Publicité foncière : entre deux acquéreurs, c’est le premier à publier qui l’emporte

La réponse en trente secondes. Ce qui n’est pas publié n’existe pas pour les tiers. Les actes soumis à publicité « sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés »³.

Le délai réglementaire ne protège de rien. Il est de « trois mois de leur date »⁵ pour les actes, mais l’article qui départage deux acquéreurs ne raisonne pas sur le délai : il raisonne sur l’ordre.

Et le décret qui porte tout cela devait disparaître. « Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière est abrogé »⁶ — mais l’ordonnance qui l’écrit est caduque, et le décret est en vigueur.

Le corpus mentionne la publicité foncière dans vingt guides — l’inscription hypothécaire, la naissance des servitudes, le coût d’un acte — toujours comme une formalité qu’on subit. Aucun ne lit le décret qui l’organise. Il en règle pourtant la question la plus lourde : entre deux personnes qui ont acheté le même immeuble, laquelle en est propriétaire.

Que faut-il pour publier ?

Un acte authentique, et le code civil le pose en une phrase : « Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative »¹.

Trois voies, donc, et une seule est ouverte à des particuliers : le notaire. Sur une acquisition de 395 000 €, c’est lui qui tient la formalité de bout en bout. Une décision de justice et un acte administratif authentique publient aussi, mais personne ne les choisit.

Le même article ferme expressément une porte que l’on croit ouverte : « Le dépôt au rang des minutes d’un notaire d’un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d’écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière »¹.

Un compromis sous seing privé, même déposé chez un notaire, même contresigné par avocat, ne se publie donc pas, et les 395 000 € qu’il porte restent hors d’atteinte de la formalité. Ce n’est pas une question de prudence ni de coût : c’est une condition d’admission de la formalité, et elle explique pourquoi tout finit devant notaire.

Quels actes doivent être publiés ?

Le décret ouvre son article par une formule sans réserve : « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles »² une liste dont le premier point est le plus large.

Il vise « tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs »² deux séries d’opérations. La première est la « mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil »².

Notez la mention des actes « même assortis d’une condition suspensive » : la publicité ne guette pas la réalisation de la condition, elle porte sur l’acte tel qu’il est.

Et notez ce que la fin de la phrase écarte : les privilèges et hypothèques suivent un autre régime, celui du code civil. Le décret organise donc la publicité des mutations, pas celle des sûretés — deux mécaniques voisines qu’on confond aisément.

Les baux longs et les quittances anticipées

La seconde série du même point vise une opération que peu de bailleurs pensent à publier : le « bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus »².

Deux seuils y sont posés, et ils ne se recouvrent pas. Le premier tient à la durée : au-delà de 12 années, le bail se publie. Le second tient au montant encaissé d’avance : même sur un bail court, une quittance ou une cession portant sur l’équivalent de 3 années de loyers non échus entre dans l’obligation.

Un investisseur qui consent un bail emphytéotique, un bail à construction, ou qui perçoit d’avance trois ans de loyers pour financer des travaux, franchit donc un seuil dont personne ne l’avertit — et l’article qui suit dit ce que l’absence de publication lui coûte.

Qui l’emporte entre deux acquéreurs ?

Celui qui a publié, quelle que soit la date des signatures. Le texte est d’une précision remarquable : les actes et décisions judiciaires soumis à publicité « sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés »³.

Décomposez la phrase, parce que chacune de ses conditions compte. Il faut un même immeuble. Il faut un même auteur — c’est-à-dire le même vendeur. Il faut des droits concurrents. Il faut que ces droits résultent d’actes soumis à la même obligation. Et il faut qu’ils aient été publiés.

Ce que la phrase ne demande nulle part, c’est la date des actes. Elle ne demande pas non plus la bonne foi, ni la diligence, ni le respect d’un quelconque délai. Elle demande la publication, et elle la demande à l’un des deux seulement.

C’est la règle la plus dure de tout le droit de la vente immobilière, et elle tient en une ligne : le premier à publier l’emporte sur le premier à signer, quand bien même 39 jours sépareraient les deux signatures. Un acquéreur qui a payé 395 000 €, reçu les clés et commencé les travaux perd le bien au profit d’un second acquéreur du même vendeur, si celui-ci a publié avant lui, fût-ce de 38 jours.

