entre votre compte et l’extérieur.

Quel indicateur regarder, et quand

Chacun a son moment, et les confondre coûte cher.

1. Avant l’offre, le rendement. C’est le seul comparable d’un bien à l’autre, parce qu’il ignore votre situation personnelle. Deux appartements se comparent au rendement, jamais au cash-flow.
2. Avant la signature du prêt, le cash-flow. Il répond à la seule question qui peut vous mettre en difficulté : combien devrez-vous verser chaque mois, et jusqu’où cela peut-il monter ? Notre guide du stress test en donne les points de rupture.
3. Avant d’arbitrer entre placements, le TRI. Lui seul se compare à un contrat d’assurance-vie ou à un plan d'épargne retraite, parce que lui seul intègre la durée et la sortie.
4. Après cinq ans, le TRI à nouveau. Recalculé avec le prix de marché constaté au lieu de l’hypothèse initiale, il dit s’il faut garder ou arbitrer.

Il reste à dire ce que ce guide ne dit pas. Un TRI de 0,76 % sur ce dossier n’est pas un verdict : c’est le produit d’hypothèses que vous pouvez changer, à commencer par la durée. Le même bien conservé vingt ans rend 6,41 %, et l'écart ne vient d’aucune décision d’achat — seulement de la patience.

Et un TRI faible ne condamne pas une opération dont l’objet n’est pas le rendement. Quelqu’un qui achète pour loger un enfant dans huit ans, ou pour préparer une transmission, poursuit un but que ce chiffre ne mesure pas. Le TRI répond à une question précise. Il ne répond qu'à celle-là.