Immeuble frappé d'alignement : quand la rénovation devient juridiquement impossible

La réponse en trente secondes. Un bâtiment frappé d’alignement ne peut pas être conforté. « Aucun travail confortatif ne peut être entrepris sur un bâtiment frappé d’alignement, sauf s’il s’agit d’un immeuble classé parmi les monuments historiques »⁶.

Le sol est déjà promis, mais il ne partira qu’à la démolition. « Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d’alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment »².

Et la vérification est gratuite et de droit. « L’alignement individuel ne peut être refusé au propriétaire qui en fait la demande »⁴.

Nous avons mesuré douze formulations sur nos 165 guides avant d’écrire celui-ci : « alignement », « plan d’alignement », « travaux confortatifs », « servitude de reculement », « élargir la rue », « reculer la façade ». Douze zéros — le relevé le plus net de la série. Et le sujet vise exactement ce que nous achetons : de l’immeuble ancien à rénover, en centre-ville, le long d’une voie publique.

Le fil rouge de ce guide. Nous suivrons Josselin, 39 ans, conducteur de travaux à Lure. Il achète 236 000 € un immeuble de rapport de 6 lots, sur une parcelle de 240 m² avec 12 m de façade sur rue, et prévoit 150 000 € de travaux dont 60 000 € de reprise de structure. Un plan d’alignement publié il y a des décennies impose un recul de 1,5 m. Exemple construit à partir des textes cités dans ce guide — ce n’est pas un dossier client.

Qu’est-ce qu’un immeuble frappé d’alignement ?

Un immeuble mal placé. Pas dans les faits — sur le papier : une partie de son emprise se trouve du mauvais côté d’une limite que l’autorité administrative a tracée, parfois il y a des décennies, dans un document que personne n’a rouvert depuis et qui continue pourtant de produire tous ses effets.

L’article L. 112-1 du code de la voirie routière pose la définition : « L’alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d’alignement, soit par un alignement individuel »¹.

Deux objets différents portent donc le même mot, et la confusion coûte cher.

Le premier est un acte collectif. « Le plan d’alignement, auquel est joint un plan parcellaire, détermine après enquête publique ouverte par l’autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale, propriétaire de la voie, […] la limite entre voie publique et propriétés riveraines »¹. Il s’applique à une rue entière et il peut dater de très loin.

Le second est un acte individuel, et purement déclaratif quand aucun plan n’existe : « L’alignement individuel est délivré au propriétaire conformément au plan d’alignement s’il en existe un. En l’absence d’un tel plan, il constate la limite de la voie publique au droit de la propriété riveraine »¹.

Autrement dit : l’alignement individuel ne crée rien. Il révèle. S’il existe un plan, il vous dit ce que ce plan vous impose ; s’il n’en existe pas, il vous dit simplement où passe la limite. C’est une information, et c’est exactement celle qui manque à un acquéreur.

Qui le délivre ? L’article L. 112-3 le répartit : « L’alignement individuel est délivré par le représentant de l’Etat dans le département, le président du conseil départemental ou le maire, selon qu’il s’agit d’une route nationale, d’une route départementale ou d’une voie communale »³. Et il ajoute une précaution : « Dans les agglomérations, lorsque le maire n’est pas compétent pour délivrer l’alignement, il doit obligatoirement être consulté. »

Un mot sur l’âge de ces textes, parce qu’il explique leur discrétion. Cinq des sept articles sont en vigueur depuis le 24 juin 1989 et procèdent de la loi n° 89-413 du 22 juin 1989. L’article L. 112-3 a été retouché plus tard, sa version en vigueur datant du 22 mars 2015 et procédant de la loi n° 2013-403 du 17 mai 2013. Quant à l’article L. 112-1, sa version en vigueur date du 1er janvier 2016 et procède de l’ordonnance n° 2015-1341 du 23 octobre 2015. Aucun n’a bougé depuis. Un régime que rien n’a modifié depuis dix ans ne fait pas l’actualité, et c’est une des raisons pour lesquelles on ne le rencontre pas avant d’y être confronté.

Sept articles, sept règles

7 articles, 1 seule section du code, 3 régimes de transfert. C’est peu, et cela suffit à décider du sort d’une opération, parce que chacun d’eux traite une question que l’acheteur se pose au moment où il est trop tard pour la poser : ce qui a été décidé, à quel moment le sol partira, qui peut le lui dire, ce qu’il a le droit de construire et ce qu’il n’a plus le droit de réparer.

