Usufruitier ou nu-propriétaire : qui paie les travaux, et pourquoi le montant n’y change rien

La réponse en trente secondes. Les grosses réparations sont pour le nu-propriétaire. « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire »¹.

Et la liste est fermée. « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières »², et « Toutes les autres réparations sont d’entretien »².

La taxe foncière, elle, est pour l’usufruitier. Il est tenu « de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions »³.

Le corpus traite l’achat en nue-propriété, l’usufruit temporaire consenti à une société et l’extinction de l’usufruit pour abus de jouissance. L’un d’eux déclarait qu’il ne dit pas comment se répartissent les charges et les travaux pendant le démembrement. C’est le sujet de celui-ci.

Qui paie quoi entre usufruitier et nu-propriétaire ?

Le texte pose une règle en deux phrases, et la seconde comporte une exception. C’est la charnière de tout le sujet.

La règle : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire »¹.

Notez l’adverbe restrictif de la première phrase. Il enferme l’obligation de l’usufruitier : rien d’autre que l’entretien, ce qui interdit de lui réclamer une participation aux gros travaux au motif qu’il en profite.

L’exception suit immédiatement, et elle est la seule. Les grosses réparations restent au propriétaire « à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu »¹.

Trois conditions se lisent dans cette exception, et elles se cumulent. Il faut un défaut de réparations d’entretien ; il faut que la grosse réparation en découle ; et il faut que ce défaut soit postérieur à l’ouverture de l’usufruit. Une toiture déjà fatiguée le jour du démembrement n’entre pas dans le cas.

Qu’est-ce qu’une grosse réparation, exactement ?

Une liste, et le texte la referme lui-même. C’est l’article le plus court du dossier et le plus décisif.

Il énumère : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier »².

La phrase suivante est le verrou. « Toutes les autres réparations sont d’entretien »² : ce qui n’est pas dans la liste tombe dans l’entretien, sans discussion sur l’ampleur ni sur le montant.

Deux expressions méritent d’être pesées dans l’énumération. « entières », qui qualifie les couvertures, et « en entier », qui qualifie les murs de soutènement et de clôture : le texte vise le rétablissement complet, non la réparation ponctuelle.

La conséquence surprend les deux parties. Remplacer une chaudière de 12 000 € est un entretien, parce que la chaudière n’est pas dans la liste ; reprendre 54 000 € de couverture entière est une grosse réparation, parce qu’elle y est. Le montant n’entre pas dans la qualification.

Cette indifférence au montant déconcerte parce qu’elle contredit l’intuition économique, mais elle a une logique que l’on saisit en regardant ce que la liste contient : les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières, les digues et les murs de soutènement sont les éléments qui portent le bâtiment et qui, s’ils cèdent, font disparaître la chose sur laquelle l’usufruit s’exerce. Le partage ne sépare pas le cher du bon marché, il sépare ce qui tient le fonds de ce qui sert la jouissance — et c’est le nu-propriétaire, titulaire du fonds, qui répond du premier.

Qui paie la taxe foncière ?

L’usufruitier, et le texte le dit d’une formule large. Il est tenu « pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits »³.

Trois éléments encadrent cette obligation. Elle dure « pendant sa jouissance », elle vise « toutes les charges annuelles », et elle se rattache à ce qui « dans l’usage » est censé peser sur les fruits.

Le mot « contributions » est l’ancien nom des impôts fonciers, et le texte le donne comme exemple, non comme limite. La formule « et autres » ouvre la catégorie à ce qui revient chaque année et se paie sur les revenus du bien.

Ce guide s’arrête toutefois au texte et ne dresse pas la liste de ce que cette catégorie recouvre. Dire qu’une prime d’assurance, un contrat d’entretien de chaudière ou une redevance d’ordures ménagères en relèvent supposerait une lecture que les articles cités n’autorisent pas : ils renvoient à ce qui, « dans l’usage », est censé peser sur les fruits, et cet usage n’est écrit nulle part dans les six articles lus.

L’ordre de grandeur mérite d’être posé, parce qu’il renverse l’intuition. Dans le dossier chiffré, la taxe foncière annuelle représente 46,7 % des travaux d’entretien de l’année ; sur quinze années d’usufruit, elle atteint 63 000 €, exactement le total des travaux du dossier. Une charge annuelle modeste pèse, dans la durée, autant qu’une réfection de toiture.

Qui paie une charge imposée sur la propriété ?

Un troisième article règle un cas que personne n’anticipe : les charges qui frappent la propriété elle-même pendant l’usufruit. Sa mécanique est particulière.

Le texte pose : « A l’égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu’il suit : Le propriétaire est obligé de les payer, et l’usufruitier doit lui tenir compte des intérêts »⁴.

