Honoraires de mise en location : ce que le bailleur supporte, ce que le locataire peut supporter, et le plafond qu’aucun texte ne publie

La réponse en trente secondes. Les honoraires d’agence sont à la charge du bailleur, sauf quatre prestations. La rémunération de l’intermédiaire « est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I »¹.

Sur ces quatre-là, deux plafonds se superposent. La part du locataire ne peut excéder « celui imputé au bailleur » et « demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable »¹. C’est la plus basse des deux limites qui s’applique.

Et le plafond par mètre carré a changé le 1^er janvier 2026. Un arrêté a prévu sa révision « par application, si elle est positive, de la variation de l’indice de référence des loyers »³, sans publier le résultat.

Le corpus traite la mise en location sous tous ses angles — confier la gestion ou la garder, lire le mandat, réunir les diagnostics — et jamais le partage des honoraires. C’est pourtant la ligne de facture que le bailleur reçoit à chaque relocation.

Qui paie l’agence, au juste ?

Le bailleur, et le principe ne souffre que quatre exceptions. Le texte est net : la rémunération des personnes mandatées pour se livrer à « l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement […] est à la charge exclusive du bailleur »¹.

Retenez les deux mots qui portent tout : charge exclusive. La recherche du locataire, la publication de l’annonce, les visites infructueuses, le temps passé à écarter les candidats — rien de cela ne se refacture. Un mandat qui prévoirait le contraire heurterait le texte.

L’exception est introduite par les mots « à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I »¹, et ces deux alinéas énumèrent quatre prestations, pas une de plus.

Quelles prestations le locataire supporte-t-il ?

Quatre, réparties en deux blocs. Le premier bloc en compte trois : « les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur »¹.

Le second bloc en compte une : « les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur »¹. C’est l’état des lieux d’entrée, celui qui accompagne la remise des clés.

Les deux blocs ont leur propre plafond et leur propre date d’exigibilité. Pour le premier, « ces honoraires sont dus à la signature du bail »¹. Pour le second, ils « sont dus à compter de la réalisation de la prestation »¹.

La distinction n’est pas rhétorique. Un locataire qui signe un bail et n’entre pas dans les lieux doit les honoraires du premier bloc et pas ceux du second. Et l’état des lieux de sortie ne figure dans aucun des deux : rien n’autorise à le refacturer.

Laquelle des deux limites s’applique ?

La plus basse, et il faut calculer les deux pour le savoir. Le texte pose la double contrainte dans la même phrase : le montant imputé au preneur « ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable »¹.

La première limite est relative : quoi qu’il arrive, le locataire ne paie jamais plus que le bailleur. Sur une facture de 1 500 € pour la visite, le dossier et le bail, elle plafonne la part du locataire à 750 €.

La seconde est absolue et tient à la surface. Sur un logement de 62 m² en zone tendue, elle plafonne cette même part à 625,58 €. C’est donc elle qui mord, avec 124,42 € d’écart entre les deux limites.

La règle pratique s’en déduit. Sur les petites surfaces, le plafond au mètre carré est presque toujours le plus contraignant ; sur les grands logements loués par une agence peu chère, c’est la règle de moitié qui reprend la main. Un bailleur qui n’en calcule qu’une se trompe une fois sur deux.

Combien par mètre carré ?

Cela dépend d’où se trouve le logement, et le décret d’application le dit en trois lignes. Le plafond de la visite, du dossier et du bail « est égal : 12 euros par mètre carré de surface habitable en zone très tendue ; 10 euros par mètre carré de surface habitable en zone tendue ; 8 euros par mètre carré de surface habitable dans les autres zones »².

L’état des lieux relève d’un plafond unique, sans distinction de zone : il « est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable »².

Le zonage est celui du logement, pas celui de l’agence. Il se lit sur les mêmes listes que celles qui commandent l’encadrement des loyers : la zone très tendue recouvre les communes de la zone A bis, la zone tendue celles d’une liste annexée à un décret de 2013.

Notez enfin que l’assiette est la surface habitable, et non la surface du bail ni celle de l’annonce. Sur un logement mansardé ou doté d’une cave, l’écart entre les deux mesures se paie directement en euros de plafond.

Des chiffres de 2014 sur une page de 2026

Les quatre montants qu’on vient de lire datent de 2014, et le décret ne les a jamais changés. Sa page affiche l’article comme en vigueur depuis le 15 septembre 2014, sans modification.

