Enseignes et publicité sur la façade : le veto que le bailleur détient sans le savoir, et celui qu’il n’a pas

La réponse en trente secondes. Le propriétaire a un droit de veto sur la publicité. « Nul ne peut apposer de publicité ni installer une préenseigne sur un immeuble sans l’autorisation écrite du propriétaire. »¹

L’enseigne, elle, relève d’une autorisation administrative. Sur certains immeubles et lieux, et dans le cadre d’un règlement local de publicité, « l’installation d’une enseigne est soumise à autorisation »² — soit 3 conditions alternatives, dont 1 seule suffit.

Le maire dispose de cinq jours pour ordonner. Il « prend un arrêté ordonnant, dans les cinq jours, soit la suppression, soit la mise en conformité »³.

Puis l’astreinte court, et elle se multiplie. « 200 euros par jour et par publicité, enseigne ou préenseigne maintenue »⁴.

Le corpus traite le bail commercial en pied d’immeuble, la terrasse sur le domaine public et la déspécialisation. Ce guide traite ce qui se fixe sur la façade, et les deux régimes distincts qui s’y appliquent.

Que peut interdire le propriétaire d’un immeuble ?

La publicité et la préenseigne, sur les 3 catégories que le chapitre distingue. Sans motif à donner.

Le texte tient en une phrase, et c’est l’une des plus courtes du code. « Nul ne peut apposer de publicité ni installer une préenseigne sur un immeuble sans l’autorisation écrite du propriétaire. »¹

Relevez trois choses dans cette phrase, car chacune compte. « Nul » — donc personne, y compris un locataire commercial. l’exigence d’une « autorisation écrite »¹ — donc un accord verbal ne suffit pas. Et rien, absolument rien, sur les motifs d’un refus¹.

Comptez maintenant ce que la phrase vise, et ce qu’elle ne vise pas. Elle nomme « de publicité » et « une préenseigne »¹ : l’enseigne n’y figure pas, et c’est la distinction qui organise tout le reste de ce guide.

Il faut mesurer ce que ce droit de veto représente pour un bailleur, parce qu’il est rare qu’un texte lui donne un pouvoir aussi net sur quoi que ce soit. Sur la plupart des sujets, le propriétaire d’un immeuble loué subit : il ne choisit pas l’usage que son locataire fait des lieux, il ne contrôle pas ses horaires, il ne décide pas de son activité au-delà de ce que le bail a prévu. Ici, il détient un verrou complet, sans condition et sans délai. Encore faut-il savoir qu’on le détient.

Une remarque sur l’économie de ce droit de veto, parce qu’elle explique pourquoi le législateur l’a écrit ainsi. Une façade est un support marchand : elle vaut, pour un afficheur, ce que valent les regards qui passent devant. En exigeant l’écrit du propriétaire, le texte ne protège pas un goût esthétique — il rend au propriétaire la valeur d’un actif qu’il possède sans toujours le savoir, et qu’on pourrait autrement exploiter sans lui.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé. Aucun des textes lus ne définit ce qui distingue une publicité, une préenseigne et une enseigne : ces trois termes sont employés comme des catégories connues, et ce guide ne les définit donc pas davantage.

L’enseigne obéit-elle aux mêmes règles ?

Non. Elle relève d’une autorisation, et pas toujours.

L’article qui la régit commence par renvoyer à un décret, et il en décrit le contenu. « Un décret en Conseil d’Etat fixe les prescriptions générales relatives à l’installation et à l’entretien des enseignes en fonction des procédés utilisés, de la nature des activités ainsi que des caractéristiques des immeubles où ces activités s’exercent et du caractère des lieux où ces immeubles sont situés. »²

La même phrase se prolonge sur un objectif plus récent. Ce décret « fixe également des prescriptions relatives aux enseignes lumineuses afin d’économiser l’énergie et de prévenir ou limiter les nuisances lumineuses »².

