L’individualisation des contrats de fourniture d’eau : un droit que le service ne peut pas refuser, et que le propriétaire finance seul

La réponse en trente secondes. Le service public ne peut pas refuser. « Tout service public de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs à usage principal d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. »¹

Le contrat s’impose ensuite à chaque occupant. « La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau. »¹

Et le propriétaire paie tout. Il « prend en charge les études et les travaux nécessaires à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d’eau »².

Le calendrier a deux temps. Quatre mois pour la vérification⁵, deux mois pour l’individualisation⁶.

Le corpus traite l’individualisation des frais de chauffage, les charges récupérables et la répartition des charges. Ce guide traite un mécanisme distinct : non pas une clé de répartition interne, mais un droit d’obtenir que le service public contracte directement avec chaque occupant.

Le service public peut-il refuser l’individualisation ?

Non. Le texte le lui interdit, en un seul verbe.

L’obligation est posée à la première ligne de l’article, et sa formulation ne laisse aucune marge d’appréciation. « Tout service public de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs à usage principal d’habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. »¹

Relevez les deux mots qui portent la contrainte. Le service « est tenu », et l’obligation naît « dès lors que le propriétaire en fait la demande »¹ : le pouvoir d’initiative appartient au propriétaire, et la compétence liée s’impose au service.

Comptez ensuite les conditions de champ, car elles sont deux. L’immeuble doit être collectif et « à usage principal d’habitation », ou constituer un « ensemble immobilier de logements »¹.

La conséquence pour les occupants est écrite juste après, et elle n’est pas une faculté. « La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau. »¹

Il faut mesurer ce que cette phrase déplace, parce qu’elle transforme la nature même de la relation entre le bailleur et son locataire sur ce poste. Avant l’individualisation, l’eau est une charge : le propriétaire la paie au service, la récupère auprès des occupants, et supporte le décalage comme l’impayé. Après, elle disparaît de ses comptes : chaque occupant est abonné en son nom, facturé en son nom, relancé en son nom. Le poste ne diminue pas. Il change de propriétaire.

Deux contreparties encadrent pourtant cette obligation, du côté du service. Ses conditions d’organisation et d’exécution « doivent être adaptées pour préciser les modalités de mise en oeuvre de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect de l’équilibre économique du service conformément à l’article L. 2224-1 du code général des collectivités territoriales »³ — et lorsque la gestion des compteurs n’est pas assurée par la collectivité ou son délégataire, « cette gestion est confiée à un organisme public ou privé compétent conformément aux dispositions du code des marchés publics »³.

Notez que le renvoi à l’équilibre économique du service³ ne conditionne pas l’obligation : il encadre la façon dont le service organise l’individualisation, non son droit de la refuser. Le sixième alinéa renvoie enfin les modalités à « Un décret en Conseil d’Etat »³, qui est celui de 2003 examiné plus bas.

Une exclusion figure enfin dans la même phrase, et elle est nette. « Ce contrat ne concerne pas la fourniture d’eau chaude sanitaire. »¹ L’eau chaude reste donc hors du dispositif, et ce guide ne traite pas son régime.

Qui paie les travaux, et qui en profite ?

Le propriétaire paie. L’occupant devient titulaire.

Le quatrième alinéa règle la question du financement en une phrase, et il l’attribue sans partage. « Le propriétaire qui a formulé la demande prend en charge les études et les travaux nécessaires à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d’eau. »²

Le mot « notamment »² ouvre la liste des travaux : la mise en conformité et les compteurs sont cités comme exemples, non comme un périmètre fermé. Ce guide ne dresse pas la liste de ce qui pourrait s’y ajouter.

Notez le renvoi aux « prescriptions du code de la santé publique »². Ce guide ne les a pas lues, et ne dit donc pas ce qu’elles exigent — mais leur mention indique que la mise en conformité peut dépasser la simple pose d’appareils.

Ce déséquilibre entre celui qui paie et celui qui bénéficie mérite d’être regardé sans détour, parce qu’il décide de l’opportunité de toute l’opération. Le propriétaire finance des colonnes, une étude, dix compteurs ; à l’arrivée, il n’est titulaire d’aucun des contrats qu’il a rendus possibles. Ce qu’il gagne n’est pas une recette. C’est la disparition d’un poste de charge, avec le risque d’impayé qui l’accompagnait.

Il faut d’ailleurs se garder d’une conclusion trop rapide sur ce déséquilibre, parce qu’elle serait injuste envers le texte : le législateur n’a pas cherché à faire payer le propriétaire pour le plaisir, il a placé la charge sur celui qui décide, et lui seul décide. Personne ne peut lui imposer l’individualisation. Personne ne peut la lui refuser non plus.

Un point de méthode s’impose donc avant toute demande. Le texte ne fait dépendre l’obligation du service d’aucune condition de rentabilité pour le propriétaire : celui-ci peut demander, et le service doit exécuter, même si l’opération ne se rembourse pas.

