Le syndicat secondaire : reprendre la main sur son bâtiment sans faire voter les voisins

La réponse en trente secondes. Il faut d’abord une condition de fait. « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome »¹, alors seulement le mécanisme s’ouvre.

Ce sont les copropriétaires du bâtiment qui décident, entre eux. Ils peuvent, « réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire »¹.

Et ce second syndicat existe pour de bon. Il « est doté de la personnalité civile », il « fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi », et il « est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un »¹.

Le corpus décrit déjà la copropriété vue du bailleur — l’assemblée générale, le syndic, le copropriétaire qui ne paie pas. Il décrit aussi la sortie du statut par la division en volumes et la scission de l’article 28, qui coupe la copropriété en deux. Il ne disait rien de la voie légère, celle qui ne coupe rien.

Quels immeubles peuvent avoir un syndicat secondaire ?

Pas tous. Loin de là. La loi pose une condition de fait, et cette condition se vérifie sur le terrain avant de se plaider en assemblée : l’immeuble doit comporter « plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome »¹.

Deux branches, donc, et la seconde est plus large que la première. Plusieurs bâtiments : c’est le cas évident, celui d’une résidence en plots. Plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome : c’est le cas ouvert, celui d’une aile, d’une cour, d’un ensemble de cages qui forment un tout et qu’on pourrait gérer séparément.

Trois mots portent la charge de la preuve dans la seconde branche, et ils se lisent ensemble : homogènes, susceptibles, autonome. Un bâtiment qui partage sa chaufferie, son ascenseur et son entrée avec le voisin n’est pas une entité susceptible d’une gestion autonome, quel que soit le désir de ses occupants. La condition ne se vote pas. Elle s’établit. Sur pièces.

Ce que le syndicat secondaire gère, et ce qu’il ne gère pas

Trois missions, et un mot qui les borne toutes les trois. Le syndicat secondaire « a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes »¹.

Gestion, entretien, amélioration. Grammaticalement, l’adjectif « interne » se rattache à la seule amélioration. Mais le membre de phrase qui suit borne les trois missions au même objet — « de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes » — et c’est cette borne-là qui compte en pratique. Ce qui est intérieur au bâtiment relève du syndicat secondaire. Ce qui est commun à l’ensemble — le portail, la voirie, les espaces verts, la chaufferie collective — reste au syndicat principal, et aucune assemblée spéciale ne peut se l’attribuer d’autorité.

Une seconde limite s’ajoute, et elle est protectrice des voisins : l’objet s’exerce « sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété »¹. Si le règlement donne au copropriétaire du bâtiment C un droit de passage dans la cour du bâtiment A, la constitution d’un syndicat secondaire en A ne le lui retire pas.

Deux syndicats, deux périmètres d’objet

Qui vote, et avec quelles voix ?

Pas l’assemblée générale. C’est le point décisif, et il tient à un adjectif : la constitution se vote en assemblée spéciale, réunissant « les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes »¹.

Autrement dit : les bâtiments B et C ne votent pas. Ils n’ont ni voix ni veto sur la naissance d’un syndicat secondaire en A. C’est exactement l’inverse de la scission de l’article 28, qui passe par l’assemblée générale de tout le monde — et c’est ce qui rend cette voie praticable quand le rapport de force est défavorable.

Pour Marceline, la conséquence est immédiate et elle change le problème. En assemblée générale, son bâtiment pèse 2 800 tantièmes sur 10 000 : il ne décide de rien. En assemblée spéciale, le corps électoral se réduit aux 2 800 tantièmes du bâtiment A, et elle en détient 1 400. Le rapport de force n’est plus le même, parce que ce n’est plus le même corps.

Quelle majorité faut-il réunir exactement ?

Celle « des voix de tous les copropriétaires »¹. Cette formule n’est pas décorative : c’est mot pour mot celle que la loi emploie à son article 25.

