La parcelle déclarée en état d’abandon manifeste : comment une commune fait constater l’abandon d’un immeuble vacant, et ce qui reste pour l’arrêter

La réponse en trente secondes. Deux conditions déclenchent la procédure. Lorsque des immeubles « sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste »¹.

Mais dans certains périmètres, des travaux suffisent. L’abandon manifeste d’une partie d’immeuble « est constaté dès lors que des travaux ont condamné l’accès à cette partie »².

Et le propriétaire a trois mois pour arrêter la machine. La procédure « ne peut être poursuivie si, pendant le délai mentionné à l’alinéa précédent, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon ou se sont engagés à effectuer les travaux propres à y mettre fin définis par convention avec le maire »⁴.

Le corpus traite l’expropriation par son indemnisation — ce que touche un propriétaire exproprié — et le délaissement d’un terrain gelé. Il ne disait rien de la procédure par laquelle une commune fait déclarer une parcelle abandonnée, puis l’exproprie selon un régime qui déroge au code de l’expropriation. Cinq articles la règlent, et une décision du Conseil constitutionnel du 22 mai 2026 vient d’en valider une partie.

Quand un immeuble est-il en état d’abandon manifeste ?

Quand deux conditions se rencontrent, et une seule est difficile à remplir. « Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste »¹.

La première condition est l’absence d’occupant à titre habituel. Un immeuble de rapport vidé de ses locataires pour être rénové la remplit par construction : c’est même l’état normal d’un bien entre l’acquisition et la remise en location.

La seconde condition fait tout le travail : les biens doivent n’être « manifestement plus entretenus ». C’est elle qui sépare un chantier d’une ruine, et le texte n’en dit pas davantage. Le maire, lui, « engage » la procédure — le verbe n’est pas facultatif dans la phrase.

Des travaux peuvent-ils déclencher la procédure ?

Dans deux périmètres, oui, et sans qu’aucun désordre soit constaté. Un article créé le 25 octobre 2023 le dit sans détour : « Dans le périmètre d’une opération de revitalisation de territoire mentionnée à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation ou d’une grande opération d’urbanisme mentionnée à l’article L. 312-3 du code de l’urbanisme, l’abandon manifeste d’une partie d’immeuble est constaté dès lors que des travaux ont condamné l’accès à cette partie. La procédure prévue aux articles L. 2243-2 à L. 2243-4 est applicable »².

Lisez ce que cette phrase supprime. La condition d’entretien disparaît : l’abandon « est constaté » du seul fait que des travaux ont condamné l’accès. Un rez-de-chaussée muré pendant un chantier remplit le critère par le moyen même qui le rend possible.

Deux bornes subsistent, et elles sont géographiques. Le texte ne vaut que dans le périmètre d’une opération de revitalisation de territoire ou d’une grande opération d’urbanisme. Ce guide ne dit pas ce que recouvrent ces deux opérations, définies par des articles qui n’ont pas été lus pour ce dossier : il signale qu’un investisseur doit savoir si son immeuble s’y trouve, et que cette information s’obtient en mairie.

Ce que la mairie doit faire, et dans quelles formes

Un procès-verbal provisoire, précédé d’un travail de recherche. « Le maire constate, par procès-verbal provisoire, l’abandon manifeste d’une parcelle, après qu’il a été procédé à la détermination de celle-ci ainsi qu’à la recherche dans le fichier immobilier ou au livre foncier des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés. Ce procès-verbal indique la nature des désordres affectant le bien […] pour faire cesser l’état d’abandon manifeste »³.

La dernière phrase est la plus utile au propriétaire, et l’élision ci-dessus porte précisément sur elle : le texte complet qualifie ces désordres par ceux qu’il faut réparer pour faire cesser l’abandon, et le membre de phrase élidé est reproduit mot à mot dans les sources. Le procès-verbal ne se contente donc pas de constater : il doit désigner les réparations attendues. C’est lui, et non le maire lors d’un rendez-vous, qui fixe la liste des travaux à faire pour sortir de la procédure.

