Quand la vente est défaite : dix articles, des dates partout, et une préposition qui a changé de sens

La réponse en trente secondes. On rend la chose, et sa valeur s’estime au jour où on la rend. « La restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution »¹.

Les loyers en font partie. « La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée »⁴.

Mais la date d’où ils courent change tout. « Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande »⁹.

Le corpus traite les motifs qui défont une vente — la rescision pour lésion, la résolution pour défaut de paiement, la nullité d’un prix dissimulé. Il ne disait rien de ce qui vient après : quand la vente est défaite, qui rend quoi. Dix articles du code civil règlent cette question, et l’un d’eux a été réécrit au 1^er octobre 2018 pour changer un mot qui inversait la règle.

Que restitue-t-on, et sous quelle forme ?

La chose elle-même, et à défaut sa valeur — mais à quelle date ? Le texte tranche : « La restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution »¹.

Trois éléments se lisent dans cette ligne. La restitution se fait d’abord en nature : l’immeuble revient. Elle ne se fait en valeur que si la nature est impossible, ce qui est une condition et non une option. Et cette valeur s’estime au jour de la restitution.

Cette dernière précision porte plus loin qu’il n’y paraît, et un investisseur doit la mesurer avant tout le reste. Entre la vente et sa restitution, un marché peut avoir monté ou baissé, et le texte ne retient ni le prix payé, ni la valeur au jour de l’annulation : il retient celle du jour où l’on rend. Celui qui restitue en valeur supporte donc le marché sur toute la période, dans un sens comme dans l’autre.

Qui répond de l’état du bien ?

Celui qui le rend, sauf s’il réunit deux conditions. « Celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute »².

Lisez l’exception : elle est double, et les deux branches sont cumulatives. Il faut être de bonne foi, et il faut que la dégradation ne soit pas due à sa faute. Un acquéreur de bonne foi qui a laissé la toiture se dégrader ne bénéficie de rien ; un acquéreur de mauvaise foi que la grêle a frappé, pas davantage.

Notez aussi que le texte ne vise que ce qui a diminué la valeur. Ce qui l’augmente relève d’un autre article, celui sur les dépenses, qu’on lira plus loin. Une modification qui ne change ni dans un sens ni dans l’autre n’est visée par aucun des deux, et ce guide n’ira pas lui inventer un régime.

Sur un immeuble de rapport détenu deux ans, cette règle mérite d’être anticipée dès le premier jour, parce qu’elle transforme la conservation du bien en enjeu financier : un propriétaire qui se croit définitivement installé n’entretient pas de la même façon que celui qui sait qu’il pourrait avoir à rendre, et c’est précisément l’écart entre ces deux attitudes que l’article vient sanctionner lorsque la vente est finalement défaite.

Si l’acquéreur a déjà revendu

Le texte prévoit le cas, et il le règle différemment selon la bonne foi. « Celui qui l’ayant reçue de bonne foi a vendu la chose ne doit restituer que le prix de la vente »³.

Puis l’alinéa suivant : « S’il l’a reçue de mauvaise foi, il en doit la valeur au jour de la restitution lorsqu’elle est supérieure au prix »³.

L’asymétrie est nette. De bonne foi, on rend ce qu’on a touché — et si le marché a monté depuis, le gain reste acquis. De mauvaise foi, on rend le plus élevé des deux montants, et la comparaison se fait avec la valeur du jour de la restitution.

Le mot lorsqu’elle est supérieure compte autant que le reste, et il faut mesurer ce qu’il laisse de côté. Le texte fixe ce que doit celui qui a reçu de mauvaise foi dans un seul cas : celui où la valeur du jour dépasse le prix. Ce qu’il doit lorsqu’elle lui est inférieure n’est pas écrit dans cet article, et ce guide ne le déduira pas à sa place.

Les loyers font-ils partie de la restitution ?

Oui, et la jouissance avec eux. « La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée »⁴.

Deux objets distincts se cachent dans cette phrase, et il faut les séparer. Les fruits, sur un immeuble de rapport, ce sont les loyers encaissés — une somme qu’on peut relever sur un relevé bancaire. La valeur de la jouissance est autre chose : c’est ce que le fait de disposer du bien a procuré, y compris quand il n’a rien rapporté.

