Après un sinistre, votre assureur prend votre place : contre qui il se retourne, et le geste qui vous coûte l’indemnité

La réponse en trente secondes. L’assureur prend votre place, dans la limite de ce qu’il a payé. Il est « subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage »¹. Au-delà de cette somme, le droit d’agir reste le vôtre.

Et vous pouvez le lui faire perdre. « L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur »¹. Une transaction signée avec le responsable suffit.

Le locataire, lui, est en première ligne. Le code civil protège le détenteur d’un immeuble incendié contre les tiers, puis retire cette protection « aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 »³.

Nous avons publié un guide sur le délai de deux ans pour agir contre son assureur. Celui-ci prend la suite logique : une fois l’indemnité versée, la question n’est plus de savoir qui paie, mais qui paiera au bout de la chaîne.

L’assureur qui paie prend votre place

Le mécanisme s’appelle la subrogation, et il n’a besoin d’aucun acte. Le texte le déclenche seul : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur »¹.

Trois expressions portent tout. « Payé » : le transfert n’a pas lieu avant le versement, ce qui laisse au bailleur, pendant l’expertise, la pleine maîtrise de son action. « Jusqu’à concurrence » : le transfert est plafonné au montant réglé, pas au montant du dommage. « Par leur fait » : le tiers doit avoir causé le dommage, la subrogation ne crée aucune responsabilité qui n’existait pas.

Depuis le 25 juin 2025, la phrase s’ouvre par une réserve — « Sans préjudice du deuxième alinéa de l’article L. 121-2 »¹ — qui renvoie à un mécanisme créé le même jour, et dont la dernière section de ce guide rend compte.

Que reste-t-il au bailleur après l’indemnisation ?

Tout ce que l’assureur n’a pas payé. C’est la conséquence directe du plafond, et c’est un poste qu’aucun interlocuteur du dossier n’a d’intérêt à rappeler.

Un dommage se règle rarement à l’euro près. La vétusté se déduit, la franchise se retient, certains postes ne figurent pas au contrat. La différence entre le dommage et l’indemnité n’est pas perdue : elle reste un droit d’agir contre le responsable, et ce droit appartient au bailleur, pas à son assureur.

Ce que l’assureur emporte, et ce qui vous reste

Les 69 900 € et les 11 100 € recomposent les 81 000 € du dommage. L’assureur agira pour la première somme, personne n’agira pour la seconde si le bailleur ne le fait pas — et rien n’empêche de le réclamer dans la même procédure que celle de l’assureur.

Quel geste fait perdre l’indemnité ?

Celui qui empêche l’assureur d’exercer le recours qu’il vient d’acquérir. Le deuxième alinéa est bref et sans condition de faute : « L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur »¹.

Quatre gestes entrent dans cette formule, et aucun n’a l’air dangereux au moment où on l’accomplit. Signer une transaction avec le responsable, même pour une somme modeste. Lui donner quittance pour solde de tout compte. Consentir une renonciation à recours dans un bail, avant tout sinistre. Laisser courir le délai de l’action jusqu’à son terme, ce qui éteint le droit que l’assureur aurait dû recevoir.

Le déséquilibre est brutal. Un bailleur qui accepte 4 000 € d’un locataire pour clore l’affaire à l’amiable expose une indemnité de 69 900 €, parce qu’il a vendu à son assureur un recours qu’il ne pouvait plus lui livrer. Le texte n’exige ni intention de nuire, ni faute : il suffit que la subrogation ne puisse plus s’opérer, et que ce soit du fait de l’assuré.

La règle de conduite tient en une phrase : ne rien signer avec le responsable d’un sinistre déclaré tant que l’assureur n’a pas donné son accord écrit. Un gestionnaire qui traite plusieurs immeubles gagne à en faire une consigne permanente plutôt qu’une décision de dossier.

Contre qui l’assureur ne peut-il rien ?

Contre une liste fermée de personnes, que le troisième alinéa énumère. « Par dérogation aux dispositions précédentes, l’assureur n’a aucun recours contre les enfants, descendants, ascendants, alliés en ligne directe, préposés, employés, ouvriers ou domestiques, et généralement toute personne vivant habituellement au foyer de l’assuré, sauf le cas de malveillance commise par une de ces personnes »¹.

Deux catégories intéressent un bailleur. Les préposés et employés d’abord : le gardien d’immeuble, l’agent d’entretien salarié, l’ouvrier que le bailleur emploie lui-même. Si l’un d’eux cause le sinistre, l’assureur paie et s’arrête là. L’ouvrier d’une entreprise extérieure, lui, n’est le préposé de personne dans cette relation : le recours contre son employeur reste ouvert. Les personnes vivant habituellement au foyer ensuite, ce qui vise le cercle domestique de l’assuré et non ses locataires.

Le locataire ne figure dans aucune des deux. Il n’est ni préposé, ni employé, ni membre du foyer du bailleur : il est un tiers au sens du premier alinéa, et le recours contre lui est ouvert.

Qui l’assureur peut poursuivre, et qui il ne peut pas

Pourquoi le locataire est-il la cible la plus exposée ?