Le sol change de main sans que rien ne bouge

C’est le mécanisme le plus déroutant de la section, et il tient en trois phrases — trois phrases dont chacune règle un cas différent, ce qui explique qu’on puisse les lire vite et n’en retenir aucune.

« La publication d’un plan d’alignement attribue de plein droit à la collectivité propriétaire de la voie publique le sol des propriétés non bâties dans les limites qu’il détermine. Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d’alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment. Lors du transfert de propriété, l’indemnité est, à défaut d’accord amiable, fixée et payée comme en matière d’expropriation »².

Trois régimes coexistent dans un même plan. Trois, pas un.

Sur un terrain nu, le transfert est immédiat et automatique : « de plein droit », à la publication. Le propriétaire n’a rien signé, rien vendu, et le sol a changé de main.

Sur un terrain bâti, le transfert est différé. Il attend « la destruction du bâtiment ». Le propriétaire reste propriétaire de ses 18 m² tant que les murs tiennent — et c’est précisément pour cela que le texte suivant lui interdit de les consolider.

Quant à l’indemnité, elle est due « lors du transfert de propriété », et elle se règle « comme en matière d’expropriation ». Nous avons chiffré ailleurs ce que recouvre cette expression. Ce qu’il faut en retenir ici : tant que l’immeuble est debout, il n’y a pas de transfert, donc pas d’indemnité.

Une rénovation peut devenir impossible

L’article L. 112-6 tient en une phrase, et c’est celle qui décide de la valeur du bien.

« Aucun travail confortatif ne peut être entrepris sur un bâtiment frappé d’alignement, sauf s’il s’agit d’un immeuble classé parmi les monuments historiques »⁶.

« Aucun ». Le mot est rare dans un code. Il ne laisse pas de marge d’appréciation à l’autorité, et il ne prévoit qu’une exception, très étroite : l’immeuble classé parmi les monuments historiques. Ni l’immeuble inscrit, ni l’immeuble remarquable, ni l’immeuble situé en secteur sauvegardé ne sont mentionnés — le texte dit « classé ».

Que recouvre « travail confortatif » ? Le texte ne le définit pas, et nous ne le définirons pas à sa place : cela relève d’une appréciation que nous n’avons pas étudiée. Ce que le mot dit littéralement, c’est ce qui conforte — ce qui prolonge la durée de vie du bâtiment plutôt que de l’entretenir au jour le jour. Un acquéreur prudent posera la question à l’autorité gestionnaire de la voie avant de chiffrer, et non après.

Les deux textes s’articulent. La collectivité récupère le sol à la destruction du bâtiment ; le bâtiment ne peut pas être conforté. Nous n’affirmons pas que le second article a été écrit pour servir le premier : nous constatons qu’ils s’articulent, et que cette articulation explique pourquoi l’interdiction porte sur ce qui prolonge la vie du bâti plutôt que sur ce qui l’entretient.

Une conséquence patrimoniale s’en déduit, et elle est brutale. Un immeuble frappé d’alignement se dégrade légalement : le temps travaille, les planchers fatiguent, et le propriétaire regarde sans pouvoir intervenir sur ce qui porte le bâtiment. Rien dans le texte ne fixe de terme à cette situation, aucun délai de péremption du plan n’y figure, et un plan publié il y a quarante ans produit aujourd’hui les mêmes effets qu’au premier jour. C’est une servitude qui n’a pas d’horloge.

Comment le savoir avant d’acheter ?

En le demandant. C’est tout. L’article L. 112-4 tient en une ligne : « L’alignement individuel ne peut être refusé au propriétaire qui en fait la demande »⁴.

Une obligation de délivrance, sans condition, sans motif de refus, adressée à l’autorité compétente désignée par l’article L. 112-3. Le texte ne réserve rien : ni délai, ni motif, ni cas particulier.

Une réserve doit être posée : le texte vise « le propriétaire ». Un acquéreur qui n’a pas encore signé n’est pas propriétaire. Nous n’avons pas vérifié dans quelles conditions un candidat acquéreur peut obtenir le document, ni si un mandat du vendeur suffit. En pratique, c’est au vendeur — qui, lui, est propriétaire — que la demande revient, et une clause du compromis peut la lui imposer.

