Investissement locatif à distance : l’acte reçu devant un second notaire, la procuration électronique et la seule étape qu’aucun texte n’organise

La réponse en trente secondes. L’acte notarié se reçoit à distance, mais il y faut deux notaires. Le consentement de l’absent « est recueilli par un autre notaire devant lequel elle comparaît »², lequel « participe par visioconférence à l’établissement de l’acte »².

La procuration aussi peut être reçue à distance. « Une procuration sur support électronique peut être établie par un notaire, lorsqu’une ou plusieurs parties ne sont pas présentes devant lui »³.

Mais une procuration générale ne suffit pas. « Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration »⁴.

Le corpus décrit déjà le budget d’une opération, exemples à l’appui et le coût complet d’un acte. Ce guide-ci ne parle que d’une chose : ce que les textes permettent de faire sans être là.

Peut-on acheter un bien locatif sans s’y rendre ?

Trois étapes sur quatre, oui, et par des voies que des textes organisent expressément. La quatrième reste ouverte, et c’est une question de fait, non de droit.

Un parcours d’acquisition locative comporte, du point de vue de la présence, quatre rendez-vous distincts : la visite du bien, la signature du compromis, celle de l’acte authentique, et l’état des lieux d’entrée avec le locataire.

Pour l’acte authentique et pour la procuration qui peut en tenir lieu, le décret sur les actes notariés prévoit une comparution à distance. Pour l’état des lieux, la loi de 1989 admet qu’il soit établi par un tiers mandaté. Restent les visites, qu’aucun de ces textes n’organise.

Retenez la distinction avant les modalités. Ce qui se délègue est ce qu’un texte a prévu de déléguer ; le reste relève d’un accord entre vous et quelqu’un en qui vous avez confiance, sans forme imposée ni garantie particulière.

Une remarque sur la façon dont ces quatre étapes s’enchaînent, car elle décide du budget autant que la distance. Elles ne tombent pas au même moment : la visite précède l’offre, le compromis suit de quelques jours, l’acte vient deux à trois mois plus tard, et l’état des lieux dépend de la date d’entrée du locataire. Chacune se prépare donc séparément, et une possibilité offerte par un texte ne sert à rien si elle est découverte la veille du rendez-vous.

Ce qu’une signature électronique vaut, et à quelle condition

Elle vaut signature, à condition de reposer sur un procédé dont la fiabilité est présumée. Le code civil pose la règle en quelques lignes, et elle commande tout le reste.

Le texte définit d’abord la fonction de toute signature : elle « identifie son auteur »¹ et « manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte »¹. Il ajoute une précision qui intéresse directement le notaire : « Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte »¹.

Vient ensuite la forme électronique : « Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache »¹.

Le dernier alinéa est celui qui fait la différence en pratique. La fiabilité « est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat »¹.

Notez la nature de cette présomption. Elle joue « jusqu’à preuve contraire », donc elle déplace la charge de la preuve sans fermer la discussion — et elle ne joue que si les conditions du décret sont réunies, ce que ce guide ne détaille pas faute d’avoir lu ce décret.

Comment un acte notarié se reçoit-il à distance ?

Par la comparution devant un second notaire, relié au premier en visioconférence. Ce n’est pas une signature envoyée par courriel, et la différence est entière.

Le mécanisme est décrit ainsi : « Lorsqu’une partie ou toute autre personne concourant à un acte n’est ni présente ni représentée devant le notaire instrumentaire, son consentement ou sa déclaration est recueilli par un autre notaire devant lequel elle comparaît, lors de la réception de l’acte, en personne ou en étant représentée, et qui participe par visioconférence à l’établissement de l’acte »².

Trois exigences se lisent dans cette seule phrase. La partie absente comparaît réellement, mais devant un autre notaire ; cette comparution a lieu lors de la réception de l’acte, donc au même moment ; et ce second notaire participe lui-même à l’établissement de l’acte.

La traçabilité est prévue : « Cet acte porte la mention de ce qu’il a été ainsi établi »². Le rôle du second notaire est précisé de même : « Chacun des notaires en second recueille le consentement et la signature de la partie ou de la personne concourant à l’acte puis y appose sa propre signature »².

Le point d’achèvement, enfin, appartient au premier : « L’acte est parfait lorsque le notaire instrumentaire y appose sa signature électronique qualifiée »². Cette rédaction est récente — elle est en vigueur depuis le 1er octobre 2025 —, ce qui rend prudente la lecture des commentaires antérieurs.

