Le droit de préemption pour l’adaptation au recul du trait de côte : un prix que le juge fixe en tenant compte de l’érosion

La réponse en trente secondes. Le prix intègre l’érosion. « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, en tenant compte de l’exposition du bien au recul du trait de côte »⁵.

Ce droit évince les autres. Dans ces zones, « les droits de préemption définis aux articles L. 211-1 et L. 212-2, ainsi qu’à l’article L. 214-1 pour les aliénations à titre onéreux de terrains, ne s’appliquent pas »¹.

Deux mois de silence valent renonciation. Le texte prévoit que « le silence du titulaire du droit de préemption gardé pendant deux mois […] vaut renonciation à l’exercice de ce droit »⁴.

Nos guides sur le régime d’urbanisme des zones exposées et sur le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière écartaient tous deux ce droit de préemption. Le voici lu.

Qui détient ce droit, et où s’applique-t-il ?

La commune ou l’intercommunalité, dans les zones exposées. Et l’application n’est pas la même dans les deux zones.

L’institution est posée en une phrase : « Dans les communes mentionnées à l’article L. 121-22-1, il est institué un droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte »¹.

Le bénéficiaire est ensuite désigné : ce droit « est institué au bénéfice de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale dont elle est membre, lorsque celui-ci est compétent en matière de plan local d’urbanisme ou de carte communale »¹.

Le champ diffère selon la zone, et c’est un point à vérifier avant toute offre. Le droit « s’applique dans l’intégralité de la zone exposée au recul du trait de côte, définie au 1° du même article L. 121-22-2 »¹ — donc de plein droit dans la zone à trente ans.

Dans l’autre zone, il faut une décision. La commune ou l’établissement compétent « peut également instaurer ce droit de préemption, par délibération, sur tout ou partie de la zone définie au 2° dudit article »¹ : dans la zone à cent ans, le droit n’existe que si une délibération l’a créé, et éventuellement sur une partie seulement.

Notez que le texte distingue deux échelles, et qu’il faut les tenir ensemble. L’institution vise « les communes mentionnées à l’article L. 121-22-1 »¹, donc celles qui figurent sur la liste nationale ; le champ d’application, lui, se lit à l’intérieur de ces communes, zone par zone. Tout bien situé dans une commune inscrite n’est donc pas pour autant soumis au droit.

La finalité, enfin, est écrite dans le texte lui-même, et elle borne l’usage du droit. Les acquisitions « sont destinées à prévenir les conséquences du recul du trait de côte sur les biens situés dans les zones délimitées »¹.

Un droit qui écarte les autres

Dans ces zones, les droits de préemption habituels cessent de s’appliquer. C’est une exclusion expresse, pas une articulation.

Le texte l’écrit ainsi : « A l’intérieur des zones de préemption définies en application du présent article, les droits de préemption définis aux articles L. 211-1 et L. 212-2, ainsi qu’à l’article L. 214-1 pour les aliénations à titre onéreux de terrains, ne s’appliquent pas »¹.

Comprenez ce que cela change en pratique. Un vendeur qui connaît le droit de préemption urbain ordinaire — celui que traite notre guide sur le sujet — ne peut pas raisonner par analogie : ce n’est pas le même droit, et les règles de prix ne sont pas les mêmes.

L’éviction n’est cependant pas totale, et le texte pose lui-même sa limite. Ce droit « ne peut primer le droit de préemption défini au chapitre V du présent titre »¹ : un autre droit conserve donc son rang, et ce guide ne dit pas lequel, faute d’avoir lu ce chapitre.

Une précision de rédaction mérite d’être relevée dans l’exclusion elle-même, car elle n’a pas la même portée selon les droits visés. Deux d’entre eux sont écartés sans réserve ; le troisième ne l’est que « pour les aliénations à titre onéreux de terrains »¹. L’exclusion est donc totale pour les uns, partielle pour l’autre, et ce guide ne dit pas ce qui subsiste hors de ce champ, faute d’avoir lu les articles visés.

Retenez la conséquence pour un dossier de vente. La première question à poser n’est pas celle de l’existence d’un droit de préemption urbain, mais celle de la zone d’exposition dans laquelle le bien se situe.

Une donation peut-elle être préemptée ?

Oui, sauf entre proches. C’est ce qui distingue le plus nettement ce droit du droit de préemption urbain ordinaire.

Le principe est posé sans détour : « Sont également soumis au droit de préemption les immeubles ou ensembles de droits sociaux mentionnés au 1° du I de l’article L. 219-2 lorsqu’ils font l’objet d’une donation entre vifs »³.

Quatre exceptions suivent, toutes tenant à la parenté. La donation échappe au droit lorsqu’elle est faite « Entre ascendants et descendants »³ ; « Entre collatéraux jusqu’au sixième degré »³ ; « Entre époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité »³ ; « Entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de pacte civil de solidarité, ou entre ces descendants »³.