Que faut-il faire avant de déposer la demande ?

Une information complète des locataires, et elle vient avant.

Le troisième alinéa impose une étape préalable au bailleur, et il en fixe le contenu. « Lorsqu’elle émane d’un propriétaire bailleur, la demande est précédée d’une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau et fait l’objet, s’il y a lieu, d’un accord défini par l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. »²

Lisez l’ordre des opérations que cette phrase impose. L’information n’accompagne pas la demande : elle la précède². Un bailleur qui déposerait sa demande puis informerait ses locataires prendrait les étapes à l’envers.

Comptez ce que l’information doit couvrir, car le texte le précise en deux volets. La « nature » de l’individualisation, et ses « conséquences techniques et financières »² — les deux, et de façon « complète ».

Une seconde étape d’information réapparaît plus loin dans la procédure, à un moment différent. Le décret prévoit, dans les termes de son article 4, que « Le propriétaire qui décide de donner suite au projet informe les locataires occupant les logements qui sont concernés et peut conclure avec eux l’accord mentionné à l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée »⁶.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé. L’accord de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 est cité par renvoi dans les deux textes, et ce guide ne l’a pas lu : il ne dit donc ni ce qu’il contient, ni dans quels cas il y a « lieu » de le conclure.

Ce que le service ne peut pas exiger

Deux interdictions, et elles bornent le devis.

Le décret confie au service le soin de fixer des prescriptions techniques, et il en délimite l’objet. Elles portent « sur les prescriptions techniques que doivent respecter les installations de distribution d’eau des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles immobiliers de logements, et qui sont nécessaires pour procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect des dispositions du code de la santé publique »⁴.

L’alinéa suivant pose deux interdictions, et elles ont un effet direct sur le coût des travaux. « Ces prescriptions ne peuvent ni imposer la pose d’un seul compteur par logement, ni exiger que les compteurs soient placés à l’extérieur des logements. »⁴

Prenez la mesure de la première. Interdire d’imposer « un seul compteur par logement »⁴ signifie qu’un logement desservi par plusieurs colonnes peut être équipé de plusieurs compteurs : le service ne peut pas exiger une reprise complète de la distribution au motif qu’il veut un point de comptage unique.

La seconde vise l’emplacement, et c’est souvent le poste le plus lourd d’un devis. Le service ne peut pas « exiger que les compteurs soient placés à l’extérieur des logements »⁴ — donc pas de gaine technique obligatoire sur palier, pas de déport systématique.

Ces deux limites ne sont pas des faveurs, et il faut le dire ainsi : ce sont les seules bornes que le texte oppose à un service qui rédige lui-même ses prescriptions et qui vérifie lui-même si l’installation les respecte. Deux phrases. Elles décident de la moitié d’un devis.

Combien de temps la procédure prend-elle ?

Quatre mois, puis deux — et un compteur qui peut repartir.

La demande obéit à une forme et s’accompagne d’un dossier. Le propriétaire « adresse une demande à cette fin à la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau »⁵, et, dans les termes du texte, « Cette demande est adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes »⁵.

Le dossier technique qui l’accompagne est décrit précisément. Il « comprend notamment une description des installations existantes de distribution d’eau en aval du ou des compteurs servant à la facturation », et « le cas échéant, le projet de programme de travaux destinés à rendre ces installations conformes à ces prescriptions »⁵.

Le service dispose ensuite d’un délai que le texte chiffre. Il « dispose d’un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande complète mentionnée à l’article 2 pour vérifier si les installations décrites dans le dossier technique respectent les prescriptions »⁵.

Deux précisions encadrent ce délai, et elles jouent en sens contraire. La visite des lieux ne le prolonge pas — le service peut y procéder « sans que le délai de quatre mois mentionné à l’alinéa précédent puisse être prolongé pour ce motif »⁵. Mais une demande de complément le relance : « La réponse du propriétaire apportant ces éléments d’information déclenche à nouveau le délai de quatre mois mentionné au premier alinéa. »⁵

Mesurez ce que cette seconde précision autorise. Une seule demande de complément porte le délai de vérification de 4 à 8 mois, et la durée totale de 6 à 10 mois — sans qu’aucun texte lu ne limite le nombre de demandes possibles.

La dernière étape se compte à partir d’un point de départ variable. Le service « procède à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau dans un délai de deux mois à compter de la réception de la confirmation de la demande mentionnée à l’article 5 ou, si des travaux sont nécessaires, à compter de la réception des travaux notifiée par le propriétaire »⁶.

Ce que l’individualisation coûte à Léandre

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un prix de compteur, de colonne ni d’étude : ces montants sont des hypothèses posées. Les délais et la charge des travaux, eux, sont ceux des textes.

