Le prix qui n’est pas celui qu’on lit : quatre articles, une nullité qui ne profite à personne

La réponse en trente secondes. Une contre-lettre est un contrat occulte que dissimule un contrat apparent. « Lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit effet entre les parties »³.

Elle vaut entre ceux qui l’ont signée, et les tiers peuvent s’en servir contre eux. « Il n’est pas opposable aux tiers, qui peuvent néanmoins s’en prévaloir »³.

Sauf sur une vente d’immeuble, où elle ne vaut rien du tout. « Est également nul tout contrat ayant pour but de dissimuler une partie du prix, lorsqu’elle porte sur une vente d’immeubles »⁴.

Le corpus traite ce qui arrive quand un prix est trop bas — la rescision pour lésion — et ce qui arrive quand une partie se dérobe, qu’il s’agisse du refus de signer l’acte authentique ou d’un pacte de préférence contourné. Il ne disait rien du prix qui n’est pas celui qu’on lit. Quatre articles du code civil règlent la question, et le dernier tient en deux phrases dont l’une vise nommément les ventes d’immeubles.

Qu’est-ce qu’une contre-lettre ?

Le second des deux contrats, celui qu’on ne montre pas. Le texte le définit par la mécanique plutôt que par le mot : « Lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier, appelé aussi contre-lettre, produit effet entre les parties »³.

Deux contrats coexistent donc, entre les mêmes personnes. L’un est apparent : c’est celui qu’on présente, qu’on enregistre, qu’on publie. L’autre est occulte : c’est celui qui dit ce que les parties ont réellement voulu.

Notez que le texte ne condamne rien à ce stade. Il constate une situation et lui attache un régime. Une contre-lettre n’est pas, en elle-même, une irrégularité : elle peut porter sur mille objets, et le code se contente d’organiser qui peut s’en prévaloir.

Sur une vente d’immeuble, la forme la plus répandue porte sur le prix. L’acte notarié affiche un montant, un écrit séparé en fixe un autre, et la différence circule hors de l’acte. C’est ce cas précis que le dernier des quatre articles vient traiter à part.

Ce que le contrat crée, et pour qui

Le premier article de la sous-section pose le principe dont tout le reste découle : « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties »¹.

Le second alinéa en tire la conséquence dans les deux sens : « Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV »¹.

Un tiers ne peut donc rien exiger d’un contrat auquel il n’est pas partie, et rien ne peut lui être exigé sur son fondement. La réserve finale renvoie à des dispositions que ce guide n’a pas lues, et il n’en dira rien.

Retenez la formule, parce qu’elle explique l’articulation de toute la sous-section : le contrat oblige les parties, et il ne fait rien d’autre à l’égard des autres. Ce qui suit va nuancer non pas l’obligation, mais ce que les tiers peuvent faire d’un contrat qui ne les oblige pas.

Que doivent les tiers au contrat ?

Le respecter, sans en être tenus. L’article suivant fait tenir cette nuance en deux phrases : « Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. Ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait »².

Il faut peser le décalage entre les deux articles, parce qu’il fonde tout ce qui suit. Un tiers n’est pas obligé par le contrat — il ne doit rien exécuter. Mais il doit respecter la situation que ce contrat a créée, et il peut s’en servir comme d’un fait à prouver.

Un contrat produit donc deux effets de nature différente. Entre les parties, il oblige. À l’égard de tous, il crée une situation qui existe, que chacun doit prendre comme elle est, et dont n’importe qui peut se servir pour établir quelque chose. C’est cette seconde dimension que la contre-lettre vient troubler, puisqu’elle fait exister deux situations là où les tiers n’en voient qu’une.

La contre-lettre produit-elle effet ?

Entre ceux qui l’ont signée, oui — c’est la règle générale. Le texte l’écrit sans réserve : le contrat occulte « produit effet entre les parties »³.

La solution se comprend. Les parties savent ce qu’elles ont voulu ; le contrat apparent est leur mise en scène commune, et rien ne justifierait que l’une d’elles s’en prévale contre l’autre en feignant d’ignorer ce qu’elles ont convenu ensemble.

