La taxe foncière du bailleur : l'exonération de deux ans qu'un formulaire tardif efface, et le dégrèvement de vacance que presque personne ne réclame

La réponse en trente secondes. Deux ans d’exonération, sur déclaration. Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation sont exonérées de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de l’achèvement¹. La commune peut limiter l’avantage à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % pour sa part ; l’intercommunalité peut le supprimer pour la sienne.

Quatre-vingt-dix jours, et pas un de plus. Le changement se déclare dans les quatre-vingt-dix jours de sa réalisation définitive². Hors délai, l’exonération ne vaut plus que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivant le dépôt — soit, très souvent, plus rien.

Et la vacance se dégrève. Trois mois au moins, indépendante de votre volonté, portant sur un local susceptible de location séparée³. Sept mois de vacance sur un logement rendent 432 €.

Ce guide ne traite pas du coût de la vacance elle-même, que notre guide sur la vacance locative chiffre. Il traite de ce que l’administration fiscale rend au bailleur qui le demande, et de ce qu’elle garde s’il ne demande rien.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Maïwenn. Exemple construit, et non un dossier réel : un ancien plateau transformé en deux logements loués 580 € chacun, achevés en 2026, dont l’un connaîtra sept mois de vacance. La cotisation retenue — 740 € de taxe foncière et 180 € d’ordures ménagères par logement — et les dépenses de travaux sont des hypothèses déclarées. Les délais et les seuils sont ceux du texte.

Que paie-t-on exactement ?

Deux choses, sur un seul avis, qui n’obéissent pas aux mêmes règles.

La confusion est fréquente, et elle a une conséquence directe : un bailleur qui attend d’une exonération qu’elle efface la totalité de son avis découvre une facture résiduelle qu’il prend pour une erreur, écrit au service des impôts, et perd plusieurs semaines à faire confirmer une règle qui était écrite depuis le début. Deux lignes, deux régimes.

La première est la taxe foncière proprement dite, perçue au profit de la commune et, le cas échéant, de l’intercommunalité et de syndicats. C’est elle, et elle seule, que les exonérations et les dégrèvements atteignent. Depuis 2021, la part départementale a été transférée aux communes : ce que l’on appelle aujourd’hui la part communale est plus large qu’avant, et l’exonération porte sur cet ensemble.

La seconde est la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle figure sur le même avis et se calcule sur la même base cadastrale, mais son champ est défini séparément : elle porte sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière ou qui en sont temporairement exonérées⁹. L’exonération de deux ans ne l’atteint donc pas, et le dégrèvement de vacance de l’article 1389 ne vise que la taxe foncière : la taxe d’ordures ménagères relève d’un régime distinct, à examiner à part avec le service des impôts fonciers. Elle est en revanche récupérable sur le locataire, ce que notre guide sur les charges récupérables détaille.

Sur l’avis de Maïwenn, chaque logement porte 740 € de taxe foncière et 180 € d’ordures ménagères, soit 920 €. Pour les deux lots : 1 840 €, dont 1 480 € d’assiette exonérable et 360 € qui resteront dus en toutes circonstances. La part qui échappe à toute mesure représente 20 % de l’avis, et c’est le premier chiffre à connaître avant d’espérer quoi que ce soit.

L’exonération de deux ans, et ce qui la limite

Le principe est large. Les exceptions locales le sont aussi.

Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation sont exonérées de taxe foncière pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement¹. Un logement achevé en 2026 est donc exonéré en 2027 et 2028, et redevient imposable en 2029. L’année de l’achèvement, elle, n’est pas concernée : la taxe foncière est due par le propriétaire au 1^er janvier, et au 1^er janvier 2026 le logement n’existait pas encore comme tel.

Deux réserves changent tout, et elles sont locales. La commune peut, par délibération et pour la part qui lui revient, limiter l’exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable¹. L'établissement public de coopération intercommunale peut, dans les mêmes conditions, la supprimer pour la part qui lui revient.

Deux logements à 740 € de taxe foncière chacun, sur deux ans

L'écart entre une commune qui n’a rien délibéré et une commune qui a limité l’avantage de moitié atteint 1 480 € sur ce dossier — l'équivalent d’une année entière de taxe foncière pour les deux lots. Cette information ne figure sur aucun portail national : elle se demande au service des impôts fonciers ou à la mairie, avant l’opération plutôt qu’après.

