Bail, vote en assemblée, améliorations : ce que l’usufruitier peut faire seul

La réponse en trente secondes. Louer, oui — sauf le commercial. L’usufruitier « peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre »¹. La fin du même article réserve un cas : il « ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal »¹.

Voter, non — c’est le nu-propriétaire par défaut. « En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire »⁵.

Et les améliorations ne se récupèrent pas. L’usufruitier « ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites »⁴.

Le corpus traite la répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire, l’achat en nue-propriété et l’usufruit temporaire consenti à une société. Le premier laissait trois questions ouvertes — le bail, le vote, les améliorations. Ce guide les referme.

Que possède exactement un usufruitier ?

Les fruits, et le texte les décrit largement. C’est le point de départ, et il explique tout le reste.

L’article pose : « L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit »².

Les loyers d’un immeuble de rapport sont des fruits civils. Ils appartiennent donc à l’usufruitier pendant toute la durée de son droit, sans partage et sans compte à rendre au nu-propriétaire.

Trois catégories sont nommées, et l’énumération n’est pas décorative. Les fruits naturels viennent du bien sans intervention, les fruits industriels supposent un travail, les fruits civils naissent d’un contrat — un loyer, une redevance. Pour un immeuble de rapport, seule la troisième catégorie joue, mais elle emporte l’intégralité des 54 600 € encaissés dans l’année.

Un second article étend cette jouissance aux accessoires du bien. L’usufruitier « jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même »³.

Retenez la formule finale : « comme le propriétaire lui-même ». Elle donne la mesure du droit — une jouissance pleine, non une jouissance surveillée — et elle rend d’autant plus remarquables les trois limites que les sections suivantes exposent.

Quels baux l’usufruitier peut-il signer seul ?

Ceux d’habitation, et le texte le dit dans sa première phrase. « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit »¹.

Trois facultés se lisent dans cette phrase, et la troisième surprend. Jouir, louer, et céder son droit — l’usufruit se vend, ce qui distingue l’usufruitier d’un simple occupant.

Le texte n’en dit pas davantage sur cette cession. Il ne fixe ni forme, ni prix, ni ce qu’il advient du terme de l’usufruit entre les mains de celui qui l’acquiert. Trois silences, donc, à mesurer avant de traiter une cession d’usufruit comme une vente ordinaire.

La restriction arrive au dernier alinéa, et elle vise une catégorie précise. L’usufruitier « ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal »¹.

Le code emploie ici deux termes voisins, et il ne les emploie pas au même endroit. Le bail commercial exige le « concours » du nu-propriétaire ; la phrase suivante, celle du refus, parle d’accord. Ce que le concours suppose de plus qu’un accord, les textes lus ne le disent pas, et ce guide ne le devine pas à leur place.

Une porte de sortie existe pourtant, et elle est judiciaire. « A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte »¹ : le refus du nu-propriétaire n’est donc pas un veto définitif, mais il impose un détour par le juge.

Que devient un bail long à la fin de l’usufruit ?

Il ne tombe pas, il se raccourcit — et le mécanisme est plus subtil qu’une simple annulation.

Le texte prévoit que les baux excédant neuf ans « ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite »¹.

La phrase se termine par l’explication de la mécanique : « de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve »¹.

Le bail est donc découpé en tranches de neuf années, et le locataire conserve celle qu’il occupe au moment où l’usufruit s’éteint. Prenez un bail de dix-huit ans : ses deux périodes courent de la première à la neuvième année, puis de la dixième à la dix-huitième.

Si l’usufruit s’éteint pendant la huitième année, le preneur achève la première période. Il lui reste une année, non les dix années qui figuraient encore à son contrat — la perte est de neuf années sur dix-huit.

Le même bail, si l’usufruit s’éteint pendant la douzième année, se comporte autrement. Le preneur se trouve alors dans la seconde période et va jusqu’à son terme : les six années restantes lui sont acquises, et le nu-propriétaire ne récupère rien avant la dix-huitième. Le moment de l’extinction commande tout, et il n’est pas connu à la signature.

Un troisième alinéa vise les renouvellements anticipés, et il est sévère. Les baux de neuf ans ou moins « que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit »¹.

Deux délais, donc, selon la nature du bien : trois ans pour les biens ruraux, deux ans pour les maisons. Un usufruitier qui renouvelle trop tôt un bail d’habitation prive le nu-propriétaire d’une décision qui lui reviendra, et le texte sanctionne cette anticipation par l’absence d’effet.

Qui vote en assemblée générale de copropriété ?

Le nu-propriétaire, à défaut d’accord — et cette règle surprend la plupart des usufruitiers. Elle ne figure pas dans le code civil mais dans la loi sur la copropriété.

