Taxe de 3 % sur la valeur vénale : ce que la loi du 25 juin 2026 a retiré aux sociétés qui détiennent un immeuble

La réponse en trente secondes. Toute société qui détient un immeuble en France doit 3 % de sa valeur, sauf à s’en exonérer. Les entités juridiques qui « possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits »¹.

L’exonération existe, mais elle se mérite chaque année. Depuis le 27 juin 2026, la voie ouverte aux sociétés françaises est celle des entités « qui déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai »² l’identité de leurs associés. L’engagement pris une fois pour toutes a disparu.

Et la doctrine publiée décrit encore l’ancien régime. Le commentaire administratif du 5 octobre 2016 parle toujours de « prendre et respecter l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, certains renseignements »⁸.

Le corpus compte huit guides sur la SCI — la SCI familiale, la SCI à l’impôt sur les sociétés, l’apport d’un bien — et aucun ne mentionne cette taxe. Elle ne frappe pourtant ni les revenus ni les plus-values : elle frappe la valeur du bien, tous les ans, et elle se paie faute d’un formulaire déposé à temps.

Sur quoi porte cette taxe de 3 % ?

Sur la valeur du bien, pas sur ce qu’il rapporte. Le texte est d’une brièveté brutale : les entités juridiques « qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits »¹.

Trois notions méritent d’être pesées. La formule d’ouverture englobe les personnes morales, les organismes, les fiducies et les institutions comparables : une SCI y entre sans discussion. « Valeur vénale » est la valeur du bien au 1^er janvier, et non son prix d’achat ni sa valeur nette de dette. « Annuelle » signifie que le compteur repart chaque année.

Sur un immeuble de rapport de 620 000 €, cela fait 18 600 € par an. Rapporté à 43 200 € de loyers annuels, c’est 43,1 % de la recette brute. Aucune opération locative ne supporte cela.

Le texte prévoit aussi la détention indirecte, et il le fait sans limite de profondeur : est réputée posséder par entité interposée toute entité qui détient une participation dans une personne morale propriétaire, « ou détenteur d’une participation dans une troisième personne morale »¹, et « cette disposition s’applique quel que soit le nombre de ces entités juridiques interposées »¹.

Une SCI française est-elle vraiment concernée ?

Oui, et c’est le premier malentendu à lever. La taxe est réputée viser les sociétés étrangères ; le texte, lui, ne fait aucune distinction à l’article qui la crée. C’est l’article suivant qui organise les exonérations, et il traite les sociétés françaises dans le même paragraphe que les européennes.

Ce paragraphe s’ouvre ainsi : la taxe n’est pas applicable « aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative »².

Lisez la construction. Le siège en France n’exonère pas : il ouvre l’accès à une liste de cinq conditions dont il faut remplir au moins une. Une SCI française est donc dans le champ de la taxe, et elle en sort par une porte, pas par sa nationalité.

Deux autres paragraphes précèdent celui-ci et ne concernent pas un investisseur privé. Le premier ne s’applique qu’« aux organisations internationales, aux Etats souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales »². Le second vise les sociétés dont les actifs immobiliers français « représentent moins de 50 % des actifs français »² et les sociétés cotées.

Comment une société sort-elle de la taxe ?

Par l’une des cinq conditions du paragraphe, et il faut savoir laquelle vous concerne.

Les cinq portes de sortie, et celle qui reste ouverte à une SCI

Pour une société patrimoniale qui détient un immeuble de rapport, les trois premières portes sont fermées et la cinquième est une variante de la quatrième. Il reste le d, et il est devenu, depuis juin 2026, une obligation de déclarer.

Quand la quote-part est-elle assez petite ?

Quand elle est « inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits »². Deux seuils, une conjonction de coordination, et il suffit d’en franchir un dans le bon sens.

Notez que le seuil s’apprécie sur la quote-part de la société, et non sur celle de ses associés. Une SCI qui détient la totalité d’un immeuble de 620 000 € a une quote-part de 620 000 €, soit 6,2 fois le seuil de 100 000 €, quel que soit le nombre de personnes derrière elle. Confondre les deux niveaux est l’erreur la plus naturelle du dossier, et elle conduit à croire qu’une SCI familiale à trois associés passe sous le seuil.