Une précision sur le vocabulaire, parce qu’elle décide de l'éligibilité. Une rénovation, même lourde, n’est pas une reconstruction : il faut que les travaux affectent le gros œuvre au point d'équivaloir à une construction neuve, ou qu’ils créent de la surface. Le changement d’affectation d’un local commercial en logements, lui, entre bien dans le champ — c’est le cas de Maïwenn.

Cette exonération de deux ans n’est d’ailleurs qu’une pièce d’une famille plus large : le code réunit sous le même intitulé les exonérations liées aux économies d'énergie et les exonérations de longue durée attachées au logement social et aux prêts aidés⁶, lesquelles supposent un conventionnement que la quasi-totalité des investisseurs privés n’ont ni recherché ni obtenu. Autant le savoir avant de lire de travers un article trouvé en ligne.

Le formulaire qui décide de tout

Il tient en quelques pages. Il vaut plusieurs milliers d’euros.

Les constructions nouvelles et les changements de consistance ou d’affectation sont portés à la connaissance de l’administration dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive². Le délai court depuis l’achèvement des travaux, pas depuis la réception du chantier, ni depuis la mise en location, ni depuis la déclaration attestant l’achèvement déposée en mairie au titre de l’urbanisme. Ce sont quatre dates différentes, et une seule compte ici.

La déclaration se fait aujourd’hui en ligne, depuis l’espace du propriétaire, sous la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Elle décrit le local, sa surface, ses éléments de confort, et sert à établir la valeur locative cadastrale — celle qui produira la cotisation pendant les décennies suivantes. Une déclaration bâclée ne coûte pas seulement l’exonération : elle fixe une base durable.

Le texte est explicite sur le lien entre les deux : le bénéfice des exonérations temporaires est subordonné à la déclaration du changement qui les motive². Aucune exonération n’est accordée d’office, et l’administration n’a pas à réclamer le formulaire.

Que coûte une déclaration hors délai ?

Une année, ou les deux. La règle est mécanique et ne connaît pas la bonne foi.

Lorsque la déclaration est déposée hors délai, l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivant celle du dépôt². Il faut lire cette phrase deux fois, puis la poser sur un calendrier.

Logements achevés en 2026, exonération de droit sur 2027 et 2028

Le mécanisme n’est pas une pénalité mais un décalage : l’exonération ne disparaît pas, elle est repoussée au-delà d’une borne fixe — le 31 décembre de l’année suivant le dépôt — et comme elle ne dure que deux ans, ce report suffit à la faire tomber entièrement à côté de sa fenêtre d’application. Un dépôt tardif la même année ampute l’avantage de moitié, soit 1 480 €. Un dépôt l’année suivante le supprime en entier : 2 960 €, l'équivalent de 2,6 mois de loyer pour les deux logements réunis. Aucune réclamation ne rattrape cela, parce qu’il ne s’agit pas d’une erreur de l’administration mais de l’application littérale du texte.

Le calendrier mérite donc d'être posé au moment où le chantier se termine, et non lorsque l’avis arrive. À ce moment-là, il est déjà trop tard pour la première des deux années, et souvent pour les deux.

Le dégrèvement de vacance, qui peut le demander ?

Tout bailleur dont un logement reste vide malgré lui. C’est plus fréquent qu’on ne le croit, et presque jamais demandé.

Le contribuable peut obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location, ou d’inexploitation d’un immeuble qu’il utilise lui-même à usage commercial ou industriel³. Le dégrèvement court du premier jour du mois suivant le début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois où elle prend fin.

Trois conditions, cumulatives et vérifiées³. La vacance doit durer trois mois au moins. Elle doit être indépendante de la volonté du contribuable. Et elle doit affecter soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée — ce qui règle le cas d’un logement vide dans un immeuble occupé.

Sur le second logement de Maïwenn, sept mois de vacance donnent 432 € de dégrèvement, soit 58 % de la taxe foncière du lot. Rapporté aux 4 060 € de loyer perdus pendant la même période, cela ne représente que 11 % : le dégrèvement ne compense pas une vacance, il en atténue le coût fiscal. Un plancher de trois mois, à titre de repère, rend 185 €.

Vacance indépendante de la volonté : qu’est-ce que ça veut dire ?

C’est la condition qui décide, et elle se prouve par des pièces, pas par une déclaration sur l’honneur.

