Le vendeur qui n’est pas payé : effacer la vente, ou faire jouer l’hypothèque que la loi lui donne sans qu’il l’ait demandée

La réponse en trente secondes. Le vendeur impayé peut faire effacer la vente. « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente »¹.

Mais sur un immeuble, le juge peut accorder un délai. « Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances »².

Et la loi lui donne une hypothèque qu’il n’a pas demandée. « La créance du prix de vente d’un immeuble est garantie sur celui-ci »⁵.

Le corpus traite les garanties du côté de la banque : l’hypothèque, la caution et ce que le privilège de prêteur de deniers est devenu, puis la durée d’une inscription et sa radiation. Il ne disait rien de la position symétrique : celle du vendeur qui a accepté d’être payé à terme et qui ne l’est pas. Six articles la règlent, et ils n’ont pas le même âge.

Que peut le vendeur qui n’est pas payé ?

Demander que la vente soit effacée. Le principe tient en une phrase : « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente »¹.

Un verbe porte tout le reste : demander. La résolution ne se constate pas, elle ne s’opère pas seule, et le vendeur ne peut pas la décréter en reprenant les clés. Il la demande, ce qui suppose quelqu’un à qui la demander.

Le texte ne distingue pas selon le montant impayé, ni selon la part déjà versée. Un acquéreur qui a payé 440 000 € sur 620 000 € et s’arrête reste un acheteur qui ne paye pas le prix au sens de cet article. Ce que le juge fera de cette proportion relève des articles suivants, pas de celui-ci.

La résolution d’une vente d’immeuble, en trois temps

L’article suivant est propre aux immeubles, et il compte trois alinéas qui se lisent comme une progression. « La résolution de la vente d’immeubles est prononcée aussitôt si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix. Si ce danger n’existe pas, le juge peut accorder à l’acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances. Ce délai passé sans que l’acquéreur ait payé, la résolution de la vente sera prononcée »².

Trois temps, donc, et le juge décide dans les trois. Il prononce aussitôt si le danger existe. Il apprécie les circonstances et fixe un délai si le danger n’existe pas. Il prononce enfin la résolution si le délai s’écoule sans paiement.

La condition du premier alinéa mérite attention : le danger de perdre la chose et le prix. Les deux, pas l’un ou l’autre. Un vendeur qui garde la certitude de récupérer son immeuble n’est pas dans le cas d’une résolution immédiate au sens de cette phrase.

Cet article n’est pas de 1804. Il est en vigueur depuis le 14 mai 2009, dans la rédaction que lui a donnée l’article 10 de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 — seul des quatre articles de la résolution à avoir bougé.

Le juge peut-il accorder un délai à l’acquéreur ?

Oui, et c’est ce qui rend la résolution incertaine pour le vendeur. Le deuxième alinéa lui en donne le pouvoir « suivant les circonstances »², sans borne écrite, sans plafond, sans critère énuméré.

Pour un vendeur, cette incertitude a un coût qui n’est pas dans le texte : le temps. Pendant le délai accordé, le prix reste impayé et le bien reste chez l’acquéreur. La procédure aura tout de même coûté ses frais, et le résultat n’est pas acquis.

C’est très précisément ce que la clause résolutoire cherche à éviter — et l’article suivant montre qu’elle n’y parvient qu’à une condition.

Une clause résolutoire de plein droit suffit-elle ?

Pas à elle seule. Le texte l’énonce d’une façon qui déjoue l’intuition : « S’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai »³.

Lisez le mot « néanmoins ». La clause dit que la vente est résolue de plein droit ; le code répond que l’acquéreur peut néanmoins payer. Le terme convenu passe, la clause joue selon ses termes, et l’acquéreur conserve pourtant la faculté de payer.

Tant que quoi ? Tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation. Voilà le seul événement que le texte retient, et il n’est pas le terme du contrat : c’est un acte que le vendeur doit faire délivrer.

Ce que la sommation fait basculer

Deux choses en même temps, et dans deux directions opposées. Avant la sommation, l’acquéreur peut payer et sauver la vente malgré la clause. Après la sommation, « le juge ne peut pas lui accorder ce délai »³.

Le pouvoir d’accorder un délai, que le deuxième alinéa du texte précédent donnait au juge, disparaît donc — mais seulement si une clause résolutoire a été stipulée et qu’une sommation a été délivrée. Les deux conditions se cumulent : une clause sans sommation laisse l’acquéreur payer, une sommation sans clause ne prive le juge de rien.

Pour un vendeur qui accepte d’être payé à terme, la conséquence pratique est immédiate. La clause se négocie au moment de l’acte, avec le notaire. La sommation se fait délivrer par un commissaire de justice le jour où l’échéance est manquée, et non trois mois plus tard : chaque jour qui passe avant elle est un jour où l’acquéreur peut encore payer et faire tomber la clause.