Qui est tenu de faire publier ?

Pas l’acquéreur, et c’est précisément ce qui rend le risque invisible. « Les notaires, huissiers, greffiers, commissaires à l’exécution du plan et autorités administratives sont tenus de faire publier, dans les délais fixés à l’article 33, les actes ou décisions judiciaires visés à l’article 28, 1°, 2° et 4° à 9° dressés par eux ou avec leur concours »⁴.

L’obligation pèse donc sur les professionnels, et l’acquéreur n’y figure pas. Il n’a rien à faire, rien à surveiller, et rien qui lui signale que la formalité a été accomplie ou qu’elle ne l’a pas été — pendant 85 jours, dans le dossier chiffré plus loin.

Un second alinéa vise les attestations : « Les notaires sont tenus de faire publier les attestations visées à l’article 28, 3°, lorsqu’ils sont requis par les parties de les établir »⁴. Ici, l’obligation naît de la réquisition des parties.

La dissymétrie est complète, et elle explique la plupart des dossiers qui tournent mal. Celui qui supporte le risque n’est pas celui qui accomplit la formalité, et celui qui l’accomplit ne subit pas la perte du bien.

Combien de temps pour publier ?

Le décret fixe trois délais selon la nature de l’acte : « Les délais d’accomplissement de la formalité sont fixés comme suit : A. — Pour les attestations notariées, quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis. B. — Pour les décisions judiciaires, trois mois du jour où elles sont devenues définitives. C. — Pour les autres actes, trois mois de leur date »⁵.

Une vente relève donc du C : 3 mois à compter de la date de l’acte, quand une attestation notariée en a 4.

Et voici le point qu’aucun praticien ne devrait manquer. Ce délai et la règle de l’article précédent sont indépendants. Le délai dit dans quel temps le professionnel doit accomplir la formalité ; la règle de l’inopposabilité dit qui l’emporte entre deux acquéreurs. Rien dans le texte ne fait du respect du délai une protection.

Un notaire qui publie 85 jours après l’acte a respecté le délai réglementaire de 3 mois. Si un autre acquéreur du même vendeur a publié 38 jours plus tôt, son client a perdu l’immeuble — 395 000 € — et le délai qu’il a respecté n’y change rien.

Ce décret a-t-il été abrogé ?

Son abrogation a été écrite, publiée au Journal officiel, et elle est tombée. Le décret de 1955 s’applique toujours, et c’est le fait le plus important de ce guide.

Une ordonnance du 19 juin 2024 a codifié le droit de la publicité foncière dans le code civil, et son article 24 tient en une ligne : « Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière est abrogé »⁶.

L’article suivant en suspendait l’effet : « Les dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’Etat et au plus tard le 31 décembre 2028 »⁷. Rien n’était donc abrogé le jour de la publication.

Cette date n’a jamais été fixée, et elle ne le sera pas. Une ordonnance n’a qu’une existence provisoire tant qu’elle n’est pas ratifiée : la Constitution dispose qu’elles « entrent en vigueur dès leur publication mais deviennent caduques si le projet de loi de ratification n’est pas déposé devant le Parlement avant la date fixée par la loi d’habilitation »⁸.

La loi d’habilitation fixait ici un délai de 3 mois : « Un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de chaque ordonnance »⁹. Publiée le 20 juin 2024, l’ordonnance avait donc 3 mois pour être portée devant le Parlement, soit jusqu’au 20 septembre 2024.

Le dépôt n’a pas eu lieu, et c’est le Gouvernement lui-même qui l’écrit. Dans un texte porté devant le Parlement, il désigne son ordonnance comme « publiée le 20 juin 2024 mais devenue caduque »¹⁰, et il en donne la raison : « Le projet de loi de ratification de l’ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 n’ayant pu être présenté en Conseil des ministres avant la date butoir du 20 septembre 2024, prévue par la loi d’habilitation, cette ordonnance est désormais caduque »¹⁰.

L’article 24 n’a donc jamais produit d’effet. Le décret de 1955 n’a pas été abrogé un seul jour, et Légifrance l’affiche en vigueur au 28 août 2026.

