Les travaux d’intérêt collectif dans votre lot : ce que la copropriété peut vous imposer, et l’indemnité que vous financez pour partie vous-même

La réponse en trente secondes. On ne peut pas refuser des travaux d’intérêt collectif chez soi. Un copropriétaire « ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable »¹.

Mais on ne peut pas entrer sans prévenir. Les travaux supposant un accès aux parties privatives « doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens »¹.

Et le préjudice se paie. Les copropriétaires qui le subissent « en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité »¹.

Le corpus traite ce qu’un copropriétaire doit demander pour ses propres travaux, et ce qu’il doit à son locataire pendant un chantier. Il ne disait rien du mouvement inverse : ce que la copropriété peut imposer chez vous, et ce qu’elle vous doit en retour. Un article y répond, et il a été réécrit le 18 juin 2025.

De quoi dispose-t-on vraiment dans son lot ?

De tout, sous deux réserves nommées. Le premier alinéa pose le principe : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble »¹.

Deux bornes, donc, et une seule d’entre elles est visible dans un règlement. Les droits des autres copropriétaires se rencontrent au quotidien. La destination de l’immeuble, elle, se lit dans le règlement de copropriété, et c’est le document qu’on ouvre le moins souvent avant de changer l’usage d’un local.

C’est précisément sur cette seconde borne que la loi du 16 juin 2025 est venue poser une règle nouvelle, et elle intéresse directement quiconque possède un local qui n’est pas un logement.

Transformer un local en logement demande-t-il un vote ?

Depuis le 18 juin 2025, oui, dans un cas précis. « Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24 »¹.

Trois conditions se lisent dans cette phrase, et chacune restreint son champ. Il faut un local à usage autre que d’habitation. Il faut qu’il ne s’agisse pas d’un local commercial, expressément exclu. Et il faut que la conversion contrevienne à la destination de l’immeuble — une conversion qui n’y contrevient pas n’entre pas dans cette phrase.

Ce que la règle change tient en un mot : elle ouvre une porte. Là où une conversion contraire à la destination se heurtait au principe de l’alinéa précédent, elle devient possible par un vote, soumis à la majorité que l’article 24 définit.

Ce que la majorité de l’article 24 veut dire

Celle qui s’applique par défaut, le texte réservant les cas où la loi en ordonne autrement. « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi »².

Trois catégories comptent : les présents, les représentés, ceux qui ont voté par correspondance. Les absents qui n’ont rien fait ne comptent pas — ni pour, ni contre, ni dans le dénominateur. Une assemblée peu suivie abaisse donc mécaniquement le nombre de voix nécessaires.

Cet article a lui aussi été réécrit le 18 juin 2025, par l’article suivant de la même loi. Les deux textes ont bougé ensemble, et ils se renvoient l’un à l’autre.

La répartition des charges se refait-elle au même vote ?

Oui, et c’est le renvoi croisé qu’il faut avoir lu. La liste des décisions prises à cette majorité comporte désormais « la modification de la répartition des charges mentionnées au premier alinéa de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de la destination d’une ou de plusieurs parties privatives dans les cas prévus au deuxième alinéa du I de l’article 9 »².

Le premier renvoie au second et réciproquement : l’article 9 envoie à l’article 24 pour la majorité, l’article 24 renvoie à l’article 9 pour le cas. Lire l’un sans l’autre laisse la moitié de la règle dehors.

Quelles charges sont visées ? Celles du premier alinéa de l’article 10, et lui seul : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées »³.

Ce sont donc les charges réparties selon l’utilité objective — celles que la transformation d’un bureau en logement déplace vraiment, puisque l’usage du lot change. La révision de la répartition hors ce cas obéit à d’autres règles, que ce guide ne réexpose pas.

Combien de temps avant peut-on entrer chez vous ?

Huit jours, et le texte est nouveau lui aussi. Les travaux supposant un accès aux parties privatives « doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens »¹.

Une notification du 3 mars 2026 ouvre donc l’accès à compter du 11 mars 2026, 8 jours plus tard. Ce n’est pas un délai de réflexion ni un droit de veto : c’est le temps de s’organiser, de prévenir un locataire, de retirer ce qui doit l’être.