Le seuil relatif de 5 % ne sauve pas davantage : sur 620 000 €, il représente 31 000 €, et une société qui détient l’immeuble en entier est à 100 %. Ce seuil est fait pour les participations minoritaires dans des chaînes de détention, pas pour la société qui possède le bien.

Ce que le 25 juin 2026 a retiré du texte

Une signature valable pour toujours. Jusqu’à cette date, la quatrième porte s’ouvrait de deux façons : déclarer chaque année, ou prendre un engagement une fois et le respecter. La loi contre les fraudes sociales et fiscales a supprimé la seconde.

Son article 102 procède par substitution de mots, et il faut le lire dans sa forme brute pour mesurer ce qui tombe : « les mots : « communiquent chaque année ou prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande » sont remplacés par les mots : « déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai, au lieu fixé par l’arrêté prévu à l’article 990 F du présent code » »⁷.

Le mot engagement quitte l’article, et il n’y revient nulle part. Ce qui était une option devient une obligation annuelle, et une société qui s’était mise en règle une fois pour toutes ne l’est plus.

L’article 102 ne comporte aucune disposition d’entrée en vigueur⁷. La loi a été publiée le 25 juin 2026, le texte nouveau vaut depuis le 27 juin 2026, soit 2 jours plus tard, et Légifrance date de ce jour la version en vigueur de l’article². L’échéance déclarative de 2026 était alors passée depuis 43 jours.

Une question se pose ici, et ce guide l’expose plutôt que de la trancher. Le texte nouveau est entré en vigueur après l’échéance du 15 mai 2026 : l’exonération acquise pour 2026 sur le fondement d’un engagement reste-t-elle acquise, ou tombe-t-elle avec l’instrument qui la portait ? La première lecture s’appuie sur la non-rétroactivité et sur le fait que la condition s’appréciait, au 15 mai 2026, sous le texte alors applicable. La seconde s’appuie sur la lettre du texte nouveau, qui ne connaît que la déclaration. Ce guide retient la première, parce qu’aucune disposition de la loi ne prévoit d’application aux années antérieures, et il le dit plutôt que de le supposer. La première échéance incontestablement soumise au texte nouveau est celle du 15 mai 2027.

L’alinéa qui permettait de revenir en arrière

Le même article a supprimé le rattrapage, et c’est la partie que personne ne remarquera parce qu’elle ne laisse aucune trace dans le texte en vigueur. L’article 102 dit seulement : « Le deuxième alinéa est supprimé »⁷.

Cet alinéa disait ceci. La personne morale « qui, faute d’avoir respecté l’engagement prévu au d du 3° de l’article 990 E, est entré dans le champ d’application de la taxe prévue à l’article 990 D, peut s’en exonérer à compter de l’année où il communique à l’administration fiscale les informations mentionnées audit d du 3° et prend un nouvel engagement de les lui communiquer ultérieurement sur sa demande »⁴.

C’était la sortie de secours du régime. Une société tombée dans la taxe pour n’avoir pas tenu son engagement pouvait en ressortir en fournissant les informations et en s’engageant de nouveau. Les deux disparaissent ensemble : l’engagement, et le moyen de réparer son absence.

Ce guide ne dit pas ce que l’administration fera des engagements pris avant le 27 juin 2026, ni si une tolérance sera publiée. Le texte ne le règle pas, et la doctrine n’a pas été mise à jour. Il dit seulement que la loi ne reconnaît plus l’instrument.

Qui doit déposer, et que doit-elle contenir ?

La société, chaque année, au plus tard le 15 mai. Et depuis juin 2026, le texte le dit deux fois plutôt qu’une : l’obligation figure au d de la liste des exonérations, et elle a été ajoutée à l’article sur le recouvrement, dont l’alinéa vise désormais « les redevables ainsi que les entités juridiques mentionnées aux d ou e du 3° de l’article 990 E »³.

La formule est à retenir : les entités exonérées déclarent, elles aussi. Elles ne paient rien, et elles déposent le même formulaire à la même date.

Le contenu est détaillé et il touche à la vie privée des associés. Il faut déclarer « la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1^er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux »².

Le seuil de 1 % est bas et il le reste dans une SCI familiale : trois associés qui détiennent 60 %, 25 % et 15 % figurent tous les trois sur la déclaration, avec leur adresse. Une société civile immobilière ne protège donc pas l’anonymat de ses associés à l’égard de l’administration, et la déclaration en est la démonstration annuelle.