Une conséquence pratique découle de cette exigence de simultanéité, et elle est souvent découverte trop tard. Le second notaire n’est pas un simple témoin qui certifierait une signature déjà donnée : il reçoit lui-même le consentement, au moment où l’acte se forme, puis appose sa propre signature. Sa disponibilité conditionne donc la date de l’acte au même titre que celle du notaire instrumentaire, et une étude sollicitée quarante-huit heures à l’avance n’a aucune raison de pouvoir bloquer un créneau précis.

La procuration notariée, elle aussi reçue à distance

Un second dispositif existe, et il évite de mobiliser deux notaires le jour de l’acte. Il porte sur la procuration elle-même.

Le principe est posé sans détour : « Une procuration sur support électronique peut être établie par un notaire, lorsqu’une ou plusieurs parties ne sont pas présentes devant lui »³.

L’identification ne se fait pas à vue. Elle « s’effectue par un système de vérification établi par le Conseil supérieur du notariat »³, système qui « assure la sécurité, l’intégrité, et la confidentialité des informations nécessaires à cette identification, dont il garantit la fiabilité »³.

Le consentement se recueille ensuite « au moyen d’un système de visioconférence répondant aux conditions mentionnées à l’article 16 »³, et la signature suit sans délai : « Immédiatement après avoir reçu le ou les consentements, le notaire recueille la signature électronique de la ou des parties »³.

Comparez les deux voies avant de choisir. La comparution à distance suppose deux notaires disponibles au même moment ; la procuration à distance suppose un rendez-vous en visioconférence en amont, puis un mandataire présent le jour de l’acte.

Un détail de vocabulaire mérite d’être relevé, parce qu’il revient souvent dans les échanges avec l’étude. Le texte parle de « notaires en second » au pluriel, ce qui suppose qu’une même opération peut en mobiliser plusieurs — un pour chaque partie absente. Sur une acquisition à deux acquéreurs éloignés l’un de l’autre, ce sont donc trois notaires qu’il faut réunir au même instant, et non deux.

Une procuration générale suffit-elle ?

Non, et c’est l’erreur la plus coûteuse de tout ce dossier. Le code civil sépare deux catégories d’actes et n’en couvre qu’une par défaut.

La règle tient en deux phrases. « Le mandat conçu en termes généraux n’embrasse que les actes d’administration »⁴ ; et « S’il s’agit d’aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès »⁴.

Lisez le mot exprès. Il ne suffit pas qu’une procuration soit large : elle doit viser l’acte, ce qui suppose que ce dernier soit identifié dans le mandat lui-même.

Ce guide ne dit pas dans quelle catégorie tombe précisément une acquisition immobilière avec emprunt : le texte vise l’aliénation, l’hypothèque et « quelque autre acte de propriété », et la qualification se fait au cas par cas. Ce qu’il dit, c’est que la question se pose au notaire avant la rédaction, et non le jour de la signature.

La conséquence pratique est un délai. Une procuration inadaptée découverte le jour de l’acte ne se corrige pas dans la journée, surtout si son auteur est à 700 km.

Un dernier point sur la forme du mandat, qui n’est pas indifférente. Une procuration destinée à un acte authentique est elle-même reçue par un notaire, ce qui explique que le décret ait organisé sa réception à distance : sans cela, éviter un déplacement pour l’acte en aurait imposé un pour la procuration. Les deux dispositifs se complètent donc, et le choix entre eux relève surtout du calendrier de chacun.

Qui peut faire l’état des lieux à votre place ?

Un tiers que vous mandatez, ou à défaut un commissaire de justice. Le texte prévoit les deux, et il en tire des conséquences de coût différentes.

La voie ordinaire est décrite ainsi : l’état des lieux « est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location »⁵.

Quatre mots comptent ici, et ils sont souvent lus trop vite : l’état des lieux peut être établi « par un tiers mandaté par elles ». Le pronom vise les deux parties, non le seul bailleur — c’est ce que dit la lettre du texte.

La voie de secours est la suivante : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire »⁵.

Le partage par moitié change l’arbitrage. Sur un état des lieux facturé 230 €, la charge du bailleur est de 115 € — un montant sans commune mesure avec un aller-retour de 683 €. Notre guide sur l’état des lieux de sortie et le dépôt de garantie traite ce document pour lui-même.

Le dossier de Gonzague, quatre étapes et deux parcours

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Le bien est à 700 km, le barème kilométrique est posé à 0,42 € et la nuit d’hôtel à 95 €.

Un déplacement représente donc 1 400 km, soit 588 € de trajet, plus 95 € d’hébergement : 683 € et deux jours mobilisés. Gonzague travaille, ce qui rend ces deux jours aussi contraignants que la dépense.

Quatre étapes, deux façons de les traiter

Les deux colonnes s’additionnent à l’écran : quatre fois 683 font 2 732 €, et 683 plus 150 plus 115 font 948 €. L’économie atteint 1 784 €, soit 65,3 % du parcours en présentiel, et six jours libérés sur huit.