Un vendeur qui a signé une contre-lettre peut donc, en principe, en réclamer l’exécution à son acquéreur. C’est bien pour cela qu’on en rédige : l’écrit gardé de côté est censé valoir titre entre les deux.

Ce raisonnement vaut pour les contre-lettres en général. Il ne vaut pas pour celle qui nous occupe, et la suite du guide explique pourquoi — mais il faut avoir compris la règle avant de mesurer l’exception, faute de quoi on ne voit pas ce que le législateur a jugé nécessaire d’écarter.

Une arme qui ne joue que dans un sens

La seconde phrase de l’article organise un déséquilibre assumé : le contrat occulte « n’est pas opposable aux tiers, qui peuvent néanmoins s’en prévaloir »³.

Lisez-la dans les deux sens. Les parties ne peuvent pas opposer leur contre-lettre à un tiers : celui-ci a le droit de s’en tenir à ce qu’on lui a montré. Mais le tiers, lui, peut s’en prévaloir s’il y trouve son intérêt.

Le tiers dispose donc d’une option que les parties n’ont pas. Il choisit, entre deux versions de la même opération, celle qui lui convient — et le texte ne subordonne cette faculté à aucune condition.

Pour qui rédige une contre-lettre, la conséquence pratique est celle-ci : l’écrit qu’on met de côté n’est pas un secret bien gardé, c’est une pièce à charge que l’on remet d’avance à quiconque aura intérêt à s’en servir. Il ne protège que contre l’autre partie, et il expose à tous les autres.

Le prix dissimulé est-il nul ?

Oui, et le code le dit en visant nommément les ventes d’immeubles. Le dernier article de la sous-section compte deux phrases. La première concerne les offices ministériels : « Est nulle toute contre-lettre ayant pour objet une augmentation du prix stipulé dans le traité de cession d’un office ministériel »⁴.

La seconde est celle qui intéresse un investisseur : « Est également nul tout contrat ayant pour but de dissimuler une partie du prix, lorsqu’elle porte sur une vente d’immeubles, une cession de fonds de commerce ou de clientèle, une cession d’un droit à un bail, ou le bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble et tout ou partie de la soulte d’un échange ou d’un partage comprenant des biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle »⁴.

Mettez cette phrase en regard de la précédente et l’articulation apparaît. La règle générale est que la contre-lettre produit effet entre les parties. Pour la catégorie que cet article énumère, elle ne produit rien : le contrat est nul. Ce que le régime de la nullité emporte dans le détail n’est pas écrit dans ces quatre articles, et ce guide s’en tient à ce qui n’est pas discuté — un contrat nul ne fonde aucune demande.

C’est le renversement qu’un vendeur découvre trop tard. Il croit tenir un titre parce qu’il a un écrit signé, et cet écrit est précisément celui que le code refuse de reconnaître. Sur les 40 000 € du dossier de Firmin, ce qu’il peut réclamer sur ce fondement se chiffre à 0 €.

Ce que l’énumération couvre

Plus que la vente d’immeuble, et il faut lire la liste en entier. Le texte enchaîne dans une même phrase des opérations qu’un investisseur rencontre séparément ; le tableau ci-dessous les détache, et ce découpage est celui du guide, non celui du code.

Les opérations que l’énumération de l’article vise

Notez la portée pour un investisseur qui monte des opérations variées. La nullité ne se limite pas au dessous-de-table classique sur une vente : elle atteint aussi la soulte d’un partage, c’est-à-dire le moment où l’on sort d’une indivision, et le rachat d’un droit au bail. Un montage qui évite soigneusement la vente pour passer par l’un de ces chemins n’échappe donc à rien.

Une remarque de lecture, enfin, sur la rédaction elle-même. Le second alinéa emploie un pronom féminin — le contrat est nul lorsqu’elle porte sur une vente d’immeubles — alors que son sujet est un contrat. Le pronom se rattache à la partie du prix. Ce guide reproduit la phrase telle qu’elle figure au code, sans la corriger, parce qu’une citation ne se réécrit pas.