Un article neuf, et une désignation d’office

La même loi a créé un article qui n’existait pas, et son second alinéa mérite l’attention d’un investisseur français qui détient avec un associé étranger.

Le principe d’abord : l’entité soumise à l’obligation déclarative qui « ne dispose pas d’un établissement stable en France » est tenue de désigner, dans la déclaration, « une personne physique ou morale fiscalement domiciliée en France ou dont le siège social est établi en France, autorisée à recevoir pour son compte l’ensemble des communications, des pièces de procédure et des notifications de l’administration »⁵.

La sanction ensuite, et elle ne pèse pas sur celui qui a manqué à l’obligation. À défaut de désignation, « l’entité juridique la plus proche des immeubles ou des droits immobiliers dans la chaîne de participations et connue de l’administration, qu’elle soit exonérée ou non, est réputée autorisée à recevoir »⁵ ces mêmes actes.

Les cinq mots qui comptent sont « qu’elle soit exonérée ou non ». Une SCI française parfaitement en règle, filiale ou participation d’une société étrangère négligente, devient la destinataire des actes d’une procédure qui ne la vise pas. Elle ne doit rien, et elle reçoit tout.

Pourquoi 3 % coûtent-ils plus que 3 % ?

Parce que la charge ne s’impute sur rien. Un article de trois lignes le dit : « La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas déductible pour l’assiette de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés »⁶.

Faites le calcul sur une SCI à l’impôt sur les sociétés au taux de 25 %. Une charge déductible de 18 600 € coûterait 13 950 € après impôt. Celle-ci coûte 18 600 €. L’écart est de 4 650 €, et il faut l’ajouter mentalement à la taxe chaque fois qu’on la compare à une autre dépense.

La taxe se recouvre « selon les règles et sous les sanctions et garanties applicables aux droits d’enregistrement »³, et toute personne morale interposée « est solidairement responsable du paiement de cette taxe »³. Une holding placée au-dessus d’une SCI répond donc du paiement sans être elle-même redevable.

Ce que le commentaire administratif publie encore

L’ancien régime, mot pour mot, deux mois après sa disparition. Le commentaire officiel du régime porte la date du 5 octobre 2016 et il décrit toujours la faculté de « prendre et respecter l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, certains renseignements »⁸.

Il indique même où déposer cet engagement — « pour les entités juridiques qui ont leur siège en France »⁸ — et il renvoie à « la déclaration n° 2746-SD (CERFA n° 11109) »⁸. Aucune mention de la loi du 25 juin 2026 n’y figure.

Ce n’est pas une critique, c’est un avertissement de méthode. Un commentaire administratif est mis à jour après la loi, pas avant, et l’intervalle peut durer. Pendant cet intervalle, deux sources officielles décrivent deux régimes différents, et c’est la loi qui l’emporte.

La leçon vaut au-delà de cette taxe. Une recherche fiscale qui commence par le commentaire et s’y arrête donne une réponse exacte pour la doctrine et fausse pour le texte. L’ordre inverse — le code d’abord, le commentaire ensuite — coûte cinq minutes de plus et il est le bon.

Le dossier d’Honorine, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Honorine détient un immeuble de rapport à travers une SCI familiale dont elle possède 60 % des parts, ses deux enfants 25 % et 15 %. La valeur vénale de l’immeuble au 1^er janvier est de 620 000 €, et il produit 43 200 € de loyers par an.

Sept ans d’engagement, et la date qui les efface

La loi entre en vigueur entre les deux échéances, et cet emplacement est ce qui rend le piège discret. L’échéance de mai 2026 était passée depuis 43 jours quand le texte a changé : la SCI n’a rien vu passer, rien reçu, rien eu à faire. Sa première obligation tombe 322 jours après l’entrée en vigueur, et 260 jours après la date de ce guide.

Ce que la taxe représente si l’exonération tombe se lit sur trois lignes. La taxe annuelle est de 18 600 €, soit 43,1 % des loyers encaissés. Elle n’est pas déductible, ce qui ajoute 4 650 € de coût réel à l’impôt sur les sociétés. Et trois années d’omission représentent 55 800 €, sur un immeuble qui en vaut 620 000 €.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas si l’administration réclamera effectivement la taxe à une SCI qui déposerait sa déclaration avec retard : les sanctions et les tolérances n’ont pas été lues pour ce dossier. Il ne dit pas non plus comment se détermine la valeur vénale, qui est une question d’évaluation et non de texte.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels la société était en règle sur tout le reste.