Un échelon local peut ensuite durcir ces règles, mais jamais les assouplir. « Le règlement local de publicité mentionné à l’article L. 581-14 peut prévoir des prescriptions relatives aux enseignes plus restrictives que celles du règlement national »².

Vient enfin la phrase qui décide de l’autorisation, et elle est conditionnelle. « Sur les immeubles et dans les lieux mentionnés aux articles L. 581-4 et L. 581-8, ainsi que dans le cadre d’un règlement local de publicité, l’installation d’une enseigne est soumise à autorisation. »²

Lisez ce que cette conditionnalité implique pour un bailleur. L’autorisation n’est pas générale : elle dépend de l’immeuble, du lieu, et de l’existence d’un règlement local². Ce guide n’a lu ni les articles auxquels ce renvoi conduit, ni le règlement d’une commune donnée, et ne dit donc pas si un immeuble précis y est soumis.

Un cas particulier ferme l’article, et il désigne nommément l’autorité. « Les enseignes à faisceau de rayonnement laser sont soumises à l’autorisation du maire. »²

Qui est compétent depuis le 1er janvier 2024 ?

Le maire. Et 5 des 6 textes lus le disent à la même date.

Un fait de calendrier commande la lecture de tout ce chapitre, et il est récent. Cinq des six articles lus portent la même mention : ils sont issus de la loi du 22 août 2021 et « le présent article entre en vigueur le 1er janvier 2024 »²³⁴⁵⁶.

La note qui accompagne plusieurs d’entre eux dit d’ailleurs pourquoi ce report existe. L’entrée en vigueur est fixée à cette date « sous réserve de l’adoption en loi de finances de dispositions compensant les charges résultant, pour les collectivités concernées, des compétences transférées par le présent article »³.

Retenez le mot « transférées »³. Ce n’est pas une simple retouche de rédaction : c’est un déplacement de compétence, et il explique pourquoi les articles désignent désormais « le maire »³ là où un bailleur pourrait chercher un autre destinataire.

Une seule des six sources échappe à cette date. L’article qui porte le droit de veto du propriétaire est en vigueur depuis le 14 novembre 2004¹ : il n’a pas bougé, et c’est le plus ancien des six.

Deux ans et sept mois séparent cette bascule de la lecture de ce guide — 974 jours exactement. Un bailleur qui s’appuierait sur une note antérieure à 2024 écrirait au mauvais destinataire, et perdrait le délai que la section suivante décrit.

Ce que le maire ordonne, et à qui

5 jours pour supprimer ou mettre en conformité.

La procédure s’ouvre sur un constat, et le texte écarte d’emblée deux objections classiques. dès qu’une publicité, une enseigne ou une préenseigne est constatée irrégulière, « et nonobstant la prescription de l’infraction ou son amnistie, le maire prend un arrêté ordonnant, dans les cinq jours, soit la suppression, soit la mise en conformité avec ces dispositions, des publicités, enseignes ou préenseignes en cause, ainsi que, le cas échéant, la remise en état des lieux. »³

Relevez les mots « nonobstant la prescription de l’infraction ou son amnistie »³. Ils signifient que le temps écoulé ne protège pas le support : une enseigne irrégulière depuis dix ans reste irrégulière, et la voie administrative reste ouverte même si la voie pénale est fermée.

Comptez ensuite les trois issues que l’arrêté peut ordonner : la suppression, la mise en conformité, et « le cas échéant, la remise en état des lieux »³. La troisième n’est pas automatique, mais elle peut s’ajouter aux deux autres.

La désignation du destinataire est ce qui intéresse le plus un bailleur, et elle procède en deux temps. « Cet arrêté est notifié à la personne qui a apposé, fait apposer ou maintenu après mise en demeure la publicité, l’enseigne ou la préenseigne irrégulière. »³

Un second temps prend le relais si le premier échoue. « Si cette personne n’est pas connue, l’arrêté est notifié à la personne pour le compte de laquelle ces publicités, enseignes ou préenseignes ont été réalisées. »³

Lisez cette chaîne dans l’ordre où elle se déroule, car elle décide de qui paie. Le texte cherche d’abord celui qui a matériellement posé, puis celui pour le compte de qui l’on a posé³ — et le propriétaire de l’immeuble n’est nommé dans aucun de ces deux temps.

