Le copropriétaire majoritaire : pourquoi ses voix sont réduites à celles des autres, et pourquoi racheter des lots renforce ceux qui restent

La réponse en trente secondes. Chaque lot donne des voix à proportion des tantièmes. « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes »¹.

Au-delà de la moitié, elles sont ramenées. « Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires »¹.

Il pèse donc exactement la moitié, et jamais davantage. Or les deux majorités les plus courantes exigent l’une « la majorité des voix exprimées »², l’autre « la majorité des voix de tous les copropriétaires »³.

Le corpus traite la copropriété par ses obligations : les charges impayées, la répartition des charges, les travaux d’intérêt collectif, le syndicat secondaire. Il ne disait rien de la question que se pose tout investisseur qui achète des lots les uns après les autres : à partir de quand décide-t-on, et la réponse est qu’on ne décide jamais seul.

Combien de voix donne un lot ?

Autant que de tantièmes, et la règle tient en une ligne. « Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes »¹.

Sur une copropriété de 10 000 tantièmes, un lot de 500 tantièmes vaut donc 500 voix, soit 5 % du total. Un copropriétaire qui en détient 4 500 en a 4 500, soit 45 % du total — et rien dans l’article ne vient corriger ce chiffre tant qu’il reste sous la moitié.

L’article commence d’ailleurs par un renvoi qu’il faut avoir en tête : « Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales »¹. Le règlement organise, la loi borne — et ce qui suit fait partie des bornes.

Que se passe-t-il au-delà de la moitié ?

Les voix du majoritaire sont ramenées à celles de tous les autres réunis. « Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires »¹.

Le déclencheur est « supérieure à la moitié » : la moitié exacte ne suffit pas à faire jouer la règle, il faut la dépasser. Et l’effet n’est pas un plafond arbitraire, c’est une égalisation : ses voix deviennent, par définition, égales à la somme de celles des autres.

Sur les 6 200 tantièmes d’Anatole — 62 % des parties communes —, les autres en détiennent 3 800, soit 38 %. Ses voix sont donc ramenées de 6 200 à 3 800, et le total des voix de l’assemblée n’est plus 10 000 mais 7 600.

Pourquoi le poids se fige à cinquante pour cent

Parce que la règle produit une égalité, et qu’une égalité fait une moitié. Si les voix du majoritaire égalent la somme des autres, le total vaut deux fois ses voix : sa part est donc de 50 %, mécaniquement, quelle que soit sa quote-part réelle.

La démonstration se vérifie sur deux détentions très éloignées. Avec 6 200 tantièmes, soit 62 %, Anatole vote 3 800 voix sur 7 600 : 50 %. Avec 8 800 tantièmes, soit 88 %, ses voix tombent à 1 200 et le total à 2 400 : 50 % encore. Entre les deux, il a acquis 2 600 tantièmes supplémentaires et n’a pas gagné un point de pouvoir.

Le poids d’Anatole selon ce qu’il détient — copropriété de 10 000 tantièmes

Le tableau se lit ligne à ligne. Sous la moitié, les voix suivent les tantièmes et le poids aussi. Au-dessus, les voix décrochent des tantièmes, le total de l’assemblée se contracte, et le poids se bloque. La première ligne est la seule où acheter davantage rapporte du pouvoir.

Ce qu’il faut atteindre, et sur quelle base

Deux majorités sont ici en cause, et elles ne se calculent pas sur la même base. La première est celle que la loi applique à défaut : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi »². La seconde est réservée à des décisions que le texte énumère : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »³.

L’une compte les voix exprimées, l’autre compte toutes les voix. Cette différence décide de tout pour le majoritaire, et elle ne joue pas dans le même sens.

Sous la seconde, la base est fixe : 7 600 voix, que les copropriétaires viennent ou non. Anatole en détient 3 800, soit exactement la moitié, et la majorité exige plus que la moitié. Il ne peut donc jamais emporter seul une décision de cette catégorie, quelle que soit sa quote-part et quelle que soit l’affluence.

Sous la première, la base est mobile, et le résultat s’inverse. Si tous votent, les voix exprimées sont 7 600 et il lui manque une voix. Mais si les autres copropriétaires ne se déplacent pas, ne se font pas représenter et ne votent pas par correspondance, les seules voix exprimées sont les siennes : ses 3 800 voix font 100 % du décompte, et il décide seul.