La comparaison se fait en posant les deux textes l’un sous l’autre, et un lecteur qui les lit à haute voix entend la différence. L’article 24 dit : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi »². L’article 25 dit : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »³.

Un absent ne compte pas dans la première. Dans la seconde, il compte, et il compte contre — ce qui signifie qu’une assemblée spéciale où la moitié des voix au moins ne s’exprime pas ne peut mathématiquement rien adopter, quelle que soit l’unanimité de ceux qui se sont déplacés. Rien. Pas une décision. C’est toute la difficulté d’une assemblée spéciale peu fréquentée : les défaillants pèsent du côté du refus sans avoir eu à le dire.

Deux formules, deux corps de calcul

Un second syndicat, avec tout ce que cela emporte

Le texte tient en une ligne et il faut la prendre au sérieux : le syndicat secondaire « est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi »¹.

Fonctionner dans les conditions prévues par la loi, cela veut dire tout ce que le mot syndicat suppose ailleurs dans le même texte : une assemblée qui se réunit, un syndic qui la convoque, des comptes qui se tiennent, un budget qui se vote. Un syndicat secondaire n’est pas une commission consultative. C’est une seconde structure, avec son propre coût de fonctionnement.

Ce coût est la contrepartie honnête du gain, et il se chiffre. Dans le dossier de Marceline, le second syndic facture 1 900 € par an au bâtiment A. Sur 3 ans — l’horizon d’un mandat de conseil syndical, que le décret plafonne à trois années renouvelables, et non la durée de vie du syndicat, qui est indéfinie — cela fait 5 700 € pour le bâtiment, dont 2 850 € pour elle. Ces montants sont des hypothèses posées pour l’exemple, mais l’ordre de grandeur ne se contourne pas : deux syndicats, c’est deux convocations, deux comptabilités et deux honoraires.

On ne crée donc pas un second syndicat pour économiser des honoraires : on en crée un pour décider chez soi. La question à se poser avant de convoquer n’est pas de savoir combien on va gagner, mais de savoir ce qui, aujourd’hui, ne se décide pas.

Peut-on lui confier davantage que l’interne ?

Oui. Mais pas tout seul. C’est la seconde phrase de l’alinéa qui l’autorise, et elle renvoie ailleurs : « Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 »¹.

Deux changements dans une seule phrase, et il faut les compter séparément. L’assemblée change : ce n’est plus l’assemblée spéciale du bâtiment, c’est l’assemblée générale de l’ensemble. La majorité change aussi : ce n’est plus celle « de tous les copropriétaires », c’est celle de l’article 24, la moins exigeante des deux.

Le dispositif est donc asymétrique, et cette asymétrie a une logique. Naître ne regarde que le bâtiment concerné, et se vote sévèrement. Grandir touche le périmètre des autres, et se vote devant eux — mais à une majorité plus douce, parce que les autres ont alors leur mot à dire.

Une voix garantie dans la maison d’en face

C’est la garantie la plus concrète du mécanisme, et elle ne se trouve pas dans la loi mais dans son décret d’application. L’article 27 annonce le principe : le syndicat secondaire « est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un »¹. Le décret le chiffre.

Il prévoit que « pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l’article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d’un siège au moins à ce conseil »⁴.

De plein droit. L’expression compte : le siège ne se demande pas, ne se négocie pas et ne se vote pas. Il existe. Le même article ajoute que « le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables »⁴, ce qui donne l’horizon d’un renouvellement.

Pour un bâtiment minoritaire, ce siège vaut souvent plus que le reste. Il ne donne pas la majorité, il donne l’information — et une copropriété se joue autant sur ce qu’on apprend à temps que sur ce qu’on vote. C’est le même ressort que les parties communes spéciales : savoir qui décide de quoi, avant que la décision soit prise.

Le syndicat secondaire fait-il baisser les charges ?

