Ce que le code exige d’une offre de prêt : neuf mentions, deux délais et deux sanctions qui n’ont pas le même plafond

La réponse en trente secondes. L’offre engage le prêteur trente jours, et l’emprunteur ne peut pas accepter avant dix. « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur »⁴.

Une information précontractuelle manquée est sanctionnée, mais plafonnée. Le prêteur « peut être déchu du droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge, jusqu’à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts, plafonné à 30 000 euros »⁵.

Un TAEG erroné, lui, ne l’est pas. « En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global », le prêteur « peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge »⁶ — sans plafond.

Le corpus traite la renégociation d’un crédit, les garanties que demande une banque et les clauses suspensives d’un compromis. L’offre de prêt y apparaît dans onze guides comme une étape du calendrier, et jamais pour ce qu’elle doit contenir ni pour ce que son irrégularité coûte au prêteur. Sept articles du code de la consommation le règlent.

Que doit envoyer le prêteur ?

Une offre gratuite, sur support durable, et pas seulement à l’emprunteur. « Pour les prêts mentionnés à l’article L. 313-1, le prêteur formule une offre fournie gratuitement sur support papier ou sur un autre support durable à l’emprunteur ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques »¹.

Trois éléments s’y lisent, et le troisième surprend. L’offre est gratuite. Elle est fournie sur support papier ou sur un autre support durable. Et elle est due aussi aux cautions déclarées, lorsque ce sont des personnes physiques.

Sur un montage courant — un investisseur qui emprunte avec le cautionnement d’un proche —, cela veut dire que deux personnes au moins doivent recevoir l’offre, et que l’oubli de la seconde est une irrégularité en soi.

Une seconde phrase attache à l’offre un document lorsque les caractéristiques divergent : elle « est accompagnée de la fiche d’information standardisée européenne mentionnée à l’article L. 313-7 lorsque ses caractéristiques sont différentes des informations contenues dans la fiche d’information fournie précédemment le cas échéant »¹.

Neuf mentions, et la neuvième renvoie ailleurs

L’article qui suit ouvre une liste numérotée : « L’offre mentionnée à l’article L. 313-24 »² doit satisfaire neuf exigences successives.

La première tient à l’identification : l’offre « mentionne l’identité des parties et éventuellement des cautions déclarées »². La deuxième porte sur l’opération elle-même, puisqu’elle « précise la nature, l’objet, les modalités du prêt »². Les suivantes couvrent l’échéancier des prêts à taux fixe, le coût total, les sûretés, l’assurance et les conditions de transfert.

La neuvième est d’une autre nature, et c’est celle qu’un emprunteur doit chercher en premier : l’offre « rappelle les dispositions de l’article L. 313-34 »². Autrement dit, elle doit contenir le rappel de ses propres délais.

Ce guide ne reproduit pas les neuf items un à un. Il en cite trois mot à mot et décrit les autres, parce qu’ils n’ont pas tous pu être obtenus dans leur rédaction exacte, et la réserve est déclarée en fin de guide. Ce qui compte pour un lecteur est ailleurs : la liste est fermée, elle est numérotée, et chacun de ses items est vérifiable sur l’offre reçue.

Toute modification appelle une offre nouvelle

Le texte ne ménage aucune tolérance sur ce point. « Toute modification des conditions d’obtention d’un prêt dont le taux d’intérêt est fixe, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la fourniture à l’emprunteur d’une nouvelle offre préalable sur support papier ou sur un autre support durable »³.

Deux mots élargissent la règle. Toute modification, et non les modifications substantielles. Et notamment le montant ou le taux, ce qui signifie que ces deux-là sont des exemples et non une liste limitative.

La conséquence pratique est lourde et elle est régulièrement méconnue. Un emprunteur qui obtient, après réception de son offre, un montant révisé, une durée ajustée ou une garantie modifiée ne signe pas un avenant : il doit recevoir une offre nouvelle, et tous les délais que l’on va lire repartent avec elle.

Combien de temps l’offre engage-t-elle le prêteur ?

