Congé et renouvellement d'un bail commercial : les formes et le calendrier qui décident avant le fond

La réponse en trente secondes. Le bail ne s’arrête pas tout seul. Les baux commerciaux « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement »¹. À défaut, « le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat »¹.

Le congé a une forme, et deux mentions obligatoires. Il « doit être donné par acte extrajudiciaire » et doit, « à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné » et indiquer au locataire son délai pour saisir le tribunal¹.

Trois mois de silence valent acceptation. « A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent »².

Et le bail renouvelé dure neuf ans. « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue »³.

Notre guide sur le refus de renouvellement sans indemnité traite les motifs et l’indemnité d’éviction. Celui-ci traite les formes et le calendrier — la partie qui fait perdre un dossier avant qu’on ait discuté du fond.

Que se passe-t-il si personne ne fait rien ?

Le bail continue. C’est le contraire de ce que dit le droit commun du louage.

Le texte s’ouvre d’ailleurs sur cette dérogation, et il la nomme. « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. »¹

La conséquence du silence est écrite juste après, et elle est automatique. « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. »¹

Relevez que cette prolongation n’a pas de terme propre, ce qui la distingue d’un renouvellement. Le bail se prolonge — il ne recommence pas —, et il faudra de toute façon un congé pour y mettre fin.

Une précision de vocabulaire évite ici une confusion coûteuse. La prolongation tacite n’est pas le bail renouvelé de neuf ans : c’est la survie du bail ancien, dont la durée devient indéterminée jusqu’à ce que l’une des parties agisse.

Datons enfin ce dispositif, car sa cohérence n’est pas un hasard. Les trois articles qui organisent le congé, la demande de renouvellement et la durée du bail renouvelé portent tous la même mention de texte modificateur — l’article 207 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 — et la même date d’entrée en vigueur, le 8 août 2015⁵. Ils ont été écrits ensemble.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé dès maintenant. Il mentionne la dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil parce que le texte la nomme, mais il ne dit pas ce que ces articles prévoient : nous ne les avons pas lus.

Quelle forme le congé doit-il prendre ?

Un acte extrajudiciaire, et deux mentions dont l’absence l’annule.

Le dernier alinéa concentre à lui seul l’essentiel du risque pour un bailleur. « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »¹

Comptez les exigences, il y en a trois et elles ne se valent pas. La forme d’abord — un acte extrajudiciaire, ce qu’une lettre recommandée n’est pas. Puis 2 mentions, l’une et l’autre « à peine de nullité »¹ : les motifs, et le délai de deux ans.

La seconde mention est celle qu’on oublie, et son oubli est paradoxal. Le bailleur doit informer son locataire du délai dont celui-ci dispose pour l’attaquer : un congé qui omet de rappeler à l’adversaire son droit d’agir est nul.

Notez l’asymétrie de forme avec la demande de renouvellement, car elle surprend. Le locataire peut, lui, notifier sa demande « par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception »² ; le bailleur qui donne congé n’a pas ce choix.

Une exigence pèse aussi sur le locataire, et elle est du même ordre. Sa demande « doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous »² — c’est-à-dire recopier dans sa propre demande le texte qui fixe au bailleur son délai de trois mois.

Pourquoi six mois de préavis en font souvent huit

Parce que le congé doit viser le dernier jour du trimestre civil.

La règle ne s’applique qu’à la période de prolongation, et c’est justement celle où se trouvent la plupart des baux anciens. « Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »¹

Faites le calcul sur un cas ordinaire, l’écart apparaît immédiatement. Un congé notifié début janvier place son échéance brute à début juillet ; reportée au dernier jour du trimestre civil, la sortie n’intervient qu’à fin septembre — soit 8 mois au lieu de 6. Ce calcul est une reconstitution à partir des deux conditions du texte, non une règle qu’il énoncerait : le texte impose un préavis d’au moins six mois et une date d’effet au dernier jour du trimestre civil, et c’est leur combinaison qui produit le report.

Deux mois de plus, ce n’est pas neutre quand on a un projet derrière. Sur le dossier d’Alix, ces 2 mois représentent 3 700 € de loyers encaissés au tarif ancien, et surtout deux mois de décalage sur la reprise du local.