La réduction ne le prive donc pas de la majorité par défaut. Elle le prive de la majorité renforcée, sans exception. Et pour un minoritaire, la conséquence pratique est l’inverse de l’intuition : c’est sa présence, et elle seule, qui rétablit le compteur sous la première majorité.

Ce que ce guide ne dit pas, faute d’avoir lu l’énumération : quelles décisions relèvent de la seconde majorité. L’article en compte quinze catégories, et elles ne sont pas citées ici.

Racheter des lots renforce-t-il l’opposition ?

Oui, et c’est la conséquence la moins intuitive de l’article. La réduction diminue le total des voix de l’assemblée ; or le poids de chaque minoritaire se calcule sur ce total. Moins il y a de voix au dénominateur, plus chaque voix restante pèse.

Bérengère détient 500 tantièmes, soit 5 % des parties communes, et ne bouge pas. Quand Anatole en a 6 200, le total des voix est de 7 600 et elle pèse 6,58 %. Quand Anatole monte à 8 800, le total tombe à 2 400 et elle pèse 20,83 %. Son poids a été multiplié par 3,17 sans qu’elle achète un mètre carré.

Autrement dit, les 312 000 € qu’Anatole a dépensés pour acquérir 2 600 tantièmes ont laissé son propre poids à 50 % et triplé celui de la copropriétaire qui lui résiste. C’est le contraire exact de ce qu’on attend d’un rachat de parts.

Combien de délégations un mandataire peut-il recevoir ?

Trois, par principe. « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote »¹.

Deux précisions comptent dans cette phrase. Le mandataire n’a pas besoin d’être copropriétaire : un tiers peut porter des voix. Et la limite vaut « à quelque titre que ce soit », formule qui vise les délégations reçues sous plusieurs qualités.

Le texte ajoute que « chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article »¹, et qu’un mandataire « peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat »¹. La subdélégation est donc la règle, l’interdiction l’exception — à écrire dans le mandat si on la veut.

Les deux cas où l’on dépasse trois délégations

Le premier est quantitatif. « Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat »¹.

Le calcul se fait sur les voix du syndicat, c’est-à-dire sur le total après réduction. Dans la copropriété d’Anatole, ce total est de 7 600 voix : le plafond est donc de 760 voix, et un mandataire peut réunir autant de délégations qu’il veut tant qu’il reste sous ce chiffre. Un total de voix contracté abaisse le plafond d’autant.

Le second est structurel : un mandataire « peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire »¹. Les deux conditions se cumulent, et le syndicat secondaire fait l’objet d’un guide distinct.

Le syndic peut-il utiliser les mandats en blanc ?

Non, et le texte lui interdit deux choses à la fois. « Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit »¹.

La première interdiction est évidente : le syndic ne vote pas avec les voix des absents. La seconde l’est moins et pèse davantage — il ne peut pas non plus les répartir. Un syndic qui reçoit dix pouvoirs en blanc et les confie aux copropriétaires de son choix fait exactement ce que la phrase lui défend.

Pour un investisseur, le point est pratique. Les pouvoirs en blanc existent, ils arrivent chez le syndic, et leur sort n’est pas laissé à sa main. Demander comment ils ont été traités est une question légitime avant une assemblée serrée.

Qui ne peut ni recevoir mandat ni présider ?

Quatre catégories, et l’interdiction porte sur deux fonctions à la fois. « Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale : 1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ; 2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ; 3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ; 4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin »¹.

La liste se lit en deux étages. Les deux premiers numéros visent le syndic et sa parenté proche. Les deux derniers étendent exactement la même liste à ses préposés — c’est-à-dire à ses salariés — et à leur parenté.

Notez que l’interdiction n’est pas seulement de voter par procuration : elle vise aussi la présidence de l’assemblée. Une séance présidée par le fils du syndic tombe sous la même phrase qu’un pouvoir remis à ce fils.

Le dossier d’Anatole, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. La copropriété compte 10 000 tantièmes. Anatole en détient 6 200, puis 8 800 après un rachat de 2 600 tantièmes payé 312 000 €. Bérengère en détient 500 du début à la fin.

Le dossier d’Anatole, poste par poste

Le tableau se vérifie ligne à ligne. Les 6 200 tantièmes d’Anatole et les 3 800 des autres font les 10 000 de la copropriété ; ses voix réduites, égales aux 3 800 des autres, portent le total de l’assemblée à 7 600, dont il représente la moitié. Après le rachat, ses 8 800 tantièmes laissent 1 200 aux autres, ses voix tombent à 1 200, le total à 2 400 — et sa part vaut toujours la moitié.