Le texte est bref : « En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire »⁵.

Deux formules commandent la règle. La première, « les intéressés », désigne l’usufruitier et le nu-propriétaire ensemble ; la seconde, « à défaut d’accord », fait de la représentation par le nu-propriétaire une solution supplétive, à laquelle une convention entre eux peut se substituer.

La conséquence pratique est double, et elle mérite d’être posée dans les deux sens. Sans convention, l’usufruitier qui perçoit tous les loyers ne vote pas les travaux ni le budget ; et le nu-propriétaire, qui n’en perçoit aucun, décide seul de ce que l’assemblée engage.

Le texte prévoit enfin le cas de plusieurs nus-propriétaires. « En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic »⁵. Une phrase de plus règle la facture : « La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires »⁵.

Deux détails de cette phrase méritent qu’on s’y arrête. Le syndic peut saisir le juge lui-même, sans attendre qu’un nu-propriétaire s’en charge — il n’est pas condamné à attendre que les nus-propriétaires s’entendent. Et les frais suivent une règle de répartition qui ne nomme pas l’usufruitier : ils pèsent sur les indivisaires ou les nus-propriétaires.

Pour une usufruitière qui encaisse 4 550 € de loyers par mois, le sujet n’est donc pas la facture du mandataire, mais le fait de ne pas tenir le vote. Les décisions d’assemblée engagent des dépenses sur un immeuble dont elle tire la totalité des fruits, et le guide voisin sur la répartition des travaux dit lesquelles retombent sur qui.

L’usufruitier récupère-t-il ce qu’il a investi ?

Non, et le texte ne laisse aucune marge. C’est la règle la plus dure du dossier pour un investisseur.

L’article dispose que l’usufruitier « ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée »⁴.

La dernière incise ferme la porte que l’on chercherait à ouvrir. Même si la valeur du bien a augmenté, et même si l’augmentation est mesurable, aucune indemnité n’est due : le texte anticipe l’argument et l’écarte.

Une seule reprise est permise, et elle est matérielle. L’usufruitier « peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu’il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état »⁴.

La liste — glaces, tableaux, ornements — dit assez ce dont il s’agit : des objets qui se déposent, non des travaux qui s’incorporent. Une cuisine posée, une salle de bains refaite, une isolation ne s’enlèvent pas, et rien ne s’en récupère.

Le symétrique existe et protège l’usufruitier. « Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier »⁴ — la formule est large, et elle interdit au nu-propriétaire d’entraver la jouissance qu’il a lui-même consentie ou subie.

Les deux règles vivent dans le même article, et leur voisinage dit quelque chose. D’un côté le nu-propriétaire ne peut nuire ; de l’autre l’usufruitier ne réclame rien pour ce qu’il a amélioré. Le texte protège chacun de l’autre sur un terrain différent — la jouissance pour l’un, le patrimoine pour l’autre — et ne les met jamais en balance.

Pour un investisseur, la conséquence est comptable avant d’être juridique. Les 28 000 € de salles de bains sortent de sa trésorerie et entrent dans un bien qu’il ne possède pas ; ils représentent 51,3 % d’une année de loyers, et rien dans les textes lus n’organise leur retour.

Les trois clauses que ces textes appellent

Trois endroits où une convention a quelque chose à dire, et le code ne les traite pas de la même façon : il rend la première expressément supplétive, exige un concours pour la deuxième, et se tait sur la troisième.

La première concerne le vote. Le texte ne s’applique qu’« à défaut d’accord » : une convention entre usufruitier et nu-propriétaire peut donc désigner l’un ou l’autre selon la nature des décisions.

La deuxième concerne le bail commercial. Aucun des cinq textes lus ne dit à quel moment le concours du nu-propriétaire se donne, ni sous quelle forme : c’est un silence, et un silence ne s’interprète pas dans un guide — il se porte au notaire avant la signature, pas après.

La troisième concerne les améliorations. Puisque la loi ne prévoit aucune indemnité, une convention peut en organiser une — un investisseur qui finance 28 000 € de travaux sur un bien dont il n’a que l’usufruit a intérêt à le faire avant, jamais après.

Ce guide ne rédige pas ces clauses et ne dit pas jusqu’où elles peuvent aller : il constate que les textes lus emploient la formule « à défaut d’accord » pour le vote, exigent un concours pour le bail commercial, et se taisent sur la possibilité d’une indemnité conventionnelle.

Le dossier d’Hortense, acte par acte

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Hortense a l’usufruit, ouvert le 2 février 2019, d’un immeuble de rapport comptant cinq logements loués 620 € chacun et un local commercial loué 1 450 €.

Les loyers sont des fruits civils : ils lui reviennent en entier.