Une règle voisine vise les baux dont la durée dépend d’un événement, et elle mérite d’être signalée. Un tel bail « ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil », et l’alinéa ajoute : « Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat »¹.

Le cas des baux à périodes multiples est traité séparément, et renvoie au régime de droit commun. Si le bailleur dénonce « à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier »¹.

Le silence du bailleur vaut-il acceptation ?

Oui, et c’est le piège le plus coûteux du chapitre.

Le mécanisme se déclenche dès que le locataire prend l’initiative. À défaut de congé, il « doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation »².

Le bailleur dispose alors d’un délai bref, et sa réponse a elle aussi une forme imposée. « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. »²

La sanction du silence est écrite dans la phrase suivante, et elle ne souffre aucune interprétation. « A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »²

Mesurez la disproportion entre le délai et son effet, elle est le cœur de ce guide. 3 mois de silence engagent un bail de 9 ans, soit 108 mois : un rapport de 36 pour 1. Sur le loyer d’Alix, cela représente 199 800 € de loyers sur la durée du bail renouvelé.

Notez enfin que le refus doit porter la même mention que le congé, sous la même sanction. L’acte de refus « doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire […] doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement »².

Quand le bail renouvelé commence-t-il, et pour combien de temps ?

Neuf ans, et la date de départ dépend de qui a pris l’initiative.

La durée est fixée sans ambiguïté, avec une seule ouverture. « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. »³ L’accord ne peut donc jouer qu’à la hausse.

La date d’effet, elle, se lit dans une phrase à deux branches qu’il faut décomposer. Le nouveau bail « prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande »³.

Retenez la seconde branche, qui répond à une question pratique fréquente. Après une demande de renouvellement, le point de départ n’est pas la date de la demande mais « le premier jour du trimestre civil qui suit »³ : le trimestre civil commande les deux bouts de la procédure.

Une troisième hypothèse est prévue, celle du bailleur qui change d’avis. Lorsqu’il a notifié son intention de ne pas renouveler « et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception »³.

Ce que ce guide ne dit pas doit être posé ici. L’article renvoie aux deuxième et troisième alinéas d’un autre article pour ce qui s’applique au cours du bail renouvelé³ ; nous n’avons pas lu cet article et ne décrivons pas son contenu.

Combien de temps pour contester ?

Deux ans, pour toutes les actions du chapitre. Une seule phrase le dit.

L’article tient en une ligne, et sa portée est générale. « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »⁴

Mesurez l’étendue de ce « présent chapitre », car c’est ce qui fait la force du texte. Il s’agit du chapitre du code de commerce consacré au bail commercial, qui court des articles L145-1 à L145-60⁶ : la révision du loyer, la déspécialisation, le refus de renouvellement, l’indemnité d’éviction relèvent tous du même délai.

Le lien avec les deux articles précédents est explicite, et il est remarquable. Le congé comme l’acte de refus doivent, à peine de nullité, indiquer ce délai au locataire¹² : le code oblige celui qui agit à rappeler à l’autre le temps dont il dispose pour riposter.

Rapportez ce délai à la durée qu’il permet de contester, la proportion est parlante. Deux ans pour attaquer un bail de neuf ans : le délai pour agir représente 22,2 % de la durée en jeu.

Ce que ce guide ne dit pas mérite d’être posé nettement. Il ne dit ni à partir de quand ce délai court dans chaque cas, ni ce qui l’interrompt ou le suspend : l’article n’en dit rien, et nous n’avons pas examiné de décision qui le préciserait.

Ce que le calendrier d’Alix vaut en chiffres

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Aucun texte lu ne fixe un loyer : le loyer en cours comme le loyer espéré sont des hypothèses posées.

Alix loue un local commercial 1 850 € par mois, soit 5 550 € par trimestre et 22 200 € par an. Elle espère le relouer 2 400 € après reprise, soit 550 € de plus par mois.

Quatre délais du chapitre, et ce que chacun engage

La première ligne est celle qui commande tout le reste. 3 mois de silence engagent 108 mois de bail, soit 36 fois plus longtemps, et 199 800 € de loyers au tarif ancien — ce qui se vérifie en multipliant 22 200 € par 9.