Viennent ensuite les mesures de publicité, et elles durent 3 mois : le procès-verbal « est affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés ; il fait l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département »³.

Que doit contenir la notification, à peine de nullité ?

Les textes eux-mêmes, intégralement. C’est la seule nullité écrite dans tout le chapitre, et elle est facile à vérifier : le procès-verbal provisoire « est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés ; à peine de nullité, cette notification reproduit intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4 »³.

Un propriétaire qui reçoit une notification a donc un contrôle immédiat à faire, et il ne demande aucune compétence particulière : les quatre articles y sont-ils reproduits, en entier ? Une notification qui se contente de les citer par leur numéro ne satisfait pas la lettre du texte.

Le texte prévoit enfin le cas des propriétaires introuvables : « Si l’un des propriétaires, titulaires de droits réels ou autres intéressés n’a pu être identifié ou si son domicile n’est pas connu, la notification le concernant est valablement faite à la mairie »³. Une adresse non mise à jour au fichier immobilier suffit donc à ce que la procédure avance sans que le propriétaire en sache rien.

Ce que le propriétaire peut faire pendant le délai

Deux choses, et elles n’engagent pas au même degré. « À l’issue d’un délai de trois mois à compter de l’exécution des mesures de publicité et des notifications prévues à l’article L. 2243-2, le maire constate par un procès-verbal définitif l’état d’abandon manifeste de la parcelle ; ce procès-verbal est tenu à la disposition du public »⁴.

Pendant ces trois mois, la procédure « ne peut être poursuivie si, pendant le délai mentionné à l’alinéa précédent, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon ou se sont engagés à effectuer les travaux propres à y mettre fin définis par convention avec le maire, dans un délai fixé par cette dernière »⁴.

La première voie est de faire les travaux. La seconde est de s’engager à les faire, par une convention qui les définit et fixe un délai. Sur 3 mois, soit 92 jours pour le dossier de Hyacinthe, un chantier de rénovation ne s’achève pas : la seconde voie est souvent la seule praticable — et c’est celle dont il faut mesurer la portée exacte.

S’engager suffit-il à arrêter la procédure ?

À l’arrêter, oui. À la refermer, non. L’alinéa suivant le dit en une ligne : « La procédure tendant à la déclaration d’état d’abandon manifeste peut être reprise si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai prévu »⁴.

La convention suspend donc sans éteindre. Le délai qu’elle fixe remplace les 3 mois initiaux et devient la nouvelle échéance, et son dépassement rouvre la procédure au point où elle s’était arrêtée. Un propriétaire qui négocie ce délai a intérêt à le négocier long plutôt qu’optimiste.

Un dernier alinéa ferme une échappatoire que l’on tente souvent : le propriétaire « ne peut arguer du fait que les constructions ou installations implantées sur sa parcelle auraient été édifiées sans droit ni titre par un tiers pour être libéré de l’obligation de mettre fin à l’état d’abandon de son bien »⁴. Ce qu’un tiers a bâti sans titre chez vous reste votre affaire dans cette procédure.

Comment la commune prend possession

Par un régime qui déroge au code de l’expropriation, et le texte le dit lui-même. Le maire « constitue un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l’évaluation sommaire de son coût, qui est mis à la disposition du public, pendant une durée minimale d’un mois »⁵. Comptez donc 1 mois au minimum avant que l’arrêté puisse intervenir.

Si le maire ne s’en charge pas, un autre peut le faire : « Sur demande du maire ou si celui-ci n’engage pas la procédure mentionnée au deuxième alinéa dans un délai de six mois à compter de la déclaration d’état d’abandon manifeste, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat dont la commune est membre ou du conseil départemental du lieu de situation du bien peut constituer un dossier »⁵. L’inaction du maire ne clôt donc rien : au bout de 6 mois, la main passe, et le calendrier repart pour 1 mois de mise à disposition.