Cinquante-quatre mille six cents euros de loyers, et ce qui ne revient pas

Le tableau s’additionne à l’écran : 37 200 et 17 400 font 54 600 €. Le local commercial représente 31,9 % des loyers, l’habitation 68,1 %, et les améliorations pèsent 51,3 % d’une année de loyers.

Le 6 avril 2026, soit 2 620 jours après l’ouverture de son usufruit, Hortense signe six baux. Le code les traite différemment.

Trois actes, trois régimes

Les baux d’habitation courent trois ans, soit 1 096 jours, bien en deçà des neuf années que le texte retient comme unité. Le bail commercial, lui, expose 17 400 € de loyer annuel à une irrégularité que le concours du nu-propriétaire aurait écartée.

Les 28 000 € de salles de bains, enfin, ne se récupèrent pas. Il faudrait 1,6 année de loyer commercial pour les amortir, et l’usufruitière n’en verra jamais la contrepartie à l’extinction de son droit.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas ce qu’il advient concrètement du bail commercial signé sans concours — les textes lus posent l’exigence, non la sanction. Il ne dit pas non plus quelle convention Hortense et le nu-propriétaire auraient pu signer, ni jusqu’où elle aurait pu aller.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels l’usufruit était régulièrement constitué.

Le bail commercial signé seul. L’usufruitier loue le local en pied d’immeuble sans le nu-propriétaire, qu’il n’a pas jugé utile d’appeler. Le texte exige son concours : 17 400 € de loyer annuel reposent sur un acte que le code ne lui permettait pas de passer seul.

Le renouvellement anticipé. Un bail d’habitation est renouvelé trois ans avant son terme, pour sécuriser un bon locataire. Le texte le prive d’effet au-delà de deux ans d’anticipation : le nu-propriétaire retrouve sa liberté sur un logement à 620 € par mois.

L’usufruitier qui vote en assemblée. Il siège et vote les travaux depuis des années, personne n’ayant rien dit. À défaut d’accord, c’est le nu-propriétaire qui représente les intéressés — et les décisions prises engagent un immeuble dont les loyers atteignent 54 600 € par an.

Les travaux financés sans convention. L’usufruitière refait deux salles de bains pour 28 000 €, en comptant sur un remboursement à la fin. Le texte écarte toute indemnité, « encore que la valeur de la chose en fût augmentée » : la somme est perdue pour elle et acquise au nu-propriétaire.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, l’usufruit a été traité comme une propriété allégée, alors que le code en fait un droit plein sur les fruits et un droit encadré sur les actes.

Six gestes pour un usufruitier d’immeuble de rapport

Trois avant de signer. Trois avant de dépenser.

1. Séparez les baux d’habitation des baux commerciaux. Les premiers se signent seuls, les seconds exigent le concours du nu-propriétaire.
2. Ne renouvelez pas un bail d’habitation plus de deux ans avant son terme. Le texte prive d’effet les renouvellements anticipés au-delà de ce délai.
3. Comptez les baux longs par tranches de neuf ans. À la cessation de l’usufruit, le preneur n’achève que la période où il se trouve.
4. Convenez par écrit de qui vote en assemblée. La représentation par le nu-propriétaire ne joue qu’« à défaut d’accord ».
5. N’engagez pas d’améliorations sans convention préalable. Aucune indemnité n’est due, quelle que soit la plus-value : 28 000 € se perdent en une signature manquante.
6. Distinguez ce qui s’enlève de ce qui s’incorpore. Le texte n’autorise la reprise que des glaces, tableaux et autres ornements, à charge de rétablir les lieux.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire rédige la convention qui comble les trois silences du code, et c’est le seul acte qui se signe une fois pour toutes. L’agent immobilier présente les preneurs et doit savoir, avant de faire signer, quel bail relève du concours du nu-propriétaire. Le syndic enregistre qui représente le lot en assemblée, et c’est sa feuille de présence qui fera foi. L’expert-comptable, enfin, sait ce que 28 000 € de travaux non indemnisables changent au rendement réel de l’usufruit.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas quelle sanction frappe un bail commercial signé sans le concours du nu-propriétaire : les textes lus posent l’exigence et non ses conséquences. Il ne rédige pas les conventions qu’il recommande et ne dit pas jusqu’où elles peuvent aller. Il ne reproduit pas le premier alinéa de l’article sur la représentation en assemblée, relatif aux sociétés propriétaires de plusieurs lots. Il ne traite pas les mines et carrières, que la même section du code régit à l’article 598 et qui ne concernent pas un immeuble de rapport. Et il ne traite ni la répartition des travaux, ni l’extinction pour abus de jouissance, ni le bail commercial en pied d’immeuble.