La répartition n’est donc ni un partage ni une imputation exclusive. Le nu-propriétaire avance le capital, l’usufruitier en sert les intérêts : chacun supporte ce qui correspond à son droit, l’un le fonds, l’autre la jouissance.

Le texte prévoit enfin l’hypothèse inverse. « Si elles sont avancées par l’usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit »⁴ — une créance qui naît au démembrement et se règle à son terme.

Ce guide ne dit pas quelles charges entrent dans cette catégorie, faute de texte les énumérant. Il signale le mécanisme, qui est le seul du dossier à organiser une avance et une restitution plutôt qu’une imputation définitive.

Pourquoi l’état des lieux d’entrée décide de tout ?

Une formalité d’entrée, et c’est elle qui rend l’exception de la première section démontrable. Sans elle, personne ne sait dans quel état le bien a été reçu.

Le texte impose : « L’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit »⁵.

Deux obligations se superposent dans cette phrase. Prendre les choses en l’état — l’usufruitier ne peut rien réclamer sur ce qu’il a trouvé ; et faire dresser un état contradictoire avant d’entrer en jouissance.

Reliez cette formalité à l’exception de la première section, et son intérêt saute aux yeux. Pour reprocher à l’usufruitier un défaut d’entretien « depuis l’ouverture de l’usufruit », il faut savoir ce qu’était le bien à cette date. L’état des lieux est la pièce qui permet, huit ans plus tard, de discuter 54 000 € de couverture.

C’est la raison pour laquelle un investisseur qui reçoit ou consent un usufruit sur un immeuble de rapport a tout intérêt à faire dresser cet état par un commissaire de justice plutôt qu’entre les parties, et à le faire porter sur la toiture, les façades et les planchers autant que sur les logements : ce sont précisément les éléments de la liste fermée, ceux dont la charge se compte en dizaines de milliers d’euros et dont l’imputation se jouera, le jour venu, sur ce que la pièce montrera de leur état initial.

Une garantie complète le dispositif, avec des dispenses. L’usufruitier « donne caution de jouir raisonnablement, s’il n’en est dispensé par l’acte constitutif de l’usufruit ; cependant les père et mère ayant l’usufruit légal du bien de leurs enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d’usufruit, ne sont pas tenus de donner caution »⁶.

Notez la dispense qui vise le donateur sous réserve d’usufruit : c’est le montage le plus courant en famille, et il échappe à la caution par le texte lui-même.

Les questions que six articles de 1804 laissent ouvertes

Trois, et il vaut mieux les nommer que les contourner. Un guide qui prétendrait y répondre inventerait.

La première est celle des charges de copropriété. Aucun des six articles lus ne dit comment elles se répartissent entre usufruitier et nu-propriétaire, ni qui vote en assemblée : ces questions relèvent d’autres textes, non lus ici.

La deuxième est celle des travaux d’amélioration. Les articles lus organisent l’entretien et les grosses réparations, non ce qui ajoute au bien — une extension, une isolation, une création de logement.

La troisième est celle du refus. Aucun des textes lus ne dit ce qui se passe si le nu-propriétaire refuse d’engager une grosse réparation dont l’usufruitier a besoin, ni l’inverse : les articles répartissent la charge, ils n’organisent pas la contrainte.

Ce silence n’est pas un défaut de rédaction, et il explique la pratique. C’est parce que ces textes de 1804 s’arrêtent là que les actes de donation et les conventions de démembrement comportent, presque toujours, une clause de répartition des travaux — laquelle prend le relais dans les limites que la loi laisse ouvertes.

Un investisseur qui reçoit un acte comportant une telle clause a donc deux lectures à mener, et pas une. La première consiste à vérifier ce que la clause dit ; la seconde, moins évidente, consiste à vérifier ce qu’elle ne peut pas dire, puisqu’elle ne saurait faire échec à une règle que le code impose. Distinguer les deux suppose de connaître d’abord le partage légal — c’est l’objet des sections précédentes — et de lire la clause ensuite, à sa lumière.

C’est aussi ce qui explique une différence de traitement entre deux montages voisins. Un démembrement issu d’une donation familiale se règle le plus souvent par l’acte, rédigé une fois pour toutes chez le notaire ; un usufruit temporaire consenti à une société se règle par une convention négociée, où la répartition des travaux est un point de négociation à part entière, au même titre que la durée ou le prix.

Le dossier de Sylvestre, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Sylvestre détient la nue-propriété d’un immeuble de rapport de 6 logements ; sa mère en a l’usufruit depuis une donation du 3 mars 2018. Une infiltration est constatée le 14 septembre 2025, et les travaux sont engagés le 12 mai 2026.

Trois dépenses se présentent la même année, et le code les traite différemment.