Le second alinéa dit qui la fixe et quand : « La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce »⁴. Ce montant n’est donc connu de personne avant la décision, et aucun praticien ne peut le chiffrer d’avance. Ce guide ne le chiffrera pas davantage.

Un troisième alinéa règle enfin la restitution des fruits qui ne se retrouvent pas en nature : « Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation »⁴.

À partir de quand les fruits sont-ils dus ?

C’est ici que se joue l’essentiel du dossier, et le texte tient en deux phrases : « Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande »⁹.

Deux points de départ, pour la même somme. À compter du paiement : toute la période, depuis le jour où l’on a reçu. À compter du jour de la demande : seulement ce qui court depuis qu’on a été attaqué.

Sur le dossier d’Eustache, la différence se mesure. Il a détenu l’immeuble 24 mois avant que la demande soit formée, et 6 mois après. À 2 100 € de loyer mensuel, cela fait 50 400 € d’un côté et 12 600 € de l’autre. La bonne foi ne réduit pas ce qu’il doit : elle efface les 50 400 € de la première période.

Retenez que la bonne foi n’est pas ici une circonstance atténuante ni une question de morale. C’est un interrupteur de date, et il commande la seule variable que l’acquéreur ne peut plus modifier une fois la demande formée : celle de savoir si les deux années pendant lesquelles il a encaissé, entretenu, déclaré et vécu comme un propriétaire comptent ou ne comptent pas dans le décompte final.

Ce qu’on reprend sur les travaux faits

Deux catégories, dont une seule est plafonnée. « Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution »⁷.

Les dépenses nécessaires à la conservation viennent en compte sans limite exprimée : elles ont évité que le bien se dégrade, et le texte ne les mesure pas à un résultat.

Les dépenses qui ont augmenté la valeur subissent au contraire un plafond, et ce plafond n’est pas leur montant : c’est la plus-value, estimée au jour de la restitution. Un propriétaire qui engage 38 000 € de travaux dont il ne reste que 22 000 € de plus-value au jour où il rend ne reprend que 22 000 €. Les 16 000 € qui manquent ne sont pas perdus par accident, ils sont hors du texte.

Notez que la plus-value s’estime encore au jour de la restitution, comme la valeur du bien à l’article d’ouverture. Le chapitre est cohérent sur ce point, et cette cohérence a une conséquence pratique : celui qui rénove pendant une procédure travaille sur une assiette qu’il ne connaîtra qu’à la fin.

Que restitue le vendeur ?

Le prix, et deux accessoires que le texte nomme. « La restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue »⁸.

Les intérêts au taux légal d’abord. Ce taux ne figure dans aucun des dix articles lus : il est fixé ailleurs et révisé deux fois par an. Ce guide ne le publie donc pas, et le dossier chiffré plus loin ne quantifie pas les intérêts.

Les taxes acquittées ensuite, et la fin de la phrase les borne : celles qui l’ont été entre les mains de celui qui l’a reçue. Le texte vise donc ce qui a été versé au vendeur, non tout ce que l’acquéreur a payé à l’occasion de l’opération. Ce que deviennent les sommes versées ailleurs n’est réglé par aucun des articles lus, et ce guide ne le dira pas.

Lue avec l’article sur la bonne foi, cette disposition produit la même dissymétrie que pour les fruits : les intérêts y figurent au même rang, et courent du paiement ou de la demande selon que celui qui a reçu la somme était de mauvaise ou de bonne foi.

Le report des garanties

Elles suivent, sans qu’on ait rien à faire. « Les sûretés constituées pour le paiement de l’obligation sont reportées de plein droit sur l’obligation de restituer sans toutefois que la caution soit privée du bénéfice du terme »¹⁰.

Deux mécanismes dans une phrase. Le report de plein droit : la garantie qui couvrait le paiement couvre désormais la restitution, sans acte, sans accord, sans formalité. Et une réserve au bénéfice de la caution, qui ne perd pas le terme dont elle disposait.

Pour un prêteur, c’est une disposition rassurante et facile à manquer. L’annulation d’une vente ne fait pas tomber les sûretés qu’il détenait : elles se reportent sur ce qui les remplace. Encore faut-il savoir qu’elles se reportent, car rien dans la mécanique ne le signale.