Pourquoi l’immeuble n’a-t-il jamais la résolution automatique ?

Parce que le code la réserve expressément aux meubles, et qu’il le dit dans l’article qui suit immédiatement. « En matière de vente de denrées et effets mobiliers, la résolution de la vente aura lieu de plein droit et sans sommation, au profit du vendeur, après l’expiration du terme convenu pour le retirement »⁴.

« De plein droit et sans sommation » : les deux mentions que l’immeuble n’obtient jamais. Le code place les deux régimes côte à côte, l’un après l’autre, et la différence se voit quand on les lit dans l’ordre — ce que personne ne fait, puisqu’on cherche l’article qui concerne son cas.

Un vendeur d’immeuble qui reprend possession de son bien en invoquant une clause résolutoire, sans sommation et sans juge, se place donc hors des quatre articles. Ce guide ne dit pas ce qu’il encourt, faute d’avoir lu les textes qui le règlent ; il constate seulement que rien dans ces quatre articles ne l’y autorise.

Le vendeur a-t-il une sûreté sans l’avoir demandée ?

Oui, et c’est la partie la plus récente du dossier. Depuis le 1^er janvier 2022, une liste énumère les créances auxquelles la loi attache une hypothèque : « Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes : 1° La créance du prix de vente d’un immeuble est garantie sur celui-ci »⁵.

« Est garantie » : le vendeur n’a rien à stipuler. La sûreté naît de la créance elle-même, sur le bien vendu, et elle existe que l’acte en parle ou non.

Le numéro suivant de la même liste vise le prêteur : « La créance de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble est garantie sur celui-ci pourvu qu’il soit authentiquement constaté par l’acte d’emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés »⁵. Deux hypothèques légales peuvent donc peser sur le même immeuble, celle du vendeur et celle de la banque, et la question de leur ordre se pose forcément.

Le rang ne court que du jour de l’inscription

C’est la règle qui coûte le plus cher au vendeur distrait. « Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi »⁶.

Aucun effet rétroactif, donc, et aucun délai de faveur dans cette phrase. L’hypothèque existe dès la vente, mais elle ne prend rang qu’à l’inscription : entre les deux, tout créancier qui inscrit passe devant.

Reste le cas où deux inscriptions tombent le même jour, et le texte le règle nommément : « s’il y a plusieurs inscriptions d’hypothèques légales, elles viennent en concurrence, sauf s’il s’agit de l’hypothèque spéciale du vendeur et de l’hypothèque spéciale du prêteur de deniers, la première étant réputée antérieure à la seconde »⁶.

Le vendeur qui inscrit le jour même de la vente passe donc avant la banque qui a financé l’acquisition, alors même que les deux inscriptions portent la même date. Un jour de retard, et la règle qui le favorisait ne s’applique plus : c’est l’ordre des inscriptions qui reprend la main.

Quelle hypothèque échappe à l’inscription ?

Une seule, et elle n’appartient ni au vendeur ni à la banque. « Par exception, l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures »⁶.

Le 3° de la liste vise les créances du syndicat des copropriétaires. Un vendeur qui a bien inscrit, le bon jour, peut donc se trouver primé par une créance qui n’a jamais été inscrite nulle part — pour l’année courante et les deux dernières années échues seulement, mais primé tout de même.

Les deux articles ne comptent d’ailleurs pas la même durée, et la différence mérite d’être vue. L’article 2402 garantit au syndicat les créances « relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues »⁵, tandis que l’article 2418 ne lui donne la priorité que « pour l’année courante et pour les deux dernières années échues ». Au-delà, elle « vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures »⁶. Quatre années garanties, deux années prioritaires.

Ce guide n’expose pas le régime de ces charges, qui fait l’objet d’un autre dossier. Il signale que le vendeur d’un lot de copropriété ne détient jamais un rang complètement propre, et que la vérification des charges du vendeur précédent n’est pas un détail administratif.

Le dossier de Sixtine, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Sixtine a vendu 620 000 €, dont 440 000 € comptant et 180 000 € à terme. L’acquéreur a versé 60 000 €, il reste 120 000 € dus. Une banque a inscrit son hypothèque légale spéciale de 380 000 € le jour de la vente. Le bien, revendu sous contrainte, produit 460 000 €.

Ce que le jour de l’inscription change pour Sixtine

Le tableau s’additionne à l’écran, et dans les deux colonnes. Les 120 000 € de Sixtine et les 340 000 € de la banque font les 460 000 € distribués dans la première ; les 380 000 € de la banque et les 80 000 € de Sixtine font les mêmes 460 000 € dans la seconde. Le prix ne change pas, l’ordre change, et 40 000 € passent d’une poche à l’autre.