L’engagement pris une fois, il y a sept ans. C’est le dossier d’Honorine. Le document a été signé chez le notaire à l’acquisition, classé, et plus personne n’y a pensé. Le texte ne connaît plus cet instrument : 18 600 € par an redeviennent exigibles sur un immeuble de 620 000 €, sans qu’aucune décision n’ait été prise ni aucun courrier reçu.

La société exonérée qui ne déclare pas. Le gérant a compris que sa SCI ne devait rien, et il en conclut qu’elle n’a rien à déposer. L’article vise expressément les sociétés exonérées parmi celles qui doivent déclarer : l’exonération elle-même se perd faute de déclaration, et 18 600 € tombent sur une société qui n’aurait rien payé.

La déclaration incomplète sur un associé. Un associé détenant 15 % a déménagé et son adresse n’a pas été mise à jour. Le texte exige l’identité et l’adresse de tous ceux qui dépassent 1 % : une déclaration qui en omet un n’est pas celle que le texte décrit, et 93 000 € de quote-part suffisent à mettre en cause l’exonération de toute la société.

L’associé étranger qui n’a désigné personne. Une société non résidente détient une participation dans la SCI et n’a désigné aucun destinataire. La société la plus proche de l’immeuble, exonérée ou non, est réputée autorisée à recevoir les actes : la SCI française reçoit les pièces d’une procédure portant sur 620 000 € de valeur vénale, sans être partie à ce qui lui vaut ce courrier.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité l’exonération comme un état acquis, alors que le texte en fait le résultat d’un acte à répéter tous les ans avant le 15 mai.

Six gestes autour de la déclaration

Trois à faire maintenant. Trois chaque printemps.

1. Ressortez l’acte d’acquisition et cherchez le mot engagement. S’il y figure, votre exonération reposait sur un instrument que la loi ne reconnaît plus depuis le 27 juin 2026.
2. Estimez la valeur vénale de l’immeuble au 1^er janvier. C’est elle qui fixe l’enjeu : 3 % de 620 000 € font 18 600 €, et le chiffre se recalcule chaque année.
3. Vérifiez si votre quote-part passe sous 100 000 € ou 5 %. Le seuil s’apprécie sur la société, pas sur ses associés, et une SCI qui détient l’immeuble en entier ne l’atteint jamais.
4. Portez le 15 mai au calendrier permanent de la société. La déclaration est annuelle et son omission ne se rattrape plus par un nouvel engagement.
5. Tenez à jour l’adresse de chaque associé au-delà de 1 %. Le texte demande l’identité et l’adresse, pas seulement le nom, et une SCI familiale compte souvent trois associés concernés.
6. Si un associé est établi hors de France, exigez la désignation. À défaut, c’est la société la plus proche de l’immeuble qui reçoit les actes, exonérée ou non.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’expert-comptable de la société est le premier interlocuteur, puisque la déclaration se dépose comme une obligation annuelle et se cale sur le calendrier fiscal. L’avocat fiscaliste intervient si l’exonération est remise en cause, ou si une chaîne de participations comporte un maillon hors de France. Le notaire est celui qui a rédigé l’acte d’acquisition et qui a fait signer l’engagement, et son dossier permet de savoir sur quoi l’exonération reposait. L’agent immobilier fournit les éléments de comparaison utiles à l’estimation, et le géomètre-expert intervient quand la consistance du bien elle-même est en cause — et la décote pour bien loué comme la dissolution d’une SCI répondent à d’autres besoins que celui-ci.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit rien du contentieux de la taxe, ni des sanctions du défaut de déclaration, qui n’ont pas été lues pour ce dossier. Il ne dit rien de la manière dont se détermine la valeur vénale. Il ne traite pas les conventions d’assistance administrative qui conditionnent l’accès au paragraphe pour les sociétés hors de France. Il ne dit pas quel sort l’administration réservera aux engagements pris avant le 27 juin 2026. Et il n’aborde ni l’impôt sur la fortune immobilière ni la taxe due lors d’une cession par un non-résident.