L’article qui disait le contraire jusqu’en 2018

Un article du chapitre protège les mineurs non émancipés et les majeurs protégés. Il est court, et il a changé de sens le 1^er octobre 2018.

Jusqu’au 30 septembre 2018, il disposait : « Les restitutions dues à un mineur non émancipé ou à un majeur protégé sont réduites à proportion du profit qu’il a retiré de l’acte annulé »⁶. Depuis, il dispose : « Les restitutions dues par un mineur non émancipé ou par un majeur protégé sont réduites à hauteur du profit qu’il a retiré de l’acte annulé »⁵.

Ce que la réécriture du 1er octobre 2018 a changé

Une préposition faisait donc jouer la règle à l’envers de ce qu’elle protège. Le texte de 2016 réduisait ce qu’on devait au mineur ; celui d’aujourd’hui réduit ce que le mineur doit.

La page de l’article porte à ce sujet une note que ce guide reproduit telle quelle : « Conformément aux dispositions du I de l’article 16 de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, les modifications apportées par ladite loi aux dispositions de l’article 1352-4 ont un caractère interprétatif »⁵. Ce que ce caractère emporte pour un acte annulé antérieur relève d’une théorie générale que ce guide n’a lue dans aucun texte, et qu’il ne tranchera pas.

Pour un investisseur, la situation où cet article se rencontre n’a rien de théorique : une indivision successorale peut comprendre un héritier mineur, et la vente consentie dans ces conditions est exposée. C’est une raison suffisante pour savoir que l’article existe et qu’il ne dit plus ce qu’il disait.

Le dossier d’Eustache, poste par poste

Exemple construit, chiffres cohérents entre eux, aucun dossier réel derrière. Eustache achète un immeuble de rapport 465 000 € le 10 février 2024. Il l’exploite, encaisse 2 100 € de loyer par mois, engage 6 500 € de dépenses de conservation et 38 000 € de travaux d’amélioration. La demande en nullité lui est signifiée le 10 février 2026, et l’immeuble est restitué le 10 août 2026. La plus-value que ses travaux laissent au jour de la restitution est estimée à 22 000 €.

Ce qu’Eustache reprend sur ce qu’il a dépensé

Le tableau s’additionne à l’écran. Les 6 500 € et 38 000 € engagés font 44 500 € ; les 6 500 € et 22 000 € repris font 28 500 € ; et la différence entre les deux totaux, 16 000 €, est exactement la part des travaux que la plus-value ne couvre pas.

Reste à savoir ce qu’il doit sur les loyers, et c’est là que la date fait son travail.

Le même dossier, selon qu’Eustache est de bonne ou de mauvaise foi

Les deux colonnes s’additionnent séparément et se répondent. À gauche, 0 € et 12 600 € font les 12 600 € de fruits dus, que les 28 500 € de dépenses reprises dépassent de 15 900 €. À droite, 50 400 € et 12 600 € font 63 000 €, dont les 28 500 € repris se retranchent pour laisser 34 500 € à sa charge.

L’écart entre les deux situations vaut 50 400 €, soit exactement les loyers de la première période, et 10,84 % du prix payé. Aucun travail supplémentaire, aucune négociation et aucun calcul ne produit cet écart : il tient au point de départ que le texte assigne aux fruits.

Notez enfin ce que ce dossier ne chiffre pas, et pourquoi. La valeur de la jouissance n’y figure pas, parce que le texte la fait évaluer par le juge au jour où il se prononce. Les intérêts n’y figurent pas non plus, parce que leur taux n’est dans aucun des articles lus.

Quatre dossiers qui dérapent, et ce que chacun coûte

Quatre dossiers distincts, dans lesquels le motif d’annulation n’était pas contesté.

Les travaux engagés sans regarder la plus-value. Le propriétaire rénove pendant la procédure, convaincu que ce qu’il dépense lui reviendra. Le texte plafonne la reprise à la plus-value estimée au jour de la restitution : 16 000 € engagés sur 38 000 € qui ne remontent pas.