Trois dépenses, deux débiteurs

La première ligne relève de la liste fermée : une couverture entière y figure mot pour mot. La deuxième n’y figure pas, donc elle est d’entretien. La troisième est une charge annuelle, et elle suit un autre article.

Soixante-trois mille euros de travaux, et leur partage

Le tableau s’additionne à l’écran : 54 000 et 9 000 font 63 000 €. Le nu-propriétaire supporte 85,7 % des travaux, l’usufruitier 14,3 %, et l’écart entre les deux est d’un rapport de 6.

La question qui se pose ensuite est celle de l’exception. L’usufruit est ouvert depuis le 3 mars 2018, soit 2 992 jours au jour des travaux, et l’infiltration a été constatée 240 jours plus tôt. Si la couverture s’est dégradée faute d’entretien depuis 2018, l’usufruitier en est « aussi tenu ».

C’est précisément là que l’état des lieux d’entrée décide du sort de 54 000 €. Sans lui, l’état de la toiture en 2018 se discute sur des souvenirs ; avec lui, la démonstration est faite ou ne l’est pas.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas si la dégradation serait imputée à un défaut d’entretien : c’est une question de fait que les textes ne règlent pas. Il ne dit pas non plus comment les charges de copropriété de cet immeuble se répartiraient, aucun des articles lus ne le prévoyant.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le démembrement était régulier.

Le partage au prorata de la valeur des droits. Les parties répartissent les 63 000 € de travaux selon la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété. Le code ne répartit pas : il impute chaque dépense à l’un ou à l’autre selon sa nature, et les 54 000 € de couverture reviennent entiers au nu-propriétaire.

La qualification par le montant. Une réfection de plomberie de 22 000 € est traitée comme une grosse réparation parce qu’elle est chère. Elle ne figure pas dans la liste : « Toutes les autres réparations sont d’entretien », et la somme reste à l’usufruitier.

L’usufruit ouvert sans état des lieux. Aucun état des immeubles n’a été dressé en 2018. Huit ans plus tard, l’exception pour défaut d’entretien ne peut être ni prouvée ni écartée, et 54 000 € se discutent sans pièce.

La taxe foncière laissée au nu-propriétaire. Il la paie par habitude depuis l’ouverture. Le texte la met à la charge de l’usufruitier : sur quinze années, ce sont 63 000 € qui ont changé de poche sans qu’aucun acte ne le prévoie.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a cherché un équilibre là où le code procède par qualification : la nature de la dépense décide, et non son montant ni la valeur des droits.

Six gestes pour un bien démembré

Trois à l’ouverture. Trois quand la dépense se présente.

1. Faites dresser l’état des immeubles avant l’entrée en jouissance. Le texte en fait une condition, et c’est la pièce qui permettra de discuter une grosse réparation des années plus tard.
2. Vérifiez si l’acte comporte une clause de répartition des travaux. Les six articles lus laissent trois questions ouvertes, et c’est là que les actes prennent le relais.
3. Notez que le donateur sous réserve d’usufruit est dispensé de caution. Le texte le prévoit expressément, comme pour le vendeur.
4. Qualifiez la dépense avant de la partager. La liste des grosses réparations est fermée : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier.
5. Ne raisonnez jamais au montant. Une chaudière de 12 000 € reste de l’entretien ; une couverture entière est une grosse réparation quel qu’en soit le prix.
6. Mettez la taxe foncière au bon débiteur dès la première année. Elle est une charge annuelle, donc à l’usufruitier — 4 200 € par an dans le dossier ci-dessus.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire rédige l’acte constitutif, et c’est lui qui y insère — ou non — la clause de répartition qui comblera les silences du code. Le commissaire de justice dresse l’état des immeubles à l’ouverture, pièce dont la valeur n’apparaît que des années plus tard — le même réflexe qu’avant des travaux menés en présence d’un occupant. L’artisan qualifie techniquement l’intervention, et sa facture doit dire si la couverture est reprise entièrement ou ponctuellement. L’expert-comptable, enfin, impute chaque dépense au bon titulaire dans les comptes du bien démembré, ce dont dépend l’imputation du déficit foncier.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas comment se répartissent les charges de copropriété entre usufruitier et nu-propriétaire, ni qui vote en assemblée générale : aucun des six articles lus ne le prévoit. Il ne traite pas les travaux d’amélioration, que ces textes n’organisent pas. Il ne dit pas ce qui se passe si l’un des deux refuse d’engager une dépense qui lui incombe. Il n’énumère pas les charges imposées sur la propriété au sens du quatrième article cité, faute de texte les listant. Et il ne traite ni l’achat en nue-propriété, ni l’extinction pour abus de jouissance, ni le quasi-usufruit sur le prix de vente.