Un logement mis en location à un prix conforme au marché, confié à une agence ou diffusé sur des supports vérifiables, et qui ne trouve pas preneur, entre dans le champ ; un logement laissé vide pour convenance personnelle, gardé libre en vue d’une revente, ou proposé à un loyer manifestement hors marché, n’y entre pas — et entre ces deux extrêmes se trouve la zone grise où se joue l’essentiel des refus, celle du bailleur qui a réellement cherché un locataire mais n’a rien gardé de ses démarches. Rien, c’est-à-dire pas une capture d’annonce.

Le dossier utile se constitue au fil de la vacance et tient en quatre pièces : les annonces datées avec leur prix, les mandats ou les échanges avec l’agence, les comptes rendus de visites restées sans suite, et l'état des lieux de sortie qui date le départ du locataire précédent. Aucune de ces pièces ne se reconstitue après coup de façon convaincante.

Un cas particulier revient souvent chez les investisseurs : la vacance due à des travaux. Elle est admise lorsque les travaux sont eux-mêmes imposés — remise aux normes, suite d’un sinistre, obligation légale — et discutée lorsqu’ils relèvent d’un choix d’amélioration. Un calendrier de chantier et des factures datées font la différence, et notre guide sur les passoires thermiques rappelle quels travaux relèvent désormais d’une obligation et non d’une option.

Comment et quand réclamer

Par une réclamation contentieuse ordinaire, et dans un délai qui n’est pas celui qu’on croit.

Les demandes de dégrèvement fondées sur la vacance doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance a atteint la durée minimale exigée⁴. Ce n’est donc pas le délai de réclamation de droit commun, et ce n’est pas non plus lié à la date de l’avis.

Concrètement, une vacance qui atteint trois mois en octobre 2026 se réclame jusqu’au 31 décembre 2027. Le bailleur qui découvre la règle en 2028 a perdu son droit, même si la vacance a duré un an et même si toutes les pièces existent. C’est une prescription courte, et elle explique à elle seule pourquoi ce dégrèvement est si peu utilisé.

La réclamation elle-même se dépose depuis l’espace du propriétaire ou par courrier au service des impôts fonciers. Elle indique le local, les dates exactes de début et de fin de vacance, et joint les pièces. Le dégrèvement est prononcé sur la cotisation de taxe foncière, celle que vise l’article 1389 ; le sort de la taxe d’ordures ménagères se pose séparément et mérite d'être demandé dans le même courrier.

L’autre exonération, celle du parc existant

Elle est locale, méconnue, et vise précisément les bailleurs qui rénovent.

Les communes et les intercommunalités à fiscalité propre peuvent, par délibération, exonérer de 50 à 100 % de taxe foncière et pendant trois ans les logements achevés depuis plus de dix ans qui ont fait l’objet de dépenses de rénovation énergétique et d'équipements associés⁵. L’exonération court à compter de l’année qui suit celle du paiement des travaux.

Deux seuils ouvrent le droit : 10 000 € de dépenses au cours de l’année précédant la première année d’application, ou 15 000 € au cours des trois années qui la précèdent⁵. L’exonération n’est pas renouvelable pendant les dix années suivant son expiration, ce qui invite à grouper les travaux plutôt qu'à les étaler.

Sur un logement comparable à ceux de Maïwenn, une exonération pleine vaudrait 2 220 € sur trois ans, la moitié si la délibération retient 50 %. Rapportée aux 24 000 € de dépenses énergétiques engagées, elle représente 9,3 % : ce n’est pas ce qui décide d’un chantier, mais c’est ce qu’on laisse sur la table faute d’avoir posé la question à la mairie. Cette exonération se cumule mal avec celle de l’article 1383, qui suppose une construction neuve quand celle-ci suppose un logement de plus de dix ans : ce sont deux situations différentes, pas deux options entre lesquelles arbitrer.

La vacance change de statut en 2027

Le même logement vide peut désormais ouvrir un droit et créer une dette. Il faut regarder les deux.

La loi de finances pour 2026 a abrogé la taxe annuelle sur les logements vacants et l’a remplacée par une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, applicable à compter des impositions établies au titre de 2027⁸. Elle est assise sur la valeur locative, due après un an de vacance dans les communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, deux ans ailleurs, au taux de 17 % la première année puis 34 %⁷.

Le point qui intéresse le bailleur est l’exclusion. Sont hors du champ les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours par an et ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du redevable⁷. C’est exactement le critère du dégrèvement de taxe foncière.

La conséquence pratique est heureuse pour une fois : le dossier constitué pour obtenir le dégrèvement sert aussi à écarter la taxe. Une seule collecte de pièces, deux usages. Notre guide sur la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants détaille le nouveau dispositif et son calendrier.