Reste la question du délai. Le code ne fixe pas ici de délai de réponse, et nous n’en inventons pas. Ce que l’acquéreur peut faire, c’est caler la durée de ses conditions suspensives sur une demande envoyée le jour du compromis, plutôt que sur une demande envoyée quand le financement est déjà obtenu.

Que bloque une interdiction de travaux confortatifs ?

La moitié de l’opération. Et le mot « moitié » n’est pas une image : il désigne la part exacte du budget qui devient inutilisable dès lors que l’immeuble est frappé, sans que rien ne change ni dans l’état du bâtiment, ni dans les devis reçus, ni dans le financement déjà accordé par la banque.

Le budget annoncé est de 150 000 €. La reprise de structure — planchers, chaînage, reprise en sous-œuvre — en représente 60 000 €. Le reste, soit 90 000 €, couvre les lots techniques, les cuisines, les salles d’eau, les peintures : des travaux qui ne confortent pas le bâtiment.

Ce qu’un plan d’alignement retire d’un budget de 150 000 €

Rapportés au budget, ces 60 000 € font 40 %. Rapportés aux 6 lots, ils font 10 000 € par lot. Rapportés au prix d’achat de 236 000 €, ils font 25,4 %.

Mais le chiffre ne dit pas tout, et c’est ici que le sujet devient sérieux. Un immeuble ancien dont on ne peut pas reprendre les planchers n’est pas un immeuble sur lequel on économise 60 000 € : c’est un immeuble qu’on ne peut pas mettre en location dans les conditions prévues. Les 90 000 € restants s’appliquent à un bâti qu’on n’a pas le droit de consolider.

Et l’emprise elle-même se mesure. Un recul de 1,5 m sur 12 m de façade représente 18 m² de sol, soit 7,5 % d’une parcelle de 240 m². Ces 18 m² sur 240 m² restent à Josselin tant que l’immeuble est debout ; ils partiront sans qu’il ait rien à signer le jour où il ne le sera plus.

Quand l’indemnité est-elle due ?

Au transfert. Pas avant. Le texte est explicite : « Lors du transfert de propriété, l’indemnité est, à défaut d’accord amiable, fixée et payée comme en matière d’expropriation »².

Pour un terrain nu, le transfert a lieu à la publication du plan : l’indemnité est donc due à ce moment-là. Pour un terrain bâti, le transfert a lieu « dès la destruction du bâtiment » : tant que rien n’est démoli, il n’y a rien à indemniser.

Cette asymétrie produit une situation que peu d’acquéreurs anticipent. Josselin détient 18 m² — 7,5 % de sa parcelle — dont il ne peut pas disposer librement, qu’il ne peut pas faire indemniser, et dont la perte future ne se déclenchera qu’au moment où il démolira — c’est-à-dire au moment où il aura le plus besoin de trésorerie.

Un dernier point sur le renvoi à l’expropriation. Il porte sur la façon dont l’indemnité est « fixée et payée », donc sur la procédure et sur le juge compétent. Nous ne disons pas ce que ce renvoi emporte exactement en matière d’indemnités accessoires : notre guide sur l’indemnité d’expropriation traite ces questions, et il n’a pas été écrit pour ce cas-ci.

Reste une question que l’acquéreur pose toujours : cela se voit-il quelque part ? Pas dans les diagnostics. Le dossier de diagnostic technique porte sur l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, la performance énergétique, les risques naturels — pas sur la voirie. Un plan d’alignement est un acte de la collectivité propriétaire de la voie, publié chez elle, et rien n’oblige un vendeur qui l’ignore lui-même à le mentionner. C’est ce qui explique qu’un acheteur puisse la découvrir après avoir signé.

Ce que l’alignement n’interdit pas

Trois choses méritent d’être remises à leur place. Trois seulement, parce qu’un acquéreur mal informé peut se faire plus peur qu’il ne faut.

D’abord, l’alignement n’interdit pas de vendre, ni de louer, ni d’habiter — aucun des sept articles ne le prévoit, et un immeuble frappé reste un immeuble qui produit des loyers, qui se transmet, qui s’assure et qui se gère exactement comme un autre tant que personne ne cherche à en reprendre la structure. Il interdit deux choses. Conforter, et empiéter.