Deux exceptions, et elles sont étroites : l’impératif de sécurité, l’impératif de conservation des biens. Aucune des deux ne se présume, et le texte n’en prévoit pas d’autre : un chantier qui prend de l’avance n’entre dans aucune des deux.

Peut-on refuser des travaux votés chez soi ?

Non, et la phrase est frontale : un copropriétaire « ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable »¹.

La condition porte sur trois objets, et il suffit que l’un d’eux soit durablement altéré pour que l’obligation tombe. L’affectation : ce à quoi le lot sert. La consistance : ce dont il est fait. La jouissance : ce qu’on peut en tirer. Un chantier de huit mois altère la jouissance, mais temporairement ; le mot qui décide est « durable », et l’article ne le définit pas.

Ce guide ne dira pas ce qu’est un travail d’intérêt collectif, ni ce que « de manière durable » recouvre. L’article emploie les deux expressions sans les définir, et rien dans les trois autres textes lus ne vient les préciser.

La limite que la loi de 2025 a ajoutée

Une seconde phrase referme partiellement ce que la première ouvrait. « La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient »¹.

Trois éléments s’enchaînent. Il faut qu’une autre solution existe, et qu’elle n’affecte pas la partie privative. Alors l’imposition devient conditionnelle. Et la condition — « si les circonstances le justifient » — pèse sur celui qui impose, non sur celui qui subit.

Sur une isolation, la question devient concrète : si l’isolation par l’extérieur est techniquement possible, imposer l’intérieur suppose une justification. Ce guide ne dit pas ce que sont ces circonstances, l’article ne les énumérant pas, mais il signale que la charge de les établir n’est pas du côté du copropriétaire.

Qui répond des travaux faits chez vous

Le syndicat, et le texte le dit sans réserve : « Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux »¹.

Un copropriétaire chez qui l’on travaille n’est donc pas le maître d’ouvrage de ce chantier, même s’il se déroule dans ses murs. C’est le syndicat qui choisit, commande, surveille et réceptionne — et le syndic qui exerce ces pouvoirs pour lui.

La borne est nette : « jusqu’à la réception des travaux ». Ce qui se passe après ne relève plus de cette phrase, et ce guide n’en dit rien.

Notons au passage que l’obligation d’assurance ne change pas : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre »⁴. Les deux assurances coexistent, et le bailleur non occupant est visé nommément.

Que doit la copropriété au copropriétaire lésé ?

Une indemnité, pour trois causes que le texte énumère. « Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité »¹.

Retenez « même s’il est temporaire ». Le trouble de jouissance ouvre droit à indemnité sans avoir à durer — il doit être grave, pas définitif. Un lot rendu inoccupable pendant huit mois n’est pas atteint de manière durable au sens du II, et ouvre pourtant l’indemnité du III : les deux conditions ne sont pas la même.

Une provision est prévue, mais elle ne tombe pas seule. « En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive »¹. Deux conditions : une privation totale, et une demande. Celui qui ne demande rien n’obtient rien.

Reste la phrase la plus contre-intuitive de l’article. « L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux »¹. Le syndicat, ce sont tous les copropriétaires — l’indemnisé compris.

Le dossier de Philomène, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Philomène loue un lot de bureaux 1 400 € par mois et participe au coût des travaux à hauteur de 8,5 %. L’isolation votée rend son lot inoccupable 8 mois.

Le dossier de Philomène, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 1 400 € de loyer sur 8 mois font les 11 200 € de perte ; les 8,5 % de participation appliqués à cette somme font les 952 € qu’elle finance elle-même, et le reste, 10 248 €, est ce que la copropriété lui verse net. La provision de 4 200 € s’impute dessus et laisse un solde de 7 000 € à régler.

Ce que ce dossier montre n’est pas une injustice, c’est une mécanique. Le syndicat n’a pas de patrimoine propre : ce qu’il verse, il l’appelle chez ses membres. Un copropriétaire indemnisé finance donc sa part de sa propre indemnité, et cette part est d’autant plus lourde que ses tantièmes sont importants. Le texte le dit en une phrase, et personne ne la lit avant de recevoir l’appel de fonds.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels les travaux étaient régulièrement votés.