Combien un dossier bien tenu récupère-t-il ?

Additionnons ce que Maïwenn peut obtenir, et ce qu’elle obtiendrait sans rien faire.

Deux logements achevés en 2026, dont un vacant sept mois

Trois mille trois cent quatre-vingt-douze euros, soit 2,9 mois de loyer pour les deux logements réunis. Le rapport mérite d'être noté autrement : la cotisation totale des deux lots représente 13,2 % du loyer annuel encaissé, et les deux démarches en effacent une part significative sur trois exercices.

Ce qui frappe dans ce tableau n’est pas le montant, qui reste modeste au regard d’un investissement. C’est la colonne de droite. Elle ne contient aucune sanction, aucune pénalité, aucun redressement : seulement des droits qui existaient et qui n’ont pas été exercés, dans des délais que rien ne rappelle au bailleur.

Qui fait quoi

Quatre acteurs, et aucun ne déclenche la démarche à votre place.

Le notaire mentionne l’existence de l’exonération dans l’acte lorsqu’elle est en cours, puisqu’elle est attachée au bien et se transmet à l’acquéreur pour la période restant à courir. Il ne dépose pas la déclaration, et le vendeur qui ne l’a jamais faite ne transmet rien.

L'artisan ou le maître d'œuvre date l’achèvement. C’est de sa dernière facture et de son procès-verbal que se déduit le point de départ des quatre-vingt-dix jours, et un chantier qui traîne sur deux exercices rend cette date discutable. La demander par écrit à la fin des travaux évite de la reconstituer plus tard.

Le gestionnaire, agence ou administrateur de biens, détient les pièces de la vacance : annonces datées, mandats, comptes rendus de visites. Ce sont elles qui prouvent le caractère involontaire, et elles se demandent pendant la vacance, pas au moment de la réclamation.

L'expert-comptable, enfin, traite le sujet sous un autre angle : la taxe foncière est une charge déductible des revenus fonciers, y compris la part qui reste due. Une exonération obtenue réduit donc aussi la charge déductible, et l’avantage net est plus faible que l’avantage brut. Notre guide sur les frais à ne pas oublier replace cette ligne parmi les autres.

Ce qui coûte cher aux bailleurs

Cinq omissions, et aucune ne fait l’objet d’un rappel de l’administration.

Déposer la déclaration après le quatre-vingt-dixième jour. Un dépôt tardif la même année laisse une seule des deux années d’exonération, soit 1 480 € perdus ; un dépôt l’année suivante ne laisse rien du tout, soit 2 960 €. Le compte se fait depuis l’achèvement des travaux, non depuis la mise en location.

Ne pas vérifier la délibération de la commune. Entre une commune qui n’a rien délibéré et une commune qui a limité l’exonération à 50 %, l'écart atteint 1 480 € sur ce dossier. L’information se demande avant l’opération, et elle ne figure sur aucun portail national.

Laisser passer le 31 décembre de l’année suivante. Le dégrèvement de vacance se prescrit vite. Une vacance de sept mois valant 432 €, ce sont autant d’euros définitivement perdus pour un courrier non envoyé.

Ne conserver aucune trace de la mise en location. Sans annonces datées ni mandat, la condition de vacance involontaire ne se démontre pas, et le dégrèvement de 432 € est refusé — de même que l’exclusion de la nouvelle taxe sur la vacance à partir de 2027.

Confondre la taxe foncière et les ordures ménagères. Sur un avis de 920 € par logement, 180 € ne sont couverts par aucune mesure. Un bailleur qui attend une exonération totale découvre une facture résiduelle de 360 € pour les deux lots, et croit à une erreur.

Que vérifier sur votre avis de taxe foncière ?

Sept points, et les deux premiers se règlent avant même la fin du chantier.

Une remarque pour finir sur la nature de ce sujet. La taxe foncière passe pour un impôt sur lequel on ne peut rien, et c’est vrai de son montant : la valeur locative cadastrale ne se négocie pas, les taux se votent sans nous. Mais deux mécanismes existent, tous deux subordonnés à une démarche, tous deux enfermés dans un délai court, et aucun des deux n’est rappelé au contribuable au moment où il compte.

Ce qui reste, une fois cette asymétrie comprise, tient à deux dates. Quatre-vingt-dix jours après l’achèvement, et le 31 décembre de l’année suivant la vacance. Le reste n’est que du classement.