Trente jours au minimum, et le point de départ n’est pas l’envoi. « L’envoi de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l’emprunteur »⁴.

Relevez le décalage entre les deux verbes. C’est l’envoi qui crée l’obligation, mais le délai court à compter de la réception. Le prêteur est donc tenu sur une période qu’il ne maîtrise pas entièrement, et l’emprunteur a intérêt à conserver la preuve de la date à laquelle il a reçu.

Notez aussi le mot minimale : trente jours est un plancher, pas un délai fixe. Une offre qui annonce une validité plus longue engage le prêteur pour cette durée-là.

Ce que le texte oblige à maintenir, ce sont « les conditions qu’elle indique » — c’est-à-dire l’ensemble de l’offre, et non le seul taux. Un prêteur qui, dans ce délai, reviendrait sur la durée, sur les garanties exigées ou sur le montant, ne modifierait pas un détail : il retirerait ce que le texte lui interdit de retirer.

Pourquoi on ne peut pas accepter tout de suite

Parce que le texte l’interdit, et à l’emprunteur comme aux cautions. « L’offre est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue »⁴.

C’est une interdiction, non une faculté de renoncer. Une acceptation donnée trop tôt ne vaut pas renonciation à un droit : elle intervient dans une période où le texte dit qu’on ne peut pas accepter.

Le délai vaut pour les cautions personnes physiques au même titre que pour l’emprunteur, et il court pour chacune à compter de sa propre réception. Sur un dossier où la caution reçoit l’offre trois jours après l’emprunteur, ce n’est donc pas la même date qui commande.

Un investisseur qui enchaîne les acquisitions connaît la tentation de gagner ces quelques jours quand le compromis expire. Le texte ne les lui laisse pas. Ce qu’une acceptation donnée trop tôt produit exactement n’est en revanche pas réglé par les sept articles lus : les deux articles de sanction que l’on verra plus loin visent d’autres manquements, et ce guide ne leur en fera pas dire davantage. Ce qui est certain tient au texte lui-même : l’acceptation ne pouvait pas être donnée.

Sous quelle forme accepte-t-on ?

Par lettre, ou par un moyen convenu qui rende la date certaine. « L’acceptation est donnée par lettre, le cachet de l’opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur »⁴.

Deux voies, donc, et la seconde est ouverte depuis longtemps mais mal connue. La lettre reste la voie de droit commun, et c’est le cachet de l’opérateur postal qui fait foi — non la date écrite sur le courrier, ni celle de sa réception par la banque.

La seconde voie suppose deux conditions cumulatives : un moyen convenu entre les parties, et un moyen de nature à rendre certaine la date. Une signature électronique horodatée y répond ; un courriel simple pose au moins la question de la seconde condition.

Le point commun des deux voies est ce qu’elles servent à établir : la date. C’est elle qui prouve que les dix jours étaient écoulés, et c’est donc elle qui décide si l’acceptation a été donnée quand elle pouvait l’être.

Que coûte une information précontractuelle manquée ?

Une déchéance du droit aux intérêts, plafonnée deux fois. Le texte vise « le prêteur qui accorde un crédit sans respecter les conditions, applicables en matière d’information précontractuelle, fixées par les dispositions de l’article L. 313-7 »⁵ et par deux autres articles qu’il nomme.

La sanction est écrite ainsi : le prêteur « peut être déchu du droit aux intérêts, dans la proportion fixée par le juge, jusqu’à un montant ne pouvant excéder 30 % des intérêts, plafonné à 30 000 euros »⁵.

Trois limites se superposent dans cette phrase. La déchéance est facultative — le prêteur peut être déchu. Sa proportion est fixée par le juge. Et elle ne peut dépasser ni 30 % des intérêts, ni 30 000 €.

Les deux plafonds ne mordent pas au même moment, et le seuil se calcule à partir des deux seuls chiffres du texte. Tant que les intérêts prévus restent sous 100 000 €, c’est le plafond en pourcentage qui commande ; au-delà, c’est celui en euros. Sur les 96 000 € d’intérêts du dossier de Baptiste, la sanction maximale s’établit donc à 28 800 €, et non à 30 000 €.