Le copropriétaire qui fait obstacle. Il refuse l’accès à son lot, considérant qu’on ne travaille pas chez lui sans son accord. Le texte dit l’inverse tant que l’affectation, la consistance ou la jouissance ne sont pas durablement altérées : les travaux se font quand même, avec un retard de chantier de 6 800 € qui lui est réclamé.

La provision jamais demandée. Le lot est totalement privé de jouissance pendant le chantier, ce qui ouvre la provision — mais l’assemblée ne l’accorde qu’« au copropriétaire qui en fait la demande ». Faute de demande, aucune provision n’est votée : 4 200 € que le bailleur avance de sa trésorerie pendant huit mois.

La conversion faite sans vote. Un lot de bureaux est transformé en logement alors que la conversion contrevient à la destination de l’immeuble, sans passer par l’assemblée. La règle est en vigueur depuis le 18 juin 2025 : la remise en état et les frais de la procédure atteignent 18 500 €.

La notification non relayée au locataire. Le bailleur reçoit la notification huit jours avant, la classe sans la transmettre. Le locataire refuse l’accès le jour venu, les entreprises repartent, et le coût de l’immobilisation — 3 100 € — se discute entre un syndicat qui a respecté le texte et un bailleur qui ne l’a pas relayé.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité l’article comme s’il ne réglait qu’un sens de la relation, alors qu’il en règle deux. 32 600 € au total, répartis sur quatre dossiers distincts.

Six gestes quand la copropriété travaille chez vous

Trois avant le vote. Trois après.

1. Relisez la destination de l’immeuble dans le règlement. C’est elle qui décide si votre projet de conversion doit passer par l’assemblée, et c’est la borne que personne ne vérifie avant de lancer des travaux.
2. Demandez si une autre solution existe, et faites-le acter. Lorsqu’une solution n’affectant pas votre lot est possible, l’imposition n’est admise que si les circonstances le justifient — et c’est à celui qui impose de les établir.
3. Faites chiffrer votre perte avant l’assemblée, pas après. L’indemnité se discute mieux avec un état locatif et un devis qu’avec une estimation faite le chantier terminé. Votre gestionnaire produit l’un, l’architecte l’autre.
4. Demandez la provision par écrit dès le vote des travaux. L’assemblée ne l’accorde qu’à celui qui la demande, et une privation totale de jouissance en ouvre le droit.
5. Comptez les huit jours à partir de la notification, et prévenez votre locataire le jour même. Le délai court pour vous ; il ne court pas tout seul chez votre locataire.
6. Calculez votre quote-part avant de négocier le montant. Vous financerez votre indemnité à proportion de votre participation au coût des travaux : ce que vous obtenez brut n’est pas ce que vous encaissez.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le syndic exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception, notifie les accès et porte la demande de provision à l’ordre du jour : c’est le premier interlocuteur, et le seul qui puisse inscrire une question à l’assemblée. L’architecte dit si une autre solution existe, question qui commande toute la seconde phrase du II. Le gestionnaire établit la perte locative, base de l’indemnité. Le commissaire de justice constate l’état du lot avant et après, seule pièce qui permette d’établir des dégradations. Le notaire, enfin, relit la destination de l’immeuble dans le règlement lorsqu’une conversion est envisagée — et la qualification exacte des parties se vérifie au même moment.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce qu’est un travail d’intérêt collectif, ni ce que recouvre une altération « de manière durable », ni quelles sont les circonstances qui justifient d’imposer une solution alternative : l’article emploie ces trois expressions sans les définir. Il ne décrit pas la procédure d’évaluation de l’indemnité, que le texte ne règle pas, ni ce qui s’ouvre si l’assemblée refuse la provision malgré une demande. Il ne traite ni les autorisations qu’un copropriétaire doit obtenir pour ses propres travaux, ni le recouvrement des charges impayées, ni le syndicat secondaire, ni le ravalement. Et il ne donne aucun barème d’indemnité.