Ensuite, l’interdiction d’empiéter vise le neuf : « Aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l’alignement, sous réserve des règles particulières relatives aux saillies »⁵. Deux précisions y sont glissées. « À quelque hauteur que ce soit » ferme la question des balcons et des encorbellements. Et la réserve des « règles particulières relatives aux saillies » renvoie à un régime que nous n’avons pas étudié.

Enfin, l’autorité dispose de pouvoirs de contrôle sur les constructions neuves en bordure de voie : « Lorsqu’une construction nouvelle est édifiée en bordure du domaine public routier, l’autorité chargée de la conservation de la voie dispose des pouvoirs de vérification qui lui sont attribués par l’article L. 460-1 du code de l’urbanisme »⁷. Nous citons ce renvoi sans le développer : nous n’avons pas lu l’article auquel il renvoie.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Aucun de ces quatre cas ne suppose une négligence de professionnel : l’alignement n’apparaît dans aucun des diagnostics que la loi impose de remettre à l’acquéreur, et il n’existe aucune obligation générale d’aller le chercher là où il se trouve, c’est-à-dire chez la collectivité propriétaire de la voie.

Le budget chiffré avant la vérification. L’artisan chiffre la reprise de structure, la banque finance sur ce chiffrage, et le plan d’alignement sort après. Ce qui devient inutilisable : 60 000 € sur un budget de 150 000 €.

La demande d’alignement faite trop tard. Elle est de droit et ne peut être refusée, mais elle suppose d’être propriétaire. Demandée après l’acte, elle ne sert plus qu’à constater. Le prix payé reste 236 000 €, sur un bien dont la rénovation prévue n’est plus possible.

L’indemnité comptée dans le plan de financement. Le propriétaire inscrit la valeur des 10 000 € par lot qu’il pense récupérer un jour. Le texte ne la doit qu’au transfert, c’est-à-dire à la destruction du bâtiment : elle n’entre dans aucun budget d’exploitation.

La confusion entre classé et inscrit. L’exception de l’article L. 112-6 vise l’immeuble « classé parmi les monuments historiques ». Un immeuble inscrit n’est pas un immeuble classé, et le texte ne mentionne que le second. L’erreur laisse croire que les 90 000 € restants pourront financer la reprise de structure.

Le point commun des quatre est une vérification qui n’a pas été faite, ou faite trop tard. Trois d’entre elles se font avant la signature du compromis.

Six gestes avant de signer un immeuble en centre ancien

Aucun ne suppose de renoncer à acheter. Un immeuble frappé d’alignement se vend, se loue et s’habite : ce qu’il ne supporte pas, c’est un plan de travaux fondé sur une consolidation.

1. Poser la question à la mairie avant le compromis. Existe-t-il un plan d’alignement sur cette voie, et à quelle date a-t-il été publié ? La question tient en une phrase et se pose au service urbanisme.
2. Faire demander l’alignement individuel par le vendeur. Il est propriétaire, la délivrance ne peut pas lui être refusée. Une clause du compromis peut l’y obliger avant la levée des conditions suspensives.
3. Faire séparer le devis en deux. Demandez à l’artisan ou à l’architecte d’isoler ce qui conforte le bâtiment du reste. Chez Josselin, cette séparation vaut 60 000 € d’un côté et 90 000 € de l’autre.
4. Faire relever l’emprise par un géomètre. Un recul de 1,5 m sur 12 m de façade fait 18 m². C’est le seul chiffre qui permette de savoir ce qui est en jeu sur la parcelle.
5. Ne pas inscrire l’indemnité au plan de financement. Elle n’est due qu’au transfert de propriété, qui n’a lieu qu’à la destruction du bâtiment. Les 10 000 € par lot qu’on croit récupérer ne financent aucune ligne d’exploitation.
6. Vérifier le statut exact au titre des monuments historiques. L’exception du texte vise l’immeuble classé, et lui seul. Le notaire ou le chasseur qui monte le dossier obtient cette information auprès des services compétents.

Une dernière remarque sur ce que ce guide dit du métier. Purger un permis, anticiper un ravalement, vérifier une zone de préemption : nos guides d’urbanisme décrivent des règles qui s’ajoutent à un projet. Celui-ci en décrit une qui peut le vider de son contenu, et qui ne figure dans aucun diagnostic obligatoire. C’est une vérification qui coûte une visite en mairie et qui se pose avant le budget de travaux, y compris sur les dossiers que nous publions.