Ce que ce dossier montre n’est pas une astuce de procédure. C’est la traduction en euros d’une règle de deux lignes : le rang court de l’inscription, sauf le même jour, où le vendeur est réputé antérieur au prêteur. Sixtine n’a rien à négocier pour obtenir ce rang — elle a seulement à ne pas le laisser passer.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le prix restait dû et la créance n’était pas contestée.

L’inscription différée. Le vendeur croit sa sûreté acquise par la vente et laisse passer le jour de l’acte pour inscrire. La banque a inscrit le jour même : la règle de faveur du même jour ne joue plus, l’ordre des inscriptions reprend la main, et 40 000 € de créance restent impayés sur un prix de revente qui aurait suffi.

La résolution demandée sans clause. L’acte ne comportait pas de clause résolutoire. Le juge, ne constatant pas de danger de perdre la chose et le prix, accorde un délai à l’acquéreur : 9 000 € de procédure pour un résultat que le vendeur n’obtient pas, et une créance qui reste immobilisée le temps du délai.

La clause invoquée sans sommation. L’acte portait bien une clause de résolution de plein droit. Le vendeur assigne sans avoir fait délivrer de sommation ; l’acquéreur paie avant l’audience, ce que le texte lui permet expressément tant qu’il n’a pas été mis en demeure. La vente tient, et 7 500 € de procédure sont perdus.

La reprise du bien sans jugement. Le vendeur, sûr de sa clause, reprend possession et remet le bien en location. Aucun des quatre articles ne l’y autorise : la résolution se demande, et la résolution de plein droit sans sommation est réservée par le code aux denrées et effets mobiliers. 5 200 € engagés dans une opération que le texte ne permettait pas.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité comme automatique un mécanisme que le code confie à un acte ou à un juge. 61 700 € au total, répartis sur quatre dossiers distincts.

Six gestes du vendeur payé à terme

Trois le jour de l’acte. Trois le jour où une échéance est manquée.

1. Faites inscrire l’hypothèque légale spéciale le jour de la vente. Elle existe sans être demandée, mais elle ne prend rang qu’à l’inscription, et c’est le même jour qu’elle passe avant celle de la banque.
2. Faites insérer une clause de résolution de plein droit. Sans elle, le juge garde le pouvoir d’accorder un délai à l’acquéreur, sans borne écrite dans le texte. Le notaire la rédige au moment de l’acte, jamais après.
3. Vérifiez les charges de copropriété avant de vendre à terme. Une créance du syndicat prime toutes les hypothèques pour l’année courante et les deux dernières années échues, sans avoir été inscrite.
4. Faites délivrer la sommation dès l’échéance manquée. C’est elle, et rien d’autre, qui ferme la faculté de payer et prive le juge de son pouvoir de délai. Le commissaire de justice s’en charge, et chaque jour d’attente joue contre vous.
5. Ne reprenez jamais le bien vous-même. La résolution se demande. Le régime de plein droit sans sommation est réservé aux meubles, et une reprise de fait ne s’appuie sur aucun des quatre articles.
6. Faites établir la situation hypothécaire avant d’agir. Savoir qui a inscrit, et quel jour, décide de ce que la résolution ou la distribution vous rapportera réellement. Votre courtier connaît la position de la banque, et l’agent immobilier la valeur actuelle du bien.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire rédige la clause résolutoire et procède à l’inscription : les deux gestes décisifs se font chez lui, le même jour, et c’est le premier interlocuteur. Le commissaire de justice délivre la sommation, acte qui fait basculer les deux règles à la fois. L’agent immobilier établit la valeur actuelle du bien, sans laquelle on ne sait pas si la résolution vaut mieux que la distribution. Le courtier renseigne sur la position et le montant de l’inscription bancaire. L’expert-comptable, enfin, chiffre ce que la créance impayée fait au résultat de l’année — une éviction ou une contenance manquante se traitent différemment d’un prix impayé, et ne se confondent pas avec lui.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce qu’il advient des tiers qui auraient acquis des droits sur le bien entre la vente et la résolution : aucun des six articles ne le règle. Il ne décrit ni la forme ni le coût de la sommation, que le texte suppose sans les détailler. Il ne dit pas ce qu’était la sûreté du vendeur avant le 1^er janvier 2022, faute d’avoir lu les textes abrogés. Il ne fixe aucun délai d’inscription, parce qu’aucun des six articles n’en fixe. Il ne dit pas si le vendeur peut poursuivre à la fois la résolution et le paiement sur sa sûreté, ni s’il doit choisir : les six articles règlent chacun des deux mécanismes sans les articuler. Il ne traite ni la durée et la radiation d’une inscription, ni les garanties que la banque demande à l’emprunteur, ni le refus de signer l’acte authentique, qui se situe avant la vente et non après. Et il ne donne aucun barème d’acte.