Le même décret prévoyait pourtant leur mise à jour, et il l’a prévue dès l’origine : « les plafonds fixés à l’article 2 sont révisables chaque année au 1^er janvier par arrêté du ministre chargé du logement »².

Un arrêté du 17 juillet 2025 a exercé cette faculté. Il dispose qu’« à compter du 1^er janvier 2026, les plafonds fixés à l’article 2 du décret du 1^er août 2014 susvisé sont révisés par application, si elle est positive, de la variation de l’indice de référence des loyers […] constatée entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025 »³.

Lisez cette phrase deux fois, parce qu’elle est la raison d’être de ce guide. L’arrêté ne comporte que 2 articles, et aucun montant en euros n’y figure. Il donne une méthode, pas un résultat. Le décret, lui, continue d’afficher les chiffres de 2014.

Les plafonds applicables aujourd’hui ne sont écrits nulle part. Ils existent, ils s’imposent, et pour les connaître il faut faire une division.

Quels sont les plafonds applicables aujourd’hui ?

Ceux de 2014, multipliés par la variation de l’indice entre les deux trimestres que l’arrêté désigne. Les deux valeurs se lisent chez l’Insee.

Au troisième trimestre 2024, « l’indice de référence des loyers s’établit à 144,51 »⁴. Au troisième trimestre 2025, il « s’établit à 145,77 »⁵ et « sur un an, il augmente de 0,87 % »⁵.

La variation étant positive, la révision s’applique. Le coefficient est de 145,77 divisé par 144,51, soit 1,00872.

Ce que le décret affiche, et ce qui s’applique

L’écart paraît mince et il ne l’est pas toujours. Sur un logement de 62 m², il représente 7,44 € par relocation ; sur un immeuble qui en compte huit et qui tourne, il se cumule. Surtout, un plafond dépassé n’est pas une erreur d’arrondi : c’est une somme indûment perçue.

Ce que les textes ne disent pas

Comment arrondir le résultat, et ce guide ne le tranchera pas. Ni le décret ni l’arrêté ne fixent de règle d’arrondi, et la division ne tombe pas juste : 10 multiplié par 1,00872 donne 10,0872 euros par mètre carré.

Deux lectures sont défendables. La première arrondit le plafond au centime avant de le multiplier par la surface, ce que fait ce guide et ce que fait un praticien qui publie un barème. La seconde conserve toutes les décimales jusqu’au montant final, ce qui produit un écart de quelques centimes sur un grand logement.

Ce guide retient la première, parce qu’un plafond exprimé « par mètre carré » se lit comme un prix unitaire, et qu’un prix unitaire s’exprime en centimes. Il le dit plutôt que de le supposer, et un bailleur prudent retiendra de toute façon le montant le plus bas des deux.

Que le bail doit-il reproduire ?

Trois alinéas et des montants, sous peine de nullité. La sanction est écrite dans le texte : « les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin »¹.

L’obligation ne pèse que sur les baux conclus par une agence, ce qui est le cas de la plupart des relocations. Elle porte sur le texte de la loi et sur les chiffres.

Et c’est là que la question devient inconfortable. Les montants à reproduire sont les plafonds applicables, donc les montants révisés — que le décret n’affiche pas. Un bail qui recopie les chiffres de 2014 reproduit des montants qui ne sont plus les plafonds ; un bail qui inscrit les montants révisés reproduit des chiffres qu’aucun texte ne publie.

Ce guide expose la difficulté et ne la tranche pas : aucun texte lu ne dit lequel des deux jeux de chiffres satisfait l’obligation. La conduite prudente est d’inscrire le montant révisé, de dire d’où il vient, et de ne jamais facturer au-delà.

Le dossier de Clotilde, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Clotilde possède un immeuble de rapport et reloue 3 logements dans l’année. Chacun fait 62 m² de surface habitable et se trouve en zone tendue. L’agence facture 1 500 € pour la visite, le dossier et le bail, et 400 € pour l’état des lieux d’entrée.

Une relocation de 62 m² en zone tendue

Les deux lignes s’additionnent à l’écran : 625,58 et 187,86 font bien 813,44 €, et 1 500 et 400 font 1 900 €. Sur les trois relocations, l’agence facture 5 700 € et les locataires en supportent 2 440,32 €.