La bonne foi perdue en cours de route. L’acquéreur apprend le vice, continue d’encaisser, et discute ensuite le point de départ des fruits. Le texte fait courir les fruits du paiement pour celui qui a reçu de mauvaise foi : 50 400 € de loyers qui basculent d’une colonne à l’autre.

La valeur du bien estimée à la mauvaise date. Les parties raisonnent sur le prix de 465 000 € payé deux ans plus tôt, alors que le texte estime la valeur au jour de la restitution. L’écart entre les deux dates est ce que quelqu’un devra supporter, et il se découvre au moment où plus personne ne peut le corriger.

Les dépenses de conservation noyées dans les travaux. Une seule facture globale mélange l’étanchéité refaite en urgence et la cuisine changée. La première n’est pas plafonnée, la seconde l’est : faute de séparation, 6 500 € se retrouvent traités comme le reste et passent sous le plafond de la plus-value.

Le point commun des quatre tient en une ligne. Chacun a raisonné sur des montants et sur des factures, alors que ce chapitre raisonne sur des dates : la valeur du bien s’estime au jour de la restitution, la plus-value aussi, la valeur de la jouissance au jour du jugement, et le point de départ des fruits dépend d’un état d’esprit qui, lui, se prouve.

Six gestes quand une vente peut être défaite

Trois pendant qu’on détient. Trois quand la demande arrive.

1. Séparez vos factures dès le premier jour. Conservation d’un côté, amélioration de l’autre. La première catégorie n’est pas plafonnée, la seconde l’est à la plus-value : une facture globale fait perdre le bénéfice de la distinction.
2. Entretenez comme si vous deviez rendre. Celui qui restitue répond des dégradations, et l’exception suppose à la fois la bonne foi et l’absence de faute. Un défaut d’entretien coche la seconde condition à lui seul.
3. Datez ce que vous saviez, et quand. Le point de départ des fruits dépend de la bonne foi. Sur 2 100 € de loyer mensuel, chaque mois de la première période pèse dans un sens ou dans l’autre.
4. À la demande, faites constater l’état du bien. La valeur se mesure au jour de la restitution, pas au jour de la vente : un constat d’entrée et un constat de sortie encadrent l’écart que quelqu’un devra supporter.
5. Faites estimer la plus-value, pas le coût des travaux. Ce sont deux nombres différents, et c’est le second qui plafonne le premier. Un dossier qui ne produit que des factures ne prouve pas la plus-value.
6. Prévenez celui qui vous a garanti. Les sûretés se reportent de plein droit sur l’obligation de restituer : le prêteur reste couvert, la caution conserve son terme, et personne n’est prévenu par le mécanisme lui-même.

Un mot sur les professionnels que ce dossier mobilise, et sur leur ordre. Le commissaire de justice constate l’état du bien à l’entrée et à la sortie, et ces deux constats sont ce sur quoi tout le reste se discutera : c’est le premier interlocuteur, et le bon moment est celui où personne n’imagine encore que la vente sera défaite. L’avocat conduit la procédure et porte la question du point de départ des fruits. L’agent immobilier estime la valeur du bien au jour de la restitution, qui est la date que le texte retient. L’expert-comptable sépare les dépenses de conservation des travaux d’amélioration, distinction dont dépend le plafond. Le notaire, enfin, sait quelles sûretés avaient été prises et se reportent — et le refus de signer l’acte authentique comme la signature d’un indivisaire seul répondent à d’autres besoins que celui-ci.

Une remarque pour finir sur ce que ce guide ne traite pas. Il ne lit que les articles du chapitre consacré aux restitutions, et il ne dit rien de ce qui rend une vente annulable : les motifs relèvent d’autres textes, et ce guide commence là où ils s’arrêtent. Il ne publie pas le taux de l’intérêt légal, qui ne figure dans aucun des articles lus et se révise deux fois par an. Il ne chiffre pas la valeur de la jouissance, que le texte confie au juge. Il ne dit rien du sort des sommes versées ailleurs qu’entre les mains de celui qui a reçu le prix, la fin de l’article sur l’argent bornant expressément la règle. Il ne tranche pas la portée du caractère interprétatif attaché à la réécriture de 2018. Et il ne traite ni la cession d’une créance de loyers, ni les clauses suspensives d’un compromis.