Vient enfin l’arrêté préfectoral, qui fait tout à la fois : « Par dérogation aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le représentant de l’État dans le département, au vu du dossier et des observations du public, par arrêté »⁵ déclare l’utilité publique, déclare les biens cessibles, indique le bénéficiaire, fixe l’indemnité provisionnelle et fixe la date de prise de possession — laquelle « doit être postérieure d’au moins deux mois à la publication de l’arrêté déclaratif d’utilité publique »⁵. Du procès-verbal définitif à la prise de possession, le texte impose donc 1 mois puis 2 mois, soit 3 mois au minimum.

Combien touche le propriétaire exproprié ?

Au moins l’évaluation des domaines, et la formule est celle d’un plancher. L’arrêté « fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ou titulaires de droits réels immobiliers, cette indemnité ne pouvant être inférieure à l’évaluation effectuée par le service chargé des domaines »⁵.

Deux adjectifs décident. Provisionnelle : ce n’est pas le prix final. Et inférieure : le texte fixe un minimum, pas un montant. Ce qui vient ensuite ne relève plus de cet article, puisque « les modalités de transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers et d’indemnisation des propriétaires sont régies par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique »⁵ — code que ce guide n’a pas lu et dont un autre dossier traite l’indemnisation.

Ce que le propriétaire doit retenir tient dans l’ordre des opérations. La prise de possession peut intervenir après paiement ou consignation de la seule indemnité provisionnelle : il perd la disposition de son bien avant que le montant définitif soit fixé.

Le Conseil constitutionnel a-t-il validé le texte en vigueur ?

Il a validé des rédactions, et il faut regarder lesquelles. La décision du 22 mai 2026 déclare conformes à la Constitution, à l’article L. 2243-1, les mots « sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus » dans leur rédaction issue de la loi du 7 août 2015 ; à l’article L. 2243-2, les mots « Le maire constate, par procès-verbal provisoire, l’abandon manifeste d’une parcelle » dans leur rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 ; à l’article L. 2243-3, les mots « trois mois » et « définis par convention avec le maire, dans un délai fixé par cette dernière », dans la même rédaction ; et à l’article L. 2243-4, ses deuxième, troisième, neuvième et onzième alinéas dans leur rédaction issue de la loi du 17 mai 2013⁶.

Confrontez ces lois aux versions applicables aujourd’hui. L’article L. 2243-1 est en vigueur depuis le 23 février 2022 dans la rédaction de la loi du 21 février 2022. L’article L. 2243-3 depuis le 25 octobre 2023, dans celle de la loi du 23 octobre 2023. L’article L. 2243-4 depuis le 23 février 2022. Seul l’article L. 2243-2 a été examiné dans la rédaction qui est encore la sienne.

Ce guide n’en tire aucune conclusion sur la portée de la décision, question qui n’appartient pas à un texte lu mais à son interprétation. Il relève le fait, parce qu’il est vérifiable et qu’il change ce qu’on peut dire : affirmer sans précaution que la procédure a été validée par le Conseil constitutionnel revient à étendre une décision au-delà des rédactions qu’elle nomme.

Le dossier de Hyacinthe, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Hyacinthe détient un immeuble vacant dans le périmètre d’une opération de revitalisation de territoire. Le procès-verbal provisoire lui a été notifié le 4 mai 2026.

Le dossier de Hyacinthe, poste par poste

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 420 000 € de valeur de marché moins les 310 000 € de l’évaluation des domaines font les 110 000 € d’écart, et le procès-verbal du 4 mai 2026 plus trois mois donne bien le 4 août 2026, soit 92 jours. Hyacinthe est aujourd’hui à 116 jours du point de départ : son délai est passé.

Le rapprochement qui compte tient en une ligne. Les 68 000 € de travaux, engagés dans les trois mois par une convention, l’auraient mis à l’abri d’un écart de 110 000 € — soit 1,62 fois leur coût, sans compter qu’il aurait gardé l’immeuble. Ce n’est pas un arbitrage difficile, à condition de l’avoir posé à temps.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le propriétaire était identifié et joignable.