Le reste, 3 259,68 €, est à la charge de Clotilde. Elle supporte donc 57,2 % du coût total, alors qu’elle pensait le partager par moitié. Ce n’est pas l’agence qui décide de ce partage : c’est le plafond au mètre carré, et il ne se négocie pas.

Deux vérifications restaient à faire dans ce dossier. La surface habitable de chaque logement doit être établie avant de calculer, puisque c’est elle qui fixe le plafond. Et le bail doit reproduire les trois alinéas et les montants, faute de quoi le texte prévoit la nullité.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi nettement. Il ne dit pas quelle nullité la loi vise — celle du bail entier, celle de la clause d’honoraires — ni qui peut l’invoquer : le texte écrit « à peine de nullité » sans autre précision, et ce guide n’ira pas au-delà.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le mandat était signé et le locataire trouvé.

Le barème resté à 2014. L’agence applique 10 € par mètre carré parce que c’est ce que le décret affiche. Le plafond révisé est de 10,09 €, et le bailleur laisse au locataire une part inférieure de 7,44 € par relocation à ce qu’il pouvait lui imputer : sur 5 700 € d’honoraires annuels, c’est autant de reste à charge inutile.

La règle de moitié appliquée seule. Le bailleur retient 750 €, soit la moitié des 1 500 € facturés, en pensant respecter la loi. Le plafond au mètre carré est de 625,58 € : 124,42 € ont été indûment mis à la charge du locataire, sur une prestation que le texte encadre par deux limites.

L’état des lieux de sortie refacturé. L’agence facture 400 € au départ du locataire et en impute la moitié à celui-ci. Seul l’état des lieux qui accompagne l’entrée figure parmi les quatre prestations partageables : la totalité de la somme reste au bailleur, et 200 € ont été réclamés sans fondement.

Le bail muet sur les plafonds. Le contrat, rédigé par un intermédiaire rémunéré, ne reproduit ni les trois alinéas ni les montants. Le texte attache à cette omission la nullité : un bail de relocation à 813,44 € d’honoraires est fragilisé pour une mention absente.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a pris le chiffre qu’il avait sous les yeux, sur une page de décret ou sur une facture, sans se demander si c’était bien celui que la loi désigne.

Six gestes avant de signer un mandat

Trois avant. Trois au moment du bail.

1. Faites établir la surface habitable avant de discuter des honoraires. C’est elle qui fixe le plafond, et une différence de 5 m² déplace la limite de 50 € en zone tendue.
2. Vérifiez la zone du logement, pas celle de l’agence. Trois plafonds coexistent : 12,10, 10,09 et 8,07 € par mètre carré depuis le 1^er janvier 2026.
3. Demandez le détail des prestations dans le mandat. Seules la visite, le dossier, le bail et l’état des lieux d’entrée se partagent ; tout le reste est à votre charge exclusive.
4. Calculez les deux plafonds et retenez le plus bas. La moitié des honoraires du bailleur d’un côté, le montant au mètre carré de l’autre.
5. Refusez la refacturation de l’état des lieux de sortie. Il ne figure pas parmi les prestations partageables.
6. Vérifiez que le bail reproduit les alinéas et les montants. Le texte attache la nullité à leur absence lorsqu’une agence est intervenue.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’agent immobilier est celui qui facture, et c’est à lui que la question du plafond se pose en premier — la bonne question étant celle du barème qu’il applique et de sa date. Le gestionnaire, lorsque la gestion est déléguée, refacture chaque relocation et reproduit le même calcul plusieurs fois par an. Le diagnostiqueur établit la surface habitable, qui commande le plafond. Le notaire intervient si la nullité est discutée, et le syndic fournit les éléments de surface lorsque l’immeuble est en copropriété — et la restitution du dépôt de garantie comme l’autorisation préalable de mise en location répondent à d’autres besoins que celui-ci.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas quelle nullité le texte vise, ni qui peut l’invoquer, ni dans quel délai. Il ne traite pas les honoraires de gestion courante, qui relèvent du mandat et non de cet article. Il ne dit rien des sanctions administratives qui pourraient s’attacher à un dépassement de plafond, faute de les avoir lues. Il ne décrit pas le zonage lui-même, dont les listes n’ont pas été consultées pour ce dossier. Et il ne dit pas comment se calcule la surface habitable, qui relève d’un autre texte.