Pourquoi la réforme n’a-t-elle pas repris ?

Parce que le véhicule qui devait la relancer a été rejeté, et qu’aucun autre ne l’a remplacé.

Le 7 avril 2025, le Gouvernement a déposé un amendement à l’article 11 du projet de loi de simplification de la vie économique. Il demandait 6 mois pour reprendre le texte tombé, et pour moderniser le droit de la publicité foncière « par reprise, sans modification à l’exception de leur date d’entrée en vigueur, des dispositions de l’ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 »¹⁰.

Le calendrier reculait de 12 mois. Les dispositions reprises « entreront en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’État et au plus tard le 31 décembre 2029 »¹⁰, l’exposé de l’amendement invoquant le temps perdu depuis la caducité.

La feuille de l’Assemblée porte, en haut, une mention d’un seul mot : rejeté. La loi a été promulguée le 26 mai 2026 sans cette habilitation, et son article 11 traite d’autre chose : « La douzième ligne du tableau du second alinéa des articles L. 552-3, L. 562-3 et L. 572-1 du code des relations entre le public et l’administration est remplacée par deux lignes ainsi rédigées »¹¹. Les mots publicité foncière ne figurent nulle part dans cette loi.

Au 28 août 2026, aucune habilitation n’est donc ouverte. Le décret de 1955 est le droit applicable, sans date de sortie, et ce guide ne prédit pas quand une loi rouvrira le dossier.

Deux pages exactes, deux conclusions fausses

Ce guide doit signaler comment cette information a été trouvée, parce que c’est un enseignement de méthode.

La page de l’ordonnance la présente comme sa version initiale, et rien d’autre. Ses deux derniers articles s’y lisent comme du droit ordinaire, sans bandeau, sans mention de caducité, sans un mot sur le sort qu’ils ont connu. Un lecteur qui s’arrête là conclut que le décret de 1955 est condamné à l’échéance de 2028.

La page du décret dit l’inverse, et par son seul silence. Elle le donne en vigueur au 28 août 2026, sans lien vers l’ordonnance de 2024, sans trace de la réforme tentée. Un lecteur qui s’arrête là ne saura jamais qu’un texte a voulu l’abroger.

Chacune des deux pages est exacte. Prises ensemble, elles mènent à deux conclusions opposées, et fausses toutes les deux. La bonne réponse ne se lit sur aucune : elle se déduit d’un article de la Constitution, du délai inscrit dans la loi d’habilitation, et d’un amendement parlementaire que l’Assemblée a rejeté.

Aucun contrôle de fraîcheur qui se contenterait de lire les dates de version en vigueur ne l’aurait vue. C’est la raison pour laquelle ce guide donne la date de version de chacune de ses sources, et pourquoi il consacre trois sections à un texte qui n’a jamais pris effet.

Le dossier d’Anthelme, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Anthelme acquiert un immeuble de rapport au prix de 395 000 €. L’acte est signé le 12 mars 2026. Le même vendeur consent un second acte à un autre acquéreur le 20 avril 2026.

Deux acquéreurs, un seul immeuble, deux calendriers

Le tableau se lit de deux façons et elles se contredisent. Par l’ordre des signatures, Anthelme est premier de 39 jours. Par l’ordre des publications, il est second de 38 jours. C’est la seconde lecture que le texte retient, et la première ne pèse rien.

Relevez la ligne des délais, qui est la plus instructive. Anthelme a publié 85 jours après son acte, soit 7 jours avant l’échéance de trois mois que le décret assigne au professionnel. Il n’y a donc aucun manquement au délai réglementaire, et pourtant 395 000 € sont perdus.

Ce que ce dossier ne dit pas mérite d’être posé aussi clairement que ce qu’il dit. Il ne dit pas ce qu’Anthelme peut réclamer, ni à qui : les articles lus règlent l’opposabilité, non les recours. Il ne dit pas non plus si la bonne ou la mauvaise foi du second acquéreur change quelque chose — le texte de l’inopposabilité ne la mentionne pas, et ce guide n’ira pas l’y ajouter.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels l’acte était régulier et le prix payé.