Combien coûte un support maintenu ?

200 € par jour. Et par support.

L’astreinte démarre à l’expiration du délai, et le texte en fixe le point de départ avec précision. « A l’expiration du délai de cinq jours, dont le point de départ se situe au jour de la notification de l’arrêté, la personne à qui il a été notifié est redevable d’une astreinte de 200 euros par jour et par publicité, enseigne ou préenseigne maintenue. »⁴

Comptez les deux multiplicateurs que cette phrase contient, car on n’en retient généralement qu’un. « par jour » et « par publicité, enseigne ou préenseigne maintenue »⁴ : trois supports sur une façade font 600 € par jour, non 200.

Le montant lui-même n’est pas figé. « Ce montant est réévalué chaque année, en fonction de l’évolution du coût de la vie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. »⁴ Ce guide n’a pas lu ce décret et ne dit donc pas quel montant s’applique une année donnée.

Une exception existe, et elle est étroitement bornée. L’astreinte « n’est pas applicable à l’affichage d’opinion ou à la publicité relative aux activités des associations, mentionnés à l’article L. 581-13, sauf lorsque cet affichage ou cette publicité ont été apposés à un emplacement publicitaire prohibé en exécution d’un contrat conclu entre l’exploitant de cet emplacement et la personne pour le compte de qui ils ont été réalisés »⁴.

Il faut prendre la mesure de ce que produit cette double multiplication, parce qu’elle transforme une contravention en tout autre chose : un support isolé coûte 200 € par jour, ce qui reste une somme qu’un exploitant peut décider d’absorber quelques semaines le temps de discuter ; trois supports coûtent 600 € par jour, soit 18 000 € en un mois, c’est-à-dire davantage que la valeur de la plupart des enseignes qu’on aurait à déposer. Le compteur cesse d’être une amende. Il devient une raison d’agir.

Une voie parallèle existe pour la seule publicité, et elle est plus rapide. dès qu’une publicité est constatée irrégulière au titre des articles L. 581-4, L. 581-5 ou L. 581-24, « le maire peut faire procéder d’office à la suppression immédiate de cette publicité ».⁵

Notez que le propriétaire y a un rôle actif, et c’est la seconde fois que le texte le nomme. Sur une propriété privée, « l’exécution d’office est subordonnée à la demande du propriétaire ou à son information préalable par le maire »⁵. Les frais, eux, « sont supportés par la personne qui a apposé ou fait apposer cette publicité », et à défaut ils « sont mis à la charge de celle pour laquelle la publicité a été réalisée »⁵.

Ce que trois supports coûtent à qui les maintient

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un coût de dépose : ce montant est une hypothèse posée. L’astreinte, le délai et l’amende, eux, sont ceux des textes — sous réserve de la réévaluation annuelle, dont ce guide n’a pas lu le décret.

Trois supports sont installés sur la façade de Solène. L’arrêté est notifié le 2 mars 2026 ; l’astreinte devient exigible cinq jours plus tard, le 7 mars, et la régularisation intervient le 6 avril, soit 30 jours d’astreinte courus.

Le tableau se recompose à l’écran. Deux cents euros multipliés par 3 supports font 600 € par jour ; sur 30 jours, 18 000 €. L’amende pénale de 7 500 €⁶ est atteinte au bout de 13 jours à ce rythme, contre 38 jours pour un support isolé.

Mesurez ce que la dépose représente en face. Posée à 1 900 € pour les trois, elle vaut 3 jours d’astreinte — et l’astreinte de trente jours en vaut 9,5 fois le montant. Ce n’est pas le coût du retrait qui pèse : c’est le temps qu’on met à le décider.

