Assurance du locataire : l’attestation qu’il faut redemander chaque année, et les deux voies qui s’excluent quand elle ne vient pas

La réponse en trente secondes. Le locataire doit s’assurer et le prouver chaque année. Il est tenu de s’assurer « contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur »¹.

Le bailleur peut l’assurer à sa place, et se faire rembourser. Après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, il « peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci »¹.

Mais cette lettre ferme la porte de la résiliation. La mise en demeure « vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance »¹.

Le corpus traite les assurances du bailleur — la propriétaire non occupant et la garantie des loyers impayés — et il traite le loyer qui ne rentre pas. Il ne dit nulle part ce qu’un bailleur peut faire quand c’est l’attestation d’assurance qui manque, alors que la réponse tient dans un seul paragraphe de la loi.

Le locataire doit-il vraiment s’assurer ?

Oui, et l’obligation figure dans la liste de ce qu’il doit faire. Le texte l’énonce sans réserve : le locataire est tenu de s’assurer « contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire »¹.

Deux précisions valent d’être relevées dans cette formule courte. L’assurance porte sur les risques dont il doit répondre : ce n’est pas une couverture de ses meubles ni de sa personne, c’est la responsabilité qu’il encourt envers le propriétaire. Et elle se rattache à sa qualité de locataire, ce qui la lie au bail et non au logement.

Le bailleur, lui, garde ses propres couvertures, qui répondent à d’autres besoins. Les deux ne se remplacent pas : un dégât des eaux met en jeu la responsabilité du locataire, et c’est son assureur qui la porte.

Quand le bailleur peut-il réclamer la preuve ?

À deux moments, et le second est annuel. Le locataire doit justifier de son assurance « lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur »¹.

Notez les trois mots de la fin. La justification annuelle n’est pas spontanée : elle est due à la demande du bailleur. Un propriétaire qui ne demande rien pendant six ans ne peut pas reprocher au locataire de n’avoir rien envoyé, et il découvre l’absence d’assurance le jour du sinistre.

La forme de la preuve est fixée, et elle est unique : « La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant »¹.

Ce n’est donc ni un avis d’échéance, ni un relevé bancaire montrant le prélèvement, ni une copie du contrat. C’est une attestation, émanant de l’assureur ou de son représentant, et la demander par écrit chaque année au même mois est le geste le plus rentable de ce guide.

Que peut faire un bailleur sans attestation ?

Deux choses, et le texte l’oblige à choisir l’une ou l’autre. La première voie est la résiliation, la seconde est l’assurance pour compte.

La résiliation suppose une clause dans le bail et un acte d’huissier : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux »¹.

La seconde voie passe par une simple lettre : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci »¹.

Les deux partent du même constat et courent pendant le même mois. Elles ne mènent pas au même endroit, et c’est le paragraphe suivant qui interdit de les mener de front.

Ce que la mise en demeure abandonne

La clause résolutoire, définitivement pour ce manquement. Le texte attache à la mise en demeure un double effet, et le second est le plus lourd.

D’abord un contenu obligatoire : « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire »¹. Une lettre qui se contenterait de réclamer l’attestation ne remplit pas cette condition.

Ensuite une renonciation : la même mise en demeure « vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance »¹.

Le mécanisme est donc à sens unique. Un bailleur qui envoie la mise en demeure ne peut plus se retourner vers la résiliation sur ce fondement, et il doit avoir arbitré avant d’écrire. Ce guide ne dit pas si la renonciation vaut pour l’avenir au-delà du manquement en cours : le texte ne le précise pas, et aucune des sources lues ne le règle.

Qu’est-ce qu’assurer pour le compte d’un autre ?

Un contrat que l’on signe soi-même au profit de quelqu’un d’autre, et le code des assurances le connaît depuis longtemps. La loi le dit d’ailleurs par renvoi : « Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances »¹.

L’article visé pose le principe en une phrase : « L’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée »⁴. Le bailleur agit donc sans mandat, et c’est précisément ce que le texte autorise.