Le déséquilibre entre les lignes est ce que ce tableau montre de plus utile. La seule étape qu’aucun texte n’organise pèse 683 € sur 948 €, soit 72 % du parcours restant — 2,6 fois le coût de tous les actes à distance réunis.

Déléguer aussi la visite ramènerait le parcours à 615 € en posant 350 € pour un tiers rémunéré, soit 2 117 € d’économie et huit jours. Mais aucun texte n’organise cette délégation : c’est un accord contractuel, sans forme imposée, et le guide ne le recommande pas — il chiffre ce qu’il coûterait.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement que ce qu’il chiffre. Il ne dit pas combien coûtent réellement une procuration notariée ou l’intervention d’un commissaire de justice : ces prestations relèvent de tarifs réglementés que Gonzague devra faire préciser, et les montants retenus ici ne valent que pour rendre le calcul reproductible. Il ne dit pas non plus si un second notaire sera disponible à la date voulue, ce qui est la seule variable réellement incertaine du parcours.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs d’organisation, sur des dossiers où le bien et le financement ne posaient aucun problème.

La procuration générale apportée le jour de l’acte. Le mandat est large mais ne vise pas l’opération, alors que « le mandat doit être exprès » pour un acte de propriété. La signature est reportée, et un aller-retour de 683 € s’ajoute au calendrier.

Le second notaire cherché la veille. La comparution à distance suppose un notaire disponible « lors de la réception de l’acte », donc au même moment. Faute de l’avoir réservé, la partie se déplace : 683 € et deux jours de plus.

L’état des lieux confié au seul mandataire du bailleur. Le texte vise un tiers « mandaté par elles », c’est-à-dire par les deux parties. Le désaccord se règle par un commissaire de justice, dont les 230 € se partagent par moitié — 115 € que le budget n’avait pas prévus.

Les quatre déplacements maintenus par habitude. Le parcours coûte 2 732 € et huit jours, quand trois étapes sur quatre pouvaient se traiter autrement pour 265 €. L’écart de 1 784 € ne figure dans aucun plan de financement.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, une possibilité offerte par un texte n’a pas été organisée assez tôt, et le déplacement est redevenu la solution par défaut.

Six gestes pour acheter à distance

Trois avant le compromis. Trois avant la remise des clés.

1. Séparez les quatre étapes dès le début. Trois ont un équivalent organisé par un texte, une n’en a aucun : c’est la répartition qui décide du budget, pas la distance.
2. Demandez au notaire, dès le compromis, quelle voie il retient. Comparution à distance avec un second notaire, ou procuration reçue par visioconférence : les deux existent, elles ne se préparent pas de la même façon.
3. Faites viser l’acte dans la procuration. Un mandat en termes généraux « n’embrasse que les actes d’administration », et un mandat inadapté se découvre trop tard.
4. Réservez le second notaire en même temps que la date d’acte. Il doit comparaître « lors de la réception de l’acte », donc être disponible au même moment, pas le lendemain.
5. Faites mandater le tiers par les deux parties pour l’état des lieux. Le texte vise un tiers « mandaté par elles », et le mandat du seul bailleur expose au recours au commissaire de justice.
6. Chiffrez la visite à part. C’est la seule étape sans texte : 683 € et 72 % du parcours sur ce dossier, et c’est là que se pose la vraie question de confiance — celle que notre guide sur les promesses de rendement aborde sous un autre angle.

Un mot sur les professionnels que ce parcours mobilise, et sur leur ordre. Le notaire instrumentaire décide de la voie retenue et de son calendrier. Le second notaire, celui devant lequel vous comparaissez, se choisit près de chez vous et doit être réservé tôt. Le commissaire de justice n’intervient qu’à défaut d’accord sur l’état des lieux, et ses frais se partagent. Le diagnostiqueur travaille sans vous par nature, ce qui en fait la seule étape jamais concernée par la distance. Et l’agent immobilier reste le seul à voir le bien à votre place lors des visites, sans qu’aucun texte n’encadre ce service — c’est une relation de confiance, pas un dispositif légal.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne lit pas le décret du 28 septembre 2017 auquel renvoie la signature électronique qualifiée, ni l’article 16 du décret de 1971 sur le système de transmission. Il ne dit pas dans quelle catégorie de l’article 1988 tombe une acquisition avec emprunt : la qualification se fait au cas par cas. Il ne traite ni le financement à distance, ni la lecture d’un mandat de gestion, ni le calcul du cash-flow. Et il ne recommande pas d’acheter sans visiter : il constate qu’aucun texte n’organise cette étape à distance, et il chiffre ce qu’elle pèse.