Observez d’abord la structure de cette liste, car elle dit ce que le texte cherche à préserver. Les quatre cas visent la famille au sens large — la ligne directe, la collatéralité, le couple, et les enfants du conjoint. Ce qui est protégé, c’est la transmission familiale ; ce qui est visé, c’est la sortie du bien hors de ce cercle.

Relevez l’étendue du deuxième cas : le sixième degré de collatéralité couvre large, jusqu’aux cousins issus de germains. Une transmission familiale, même éloignée, reste donc hors du champ.

Mais une donation à un tiers, elle, peut être préemptée. Un propriétaire qui envisage de transmettre un bien littoral hors de sa famille doit donc intégrer cette possibilité, ce que notre guide sur le rappel fiscal des donations n’aborde pas, puisqu’il traite la fiscalité et non l’urbanisme.

Les aliénations à titre onéreux, elles, sont soumises par principe : « Les immeubles ou ensembles de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit »².

Comment le prix est-il fixé ?

À l’amiable, ou par le juge de l’expropriation. Et dans ce second cas, l’érosion entre dans le calcul.

La règle tient en une phrase, et c’est la plus importante de ce guide : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, en tenant compte de l’exposition du bien au recul du trait de côte »⁵.

Trois éléments s’y lisent. L’accord amiable prime, et le prix déclaré peut donc être retenu. À défaut, c’est le juge de l’expropriation qui tranche. Et il ne fixe pas une valeur de marché abstraite : il statue « en tenant compte de l’exposition du bien au recul du trait de côte »⁵.

Ce que le texte ne dit pas doit être posé avec la même netteté. Il n’indique ni méthode, ni barème, ni ordre de grandeur. Aucune décote n’est écrite nulle part, et ce guide n’en publiera aucune comme constatée — celle du dossier ci-dessous est une hypothèse, et elle est signalée comme telle à chaque emploi.

Une seconde règle vise la préemption partielle, quand la commune ne prend qu’une partie du bien. Le prix « tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle »⁶ : ce qui reste au vendeur peut valoir moins que sa quote-part, et le juge doit l’intégrer.

Une question se pose que le texte ne règle pas, et qu’il faut poser au lecteur plutôt que de l’esquiver : l’exposition dont il s’agit est-elle celle du jour de la préemption, ou celle que le plan projette à trente ou cent ans ? Le texte parle de « l’exposition du bien au recul du trait de côte »⁵ sans le préciser, et l’écart entre les deux lectures est considérable sur un bien classé en zone à cent ans. Ce guide ne tranche pas, et signale que la réponse se construira devant le juge.

Notre guide sur l’indemnité du propriétaire exproprié expose la manière dont cette juridiction raisonne dans son office ordinaire. Ici, elle applique la même compétence à un droit de préemption, avec un critère supplémentaire écrit dans le texte.

Combien de temps le vendeur attend-il ?

Deux mois, et le silence le libère. Un troisième délai, plus long, protège l’acquéreur.

Le premier est celui de la réponse : « le silence du titulaire du droit de préemption gardé pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration prévue au premier alinéa du présent article vaut renonciation à l’exercice de ce droit »⁴.

Rapprochez cette règle de celle qui gouverne le prix, car les deux se combinent dans un même dossier. Le vendeur qui reçoit une décision de préemption dans les deux mois n’est pas au bout : le prix reste à fixer, à l’amiable ou par le juge, et c’est là que l’exposition du bien entre dans le calcul. Le délai de deux mois ouvre la discussion, il ne la clôt pas.

Notez que le silence vaut renonciation, et non acceptation. C’est favorable au vendeur : passé le délai, la vente peut se poursuivre aux conditions déclarées, sans qu’une décision expresse soit nécessaire.

Notez aussi le point de départ : « à compter de la réception de la déclaration »⁴. Ce n’est ni la date d’envoi ni celle de la signature de la promesse, ce qui déplace l’échéance de quelques jours et mérite d’être suivi.

Le second délai est symétrique et vaut pour une autre étape de la procédure : le titulaire doit se prononcer dans un délai identique, deux mois, sur la proposition qui lui est faite. Les deux délais étant de même durée, un vendeur peut retenir un ordre de grandeur simple : 2 mois par étape.

Un vendeur peut donc retenir une règle de conduite simple : ne rien signer de définitif avant l’expiration des deux mois, et vérifier la date de réception plutôt que celle d’envoi. Sur un dossier à 265 000 €, cette vérification vaut le temps qu’elle prend.

Le troisième est d’une autre nature : « L’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété »⁷. Une préemption irrégulière reste donc contestable pendant 60 mois après la publication.

Ce que la préemption change pour Sidoine

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Sidoine a signé une promesse à 265 000 € sur un bien situé en zone exposée.

La commune préempte et refuse le prix. Le juge fixe alors le prix « en tenant compte de l’exposition du bien au recul du trait de côte »⁵, et nous posons une décote de 22 % pour la démonstration — aucun texte lu ne fixe ce taux, et rien ne dit qu’il serait représentatif.