Il ajoute une conséquence qui rassure : « Dans ce dernier cas, l’assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle a été conclue, alors même que la ratification n’aurait lieu qu’après le sinistre »⁴. Un locataire qui n’a rien demandé est donc couvert.

La couverture est bornée, et étroitement : « Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g »¹. Ni les meubles du locataire, ni sa responsabilité envers les voisins ne sont dans le contrat que le bailleur souscrit.

Combien le bailleur peut-il refacturer ?

La prime, plus une majoration plafonnée, et le tout par douzièmes. Le texte pose les trois éléments dans la même phrase : « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer »¹.

Le décret annoncé existe et il tient en une ligne : « La prime d’assurance annuelle mentionnée au g de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée peut être majorée dans la limite de 10 % de son montant »³.

Une prime de 168 €, et ce qui se refacture

Deux obligations de forme accompagnent la refacturation, et elles se voient sur les documents remis au locataire. Le montant « est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire »¹, et le texte ajoute : « Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat »¹.

Un bailleur qui prélèverait la somme en une fois, ou qui ne la ferait pas apparaître sur la quittance, s’écarterait donc du texte sur un point que le locataire peut vérifier chaque mois.

Quand le contrat pour compte s’arrête

Dès que le locataire se remet en règle, ou dès qu’il part. Le texte vise les deux cas ensemble : « Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur »¹.

L’obligation pèse sur le bailleur et elle est immédiate. Il ne choisit pas le moment : il résilie dans le délai le plus bref que la loi lui permet.

Une dernière phrase règle le sort de la période intermédiaire, et elle joue en faveur du bailleur : « La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire »¹.

Un mois ou six semaines ?

Cela dépend de ce qui manque, et les deux délais ne sont pas les mêmes. Le défaut d’assurance donne un mois ; le défaut de paiement en donne davantage.

Pour le loyer, le texte est distinct : la clause de résiliation de plein droit « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »².

Deux manquements, deux délais

Onze jours séparent les deux échéances sur un même acte, et le délai le plus court est celui de l’assurance. Un bailleur qui applique au défaut d’assurance le délai qu’il connaît pour les loyers attend onze jours de trop ; celui qui fait l’inverse agit trop tôt et son commandement ne produit pas l’effet attendu.

Le texte ajoute pour l’assurance une exigence de forme dont l’absence est sanctionnée par la nullité : le commandement « reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa »¹. C’est le commissaire de justice qui en répond, et c’est la première chose à vérifier sur l’acte.

Le dossier de Clarisse, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Clarisse loue un appartement de son immeuble de rapport 780 € par mois. Au renouvellement du bail, elle demande l’attestation d’assurance et ne reçoit rien.

Elle envoie une mise en demeure le 12 mars 2026, en y indiquant sa volonté de souscrire une assurance pour le compte du locataire. Le délai d’un mois expire le 12 avril 2026, sans réponse. Elle souscrit le 15 avril 2026, soit 3 jours plus tard, une garantie de responsabilité locative dont la prime annuelle est de 168 €.

La refacturation suit le texte. La majoration au plafond de 10 % ajoute 16,80 €, ce qui porte le total récupérable à 184,80 € sur l’année. Le douzième inscrit sur chaque quittance est de 15,40 €, et le locataire paie donc 795,40 € par mois au lieu de 780 €.

Rapporté au loyer annuel de 9 360 €, ce total représente 2 %. La majoration seule, 16,80 €, en représente 0,18 % : elle couvre la démarche, elle ne rémunère pas le bailleur.

Reste l’arbitrage, et c’est là que le dossier se joue. En envoyant sa mise en demeure, Clarisse a renoncé à la résiliation pour ce manquement. Si elle avait choisi le commandement et obtenu le départ du locataire, deux mois de vacance auraient représenté 1 560 € de loyer perdu, soit 8,4 fois le coût de la voie qu’elle a retenue.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas ce que coûte réellement une relocation, ni combien de temps elle prend : les deux mois de vacance sont une hypothèse de l’exemple. Et il ne dit pas si le locataire peut contester la majoration ou le choix de l’assureur, faute d’avoir lu les textes qui l’organiseraient.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le bail était en cours et le loyer payé.