Parce que le code civil lui accorde une protection, puis la lui retire dans la seule relation qui nous occupe. La protection d’abord : « celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable »³. Vis-à-vis des tiers, donc, la charge de la preuve pèse sur celui qui réclame.

Le retrait ensuite, dans la phrase suivante : « Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil »³. Le bailleur n’est pas un tiers ordinaire. Il relève d’un régime écrit pour lui.

Ce régime tient en deux articles courts. L’article 1732 pour les dégradations : le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute »⁴. L’article 1733 pour l’incendie : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine »⁵.

Quatre causes d’exonération, pas une de plus, et chacune se prouve : le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction, et le feu communiqué par une maison voisine. Un locataire qui ne sait pas d’où le feu est parti n’en remplit aucune : l’ignorance n’est pas une cause fortuite, c’est une absence de preuve, et le texte fait peser cette absence sur lui. C’est là toute la différence avec le voisin, qui, lui, ne doit rien tant que sa faute n’est pas établie. La même logique gouverne les dommages d’eau, dont notre guide sur le dégât des eaux dans un logement loué détaille la répartition entre les parties.

Comment se répartit un incendie entre plusieurs locataires ?

Au prorata des valeurs locatives, et le texte le dit en une ligne. « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent »⁶.

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aymeric loue trois logements : 550 €, 950 € et 750 € par mois, soit des valeurs locatives annuelles de 6 600 €, 11 400 € et 9 000 €. Le total fait 27 000 €. L’incendie cause 81 000 € de dommages, exactement trois fois cette somme, ce qui rend la clé de répartition lisible sans calculette : chaque locataire doit trois fois sa propre valeur locative annuelle.

La clé de l’article 1734, appliquée aux trois lots d’Aymeric

Deux preuves renversent cette répartition, et la suite du texte les nomme : « A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus »⁶.

La conséquence chiffrée mérite d’être regardée en face. Si le rapport d’expertise établit que le feu a commencé dans le lot B, son locataire passe de 34 200 € à 81 000 €, soit 46 800 € de plus, tandis que les deux autres tombent à zéro. La même expertise qui libère deux locataires en accable un troisième, et personne ne la demande dans le même intérêt.

Le dossier d’Aymeric, poste par poste

Reprenons la chaîne complète. L’incendie détruit 81 000 € dans l’immeuble d’Aymeric. Son assureur déduit 9 600 € de vétusté, retient 1 500 € de franchise, et verse 69 900 €. À cet instant, et pas avant, l’assureur devient titulaire du recours à hauteur de 69 900 €.

Aymeric conserve 11 100 €. Cette somme, il peut la réclamer au locataire responsable, et il est le seul à pouvoir le faire. S’il l’oublie, elle reste à sa charge : ni l’assureur, qui n’a rien payé pour elle, ni le locataire, qui ne se dénoncera pas, ne la lui rappelleront.

Supposons maintenant qu’Aymeric, pressé de retrouver la paix, accepte 4 000 € du locataire du lot B contre une décharge. Il a reçu 4 000 €. Il a rendu impossible un recours de 69 900 €. Et cette impossibilité vient de son fait, ce qui est précisément la condition que pose le deuxième alinéa. Le calcul se lit sans commentaire.

Le geste inverse ne coûte rien. Une déclaration de sinistre complète, un rapport d’expertise conservé, un accord écrit de l’assureur avant toute discussion avec le responsable, et la chaîne reste intacte de bout en bout. Un artisan appelé en urgence peut d’ailleurs fournir une pièce décisive sans le savoir : sa facture datée établit l’état des lieux avant remise en état.

Ce que la loi du 23 juin 2025 a changé

Une loi du 23 juin 2025 a modifié trois des textes cités dans ce guide, avec effet au 25 juin 2025. Elle mérite une section à elle seule, parce qu’un guide écrit sur les versions antérieures serait faux sur trois articles.

Premier changement, à l’article L. 121-2. L’assureur reste « garant des pertes et dommages causés par des personnes dont l’assuré est civilement responsable en vertu de l’article 1242 du code civil, quelles que soient la nature et la gravité des fautes de ces personnes »². Mais un alinéa nouveau ouvre une reprise partielle : « lorsque l’assureur a indemnisé un dommage sur le fondement du quatrième alinéa du même article 1242 et que l’un des parents du mineur ayant causé ce dommage a été définitivement condamné sur le fondement de l’article 227-17 du code pénal pour des faits en lien avec la commission du dommage, l’assureur peut exiger de ce parent le versement d’une participation à l’indemnisation du dommage ne pouvant excéder 7 500 euros »².

Les conditions sont étroites et il ne faut pas les élargir. Il faut une indemnisation fondée sur la responsabilité des parents, une condamnation pénale, et que cette condamnation soit définitive. Le plafond est de 7 500 euros, et c’est un plafond, pas un forfait.

Deuxième changement, dans le même article : « Toute clause des contrats d’assurance excluant systématiquement l’application du deuxième alinéa du présent article est réputée non écrite »². Un assureur ne peut donc pas neutraliser le dispositif par une clause de style.