La deuxième ligne coûte moins cher mais décale tout. Un congé notifié en janvier ne produit effet qu’à fin septembre : 8 mois au lieu de 6, et 3 700 € de loyers encaissés pendant le report.

Un congé nul remet le compteur à zéro, et c’est le vrai risque de la section sur la forme. Six mois de préavis à refaire représentent 3 300 € de manque à gagner sur l’écart de loyer espéré, soit 29,7 % du loyer en cours pendant six mois.

Ce que ce tableau ne dit pas mérite d’être posé. Il ne chiffre ni l’indemnité d’éviction, ni les honoraires du commissaire de justice, ni la valeur du local repris : il met en regard des délais et les loyers qu’ils portent, rien de plus.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de bailleurs organisés. Les montants sont ceux du dossier d’Alix.

Le bail qu’on laisse arriver à terme. Le bailleur attend l’échéance en pensant que le bail s’éteindra. Il « se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat » : rien ne s’est passé, et il faut désormais un congé de 6 mois visant le dernier jour du trimestre civil, soit 3 700 € de loyers supplémentaires au tarif ancien.

Le congé envoyé en lettre recommandée. Le bailleur notifie proprement, par écrit, avec accusé de réception. Le congé « doit être donné par acte extrajudiciaire » : la notification ne vaut pas, il faut recommencer, et les 550 € mensuels d’écart de loyer sont perdus six mois de plus, soit 3 300 €.

Le congé qui oublie la seconde mention. Le bailleur motive soigneusement son congé mais omet d’indiquer au locataire son délai de deux ans. Les deux mentions sont exigées « à peine de nullité » : le congé tombe, le calendrier repart de zéro, et les 3 300 € d’écart de loyer sur six mois sont perdus une seconde fois.

La demande de renouvellement laissée sans réponse. Le bailleur reçoit la demande et prend le temps de réfléchir. Passé 3 mois, il « est réputé avoir accepté le principe du renouvellement » : il est engagé pour 9 ans à 199 800 €, sans avoir jamais dit oui.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, le bailleur a traité une règle de forme comme une formalité, alors qu’elle décidait du fond.

Six gestes sur le calendrier d’un bail commercial

Trois avant l’échéance. Trois quand un courrier arrive.

1. Marquez la date du terme moins neuf mois. Le préavis est de 6 mois, mais le report au dernier jour du trimestre civil peut en ajouter 2 : prévoir 6 ne suffit pas.
2. Faites délivrer le congé par acte extrajudiciaire. Une lettre recommandée, même parfaitement rédigée, ne remplit pas la condition de forme.
3. Vérifiez les deux mentions avant signification. Les motifs, et le délai de deux ans laissé au locataire : chacune est exigée à peine de nullité.
4. Datez toute demande de renouvellement reçue. Le compteur de 3 mois part de la notification, et son terme vous engage pour 9 ans.
5. Répondez par acte extrajudiciaire, jamais par courrier. Le refus obéit à la même forme que le congé, et porte la même mention obligatoire.
6. Comptez deux ans sur toute contestation. La prescription couvre l’ensemble du chapitre, révision du loyer et indemnité d’éviction comprises.

Un mot sur les professionnels que ce calendrier mobilise, et sur leur ordre d’intervention. Le commissaire de justice délivre l’acte extrajudiciaire : c’est la seule forme admise pour le congé comme pour le refus, et son intervention se prévoit plusieurs semaines à l’avance. L’avocat rédige les mentions obligatoires et vérifie qu’aucune ne manque, ce qui est la cause de nullité la plus fréquente. L’expert-comptable chiffre l’écart entre le loyer en cours et le loyer espéré, seul chiffre qui justifie de reprendre le local. Le gestionnaire locatif tient l’échéancier et alerte neuf mois avant le terme, pas six. L’agent immobilier estime le loyer de relocation, qui décide de l’opportunité du congé. Et le notaire est concerné si l’immeuble se vend pendant la procédure, puisque le calendrier suit le bien.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne porte ni sur les motifs du refus de renouvellement et l’indemnité d’éviction, ni sur la révision du loyer, ni sur la clause résolutoire. Il ne traite pas le droit de repentir, ni la déspécialisation, ni la procédure collective du locataire, ni le bail commercial en pied d’immeuble pris dans son ensemble.