L’attestation jamais demandée. Le bailleur n’a rien réclamé depuis l’entrée dans les lieux, et il découvre au sinistre que le locataire n’était pas assuré. La justification annuelle n’est due qu’à la demande : personne n’a manqué à rien, et la responsabilité locative n’est couverte par personne sur un logement loué 780 € par mois.

La mise en demeure envoyée par réflexe. Le bailleur écrit pour réclamer l’attestation en mentionnant son intention d’assurer à la place du locataire, puis change d’avis et veut résilier. La lettre valait renoncement : la clause résolutoire est fermée pour ce manquement, et il ne reste que la voie à 184,80 € par an.

Le délai de six semaines appliqué à l’assurance. Le bailleur transpose le délai qu’il connaît pour les loyers impayés. Le commandement pour défaut d’assurance produit effet au bout d’un mois : 11 jours ont été perdus, et pendant ce temps un logement loué 780 € par mois reste sans couverture de la responsabilité locative.

La prime prélevée en une fois. Le bailleur ajoute 184,80 € sur la quittance du mois suivant la souscription. Le texte impose un paiement par douzième à chaque loyer : 15,40 € par mois, inscrits sur l’avis d’échéance, et le prélèvement unique s’écarte du texte sur un point que le locataire lit tous les mois.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité l’assurance du locataire comme une formalité de dossier, alors que le texte en fait une obligation à vérifier tous les ans et une procédure à choisir une seule fois.

Six gestes autour de l’attestation

Trois chaque année. Trois le jour où elle manque.

1. Demandez l’attestation par écrit, au même mois chaque année. La justification annuelle n’est due qu’à la demande : sans demande, le silence du locataire ne lui est pas reprochable.
2. Exigez une attestation, pas un justificatif de paiement. Le texte vise la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, et rien d’autre.
3. Classez-la avec le bail, pas avec les quittances. C’est la pièce qu’on cherche le jour du sinistre, et elle doit se retrouver en une minute.
4. Choisissez la voie avant d’écrire la lettre. La mise en demeure qui ouvre l’assurance pour compte vaut renoncement à la résiliation pour ce manquement.
5. Comptez un mois, pas six semaines. Le délai du défaut d’assurance est plus court que celui du défaut de paiement, et l’écart est de 11 jours.
6. Refacturez par douzièmes, sur la quittance. La prime majorée au plus de 10 % se récupère à chaque paiement de loyer, et la copie du contrat se transmet au locataire.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le commissaire de justice délivre le commandement et répond de sa forme, puisque l’acte doit reproduire à peine de nullité les dispositions du texte. Le gestionnaire, lorsque la gestion est déléguée, est celui qui doit tenir le calendrier des demandes annuelles et qui porte le douzième sur la quittance. Le courtier trouve la garantie de responsabilité locative à souscrire pour compte, dont l’objet est plus étroit qu’un contrat habitation ordinaire. L’agent immobilier réunit l’attestation à l’entrée dans les lieux, et le syndic intervient quand le sinistre touche les parties communes — et la restitution du dépôt de garantie comme la régularisation des charges répondent à d’autres besoins que celui-ci.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas si la renonciation attachée à la mise en demeure vaut au-delà du manquement en cours. Il ne dit rien de la contestation que le locataire pourrait élever sur le choix de l’assureur ou sur le montant de la prime. Il ne traite pas les assurances du bailleur, qui répondent à d’autres besoins, ni le sort d’un sinistre survenu pendant la période sans couverture. Il ne dit rien du bail commercial ni du bail professionnel, dont les règles d’assurance sont ailleurs. Et il n’aborde pas le dossier de diagnostic technique, qui relève d’une autre obligation de remise.