Le TAEG erroné a-t-il un plafond ?

Non, et c’est toute la différence. L’article voisin frappe d’abord l’absence de fiche d’information : « Le prêteur qui accorde un crédit sans communiquer à l’emprunteur la fiche d’information standardisée européenne » peut être déchu du droit aux intérêts, « en totalité ou dans la proportion fixée par le juge »⁶.

Puis il vise le taux : « En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global », le prêteur « peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge »⁶.

Comparez les deux rédactions et l’écart saute aux yeux. L’article précédent bornait la déchéance par un pourcentage et par une somme ; celui-ci ne borne rien. Les mots « en totalité » y figurent pour le premier manquement, et aucun plafond n’est écrit pour le second.

Sur le même dossier, l’exposition du prêteur passe donc de 28 800 € à 96 000 € selon l’irrégularité retenue, alors que le prêt, l’emprunteur et le tableau d’amortissement sont exactement les mêmes. C’est le fait le plus utile de tout ce chapitre, et il ne se voit qu’en lisant les deux articles l’un après l’autre.

Que produit la déchéance ?

Elle transforme le prêt en une avance de capital, et elle fait remonter le temps sur ce qui a été payé. L’emprunteur « n’est tenu qu’au seul remboursement du capital suivant l’échéancier prévu »⁷.

Deux précisions comptent dans cette phrase. L’échéancier prévu demeure : la déchéance ne rend pas le capital immédiatement exigible, et elle ne le rééchelonne pas davantage. Et elle porte sur les intérêts seuls.

Le sort de ce qui a déjà été versé est réglé ensuite : « les sommes perçues au titre des intérêts, qui sont productives d’intérêts au taux de l’intérêt légal à compter du jour de leur versement, sont restituées par le prêteur ou imputées sur le capital restant dû »⁷.

Deux mécanismes s’y ajoutent l’un à l’autre. Les intérêts déjà payés reviennent, et ils portent eux-mêmes intérêts au taux légal depuis le jour de chaque versement. Ce guide ne publie pas ce taux : il ne figure dans aucun des sept articles lus et se révise deux fois par an. Le prêteur choisit enfin entre restituer et imputer sur le capital restant dû, ce qui n’est pas indifférent pour un emprunteur encore en cours de remboursement.

Le dossier de Baptiste, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Baptiste emprunte 320 000 € pour acquérir un immeuble de rapport. Les intérêts portés au tableau d’amortissement s’élèvent à 96 000 € : c’est une donnée du cas, qu’aucun des sept articles ne détermine, et ce guide ne publie aucun taux.

Deux irrégularités, deux expositions, sur 96 000 € d’intérêts

L’écart entre les deux colonnes s’établit à 67 200 €. Rapporté aux intérêts prévus, la première sanction en représente 30,00 % au maximum et l’écart les 70,00 % restants — ensemble, 100,00 % des 96 000 €.

Reste à savoir quand le plafond en euros commence à jouer, et cela se calcule sans rien ajouter au texte.

À partir de 100 000 € d’intérêts, c’est le plafond en euros qui commande

Le tableau se refait de tête. À 60 000 € d’intérêts, 30 % font 18 000 € et le plafond en euros ne sert à rien. À 100 000 €, les deux plafonds coïncident exactement à 30 000 €. Au-delà, celui en euros prend le relais et la sanction cesse de croître.

Un emprunteur dont le prêt porte plus de 100 000 € d’intérêts a donc intérêt, s’il conteste, à savoir laquelle des deux irrégularités il invoque : sur le terrain de l’information précontractuelle, sa demande est plafonnée à 30 000 € quel que soit le montant emprunté ; sur celui du taux annuel effectif global, elle ne l’est pas.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le prêt a bien été accordé et l’immeuble bien acheté.