Un même bien, deux prix — la décote est une hypothèse posée

Le tableau s’additionne à l’écran : 206 700 + 58 300 font les 265 000 € du prix convenu, et 78 % + 22 % font 100 %. La seule donnée posée est le taux de 22 % ; tout le reste s’en déduit.

Si la commune ne préempte que la moitié du bien, une seconde règle s’ajoute. La part préemptée vaut 103 350 €, la part conservée autant — mais cette dernière peut subir une dépréciation que le juge doit intégrer. À 15 %, hypothèse posée elle aussi, cela représente 15 502,50 €.

Le délai, enfin, a un coût que le tableau ne montre pas. Pendant les 2 mois d’attente, Sidoine ne peut pas vendre à son acquéreur : rapporté à l’écart de 58 300 €, cela revient à mettre 29 150 € en jeu par mois d’attente, si l’on veut donner une image de ce que la procédure met en balance.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre erreurs de lecture, sur des ventes régulières en tout autre point. Les montants sont ceux du dossier de Sidoine.

Le raisonnement par analogie avec le droit de préemption urbain. Le vendeur applique ce qu’il sait du droit ordinaire. Dans ces zones, les droits de préemption ordinaires « ne s’appliquent pas »¹, et la règle de prix est différente : sur 265 000 €, l’écart posé atteint 58 300 €.

La donation à un tiers crue hors champ. Le propriétaire donne son bien à un ami, en pensant échapper à la préemption. Les donations y sont soumises, sauf quatre cas de parenté qui ne couvrent pas l’amitié : la transmission de 265 000 € peut être préemptée.

Le délai compté depuis l’envoi. Le vendeur calcule ses 2 mois à partir du jour où il a posté sa déclaration. Le texte les fait courir « à compter de la réception de la déclaration »⁴, et une vente de 265 000 € signée trop tôt reste contestable pendant 5 ans.

La préemption partielle acceptée sans chiffrer le reste. La commune ne prend que la moitié, le vendeur accepte sans faire valoir la dépréciation de ce qui lui reste. Le texte prévoit pourtant que le prix « tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle » : sur ce dossier, 15 502,50 € étaient en jeu.

Une cinquième erreur mérite d’être signalée sans figurer dans cette liste, parce qu’elle ne coûte rien d’immédiat : croire qu’une décote existe. Le texte impose au juge de tenir compte de l’exposition ; il ne dit ni combien, ni comment. Un vendeur qui arrive à la discussion avec un taux tiré d’ailleurs se trompe de terrain, et un acquéreur qui en espère un aussi.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Dans chacun, un droit spécial a été lu avec les réflexes du droit commun.

Six vérifications avant de signer une promesse

Trois avant la déclaration. Trois après.

1. Vérifiez la zone avant tout. Le droit s’applique de plein droit dans la zone à trente ans, et sur délibération seulement dans celle à cent ans.
2. N’appliquez pas les règles du droit de préemption urbain. Il ne s’applique pas dans ces zones, et la règle de prix y est propre.
3. Si vous donnez, vérifiez le lien de parenté. Quatre cas seulement échappent au droit, dont la collatéralité jusqu’au sixième degré.
4. Faites courir les 2 mois depuis la réception. C’est la date que le texte retient, et elle conditionne la validité de la vente qui suit.
5. Préparez-vous à discuter le prix devant le juge. À défaut d’accord, il le fixe en tenant compte de l’exposition du bien, sans qu’aucun barème ne soit écrit.
6. En cas de préemption partielle, chiffrez la dépréciation du reste. Le texte prévoit expressément que le juge en tienne compte.

Un mot sur les professionnels que ce sujet mobilise, et sur leur ordre. Le notaire est le premier concerné : c’est lui qui adresse la déclaration et qui suit le délai de deux mois depuis sa réception. L’avocat prend le relais si le prix se discute devant le juge de l’expropriation, juridiction qui n’est pas celle du droit commun des ventes. L’agent immobilier informe l’acquéreur du risque avant la promesse, faute de quoi la vente reste suspendue à un aléa. Le géomètre intervient en cas de préemption partielle, pour délimiter ce qui est pris et ce qui reste. Le diagnostiqueur n’a pas de rôle propre ici, aucun diagnostic n’étant exigé par ces textes. Et le chasseur immobilier doit écarter ces zones ou les traiter comme un sujet à part entière.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il n’a pas lu les articles L219-4, L219-5 ni L219-11 à L219-13, et ne dit donc rien du régime des biens acquis par la commune. Il ne détaille pas la procédure de déclaration d’intention d’aliéner, que traite notre guide sur les délais d’un projet. Il ne dit pas quel droit de préemption conserve son rang sur celui-ci, le chapitre visé n’ayant pas été lu. Et il ne traite pas la vente d’un bien loué.