L’immeuble de Léandre compte 10 logements alimentés par un compteur unique. L’étude technique est posée à 1 200 €, la reprise des colonnes à 8 400 €, et chaque compteur à 340 €.

La colonne se recompose à l’écran. Dix compteurs à 340 € font 3 400 €, auxquels s’ajoutent 8 400 € de colonnes et 1 200 € d’étude : 13 000 €, soit 1 300 € par logement.

Regardez maintenant où va la dépense, car ce n’est pas là qu’on l’attend. Les compteurs, seul poste que le texte cite nommément², pèsent 26,2 % du total. La reprise des colonnes en pèse 64,6 % — et c’est précisément ce poste que les deux interdictions du décret encadrent⁴.

Une remarque de comparaison s’impose, parce que le corpus traite un mécanisme voisin qui n’obéit pas aux mêmes règles. Le forfait de charges en meublé et le recouvrement des charges impayées supposent l’un et l’autre que le bailleur reste dans le circuit de facturation. L’individualisation l’en sort : c’est la différence entre mieux répartir une charge et cesser d’en être le débiteur.

Le calendrier, lui, se compte à part. De la demande du 2 février à l’individualisation du 15 août, il s’écoule 194 jours, soit 6,4 mois — et ce chiffre suppose qu’aucun complément d’information n’ait été demandé, ce qui porterait la vérification de 4 à 8 mois.

Ce que ce tableau ne dit pas doit être posé. L’individualisation ne fait pas baisser la facture d’eau de l’immeuble : elle en transfère la charge et le recouvrement. Sur une facture annuelle posée à 4 800 €, soit 480 € par logement, il faudrait éviter 28 impayés annuels pour couvrir les 13 000 € de travaux. Ce n’est pas un calcul de rentabilité qui décide ici, et le guide ne prétend pas le contraire.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de propriétaires. Les montants sont ceux du dossier de Léandre.

Les locataires informés après la demande. Le bailleur dépose son dossier puis prévient. Le texte veut l’inverse : la demande « est précédée d’une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières »². Une demande déposée dans le mauvais ordre expose à reprendre la procédure, soit 194 jours et 1 200 € d’étude à refaire.

Le dossier technique incomplet. Le délai de quatre mois court « à compter de la date de réception de la demande complète »⁵. Un dossier lacunaire ne fait courir aucun délai, et une demande de complément « déclenche à nouveau le délai de quatre mois »⁵ : 4 mois de plus sur une opération à 13 000 €.

Les prescriptions du service acceptées sans les lire. Le service impose un compteur unique par logement et un emplacement sur palier. Le décret le lui interdit expressément⁴ : accepter fait porter au propriétaire une reprise de colonnes qui pèse déjà 8 400 €, soit 64,6 % du devis.

L’eau chaude comptée dans l’opération. Le texte l’exclut : « Ce contrat ne concerne pas la fourniture d’eau chaude sanitaire. »¹ Un devis qui l’intègre chiffre autre chose que l’individualisation, et les 340 € par compteur ne couvrent pas ce poste.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le propriétaire a traité l’individualisation comme une commande de travaux, alors que le texte en fait une procédure administrative avec un ordre d’étapes, des délais qui se relancent et des limites opposables au service.

Six vérifications avant de déposer la demande

Six gestes, dans l’ordre où ils se posent.

1. Informez les locataires avant de déposer. Le texte place l’information avant la demande, et non à côté.
2. Faites établir le dossier technique complet. Le délai de quatre mois ne court qu’à compter d’une demande complète.
3. Envoyez par recommandé avec avis de réception. Le décret l’exige, ou tout moyen présentant des garanties équivalentes.
4. Lisez les prescriptions du service à l’aune des deux interdictions. Ni compteur unique imposé, ni pose obligatoire à l’extérieur.
5. Comptez le pire calendrier, pas le meilleur. Une demande de complément relance quatre mois, sans limite écrite au nombre de demandes.
6. Sortez l’eau chaude sanitaire du chiffrage. Le contrat individuel ne la concerne pas.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le géomètre ou le bureau d’études établit le dossier technique, pièce dont dépend le point de départ du délai. Le syndic, si l’immeuble est en copropriété, porte la demande et relaie l’information. L’avocat lit les prescriptions du service lorsqu’elles heurtent les deux interdictions du décret. L’expert-comptable traite la sortie de l’eau des charges récupérables. L’agent immobilier qui reloue doit savoir si le logement est abonné en propre. Et le notaire, sur une vente, vérifie l’état des contrats en cours.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur l’individualisation des frais de chauffage, ni sur la régularisation annuelle des charges, ni sur la contribution du locataire aux économies de charges. Il n’a pas lu l’accord de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986, cité par renvoi dans les deux textes. Il n’a pas lu davantage les prescriptions du code de la santé publique, ni l’article L. 2224-1 du code général des collectivités territoriales, auquel l’article 93 renvoie pour l’équilibre économique du service.