Qu’est-ce que la nullité frappe, exactement ?

Le contrat qui dissimule, et le texte ne dit rien de plus. La phrase vise « tout contrat ayant pour but de dissimuler une partie du prix »⁴ : c’est l’écrit séparé, celui qui organise le versement hors acte.

Ce que devient la vente apparente n’est pas réglé par cet article. Un guide qui affirmerait qu’elle survit intacte, ou au contraire qu’elle tombe avec l’autre, ajouterait au texte une solution qu’il n’y a pas lue. Celui-ci s’arrête donc là, et le signale.

Le sort des sommes déjà versées n’est pas réglé davantage. Dans le dossier de Firmin, 15 000 € ont circulé avant l’acte : aucun des quatre articles ne dit s’ils se restituent, ni sur quel fondement. La question existe, la réponse est ailleurs.

Ce que le texte permet d’affirmer tient en une ligne, et elle suffit à décider. Un écrit qui dissimule une partie du prix dans une vente d’immeuble ne fonde aucune demande, ce qui veut dire que celui qui compte dessus pour obtenir un solde compte sur rien.

Quels tiers peuvent s’en prévaloir ?

Le texte dit « les tiers », sans les qualifier, et ce guide ne les qualifiera pas à sa place. Ce qu’on peut faire, en revanche, c’est rappeler ce que la sous-section met de leur côté : le devoir de respecter la situation créée par le contrat, et la faculté de s’en prévaloir pour prouver un fait².

Une précision s’impose ici, et elle est la conséquence directe de la nullité. Lorsque le contrat dissimulant est nul, il n’y a plus de contre-lettre dont un tiers pourrait se prévaloir au sens de l’article qui précède : il n’existe plus de second contrat, seulement un écrit sans effet. La faculté ouverte aux tiers vaut pour les contre-lettres que le code laisse subsister ; elle n’a pas d’objet quand il les annule.

Reste que l’écrit existe matériellement. La nullité prive le vendeur de son titre ; elle ne fait pas disparaître le papier, ni ce qu’il montre de l’opération. Ce qu’un tiers peut faire d’un document qui constate un contrat nul n’est réglé par aucun des quatre articles lus, et ce guide ne le dira donc pas — mais celui qui signe un tel écrit fabrique une pièce, et il ne la reprendra pas.

Le dossier de Firmin, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Firmin achète un immeuble de rapport. Le prix porté à l’acte est de 340 000 €, le prix réellement convenu de 380 000 €, et la différence de 40 000 € fait l’objet d’un écrit séparé, signé des deux. De cette somme, 15 000 € ont été versés avant l’acte et 25 000 € devaient l’être après.

Ce qui était convenu, et ce que le contrat dissimulant permet de réclamer

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 15 000 € et les 25 000 € des deux premières lignes font les 40 000 € de la troisième ; et 37,50 % ajoutés à 62,50 % font exactement 100,00 %.

Rapportés au prix réellement convenu, ces 40 000 € représentent 10,53 %. C’est la part de l’opération que le vendeur a placée hors de l’acte, et c’est aussi, exactement, la part qu’il a placée hors de toute protection : le contrat qui l’organise est nul, et un contrat nul ne fonde aucune demande.

Regardez la position de chacun au lendemain de l’acte. Firmin est propriétaire, il doit 340 000 € au titre de l’acte, et il les a payés. Le vendeur a encaissé ces 340 000 € plus 15 000 € versés de la main à la main, et il attend 25 000 € qu’aucun texte ne l’aidera à obtenir. L’écrit qu’il conserve précieusement est celui qui, s’il est produit un jour, établira ce qu’il a fait.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels la vente elle-même n’était pas contestée.

Le solde réclamé après l’acte. Le vendeur a reçu une partie de la somme avant la signature et attend le reste. Il produit l’écrit signé des deux parties, et découvre que c’est exactement ce que le texte annule : 25 000 € qu’aucune demande fondée sur ce contrat ne fera rentrer.