Trois chiffres résument l’opération. Son poids n’a pas bougé. Celui de Bérengère a été multiplié par 3,17. Et le plafond des délégations, qui suit le total des voix, est passé de 760 à 240 voix — ce qui restreint aussi sa propre capacité à faire porter des pouvoirs.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels les tantièmes étaient exacts et le règlement en règle.

Le rachat fait pour prendre la main. L’investisseur acquiert des lots supplémentaires en pensant franchir un seuil de décision. Il était déjà au-dessus de la moitié : ses voix étaient déjà ramenées à la somme des autres, et son poids restait de 50 % avant comme après. 312 000 € dépensés pour un pouvoir de vote inchangé, et pour tripler celui de son opposante.

Quatre délégations hors du seuil. Un copropriétaire réunit quatre pouvoirs, sans vérifier que le total de ses voix et de celles de ses mandants reste sous 10 % des voix du syndicat. La règle des trois délégations reprend alors sa place, et la contestation du vote coûte 8 400 € de procédure.

Les mandats en blanc conservés par le syndic. Le syndic reçoit des pouvoirs sans mandataire désigné et les utilise. Le texte lui interdit à la fois de les garder et de les distribuer : la séance est contestée, et 5 600 € de frais s’ajoutent à une assemblée à refaire.

Le descendant du syndic mandaté. Un copropriétaire remet son pouvoir au fils du syndic, qui préside également la séance. Les deux fonctions lui sont interdites par la même phrase, et la contestation coûte 4 900 €.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a raisonné sur les tantièmes, là où l’article raisonne sur les voix — et les deux ne coïncident plus dès qu’un copropriétaire dépasse la moitié. 330 900 € au total, répartis sur quatre dossiers distincts.

Six gestes avant de monter au capital d’une copropriété

Trois avant d’acheter. Trois avant chaque assemblée.

1. Calculez vos voix, pas vos tantièmes. Au-delà de la moitié, les deux ne coïncident plus, et c’est le second chiffre qui décide. Le notaire vous donne les tantièmes ; la conversion en voix se fait ensuite.
2. Vérifiez si un franchissement de seuil change quelque chose. Passer de 55 % à 80 % ne modifie pas votre poids de vote. Il modifie en revanche votre part de charges, que le règlement fixe sur les tantièmes.
3. Mesurez le poids que votre rachat donne aux autres. Chaque lot que vous acquérez contracte le total des voix et augmente le poids de ceux qui restent. Faites le calcul avant l’offre, pas après.
4. Convertissez le plafond des délégations en voix avant chaque assemblée. Il vaut 10 % des voix du syndicat, donc il baisse quand vous montez. Un mandataire qui portait quatre pouvoirs l’an dernier ne le peut plus forcément cette année.
5. Demandez comment les pouvoirs en blanc ont été traités. Le syndic ne peut ni les conserver ni les distribuer. C’est une question à poser avant la séance, quand elle est encore utile.
6. Vérifiez qui préside. L’interdiction qui frappe le syndic, ses proches et ses préposés vise la présidence autant que les pouvoirs, et une séance mal présidée se conteste.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le notaire établit les tantièmes exacts attachés à chaque lot, seule donnée de départ fiable : c’est le premier à consulter, avant même l’offre. Le syndic tient la feuille de présence et le calcul des voix, et c’est à lui que se pose la question des pouvoirs en blanc. L’agent immobilier situe la valeur des lots restants, sans laquelle on ne sait pas ce que coûte une montée au capital. L’expert-comptable mesure ce que le franchissement change à la part de charges, qui suit les tantièmes et non les voix. Le commissaire de justice, enfin, constate le déroulement d’une assemblée contestée — et les impayés comme la répartition se règlent sur d’autres fondements que le vote.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne reproduit pas les quinze catégories de décisions soumises à la majorité de l’article 25, ni celles de l’article 26 auquel le texte renvoie. Il ne traite pas le régime particulier des syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, qui occupe une section entière de la loi et n’a pas été lue pour ce dossier. Il ne dit pas ce qui se passe lorsque le majoritaire ne se présente pas à l’assemblée, ni quelle est la sanction d’un vote pris en méconnaissance de ces règles. Il ne traite ni le mandat du syndic, ni les parties communes spéciales, ni la copropriété en difficulté. Et il ne donne aucune valeur de tantième.