Le texte ne le promet nulle part. Il faut le dire nettement, parce que c’est l’attente qu’on projette spontanément sur ce mécanisme : l’article 27 organise qui décide, pas qui paie. Il crée un corps qui vote, il ne redistribue aucune quote-part.

Relisez les trois missions de l’objet — gestion, entretien, amélioration interne. Aucune ne parle de charges. La répartition des charges relève d’autres articles de la même loi, qui n’ont pas été lus pour ce guide et dont rien ne sera donc affirmé ici. Ce que l’on peut dire sans risque tient en deux phrases : un syndicat secondaire ne change pas mécaniquement ce que chacun doit, et il ajoute un coût de fonctionnement propre.

D’où une conclusion contre-intuitive, et c’est celle qu’il faut emporter. Un copropriétaire qui veut payer moins doit regarder du côté de la répartition des charges, et notre guide sur la copropriété en difficulté décrit d’autres leviers. Un copropriétaire qui veut décider chez lui regarde l’article 27. Ce ne sont pas les mêmes problèmes, et les confondre coûte un vote perdu.

Le dossier de Marceline, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. La copropriété compte 3 bâtiments, 42 lots et 10 000 tantièmes. Le bâtiment A en porte 2 800, répartis entre 14 lots. Marceline détient 6 de ces lots, soit 1 400 tantièmes.

Le dossier de Marceline, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 2 800 tantièmes du bâtiment A retirés des 10 000 de la copropriété laissent les 7 200 des deux autres bâtiments. La moitié de 2 800 fait 1 400, donc la majorité s’atteint à 1 401 : Marceline, avec ses 1 400 tantièmes, est à une voix du compte. Les 4 200 € de notaire et les 2 600 € de géomètre font les 6 800 € de la constitution, dont elle porte la moitié, soit 3 400 €. La moitié des 1 900 € d’honoraires annuels fait 950 €, que 3 ans portent à 2 850 €, et ces 2 850 € ajoutés aux 3 400 € donnent les 6 250 € que lui coûte l’opération sur un mandat complet. Et la moitié des 46 000 € de travaux fait ses 23 000 €.

Le rapport qui décide se lit alors d’un coup d’œil : 6 250 € sur 3 ans pour reprendre la main sur des travaux dont sa seule quote-part vaut 23 000 €. Ce rapport est celui de son dossier, pas une règle générale — un bâtiment sans travaux à faire n’a rien à reprendre en main, et les 6 250 € y seraient dépensés pour rien.

Ce que ce dossier montre tient en une phrase, et elle n’est pas confortable. Marceline ne peut rien faire seule. Détenir la moitié exacte d’un bâtiment, c’est détenir un blocage, pas une décision — et il lui manque un tantième pour transformer l’un en l’autre. La conversation à mener n’est donc pas avec le syndic, mais avec les huit autres lots du bâtiment A.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Dans les quatre, la copropriété s’y prêtait et le projet tenait la route. C’est un mot du texte mal lu qui a coûté.

La condition de fait supposée acquise. Le bâtiment partage sa chaufferie et son ascenseur avec le voisin : ce n’est pas une entité susceptible d’une gestion autonome. Le vote se tient quand même, et les 6 800 € de frais de constitution sont engagés sur un montage attaquable dès le premier mécontent.

Le vote porté devant la mauvaise assemblée. La question est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale, où les 7 200 tantièmes des bâtiments B et C la rejettent tranquillement. Or ils n’avaient pas à voter. La constitution se décide en assemblée spéciale, et le refus obtenu ne vaut rien juridiquement — sauf qu’il a coûté une année pleine, pendant laquelle les 46 000 € de travaux ont continué de ne pas se faire et le devis a été à refaire.