La notification classée sans lecture. Le propriétaire reçoit le procès-verbal provisoire, le prend pour une relance administrative et ne réagit pas. Trois mois passent, le procès-verbal définitif est dressé : 110 000 € d’écart entre la valeur de marché et l’évaluation qui sert de plancher à l’indemnité provisionnelle.

Le chantier rouvert en urgence. Dans un périmètre d’opération de revitalisation, l’accès à une partie d’immeuble a été condamné pour les travaux. L’abandon est constaté par ce seul fait. Rouvrir l’accès en cours de chantier, déplacer les installations et reprendre le phasage coûtent 22 000 € que le calendrier initial n’avait pas prévus.

La convention signée, le délai non tenu. Le propriétaire s’engage par convention à faire les travaux, obtient un délai court pour rassurer la mairie, et ne le tient pas. Le texte permet de reprendre la procédure : elle repart, et les 110 000 € d’écart réapparaissent avec elle.

La nullité de notification jamais soulevée. La notification ne reproduisait pas intégralement les termes des quatre articles, ce que le texte sanctionne par la nullité. Le propriétaire ne l’a pas vérifié et découvre le moyen trop tard : 9 500 € de conseil engagés sur une procédure déjà avancée.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a traité une notification comme une information, là où elle ouvre un délai qui ne se rattrape pas. 251 500 € au total, répartis sur quatre dossiers distincts.

Six gestes pour un immeuble vacant

Trois avant d’acheter ou de vider l’immeuble. Trois le jour où une notification arrive.

1. Demandez en mairie si le bien est dans un périmètre d’opération de revitalisation ou de grande opération d’urbanisme. C’est la seule question dont la réponse change le régime applicable, et elle se pose avant de condamner un accès.
2. Ne laissez pas un immeuble vacant sans entretien visible. La condition qui protège est celle de l’entretien : c’est la seule des deux qu’un propriétaire maîtrise, l’absence d’occupant étant acquise dès que le bien est vidé.
3. Tenez votre adresse à jour au fichier immobilier. Si le domicile n’est pas connu, la notification est valablement faite à la mairie et la procédure avance sans vous.
4. Le jour de la notification, vérifiez qu’elle reproduit les quatre articles. C’est la seule nullité écrite du chapitre, et sa vérification ne demande que de compter les textes reproduits.
5. Relevez la liste des désordres dans le procès-verbal. Il doit désigner les réparations attendues : c’est le devis de votre sortie de procédure, et l’architecte le chiffre.
6. Négociez la convention sur un délai tenable, pas rassurant. Un délai dépassé rouvre la procédure là où elle s’était arrêtée, et vous aurez perdu les 3 mois initiaux en plus, soit 92 jours de délai utile.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. L’architecte chiffre les désordres listés au procès-verbal et bâtit le calendrier que la convention reprendra : c’est le premier à consulter dès la notification reçue. Le notaire vérifie que l’adresse portée au fichier immobilier est la bonne, condition pour être averti à temps, et détient les titres que la recherche de la mairie aura consultés. Le géomètre détermine la parcelle exacte, opération que le texte impose au maire avant le procès-verbal. Le commissaire de justice constate l’état d’entretien à une date certaine, pièce utile quand la seconde condition se discute. L’agent immobilier, enfin, établit la valeur de marché — celle qui se compare à l’évaluation des domaines, et une possession prolongée par un tiers comme une occupation sans titre ne dispensent de rien.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne dit pas ce qu’est une opération de revitalisation de territoire ni une grande opération d’urbanisme : les deux articles qui les définissent n’ont pas été lus pour ce dossier. Il ne décrit pas ce qui se passe après la prise de possession, la suite relevant du code de l’expropriation. Il ne traite ni le régime des biens sans maître, qui relève d’un autre code, ni le sort des occupants sans titre, ni les arrêtés de péril et d’insalubrité, ni le droit de préemption urbain, ni la purge d’un permis. Et il ne donne aucune valeur de référence des domaines.