La caution qui n’a pas reçu l’offre. Le prêteur adresse l’offre à l’emprunteur seul. Le texte l’impose aussi aux cautions déclarées lorsqu’elles sont des personnes physiques : une irrégularité sur un prêt de 320 000 €, dont personne ne parle tant que tout se passe bien.

L’acceptation donnée le neuvième jour. Le compromis expire, l’emprunteur signe un jour trop tôt. Le texte interdit d’accepter avant dix jours, et c’est le cachet de l’opérateur postal qui fait foi : 96 000 € d’intérêts assis sur une acceptation que le texte ne permettait pas encore de donner, sans que les articles lus disent ce qu’il advient d’un prêt conclu ainsi.

La modification traitée en avenant. Le montant est révisé après l’envoi de l’offre, et la banque fait signer un simple avenant. Toute modification d’un prêt à taux fixe appelle une offre nouvelle, avec ses délais : 320 000 € prêtés sur une offre que le texte considère comme périmée.

Le TAEG contesté sur le mauvais fondement. L’emprunteur attaque l’information précontractuelle alors que c’est le taux qui est erroné. Sur ce dossier, le premier fondement plafonne à 28 800 € et le second ne plafonne pas : 67 200 € de différence, sur des intérêts qui atteignent 96 000 €.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité l’offre de prêt comme un document à signer, alors que le code en fait une procédure datée dont chaque étape a sa sanction, et dont deux sanctions voisines n’ont ni le même plafond ni, dans un cas, aucun plafond du tout.

Six gestes à la réception d’une offre

Trois à la réception. Trois si l’irrégularité apparaît plus tard.

1. Datez la réception, et gardez-en la preuve. Les trente jours de maintien courent de la réception, pas de l’envoi, et les dix jours de réflexion aussi. Sans date établie, aucun des deux délais ne se démontre.
2. Vérifiez que les cautions ont reçu la leur. L’offre est due aux cautions déclarées personnes physiques, et leur délai de dix jours court de leur propre réception, qui n’est pas forcément la vôtre.
3. Cherchez la neuvième mention. L’offre doit rappeler les dispositions qui fixent ses propres délais. Son absence est vérifiable en une minute et se constate.
4. N’acceptez jamais avant le onzième jour. Le texte interdit d’accepter avant dix jours, et c’est le cachet de l’opérateur postal qui fait foi. Un compromis qui expire ne raccourcit pas ce délai.
5. Exigez une offre nouvelle à chaque modification. Toute modification d’un prêt à taux fixe y donne lieu, et le texte cite le montant et le taux à titre d’exemples, non de liste.
6. Choisissez le fondement avant de contester. L’information précontractuelle plafonne à 30 % des intérêts et à 30 000 € ; le taux annuel effectif global ne plafonne à rien.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le courtier reçoit l’offre avant vous et sait lire ses mentions : c’est le premier interlocuteur, et le bon moment est celui de la réception, pas celui de la signature. L’avocat intervient si l’irrégularité doit être invoquée, et c’est lui qui choisira le fondement, donc le plafond. L’expert-comptable refait le coût total du crédit à partir du tableau d’amortissement, ce qui est le point de départ de toute contestation du taux. Le notaire, qui reçoit l’acte, connaît la date d’acceptation et la conserve. Le gestionnaire, enfin, n’entre pas ici — et la caution personnelle sur un prêt de SCI comme la durée d’une inscription hypothécaire répondent à d’autres besoins que celui-ci.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne lit que sept articles du code de la consommation, et il ne dit rien du contenu de la fiche d’information standardisée européenne, ni des règles de calcul du taux annuel effectif global, qui relèvent d’articles qu’il n’a pas ouverts. Il ne publie pas le taux de l’intérêt légal, qui ne figure dans aucun d’eux. Il ne dit pas quels délais de prescription s’appliquent à une action en déchéance. Il ne traite pas les sanctions attachées au devoir de mise en garde ni à l’évaluation de solvabilité, qui font l’objet d’un article distinct. Et il ne traite ni le calcul d’une capacité d’emprunt, ni l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.