Troisième changement, à l’article 1242 du code civil. Les parents « en tant qu’ils exercent l’autorité parentale, sont, de plein droit, solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs »³, sauf lorsque ces enfants ont été, selon la suite du texte, « confiés à un tiers par une décision administrative ou judiciaire ». La condition de cohabitation, qui figurait dans la rédaction antérieure, n’y est plus : le texte ne subordonne plus cette responsabilité au fait que l’enfant vive avec le parent.

Pour un bailleur, la portée est indirecte mais réelle. Quand un mineur cause un sinistre dans l’immeuble, la responsabilité des parents peut être recherchée sur le fondement du quatrième alinéa, et c’est alors leur assureur qui indemnise. Le nouveau texte ne change pas ce qu’il reçoit ; il change ce que cet assureur peut ensuite réclamer, et à qui.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun des quatre ne porte sur l’étendue de la garantie. Dans les quatre, l’assureur avait payé ou allait payer.

La transaction signée trop tôt. Aymeric accepte 4 000 € du locataire du lot B et lui donne quittance. Son assureur, privé d’un recours de 69 900 €, invoque le deuxième alinéa de l’article L. 121-12 et refuse tout ou partie du règlement. Le calcul n’a pas besoin d’être commenté.

La renonciation à recours acceptée sans la faire couvrir. Un bail commercial contient une renonciation réciproque à recours entre bailleur et preneur. Le sinistre survient, 38 700 € de dommages, et l’assureur découvre que son assuré avait renoncé par avance à l’action qu’il devait lui transmettre. La clause n’est pas illicite ; elle doit simplement avoir été portée à la connaissance de l’assureur et acceptée par lui, faute de quoi elle se retourne contre celui qui l’a signée.

Le recours impossible contre le gardien. Un employé du bailleur laisse un chauffage d’appoint en marche, 12 300 € de dégâts. L’assureur indemnise et ne poursuit personne : le préposé figure dans la liste du troisième alinéa. Ce texte ferme le recours de l’assureur ; il ne dit rien de l’action que le bailleur pourrait exercer lui-même contre son salarié, question de droit du travail que ce guide ne traite pas.

La preuve d’expertise qu’on n’a pas demandée. Trois locataires se partagent 81 000 € au prorata, faute de savoir d’où le feu est parti. Celui du lot A paie 19 800 € alors qu’une expertise aurait pu montrer que le feu n’avait pas pu commencer chez lui — et le texte prévoit expressément cette preuve, qui l’aurait libéré entièrement⁶.

Le point commun des quatre tient en une phrase : la garantie n’était en cause dans aucun, seule la chaîne des recours l’était.

Six gestes après un sinistre

Aucun ne suppose d’être en conflit avec qui que ce soit. Ils supposent de ne pas fermer de porte.

1. Ne signez rien avec le responsable avant l’accord écrit de votre assureur. C’est le geste qui protège tous les autres. Une décharge, une quittance, un simple courriel disant que l’affaire est close peuvent suffire à rendre la subrogation impossible.
2. Faites établir le point de départ du sinistre. L’article 1734 en fait le pivot de la répartition. Une expertise qui situe l’origine du feu libère les uns et charge l’autre — encore faut-il l’avoir demandée pendant que les traces existent.
3. Réclamez votre droit propre en même temps que l’assureur exerce le sien. Dans le dossier d’Aymeric, ce sont 11 100 € que personne ne réclamera à sa place. Notre guide sur la réduction proportionnelle en cas de sous-assurance explique comment cet écart se creuse quand les capitaux déclarés sont trop bas.
4. Relisez les clauses de renonciation à recours de vos baux. Un bail commercial peut en contenir une sans que le mot « assurance » apparaisse dans la clause. Faites-les connaître à votre assureur avant le sinistre, pas après. Un courtier vérifie ce point en une lecture, sur un bail comme sur une assurance propriétaire non occupant.
5. Vérifiez qui est le responsable avant d’espérer un recours. Un gardien salarié, un descendant, une personne vivant au foyer : le troisième alinéa ferme la porte, sauf malveillance. Le savoir évite d’attendre un remboursement qui ne viendra pas, et permet d’arbitrer autrement le montage d’une opération où le gardiennage est salarié.
6. Comptez les délais dès le premier jour. L’action contre l’assureur se prescrit par deux ans, et l’action contre le responsable a son propre calendrier. Notre guide sur la prescription biennale en assurance détaille les actes qui remettent ce compteur à zéro.

Une dernière distinction avant de refermer. La subrogation transfère un droit existant, elle n’en crée aucun. Si le responsable n’engageait aucune responsabilité, l’assureur n’obtient rien de plus que ce que le bailleur aurait obtenu, c’est-à-dire rien. Le régime de la ruine d’un bâtiment, que nous traitons dans notre guide sur la responsabilité du propriétaire du fait de la ruine d’un bâtiment, désigne d’ailleurs le propriétaire lui-même comme responsable : dans ce cas, il n’y a personne contre qui se retourner. La position inverse existe aussi : quand le sinistre part de chez le bailleur et endommage l’immeuble mitoyen, c’est le syndic de cette copropriété qui déclare, et le bailleur devient la cible du recours d’un autre assureur.