La majorité calculée sur les présents. Sur 2 800 tantièmes, 1 600 sont représentés à l’assemblée spéciale et 1 350 votent pour. La majorité des présents est largement atteinte, puisqu’il suffisait de 801 voix sur les 1 600 représentées ; celle « de tous les copropriétaires » ne l’est pas, puisqu’il en fallait 1 401 et que le décompte s’est fait sur la mauvaise base. Le procès-verbal est daté, et les 46 000 € de travaux attendent une seconde assemblée.

L’extension votée par la mauvaise assemblée. Le syndicat secondaire, une fois né, décide seul de reprendre l’entretien du portail commun. L’extension de l’objet exige l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble. Votée en interne, elle ne produit rien : les dépenses engagées sur le portail se contestent poste par poste, et les 1 900 € d’honoraires annuels facturés au titre de cette gestion se discutent avec elles.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chaque fois, la bonne majorité a été appliquée à la mauvaise assemblée, ou l’inverse — et comme la loi de 1965 emploie deux formules de majorité dont les noms se ressemblent et dont les bases de calcul n’ont rien à voir, l’erreur se commet sans que personne dans la salle ne la remarque. Personne.

Six gestes avant de convoquer l’assemblée spéciale

Trois pour établir que c’est possible. Trois pour que le vote tienne.

1. Établissez l’autonomie du bâtiment par des faits. Chaufferie, ascenseur, entrée, réseaux : ce qui est partagé avec un autre bâtiment affaiblit la condition posée par le texte. Un géomètre et un architecte documentent l’entité mieux qu’une déclaration d’intention.
2. Listez ce qui est interne et ce qui ne l’est pas. L’objet du syndicat secondaire s’arrête au bâtiment. Portail, voirie, espaces verts restent au syndicat principal, et prétendre le contraire fragilise tout le montage.
3. Relisez le règlement de copropriété en cherchant les droits des autres. Le texte réserve expressément les droits que le règlement donne aux copropriétaires des autres bâtiments. Un droit de passage oublié se rappelle toujours au mauvais moment.
4. Comptez la majorité sur tous les copropriétaires du bâtiment, pas sur les présents. Sur 2 800 tantièmes il en faut 1 401, que la salle soit pleine ou vide. C’est la différence entre les deux formules de la loi, et c’est elle qui fait annuler les votes.
5. Convoquez l’assemblée spéciale, pas l’assemblée générale. Les autres bâtiments ne votent pas la constitution. Les inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale, c’est leur donner un droit que la loi ne leur donne pas.
6. Faites rédiger la modification du règlement par un notaire. Le montage se publie et s’oppose aux acquéreurs futurs ; un expert-comptable chiffrera le coût de fonctionnement du second syndicat, qui est réel et permanent.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le géomètre établit l’entité et sa délimitation : c’est lui qu’on saisit en premier, parce que sans condition de fait il n’y a rien à voter. L’architecte dit si les réseaux et les équipements permettent une gestion réellement autonome, ce qui n’est pas une question juridique. Le notaire rédige et publie la modification du règlement de copropriété, seule façon de rendre le montage opposable à qui achètera demain. Le syndic convoque l’assemblée spéciale et tiendra ensuite deux comptabilités au lieu d’une, ce qu’il facturera. L’expert-comptable, enfin, chiffre ce coût permanent avant qu’on s’y engage plutôt qu’après.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas comment se répartissent les charges entre les deux syndicats : l’article 27 n’en dit rien, et les articles qui en traitent n’ont pas été lus ici. Il ne compare pas les deux versions successives des articles 24 et 25, puisque seule la version en vigueur a été lue. Il ne dit pas si le copropriétaire unique d’un bâtiment peut constituer un syndicat secondaire à lui seul : le texte parle d’un syndicat « entre eux », et trancher supposerait une jurisprudence qui n’a pas été vérifiée. Il ne donne aucun délai de convocation de l’assemblée spéciale, faute d’avoir lu mot à mot l’article du décret qui en traite. Et il ne décrit pas la scission de l’article 28, qui est un autre mécanisme et fait l’objet d’un autre guide.