La publication laissée au calendrier du professionnel. L’acquéreur signe, paie, et n’entend plus parler de rien. L’obligation de publier ne pèse pas sur lui, et rien ne l’avertit du jour où elle est accomplie : 395 000 € exposés pendant 85 jours à un risque qu’il ne peut pas voir.

Le délai réglementaire pris pour une protection. Le notaire publie dans les trois mois, et chacun considère le dossier sécurisé. La règle de l’inopposabilité ne parle pas de délai : 38 jours d’écart entre deux publications suffisent à renverser l’ordre des signatures, et 395 000 € changent de main sans qu’aucun délai ait été manqué.

Le bail long jamais publié. Un bail consenti pour plus de douze années reste dans les tiroirs. Il figure pourtant dans la liste des actes obligatoirement publiés, et son inopposabilité aux tiers se joue sur le même article : un droit consenti pour plus de 12 années, et jusqu’à 395 000 € de travaux engagés sur sa foi, effacés par la publication d’un tiers.

Le compromis déposé chez le notaire. Les parties font déposer leur acte sous seing privé au rang des minutes en pensant lui donner date certaine et publicité. Le code civil exclut expressément ce dépôt des formalités de publicité foncière : 395 000 € engagés sur un acte qui ne sera jamais opposable en l’état.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité la publication comme l’enregistrement d’un droit déjà acquis, alors que le texte en fait la condition à laquelle ce droit devient opposable à ceux qui n’ont pas signé — et que cette condition se joue dans un ordre, non dans un délai.

Six gestes autour de la publication

Trois avant l’acte. Trois après.

1. Demandez la date de publication, pas la date de l’acte. C’est elle qui décide, et l’acquéreur n’est pas celui à qui la loi impose de la provoquer.
2. N’attendez rien d’un dépôt au rang des minutes. Le code civil exclut expressément l’acte sous seing privé déposé chez un notaire des formalités de publicité foncière, contreseing d’avocat ou non.
3. Si vous consentez un bail de plus de douze années, sachez qu’il se publie. Le seuil de durée figure dans la liste des actes obligatoirement publiés, et celui de trois années de loyers encaissés d’avance aussi.
4. Ne confondez pas le délai et l’ordre. Publier dans les 3 mois satisfait le décret ; cela ne protège pas contre quelqu’un qui a publié 38 jours plus tôt.
5. Faites confirmer l’accomplissement, pas la transmission. Un dossier déposé n’est pas un acte publié, et c’est la publication que le texte oppose aux tiers — 38 jours peuvent séparer les deux.
6. Ne datez pas la fin du décret de 1955. L’ordonnance qui l’abrogeait est caduque, l’amendement qui devait la relancer a été rejeté, et aucune échéance n’est aujourd’hui fixée.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire reçoit l’acte et c’est sur lui que pèse l’obligation de le faire publier : c’est le premier interlocuteur, et la question utile est celle de la date d’accomplissement. Le commissaire de justice intervient si un droit concurrent se manifeste et qu’il faut dater les faits. L’avocat conduit la discussion lorsque deux acquéreurs se présentent. Le géomètre-expert établit les documents d’arpentage que la formalité suppose sur une division. L’agent immobilier, enfin, connaît l’historique d’un bien resté longtemps en vente — et les annexes de copropriété comme le sort du vendeur impayé répondent à d’autres besoins que celui-ci.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne lit que cinq articles du décret de 1955 et un article du code civil, et il ne dit rien du régime des privilèges et hypothèques, que le texte renvoie expressément au code civil. Il ne dit pas ce qu’un acquéreur évincé peut réclamer, ni à qui : les articles lus règlent l’opposabilité, non les recours. Il ne dit pas si la bonne ou la mauvaise foi joue, le texte de l’inopposabilité ne la mentionnant pas. Il ne décrit pas le régime qu’aurait institué l’ordonnance de 2024, devenue caduque, et dont les articles n’ont pas été lus pour ce dossier. Il ne dit pas si une nouvelle habilitation sera votée, ni quand, ni sous quelle forme. Il ne dit rien des sanctions du défaut de publication à l’égard du professionnel qui en était chargé. Et il ne traite ni le bail emphytéotique, ni la division en volumes.