Ce qui frappe dans ce dossier, c’est que Solène n’est destinataire de rien. L’arrêté va « à la personne qui a apposé, fait apposer ou maintenu »³, puis à celle pour le compte de qui l’on a posé — et elle n’apparaît ni dans l’un ni dans l’autre. Son intérêt n’est pas de se défendre. Il est de faire cesser vite ce dont elle n’est pas responsable, parce que c’est sa façade.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. Le montant de 200 € est celui du texte, réévalué chaque année selon un décret non lu : le chiffre applicable une année donnée peut être supérieur. L’amende pénale et l’astreinte administrative ne s’excluent pas l’une l’autre dans les textes lus, et ce guide ne dit pas comment elles se combinent.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de bailleurs. Les montants sont ceux du dossier de Solène.

L’accord donné oralement. Le bailleur autorise un panneau de vive voix. Le texte exige « l’autorisation écrite du propriétaire »¹ : sans écrit, l’apposition est irrégulière au titre de cet article, et le maire peut faire procéder d’office à la suppression⁵ — pour une dépose posée ici à 1 900 €.

Le veto cru applicable à l’enseigne. Le bailleur oppose son droit d’autorisation écrite à l’enseigne de son locataire commercial. L’article ne vise que « de publicité » et « une préenseigne »¹ : l’enseigne obéit à un autre régime, et le refus n’a pas le fondement invoqué. Le bailleur perd le temps du litige et les 1 900 € de dépose ne sont, ici, à la charge de personne.

L’astreinte comptée une seule fois. Le bailleur calcule 200 € par jour pour l’ensemble de la façade. Le texte multiplie « par jour et par publicité, enseigne ou préenseigne maintenue »⁴ : sur 3 supports, ce sont 600 € par jour, et 18 000 € sur trente jours au lieu de 6 000.

L’ancienneté prise pour une protection. Le support est là depuis des années, on le croit acquis. Le maire agit « nonobstant la prescription de l’infraction ou son amnistie »³ : le temps écoulé ne ferme pas la voie administrative, et l’amende de 7 500 €⁶ reste encourue pour qui maintient après mise en demeure.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le bailleur a appliqué à un objet le régime d’un autre — l’écrit à l’enseigne, l’oral à la publicité, un compteur unique à trois supports, la prescription à une police administrative.

Six vérifications sur une façade commerciale

Six gestes, dans l’ordre où ils se posent.

1. Qualifiez chaque support avant tout. Publicité, préenseigne et enseigne n’obéissent pas au même régime.
2. Exigez l’écrit pour la publicité et la préenseigne. Le texte ne se satisfait pas d’un accord verbal.
3. N’opposez pas ce droit de veto à une enseigne. L’article ne la nomme pas.
4. Comptez les supports, pas seulement les jours. L’astreinte se multiplie par les deux.
5. Écrivez au maire, compétent depuis le 1er janvier 2024. Sur une propriété privée, l’exécution d’office suppose votre demande ou votre information préalable.
6. Ne comptez pas sur l’ancienneté du support. La police administrative joue nonobstant la prescription.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le commissaire de justice constate l’apposition et sa date, pièce qui sert dans les deux voies. L’avocat qualifie le support, seul travail qui décide du régime applicable. Le syndic relaie si la façade est une partie commune. L’agent immobilier qui rédige le bail commercial doit y prévoir la clause d’enseigne. L’expert-comptable traite une dépose qui n’est pas un entretien courant. Et le notaire, sur une vente, vérifie l’existence des autorisations écrites données par le vendeur.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur le bail dérogatoire et l’occupation précaire, ni sur l’occupation du trottoir par un échafaudage, ni sur les abords d’un monument historique. Il ne traite pas la taxe locale sur la publicité extérieure, qui relève d’un autre code. Il n’a lu ni le décret qui fixe les prescriptions générales, ni celui qui règle la réévaluation de l’astreinte, ni le règlement local de publicité d’une commune donnée.