La contre-lettre invoquée pour prouver un prix. L’acquéreur veut établir qu’il a payé 380 000 € et non 340 000 €. Il se prévaut du même écrit, du même côté de la même nullité : le contrat qui organisait les 40 000 € ne produit pas plus d’effet pour lui que pour le vendeur.

Le détour par un autre chemin que la vente. Les parties évitent la vente et passent par la soulte d’un partage, en pensant que la règle ne vise que les ventes. L’énumération vise aussi les soultes de partage comprenant des immeubles : 40 000 € dissimulés par un chemin qui ne change rien.

L’écrit conservé longtemps après. Chacun garde son exemplaire, par prudence, des années durant. Le contrat ne fonde aucune obligation, et le papier ne cesse pas d’exister pour autant : 40 000 € que plus personne ne peut réclamer, consignés dans un document que ni l’un ni l’autre ne contrôle une fois qu’il circule.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a cru qu’un écrit signé des deux parties valait titre entre elles, parce que c’est la règle — sans voir que le code retire précisément cette règle à la catégorie d’opérations dans laquelle il se trouvait, et qu’il la retire aux deux parties à la fois, sans en avantager aucune.

Six gestes face à une demande de dessous-de-table

Trois avant de signer. Trois si l’écrit existe déjà.

1. Sachez ce que vaut l’écrit qu’on vous propose. Sur une vente d’immeuble, le contrat qui dissimule une partie du prix est nul. Il ne garantit rien à celui qui le réclame, et rien à celui qui l’accepte.
2. Vérifiez si votre opération figure dans l’énumération. Elle est plus large que la vente : cession de fonds, droit au bail, promesse de bail, soulte d’échange, soulte de partage. Changer de chemin ne change pas la règle.
3. Ne comptez jamais un solde hors acte dans un plan de financement. Une somme que le code refuse de faire réclamer n’est pas une créance : elle ne se budgète pas, ne se cède pas et ne se garantit pas.
4. Mesurez ce que l’écrit expose, pas seulement ce qu’il promet. Il ne fonde aucune demande, et il consigne l’opération noir sur blanc. Le seul exemplaire qu’on maîtrise est celui qu’on n’a pas signé.
5. Portez la question au notaire avant l’acte, pas après. C’est le seul moment où la structure du prix se discute encore, et il rédige l’acte qui portera le montant.
6. Si la demande arrive tard, traitez-la comme une renégociation du prix. Un prix plus élevé porté à l’acte est une chose que le code connaît ; un prix plus élevé porté à côté est une chose qu’il annule.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire rédige l’acte et fixe le montant qui y figurera : c’est le premier interlocuteur, et le seul moment utile est celui qui précède la signature. L’avocat intervient quand l’écrit existe déjà et qu’une des deux parties veut s’en servir. L’agent immobilier connaît le prix de marché du secteur et voit tout de suite si le montant annoncé s’en écarte. L’expert-comptable refuse de porter au plan de financement une somme qui n’est pas une créance. Le courtier, enfin, monte le prêt sur le prix de l’acte et sur rien d’autre — et la substitution d’acquéreur comme la cession d’une créance de loyers répondent à d’autres besoins que celui-ci.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne lit que les quatre articles de la sous-section consacrée aux effets du contrat à l’égard des tiers. Il ne dit rien des dispositions auxquelles renvoie la réserve du premier article, qui n’ont pas été ouvertes. Il ne dit pas ce que devient la vente apparente quand le contrat dissimulant est annulé, ni si les sommes déjà versées se restituent : aucun des quatre articles ne le règle. Il ne dit rien des conséquences fiscales de la dissimulation, ni d’aucune conséquence pénale, faute d’avoir ouvert un texte qui les porte. Il ne dit pas quels tiers, précisément, ont intérêt à se prévaloir d’une contre-lettre, le texte disant seulement « les tiers ». Il ne traite ni le sort du vendeur impayé, ni les clauses suspensives d’un compromis.